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位置绝不能比竞争对手差，不然品牌虽然有增值、溢价，但是肯定打不过好的。

　　编者按：11月底，由观点新媒体主办的2013观点商业年会已圆满闭幕，这次大会围绕主题“商业的未来”展开讨论，通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动，现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商，深入而热烈的讨论了中国商业地产现状与未来，涌现出诸多真知与灼见。

　　为馈行业与观点读者，观点新媒体陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场系列访谈报道。

　　观点网 鲁鹏 “其实干这个干久了，就靠自己的眼睛。”

　　万豪国际集团中国地区酒店业务发展总监张斌称，在酒店进驻选择上，万豪没有百分百具体的标准。

　　他指出，万豪第一考虑的是城市经济体量，第二考虑位置，选城市最好的位置，然后再看业主实力。

　　事实上，位置的选择在万豪的标准中处于相当重要的地位。“位置是几乎没有变数的，所以才得选好位置。我们一签合约就是20年以上，对位置更得重视。”

　　在同竞争对手的竞争上，张斌认为，位置也是绝对重要，虽然品牌有增至、溢价能力，但在位置上输于竞争对手那就肯定打不过。

　　谈及同业主之间的关系，张斌强调开始合作之后，首先就是谈条款。

　　“开发商得接受我们的条款。”必须按照品牌标准建设，同时把管理模式清晰告诉业主，万豪是全权管理人、财、物；而业主的监督权、知情权都体现在合同条款里。

　　此外，据张斌介绍，万豪现在也涉足旅游地产酒店。现在城市中心已经基本饱和，选择旅游地产是因其稀缺性。

　　以下为观点新媒体对万豪国际集团中国地区酒店业务发展总监张斌先生的采访实录：

　　观点新媒体：万豪选择酒店有什么标准？

　　张斌：其实干这个久了，就靠自己的眼睛。

　　一定要让说标准也有，GDP1000亿以上，人口100万以上的这种地级市，但是没有具体的。不会说百分之百按照一个规矩走，任何品牌都是这样，有不同的战略。

　　酒店蛋糕就这么大，每切一刀其实并不是万豪切的，是开发商自己。开发商盖酒店有很多目的，政府要求也好，地价优惠也好，资产重组或者是资金运作方面，开发商有自己的想法。

　　我们考虑的就是城市经济体量，这是第一位的。第二是位置，选城市最好的位置，然后再看业主的实力。

　　观点新媒体：万豪对业内的竞争是怎么看的？

　　张斌：万豪集团欢迎竞争，因为我们是最不怕竞争的，宁可选址的时候挨着竞争对手，但是位置绝不能比竞争对手差，不然品牌虽然有增值、溢价，但是肯定打不过好的。

　　什么好位置也好，次好位置也好，比如一个城市有不同的CBD，不可能说在一个城市的中央就一定好。通过多年的实践，我们觉得后到一个城市，反而好地方出来了。不是说先去把好的先占，去得晚点，反而好地方就有了。

　　观点新媒体：觉得您这个理论和长跑的理论有点像。

　　张斌：后发制人。

　　观点新媒体：五星级酒店重要的不仅仅是位置，服务也是重要的。

　　张斌：没有，李嘉诚说过“地段、地段还是地段”。

　　观点新媒体：酒店应该不属于这个范畴吧？

　　张斌：酒店的位置太重要了。

　　位置是几乎没有变数的，所以才得选好位置。我们一签合约就是20年以上，对位置更得重视。

　　服务是可以改变的，我们对总经理有业绩的考核，同时还有员工满意度、客人满意度，这几项是对总经理的考核，员工满意和客人满意度就能体现管理水平。

　　尽管管理的标准都是一样，大酒店集团的运营标准都是一样，但是因为是不同的人做的，结果也不尽相同。

　　观点新媒体：万豪跟业主在合作的结合点在哪里？如何互相的提升品牌？

　　张斌：互相提升，这是肯定的，我的品牌好，每平米写字楼多卖几百都有可能，也能给商业带来好的商家，都是互相的。

　　这也就是看先有鸡还是先有蛋。开发商想用我们的丽思卡尔顿和万豪来吸引那些奢侈品品牌，但是我们去之前又要先看有没有那些品牌，所以有时候挺麻烦的。

　　观点新媒体：在开业前期，万豪内部执行一般会遇到什么难题？

　　张斌：开业前的3到4年时间里，第一步进去跟开发商谈的就是发展部，可能那时候刚刚拿地，可能还没拆迁。

　　我们进去以后，首先跟开发商谈条款，开发商得接受我们的条款，必须得按照品牌的标准建设，各个品牌的标准是不一样的。

　　观点新媒体：同开发商的合作上，如果出现矛盾怎么解决？

　　张斌：我们几乎不会出现矛盾，因为在签备忘录之前，就跟业主把我们的管理模式清晰地告诉业主。

　　我们就是全权管理，人、财、物全权管理，业主的监督权、知情权都体现在合同的条款里。我们说在前面，不是说签了就行，到时候有问题再协调。

　　观点新媒体：但是旅游地产的项目选址不会像城市那么明确，很多是荒郊野外，或者是一些新的园区，很难评估好的地段。

　　张斌：有一定的评估方法。我们在城市中心已经基本饱和，这时候就选择旅游地产，因为有稀缺性，比如沿海的沙滩，你不插旗子，这沙滩就被别人插了，你就没有了。

　　我们在惠州有项目，从深圳往惠东那边做了一个万丽酒店，还有一个艾美，沙滩现在是我们抢占的一个资源。第二个就是景区景点，我们在九寨沟建了万豪，还有峨嵋山万豪、青城山万豪。

　　观点新媒体：从酒店从业者的角度来看，对商业的发展您看到的是什么？

　　张斌：地产分为住宅地产、商业地产、旅游地产，住宅现在已经有很多限制了，商业地产现在大家都在转型，做商业地产又以综合体居多。

　　综合体其实现在有点过剩，在这种情况下，王健林又带动了旅游地产，在西双版纳拿巨大的地，在合肥也是搞旅游地产。商业地产跟旅游地产，如果拿酒店作为里面的一个元素，我认为是画龙点睛的部分，或者叫皇冠上的明珠，起到这个作用，这不是自吹自擂，确实起到这个作用。

　　观点新媒体：您认为未来发展的趋势是怎样的？

　　张斌：优胜劣汰。

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