江苏中大谈义良：没有政策保障是养老地产风险之一
作者: 鲁鹏     时间: 2013-10-30 02:51:12    来源: [ 观点网 ]

发展养老产业需要的政策扶持，一是政府、社会、企业明确分工，所做的事情要分开；二是给予金融政策支持。

　　观点网 鲁鹏 养老地产概念的讨论，较之商业地产、旅游地产从不遑多让。

　　此前于8月16日，国务院总理李克强在国务院常务会议上要求加强养老服务能力建设，支持社会力量创办专业养老机构，锐意改革创新。

　　并指出，要发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”。

　　不过在江苏中大地产集团董事长谈义良看来，现在虽是养老产业的机遇，但做养老产业最大的风险是未来趋势。他也表示，没有政策保障也是风险之一。

　　“中国经济发展速度太快，西方国家经济发展叫先有法律法规，再有产业发展。中国现在相反，先有产业发展，再制定法律法规和政策。”

　　谈义良认为，发展养老产业需要的政策扶持，一是政府、社会、企业明确分工，所做的事情要分开；二是给予金融政策支持。

　　对养老地产市场，谈义良透露出非常大的信心。在他看来，老年人消费市场最大的阻力在于消费理念，要培养市场新的概念。

　　谈义良称，养老事业发展将用到地产业务的盈利来扶持，并帮助养老服务水平提升。

　　事实上，这也是谈义良一直推行的养老地产综合体模式。通过综合体模式，首先强调养老，并强调后期的运营和服务，而不是简单的养老住宅销售。

　　不过由于养老产业收益很慢，谈义良称计划5-8年才能完成收益平衡。所以在前期会通过地产来对服务进行扶持，而且大部分住宅都将持有而非销售，靠运营来支撑服务。

　　此外，随着养老地产概念愈发火热，越来越多的资金涌入养老地产市场。不乏有观点认为，某些资金看似投资养老地产，实为借机炒作圈钱。

　　对此谈义良表示，“在中国市场，这是个好事情。”他解释称，更多资金涌入能加速行业发展。

　　“更多人进入并不会带来太多负面影响，因为中国的市场够大。”不过谈义良也指出，更多企业会在参与过程中被淘汰，而能否立于不败之地则看企业的现时战略。

　　以下为江苏中大房地产集团董事长谈义良访问实录：

　　提问：请问谈总是不是觉得抓住了养老地产发展的机遇？养老产业作为消费领域的一个新兴产业，发展的要素和风险点在哪里？

　　谈义良：是不是抓住了机遇，其实机遇对每个人来讲都是一样的，能不能抓住主要看以前有没有做好准备工作。我们从三年前就开始研究养老地产，做了很多养老产业相关研究。

　　我们也不知道今年8月份总理在会上三次提到和养老产业有关的高端产业。国务院常务会议上提出扶持养老产业政策，也是没有预料到的。其实，当初想好要去做这件事的时候，就去做。相信每个人只要用心去做，社会、时代一定会给他机会。

　　做养老产业风险最大的是未来趋势，所以在早期论证综合体模式，初期设计时就先调查客户群体是哪些，再了解这些客户群体所需要的一些功能和消费者的心理需求又是什么。根据以上调研再决定具体计划。

　　我去年也讲过运营设计先行，如果能够坚持运营先行的设计理念，未来的建设空间中就会减少很多功能方面的缺陷。我们采用了运营先行的设计理念控制风险，就是这个过程中的风险控制。另外，我认为在养老产业上最应注重细节管理，所以在我们的服务理念中要做好每一件事情，每一个人要用心去做好每一件小事情。

　　更大的风险是我们有没有政策保障。在引进国外运营机构时，国外有具体的法律保障，而我们没有，风险太大，风险太多。不过坚持长时间做，才能够克服和解决这些风险。

　　既然想要去做，碰到意外纠纷，就用服务来解决，把意外纠纷的风险控制住。在做好服务的同时，该发生的一定会发生，不该发生的也可能会发生，所有的事情只要发生以后能处理完就可以。

