观点网 见习编辑 鲁鹏 作为起家于上海的开发商,景瑞地产自2005年开始全面布局长三角区域。
截至目前,景瑞已进入苏州、常州、扬州、南通等13个城市,有27个盘在同时开发中。
景瑞方面透露,集团下一步的拓展城市将是天津和重庆。景瑞地产常务副总裁杨铁军介绍称,天津和重庆这两个地方与景瑞的战略构想比较一致。
“天津和重庆第一个特点就是经济发展速度比较快,过去几年GDP增速都是排前几名;第二,城市人口基数比较大,属于导入型的城市。”杨铁军称,上述两个城市拥有集团高周转所需土壤,符合集团的战略构想。
尽管集团采取高周转的发展战略,但从整个战略的逻辑上来讲,景瑞还是希望能为股东带来价值,兼顾公司的各个方面的需求。
杨铁军称,从股东回报或者从商业模式来讲,景瑞不追求过高的利润率,只需要有一个相对比较合理的利润率水平,“然后,我们要维持相对比较稳健的财务结构,就是杠杆水平要控制在一定的程度。”
“通过不断地提高快速周转,可以把股东回报维持在一个相对比较好的水平,同时规模会快速扩大。”杨铁军表示,景瑞首先要过百亿大关。当然现在房地产形势等各方面对公司发展还是有很多影响,今年尽可能朝这样一个目标去努力。
他也坦言,能做到什么程度一方面靠自己,另外一方面也是受其他各方面影响。
长期以来,景瑞地产瞄准长三角区域刚需客户,为目标客群提供刚需住房,先后开发了“御蓝湾”、“望府”两条标准化产品线,以满足长三角地区不同客户的品质性置业需求。
“御蓝湾”定位相对来讲有点风情化,主要面对的是刚需人群;而“望府”稍微高端一点。该两条产品线加起来,在景瑞地产的比例当中占到80%。
剩余的20%,杨铁军解释称,是用来做一些创新类的产品,“因为景瑞覆盖的城市有一线上海,有二线杭州、宁波,还有三线像绍兴、南通、常州等城市。整个房地产行业的发展态势,包括在市场里面本身的跨度还是非常大,所以在资源配置上留出部分,做一些其他的产品。”
在发展规模上,景瑞还只能算是一家中型公司,不过杨铁军指出,公司的稳健度非常高。
他并指,在周转率上景瑞就可以无限度提高,“现在很多行业内公司周转率可能不到0.3,我们正在朝0.4迈进,接下来还会做得更快。”
“当然这个快也不是说随随便便就能快得出来,我们在这方面这些年做了很多工作,长三角区域的深耕战略,也提供了很大的支撑。”
据杨铁军透露,在景瑞内部有一个口号就是--“投得准、造得快、卖得好”,只有整个链条形成,才能真正快起来。
景瑞地产认为,长三角区域是中国最发达的城市群之一,人口基数和发展速度均具备优势。特别自2010年长三角区域战略规划出台以来,区域城际轨道、高速路网建设形成新的交通格局,“一核六带”规划,区域产业统一协调、共同发展,为长三角地区经济发展拓展了新的空间,也给长三角区域内城市带来更多的发展契机。
而且,景瑞地产近年来将视角延伸至天津、重庆等环渤海和西南地区,完成了集团的全国性战略布局,不过“长三角”依然是景瑞的核心战略和未来发展之本。
以下为景瑞地产常务副总裁杨铁军在2013博鳌房地产论坛接受观点新媒体专访实录:
观点新媒体:此前景瑞提及向外扩展,为什么选择城市是天津和重庆?
杨铁军:我们觉得天津和重庆这两个地方和我们的战略构想比较一致,因为景瑞的核心能力是周转速度比较快。天津和重庆这两个城市的特点就是--第一,经济发展速度比较快,过去几年GDP增速都是排前几名;第二,城市人口基数比较大,属于导入性的城市。
观点新媒体:景瑞在追求快速周转时,战略布局的前瞻性和均衡上是怎么考虑的?
