凤凰试水“农地入市” 深圳盘活土地存量
作者: 见习编辑 何缘     时间: 2013-11-18 23:34:21    来源: [ 观点网 ]

虽然此次入市的农地面积小，但是对于深圳土地改革政策的启动意义是非常大的，这是落实政策的产物。

　　观点网 见习编辑 何缘 近日，深圳土地市场很是热闹，宝安区福永街道凤凰社区一宗地块将成为深圳首个“农地入市”试验田。

　　深圳市规划国土委表示，相关试点工作方案已获得深圳市政府批准。目前，该用地挂牌前期各项工作正在开展之中，预计今年内实现挂牌出让。

　　首宗农地入市

　　资料显示，该地块面积为14568平方米，位于深圳市福永街道凤凰社区综合市场旁边，临近深圳机场和广深一级公路，此片土地一直以来都是凤凰社区的闲置土地。

　　“虽然此次入市的农地面积小，但是对于深圳土地改革政策的启动意义是非常大的，这是落实政策的产物”，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示。

　　据了解，在《中国土地管理法》中将土地分为农业用地、建设用地和未利用地三种。其中，建设用地亦分为城市建设用地和农村集体建设用地两类。

　　我们所熟知的土地招拍挂出让的便是城市建设用地的土地使用权，农村集体建设用地在法律意义上是不能出让的。

　　然而，今年1月18日，深圳市发布的《关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其六个配套文件(简称“1+6文件”)中，允许原农村集体经济组织工业用地可进入市场流通。有关专家指出，此细则中试点流转的原村集体工业用地，实际上就是农村集体经营性建设用地。

　　同时，在刚刚过去的十八届三中全会亦提出“建立城乡统一的建设用地市场”，并于11月15日通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。

　　《决定》提出，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

　　“深圳当地也是鼓励农村集体建设用地入市的，但是最主要就是面临两个问题，一是村民愿不愿意，二是地价收益的分成如何协调”，深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平表示。

　　据悉，凤凰社区用地公开出让后，所得收益的70%归市国土基金，30%归原村集体经济组织。成交后，村集体组织还可继续持有不超过总建筑面积20%的物业专用于产业配套。

　　在“1+6文件”中其实还有一种五五分成的方式，然而凤凰社区选择了村集体在享有部分物业的基础上，与当地政府以3：7分享土地出让收益，打破了以往五五分成的固定模式。

　　对此，宋丁跟观点新媒体表示，收益分成主要取决于村集体对于该地块本身的价值以及未来预期的收益进行综合估量。没有什么所谓固定的模式，现在大体上都处在探索阶段。

　　盘活土地存量

　　“深圳本身用地不足的大背景下，农地进入市场盘活，也能提高土地利用效率”，赵新平表示。

　　据了解，深圳市1991平方公里的面积仅相当于北京的1/9、上海的1/3。土地的稀缺在财政上反映为2010年，土地出让金占财政收入10%；2012年，土地出让金仅占财政收入的不足20%。

　　但是，统计数据显示，农村集体经济组织共占用约390平方公里建设土地，其中合法用地仅有95平方公里。在没有合法身份的这类土地中，大多以俗称为“小产权房”的违法建筑及村集体工业用地两种模式存在。

　　根据“1+6文件”，深圳选择先盘活此类没有合法手续的村集体工业用地。而宋丁认为，“这是基于深圳特色的土地改革，像凤凰社区这种类型的原村集体地块有很多，尤其是关外。有望通过此地块的成功出让成为一个范例，推进深圳各地盘活土地存量。”

　　在农地入市中，除了之前赵新平谈及的利益协调问题，宋丁亦对观点新媒体表示，还有两个阶段的问题。一个是首先要解决法律方面的问题才能进入到市场的门槛；另一个是在入市的过程中，具体的交易细则还没有出来，未来开发也是个问题。

　　“其实，无论是以农地出让模式完成土地利用还是城市更新项目的大整合模式，都是立足于盘活深圳土地存量”宋丁亦表示。

　　而今年10月，深圳市规土委下属研究中心在给市长的报告中的核心观点也提到“通过城市更新以期对城市中衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，成为未来深圳最主要的土地供应方式。”



（审校：劳蓉蓉）
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