　　这样才知道怎么进一步完善，国家怎样建立相关的法律法规，来保障相应的人员。如果因为有很多困难就不去做，在运营过程中还会遇到更多的问题。

　　提问：任何新兴产业在发展之中除了社会资本投入之外，还需要国家出政策支持，您觉得养老产业需要怎样的政策扶持？

　　谈义良：中国经济发展速度太快，西方国家经济发展叫先有法律法规，再有产业发展。中国现在相反，先有产业发展，再制定法律法规和政策。

　　我希望养老产业政策扶持能够从这几个方面入手：第一，在政府养老产业布局当中，明确政府职能，政府解决一些行政保障的问题。更要明确企业社会职责，建设中高端养老行业的准则和进入门槛，以及相应的法律政策。政府做的事情，社会做的事情要和企业做的事情分开。

　　第二，金融政策支持。这个市场太大，6000亿的市场，光靠政府完成不了，要靠市场的发展来解决。很简单，政府要提供资金支持，因为没有一家企业能够解决这样一个产业。

　　提问：有一些专家说过老年产业市场非常庞大，但是老年的消费指数不是很高，不足以成为经济支柱，您对这个怎么看？

　　谈义良：养老市场肯定很大，我们选择在经济发达的地区，老年人消费能力比较强。这个消费市场有很大的潜力，更大的阻力在于消费理念，特别是老年人消费理念的转变。

　　现在很多人有钱，但是他们的观念还没有转变过来，所以要培养大家新的概念。在政府、消费、需求引导下能够起到一定的作用，未来的市场要倡导这种消费需求。

　　提问：您计划怎么去运营好这个养老社区？是持有还是销售为主，未来运营方面有什么样的计划？

　　谈义良：目前九龙城养老项目引进了一家国外机构的运营团队，他们参与项目的运营设计。

　　但是引进来不是根本，解决问题的根本在于怎么把它消化，变成中国老年人真正需求的养老服务，这就叫中国化。

　　最后自己来组建运营体系，运营团队。目前有很多培训机构在和我们合作，不同层次的人才建立不同层次的培训机制，尽快建立自己的团队，来满足未来服务人员的需求。

　　提问：现在大家还不了解什么是养老产业的情况下，你们怎么看待这个挑战？

　　谈义良：社会对于养老认识的问题，在于观念。在未来无论愿意也好，不愿意也好，老年人的最终去处是养老社区。当然，现在中国很多人是居家养老，目前居家养老服务体系还在健全的过程中，更多需要专业化的服务人员来承担这样的工作。

　　所以需要用多种方式去理解，也要用不同时代眼光来理解。

　　提问：养老地产如何解决可持续发展的问题？

　　谈义良：讲可持续发展，要发展就要盈利。我个人认为，养老地产和养老事业还是有差别的，需要发展的动力来发展养老事业。

　　所以，我在总结未来养老事业发展过程中讲到了盈利方式，用地产的盈利来扶持，帮助养老服务水平的提升。

　　如果没有盈利，这个梦想就很空洞，所以一定要有盈利。当然我们目前想要盈利非常艰难，所以政府要出台一些政策，土地政策，财政政策，包括未来的运营过程中的补贴，还有设备的辅助。这些政策都可以来帮助养老企业快速的走上正轨，快速进入盈利时代。

　　我们原来制定的是几年盈利，如果政策好可以实现两年盈利，我们会利用这两年更多的服务社会。如果有更好的政策，让我们稍微盈利，我们就有更多的人去服务社会。

　　提问：现在有很多开发商都进入养老产业，您怎么看待以后的竞争？

　　谈义良：社会上要去营造这样的氛围，先要树立起示范型的样板工程。包括未来要多建一些示范区来推广等。我想会借助这种先进示范区来摸索，探讨相关养老产业中的一些问题。

　　在探讨这个示范工程的同时，也要建立自己的标准来满足未来更高更多的需求，也是带动这个行业的发展。

　　我一直强调，在养老行业中这个阶段不存在多少竞争关系，我们愿意分享更多实践过程中的经验。希望更多从事这个行业的人更加毫无保留地进行分享，共同来开启养老产业，从行业中更多的是互相学习，而不是竞争。

