　　王玲春：工业地产其实就是产业地产，最近国家有一个新的趋势，未来10年城镇化建设要加快，而房地产开发会进入主导的状态。因为中国的房地产起步比较晚，美国花了40年城市化才达到70%，欧洲更长了，像法国、意大利他们花了70年到80年的时间才真正完成70%的城市化。按国外的概念，我们并没有达到这个程度，我们的城市化仍然停留在表面，没有解决农村人口、产业城市化的问题。我们只是建一些城市综合体，实际上不是有一点商业就叫城市，城市不仅是建筑，还有功能、文化和生活。

　　观点新媒体：之前大家觉得城镇化非常有发展空间，可是目前真正热衷于做二三线或者说四线城市的开发的房企并不多，甚至有一些房企还退出了三四线，回归到了一二线。

　　王玲春：这个问题应该包含三方面的内容，第一个是有的企业很热衷，第二个是房地产企业回归到一二线，第三个是对城镇化的理解。

　　热衷在哪里呢？一二线城市随着房地产的发展，土地资源越来越稀缺，而对房地产开发商来说，除了人工、建材，最根本的原材料就是土地。一二线城市的土地少了以后，大家看到政府要推进城市化发展，觉得机会来了。后来为什么很多企业觉得没机会呢？这是因为大家感觉到，真正的城镇化还太遥远，还没有一个清晰的模式，没有一个清晰的政策支持。

　　比如说现在的土地，政府没有主导。具体来讲，城镇开发，不单是开发房地产，你要建设一个城市，要有政府的规划作为先导。我在郊区要建成一个什么镇，要有人生活，否则就是空城。有人生活，就要有教育、医疗、交通等各方面的配套。但这不是一个开发商能做的。

　　我们常讲真正的最大开发商是政府，它一个方面做主导，做规划，一方面由它来操作，也就是城市营造。好多开发商也提出城市运营商这个概念。没有配套、交通、教育资源、医疗资源进去，做好以后也只能是假城镇化。可能某些开发商到郊区建了一些房子，但那不是真正的城镇化，所以后来很多开发商就不热衷了，

　　为什么回来呢？因为三四线城市的抵抗风险能力比较弱，而恰恰中国房地产开发最大的风险在于政策性缺陷，这也决定了开发商不敢冒然到三四线。三四线城市的容量小，客户面有限，而不像上海这样的城市。所以很多开发商经过实践以后，又回到了一二线城市，这是必然。

　　但实际上真正的原因在哪里呢？城镇化怎么做，还没有一个成熟的模式，没有谁把它想得很清楚。城镇化真正怎么去做，不仅考虑到规划先导，还要考虑产城融合的问题。你不能在把农民都变成城市人口同时，让他们失去经济来源。你可以把农民变成产业工人，但你不能把他变成仅仅待在城市里生活的人，那样会造成一个社会的灾难。

　　现在大家都是以自己的角度在理解这个问题，城镇化有人叫好，因为它那里有土地，较远的地方缺少商业，他可以做商场，但是没有把这些东西形成一个比较有效的模式。像欧洲、美国的那些小镇，一边有产业，一边有人生活，一个镇做成一个组团，最后变成一个大城市。

　　没有大的规划来引导，大家都很茫然。有的可能机遇性地成功了，但也不是真正的好，它是不能复制的。有的失败了，觉得不好，但里面也有好的因素，所以这些东西没有提炼出来。最终要做到能复制的模式，或者是能复制新区的一个体系，到那时候的城镇化才能真正加快。

　　观点新媒体：既然前面没有一个成熟的先例，也没有规划和政府的指导，为什么保集不像其它的企业那样选择风险更小的一二线城市？

　　王玲春：所有的房地产开发，都是风险与利润共存的，越有风险的东西，它背后隐含的利润就越高。

　　另外，没有永久的市场，市场是变动的。所以保集在想，我们要做成熟的东西，同时也要考虑未来。简单的住宅开发，它的市场会越来越小，就像上海，现在土地可能都是150%、200%的溢价，它的风险也会很大。反过来讲，你在不熟悉的领域也有风险，但是如果你把它想明白了，你在这个市场比别人早一步去占有，那你今后就会得到更大发展。