杨铁军:从整个战略的逻辑上来讲,还是希望能够股东带来价值,在这样的想法之下,我们会兼顾公司的各个方面的需求。
从股东回报或者从商业模式来讲,我们不追求过高的利润率,只需要有一个相对比较合理的利润率水平就可以。然后我们要维持相对来讲比较稳健的财务结构,就是我们的杠杆水平要控制在一定的程度之上。
有了上述基础,快速周转就成为我们的一个非常重要的价值点。通过不断地提高快速周转,可以把股东回报维持在一个相对比较好的水平,同时我的规模会快速扩大。
观点新媒体:在快速发展和利润水平间,是怎样平衡的?
杨铁军:每个公司都会有自己的特色和优势,景瑞其实逻辑上非常简单,利润率水平可能不向别的人那么高,维持在认为可以接受的合理水平就可以。
也不是市场好的时候,价格就涨得老高,或者说市场不好的时候,就降得很低,还是有自己的诉求。杠杆的水平,我们实际上是有一个限制的,不会让它跑得太高。
观点新媒体:这个杠杆水平限制大概是多少?
杨铁军:这个限制,其实在企业的不同阶段,或者在市场的不同特点,还是会有些波动的。
一般来讲,我觉得房地产行业,大家还是会坚守一定的底线。我们不会太冒进,坦率来讲,景瑞做了20年,应该说所有的风浪都经历过。
在规模上,虽然我们还是一个中型公司,但是公司的稳健度还是非常高,在这一块我们还是有自己的坚守。在周转率上我们就可以无限度提高,现在很多行业内公司周转率可能就是不到0.3,我们现在朝0.4在迈进,接下来还会做得更快。
当然这个快也不是说随随便便就能快得出来,我们在这方面这些年做了很多工作。我们在长三角区域的深耕战略,提供了很大的支撑。我们自己内部有一个口号就是,投得准、造得快、卖得好。整个链条如果能够形成的话,才能真正快起来。
观点新媒体:景瑞的两条标准化产品线是怎样的?
杨铁军:一条叫御蓝湾,相对来讲有点风情化,主要面对的是刚需人群;还有一条产品线叫望府,稍微高端一点。
这两条产品线加起来,在我们公司的比例当中占到80%。
剩下的20%,因为我们覆盖的城市有一线(上海),也有二线,像杭州、宁波这些城市,当然我们还有三线,像绍兴、南通、常州这些城市。整个房地产行业的发展态势,包括在市场里面本身的跨度还是非常大。所以我们在资源配置上留出部分,做一些创新类的产品。
观点新媒体:在拿地方面景瑞是如何控制的?在买地上又有怎样的标准?
杨铁军:第一,在我们所有的目标城市,做到百分之百全覆盖,所有的土地机会,必须都要看到。可能会通过大量的研究、判断,然后去选取一些机会,但是基数是百分之百全覆盖,不会漏掉机会。
第二,因为大量覆盖,可能投入会比别人多,别人可能投5块地中一块,而我们现在基本上是投10块地才能中一块。我们是广泛参与,以概率取胜,而不是去标很高的价格。
观点新媒体:这样成本不是相应的会提升吗?
杨铁军:成本不会,因为这一套已经形成了非常好的流程体系。我们上半年拿的这些地,应该说基本上都是在底价附近,这还是非常有效的一个手段。
观点新媒体:景瑞在融资方面主要是通过怎样的渠道,负债率大概现在是控制在一个什么样的水平?
杨铁军:我们的融资从模式上或者从理论上来讲,跟行业内其他企业都差不多,有基金、有自管、有信托、有银行贷款。
负债率水平是阶段性波动的,一般来讲应该说都是控制在我们的目标区域之内。
我们的特点在哪里呢?我们和业内一些比较好的融资机构,建立了比较好的长期合作的关系,因为大家彼此认同,然后又彼此熟悉,很多东西也都非常的驾轻就熟,这里面最最重要的就是通过长期的合作建立一种信任感,大家的交易成本非常低,所以我们的融资速度也非常快,所以这是一个非常大的优势。
这个优势既保证了我的融资效率,同时也降低了我的融资成本。