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“商业项目发展前期是策划，中期是建筑设计，后期则是招商。”

　　编者按：11月27日，由观点新媒体主办的2013观点商业年会在经过一天精彩议程，以及“2013年度商业最佳表现奖颁奖典礼”之后，于11月27日晚圆满闭幕。

　　大会围绕主题“商业的未来”展开讨论，通过数十个演讲、对话、讨论、交流、宴会、沙龙等活动，现场数百房地产与商业行业尤其是商业地产的专家学者、典范项目打造者、运营者，知名商业运营商及零售商、品牌商，深入讨论了中国商业地产现状与未来。

　　12月24-28日，观点新媒体将陆续推出“商业的未来”2013观点商业年会现场采访系列报道。

　　观点网 鲁鹏、见习编辑 张常旺 对于一个成功的商业项目来说，除去后期运营外，建筑设计也是颇为重要的一环。

　　那商业项目的建筑设计应该注意什么？AAI国际建筑师事务所蔡越云在2013观点商业年会上接受观点新媒体采访时表示，最重要的是动线规划，包括引领顾客购物的动线以及交通动线。

　　与外界观点认为中国商业地产还处于初期阶段不同，蔡越云指出，中国商业地产已经接近发展的中后期，并且当前中国的商业地产发展太快，竞争也更激烈。

　　从建筑设计的角度来看，蔡越云认为深圳万象城和上海大悦城是比较成功的，而且中国的建筑设计会结合国情走出一条自己的路。

　　蔡越云亦指出，在当前国内开发商其实是很重视建筑设计，毕竟建筑设计跟项目能否成功有最直接的关系，但总体说来，国内项目在建筑设计上的投入依然是相对较低的。

　　而在谈到影响商业项目成功的因素时，蔡越云表示，招商是很重要的一个因素，商业项目发展前期是策划，中期是建筑设计，后期则是招商。

　　下是观点新媒体对AAI国际建筑师事务所商务专员蔡越云先生的采访实录：

　　观点新媒体：从建筑设计的角度来说，您怎么看现在中国的商业地产？

　　蔡越云：不管是一线城市还是二线城市，即使是三线城市、四线城市，再小的城市都需要有商业地产去支持当地的经济，去供当地人消费，这也造成了现在国内商业地产发展非常迅速。而在国外，商业地产会跟人口挂钩，比如说在一个15万或者20万人的城市里有多少面积做商业地产是合适的。

　　中国的商业地产发展太快，当然竞争也会很激烈。总体来说，国内商业地产发展还是比较好的。

　　观点新媒体：现在商业地产处于整个发展周期中哪个阶段？

　　蔡越云：我觉得已经接近中期偏后了。按照我们公司以及其它公司的情况，现在商业地产发展还是特别迅猛的，全国各地都在做，不管是华润置地、新鸿基、瑞安，甚至是阿里巴巴都在进入。

　　观点新媒体：有观点认为，现在的商业地产没有形成统一的发展方向，显得比较无序，您怎么看？

　　蔡越云：发展比较无序，没有统一的方向，我是赞同的。因为现在大家的想法都不一样，而且每个区域也不一样，他们需要的东西不一样，每个发展商的想法也不一样。但是说还是在发展初期，我不太赞同，特别是一线城市、二线城市，比如说上海，在大虹桥区域有很多的商业进入，我觉得现在已经是偏中后期了。

　　观点新媒体：从建筑设计的角度，怎样评判一个商业地产在设计上好或者不好？

　　蔡越云：对一个商业项目的设计来说，最重要的是动线规划，包括引领顾客购物的动线以及交通动线，而交通在这其中起的作用非常大，交通会引导顾客进入shopping mall，刺激消费。而shopping mall最重要的是要就是把人引进来，因此在建筑设计上，动线的规划是最为重要。

　　现在的动线都是在慢慢发展，像广州的正佳广场、天河城、维多利亚由于建得比较早，它们动线设计虽然不乱，但在国外看来是有点奇怪的。当然这也是中国特殊的情况，因为中国的人口比较多，它们的这种动线规划是两条线，里面一个中庭，外面一个流线，最外面再有一个流线，在这种情况下，它们的体量就显得非常大，但大了以后就会出现一些人行动线的死角，这样对商业是不利的。

　　观点新媒体：广州其它一些项目其实采用的也是比较类似的设计，在您看来，是什么原因造成广州有多个这样在国外看来比较奇怪的设计？

　　蔡越云：不管怎么说，正佳广场和天河城是成功的，对国外来说可能是奇怪，但这是由中国特殊情况造成的，因为中国人口比较多。

　　为什么这种设计不好呢？因为体量太大了之后，会造成顾客在里面有种迷失感，第一次去逛的话肯定会有这样的感觉。但是因为中国的特殊情况，这些项目营运得也特别好。

　　在2004年之后建成的商业综合体，动线就相对会好一些。当时国内做商业特别强的公司，像凯里森、RTKL，带进来一些新的理念。对建筑设计来说好或者不好，最重要的是评判里面动线、规划，当然外在造型也是其中一方面。

　　观点新媒体：中国商业地产设计是继续朝着向国外学习的趋势发展，还是会走出一条自己的路？

　　蔡越云：肯定会走出一条自己的路，但这是个取其精华去其糟粕的过程。因为国外这么多年发展下来，总归有它的道理。比如上海，很多人会觉得上海有点像纽约。

　　很多国外的shopping mall，经过这么多年的运营，有它成功的因素。当然，我们要学习好的地方，然后避开不好的地方，再结合中国的国情走出自己的一条路，这是以后的发展方向。

　　观点新媒体：在您看来，国内有哪几个项目是发展得比较成功的？

　　蔡越云：这个是由时间段区分的，深圳万象城肯定是成功的，不管是万象城一期还是二期；正佳跟天河城也是属于成功的。但是，设计方面每个阶段都有每个阶段的特色。我心目中比较成功的就是深圳万象城、上海大悦城。

　　观点新媒体：开发商对建筑设计的投入怎么样？会不会把建筑设计当成一个很重的部分？

　　蔡越云：国内项目在建筑设计上的投入是相对比较低的，不过开发商还是很重视建筑设计，毕竟建筑设计跟项目能不能成功有最直接的关系。

　　观点新媒体：商业项目除了运营之外，最重要的是不是选址？

　　蔡越云：选址是一方面，位置好对项目发展肯定是有好处的，但不是所有的开发商都能选到市内最好的位置，而且现在很多城市在发展城市副中心。在城市副中心的话，也要考虑当地的特色。

　　所以说，各方面原因都会对项目造成一定影响，如果一定要评判建筑设计是重要还是不重要的话，我觉得是处于一个比较重要的位置。

　　观点新媒体：在为一个商业项目做建筑设计时，会考虑未来多久的发展？

　　蔡越云：在商业项目发展最开始的时候，是策划先介入，而不是建筑设计公司。对于规划来说，一般是考虑比较长远的，要考虑到几年之后的情况，我个人觉得一般5年左右。

　　至少3-5年是能预测的。以前在学规划的时候，我们老师就说，如果考虑5年之后的事情，那都是乱想、胡想，因为没有一个人能考虑到5年之后会发生什么事情，但是3到5年是能大概预测的。

　　建筑设计肯定会考虑以后的发展情况，一方面要结合甲方的想法，另一方面要结合项目所在区域以后的发展态势和前景。

　　观点新媒体：还有什么对商业项目发展是比较重要的？

　　蔡越云：招商是比较重要的，是商业发展后期的一个重要因素。当然，前期是策划，中期是建筑设计，后期则是招商。

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