　　保集的规模还不像万科这么巨大，但是保集提倡要比别人早走一步。你走一步看一步，永远做不大，反而使你的风险很大。所以，我们在做成熟的住宅地产的同时，我们会研究一些新的东西。比如保集现在在上海宝山拿下一块产业用地，我们会做机器人产业园，还有小飞机培训产业。我们正积极地尝试，把产业和房地产进行磨合。此外，保集还在松江拿下一块酒店餐饮用地，结合上海64平方公里松江旅游板块的启动，我们计划做一个酒店。

　　观点新媒体：保集现在在产业地产方面的规模有多大？区域分布在哪里？

　　王玲春：近两年保集投入了40个亿去做摸索，酒店产业也在思索中。区域基本上都在上海，因为上海是我们集团的总部。我们计划先把这一块弄明白了，然后再到其它的城市，有可能进入二三线城市。因为我们现在拿的地，如果细分的话，其实也算是三四线城市的类型。因为在宝山这样的地，不算城市中心，细分起来算是三线或者四线城市。

　　观点新媒体：保集现在的商业布局是怎样的？

　　王玲春：保集在南昌、金华布局了一些商业地产，有婚庆中心，还做了一些社区商业。目前来讲，我们还没摸索出像万达广场、中粮大悦城、华润万象城这样的模式，生硬地去套这些模式也未必成功。

　　观点新媒体：商业在集团内部是属于辅助性的，还是说以后会着重发展？

　　王玲春：这一定是一个方向，但是我们会摸索出带有自己特色的商业地产。

　　观点新媒体：保集在提炼自己特色的路上有怎样的心得？

　　王玲春：我们觉得首先是要深入理解商业地产资金的占有力；第二是招商能力；第三个是经营能力；第四方面是对商业的理解。现在我们想在资源整合上先摸索出来，今后我们做一个商业，比如说婚礼中心，它需要哪些上下游的产业链。比如在宁波做水产市场，我们需要什么东西。我们不一定像万达那样去做城市中心的东西，我们可能会做一些专业性的市场。

　　观点新媒体：这些旗下的业态是怎么互相融合的？

　　王玲春：有的已经自然地融合了，比如说社区商业一定是和住宅融合在一起的，这是第一种融合。第二种融合是产业地产，就是大概念的融合，假如说我们摸索成功，我们到时候可能会进入三四线城市去复制，拿一大片地，我一边做产业导入，一方面也开发一些新城镇，提升地区的生活品质，进行产业的升级。

　　观点新媒体：您认为商业的未来会发展成怎样的格局？

　　王玲春：我觉得商业地产有很大的风险。住宅的需求大家看得到，有多少人，住多少平方米。但是商业的需求，很多人没有理性去理解。比如你一个城市需要几个商场，谁做过调研？没有，都是凭感觉去做的。

　　商业办公也是一样，现在上海的写字楼的存量有几百万平米。正是因为这个现象就反映出它的风险。现在可能没出现风险，但商业楼只用10年、20年？我们经常讲，你要说未来，看你讲几年，3年、5年，还是10年、15年？你要说5年没问题，那商业肯定很好，肯定比住宅好。但如果看10年呢？我觉得这个就要考虑清楚。

　　当然社会也是在逐步前进的，不能等到都想明白再来做。这个就要看各自的市场的掌控能力和预判能力。路子走对了，就有可能成功，如果走不对，风险就会落到你头上。

　　观点新媒体：保集在应对您刚才提到的这些风险方面，采取的策略或者想法是怎样的？

　　王玲春：我们现在是有计划的运营，强调运营管理的计划，不能冒然前进。

　　我们有一个发展的规划，计划5年内，房地产要发展到600亿，贸易方面要做到300亿的规模，两方面同步发展。

　　此外，保集的业态非常丰富，我们经常说，不能把鸡蛋放在一个篮子里，但也不能路路通，什么都做，需要有一个平衡。一个人如果自己狂妄到什么都做，那他离失败也不远了，当然一个人只会做一样东西，他的机遇也会失掉一些。

（审校：刘满桃）