　　现场提问：中大是一家地产开发公司，是怎么走到养老地产这个行业来的？很多开发商对于养老地产概念进行炒作，会不会对整个养老产业产生不利影响？

　　谈义良：十年以前很多房地产企业就炒作养老地产概念做项目，今年相关政策出台后，大量的中小企业，甚至其他行业企业，都在说做养老地产。

　　这从理性的思维来说是不好，但是在中国市场，这是个好事情。就像房地产，如果说这几十年的发展对中国社会有没有好处，好处还是有的，为什么？如果没有这么多财团、企业进入这个行业，这个行业不可能跑得这么快。

　　更多的人进入对这个行业是有好处的，并不会带来太多负面影响，因为中国的市场太大。但是，更多的人也会在参与过程中被淘汰，这也与政府导向有关。

　　至于未来养老产业当然会产生问题，但是进入这个行业为这个行业注入了新鲜血液，未来市场竞争中，能否立于不败之地则看现在企业的战略。要做这个行业不要怕，哪一个行业没有竞争，都有竞争，只要具备了自己的核心竞争力就不怕竞争。

　　提问：商业模式能不能具体谈一下，怎么用地产来带动后期的盈利？

　　谈义良：九如城综合体的模式，是养老地产和养老服务相结合的一种模式。前期用养老地产的运营来扶持和弥补未来养老服务上的一些缺陷，因为有可售和可租资产，这一块还是有养老地产的概念在里面。

　　我认为这种方式完全能够解决未来养老运营过程中的资金问题，所以养老综合体运营模式是目前养老行业中比较好的一种模式。

　　提问：当地政府会购买你们的服务吗？

　　谈义良：政府购买服务和项目建设没有多大联系，政府看到服务达到标准就会买。

　　我现在关注的是，要更多其他方参与到居家养老服务体系中。因为有这样一个载体，有系统培训，有系统人员激励，有后勤保障，有政策支持，这么多的系统不仅能满足九如城养老综合体的需求，还会更多输出到社会上。

　　提问：现在大家都看到了养老地产的商机，但是目前阶段大家都认为养老地产这个行业还并不是太成熟，谈总怎么看？养老地产除了投资商外，还涉及到很多服务方，投资商和服务商之间的关系如何处理？

　　谈义良：现在都看到的养老地产行业有很多东西不是很成熟，但是当这个行业成熟的时候，民营企业就没有机会了。只有敢吃，敢冒风险，才有机会。市场成熟的时候，国有企业、大型跨国企业有税收等政策做支撑，就不会给其他企业留机会。

　　民营企业只有在这种市场缝隙中找一些生存机会，所以我认为民营企业应该抓住这个机会。

　　养老地产的开发和未来的运营一体化最好，最终的状况是投资商和运营商一起经营。就是运营得比较好，投资商把物业给运营商，这当然可以，但是很难。必须要把养老地产开发和养老运营，养老服务结合在一起才可以快速发展。

　　中国养老产业有待于我们去尝试，如果在成熟的时候会再去调整，但是目前还会朝这个方向去走。

　　提问：您如何看待养老地产资产证券化的发展前景？

　　谈义良：宜兴九如城总投资38亿，前期投入15亿，因为总的投资额度很大，所以盈利还需要一定的周期。

　　另外，资产证券化很正常，这不是我们一个行业在开发，其实万达的商业地产模式国外早已经实现了资产证券化。养老地产肯定也会接受很多时间的考验，慢慢走向证券化。灵活的投资机构，基金产品和证券都是有可能的。



（审校：劳蓉蓉）
24小时热点>>

观点网关于本网站版权事宜的声明:

观点网刊载此文不代表同意其说法或描述，仅为客观提供更多信息用。凡本网注明“来源：观点网”字样的所有文字、图片等稿件，版权均属观点网所有，本网站有部分文章是由网友自由上传，对于此类文章本站仅提供交流平台，不为其版权负责。如对稿件内容有疑议，或您发现本网站上有侵犯您的知识产权的文章，请您速来电020-22375222 或来函ed#guandian.info（发送邮件时请将“#”改为“@”）与观点网联系。