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“此种会稀释项目的股权的融资方式，是任何大规模发展的公司不乐意做的，企业应少用股权去做融资”。

　　观点网 陈业 日前，中粮集团公告了有关向中粮置业注入商业项目的详细资料，随着注资情况的进步明朗，中粮集团欲大力发展商业平台中粮置业的愿望也初步成行。

　　但同作为中粮集团旗下A股上市平台的中粮地产，与获母公司中粮集团大笔注资境遇不同。

　　近期，中粮地产多次选择以股权加债权的方式进行融资，而之所以选择这种不被看好的以股权融资的方式，或是中粮地产在缺乏大股东更多扶持下，其努力谋发展、暗自较劲中粮置业的表现。

　　“股加债”多起融资

　　中粮地产早前两次融资动作，且两次融资动作均以同样的股权加债权方式，与同一家合作伙伴，为旗下不同项目做融资。

　　早前9月26日，中粮地产携私募基金上海中城永跃投资中心，为南京项目融资7.01亿元，其中，上海中城永跃投资中心为南京项目增资3.68亿元，同时提供股东贷款为3.33亿元，期限为1年，年利率7.5%。

　　随后，10月29日，中粮地产又以股权加债权方式，引入基金上海中城永玺投资中心共同开发成都崔家店项目，总融资额为7.05亿元。其中，基金委股权增资部分为2.45亿元；股东贷款为4.6亿元，期限为1年，基金在该贷款部分的年回报为8%。

　　就上述股权加债权的融资动作，中粮地产表示，主要是在拓宽公司融资渠道的同时，还能在控制资产负债率的前提下进一步促进业务发展。

　　对于股权加债权的融资方式，相关分析认为，企业还在成长初期，成长性还比较高的时候，采取这种方式，能尽量减少前期的贷款压力。

　　同时，因为基金投资部分中，一部分资金是以股权形式体现，所以企业的净负债率不会提升那么快。

　　“通过基金增资的方式，既能融资，又因为融资方会售出部分股权，所以融资方吸纳的资金不会全部体现在其财务报告负债表上”。

　　据了解，股权加债权融资方式为房企今年运用较多的一种融资方式，主要是在未来能部分转化成股权或是能分享项目超额收益的投资产品。

　　即“目前，基金公司不太愿意只是按照固定利息给你借钱，而是要参与收取一定的收益提成，所以说找基金公司合作的话，先会有一个股权的比例，然后再向房地产开发商做贷款，相对于说是做一个补偿”。

　　但眼下，以股权做融资的方式，并不被业界看好，因为如果转股的话，会稀释企业的收益，对投资者和对融资方来说都不是一件好事情。

　　“自立”筹谋做大

　　据上述分析师介绍，股权加债权的融资方式，适于成长初期企业，其最大优势便在于降低融资压力，但缺点则在于除要支付贷款利息外，还须以分割股权作为代价。

　　就中粮地产来说，虽然能为相关项目做融资，但是未来中粮地产除需支付基金利息外，还得与基金公司分享项目收益。

　　该分析师补充指，当基金公司持有项目股份越高时，虽能与中粮地产分担项目未来发展存在的风险，但是也会稀释项目未来的收益。

　　“此种会稀释项目的股权的融资方式，是任何大规模发展的公司不乐意做的，企业应少用股权去做融资”。

　　而中粮地产之所以选择此种加以股权回报的方式来融资，相关分析认为，或也是希望藉此风险较低的融资方式，助力其拓展开发规模，进一步提升中粮地产在整个中粮集团的影响力。

　　据了解，由宁高宁主导下的中粮系地产业务一直处于整合的路上，而这其中主要是指，进一步划分中粮集团旗下投资性物业和住宅发展业务，随后并立了运作商业地产的中粮置业，之后又计划将商业地产打包，并适时于香港上市。

　　但于整合进程中，同属中粮集团旗下的A股上市平台的中粮地产，似乎少了中粮置业那般被大股东大规模注资的风光，且位置稍显尴尬。

　　不过，尴尬之余，中粮地产似也有意在积极寻找发展机会，维持与中粮置业在中粮集团同等重要位置。

　　近期，中粮地产以16.5亿接盘深圳市光明新区公明创维城市更新项目，或也是积极拓展发展规模的一步棋。

　　对于上述旧改项目的获得，中粮地产证券事物代表范步登表示，这符合中粮地产在深圳发展的策略。

　　另据了解，得益于城市更新，中粮地产虽然已在土地空间极为有限的深圳拥有不少土地储备。

　　而就中粮地产的旧改大局，相关分析透露，在深圳获取旧改项目，赚取的利润相比其他二三线城市高，所以中粮地产也更愿意将发展中心放在深圳。

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