关注新兴投资热土——2013年广州住房博览会海外购房置业论坛
2013年9月15日,由广州市房地产行业协会、广州市房地产学会、合富辉煌集团共同主办的海外购房置业座谈在琶洲会议室举行。
目前国内经济增长放缓,由于受到限购、限贷等楼市调控政策的影响,导致国内房产投资风险加大,投资人纷纷寻求新的投资渠道,转向海外房产投资,欧美、东南亚等地成为新兴国际投资热点,这也是此次论坛的主题。
在这些新兴投资区域中,哪些海外新兴国家最值得投资?海外置业投资的热点、投资方式、注意事项又有哪些?本次海外置业论坛邀请到了四位专家为投资人进行专业解读。他们是广州市房地产行业协会许国碧秘书长、合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江先生、加成移民公司海外房产总监江雨舸女士及马来西亚房地产投资专家谢卓利先生。
关于越来越多的投资者对海外房产投资感兴趣,而投资者对海外市场并不是十分熟悉的情况下,怎么规避投资风险的问题,广州市房地产行业协会秘书长许国碧先生以“海外房地产投资的背景与风险规避”的演讲进行解答。
许国碧表示,越来越多房企走出去的趋势,除了顺应全球一体化要求中国企业多元化,在国际市场竞争过程当中学习国外的先进经验和模式,提升应用国际化的资源,进行国内市场开发是竞争重要砝码以为,还有一个原因就是,大量海外投资者移民群体,海外、境外一个群体的涌现,中国消费者在海外市场的活跃大幅度提升,中国高收入人群在海外置业越来越多。
他指出,海外投资的背景方面主要有四点:第一、我国对外开放已经发展到一个新阶段,中国已经成为世界上第二大的经济实体,在2002年欧洲金融危机蔓延,经济需要提振情况下,中国经济和实际交易的金额创下878亿美元的新高,在国内向国际上寻找投资机会这是势在必行的趋势,2012年国家监管局发出发达国家进入欧美等房地产物业主要是商业,写字楼,物业等房地产,欧美经济低碳物业价值升值潜力趋势,寻找资金投资途径,在我国保险业如中国人寿,中国平安等大型企业向海外投资大扩张,虽然在世界上占的比例不大,但已经打好了一个良好的开端。
第二、海外房地产市场逐渐扩大,国人逐渐富裕起来,中国的孩子出国留学已经成为一种潮流,这是中国走向世界,成为世界地球村的一种表现,我国改革开放已经进行30多年,与世界经济发展,已经成为相互交流的趋势,中国人在海外日益多起来了,随着留学、移民、探亲等人口增加,中国人在海外置业已经成为一种客观的需求,孩子的留学买房,同时也为家长移民探亲买房这是一种常见的现象,国内大开发商已经开发海外房地产市场,包括新加坡、东南亚的房地产市场,同时也瞄准国内买家为他们量身订做,利用国内的商业信誉提供给海外置业者信心,2013年美国经济开始复苏的景象,西班牙等地区以房地产为项目的引资、招商,因此在本次博览会我们就开了海外房地产的展区,以适应形势发展需求。
第三、预计海外房地产投资进一步扩大,与国内投资渠道在政策上对房地产的调控瓶颈频繁,而且对大城市的限购、限贷,房地产税率多,而且还有各种限制的因素,使国内资金向国际房地产市场寻求出路。在海外发达地区和城市,社会比较稳定,房子较成熟,房地产控制力低,有一些地方仍处于较低的水平,未来前景看好,为此国内一线机构和个人开始炒地海外楼市,随着改革开放政策上的进一步放开,海外房地产市场有很大空间,可以预见海外房地产投资将逐渐扩大。
第四、目前对海外房地产投资仍有需要学习的地方,很多人对于海外的房地产投资还是不放心,需要今后对海外房地产市场有更加清晰的介绍,相关保障措施,才会推动海外房地产市场的发展。
许国碧还指出,当前海外投资规避风险主要为五方面:法律问题比较复杂;投资风险多;控制风险;政策风险;兑换风险。
而合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江先生则表示,与过去相比,现在的海外置业人群更注重投资的升值空间,因而更多倾向投资东盟新兴国家。其中马来西亚又以其良好的自然环境、完善的医疗设施、与国际接轨的教育配套以及GDP的快速增长,成为东南亚国家中的投资首选。因为就国内的限购,限贷在限制的情况下,马来西亚90万人民币就可以缴首付了,马来西亚的均价也就是1.6万元/平方米,跟广州差不多,但是它没有房产税,没有其他税费,现在车位也要缴地税了,地价了,但马来西亚车位是赠送的,不需要缴土地出让金,也不用买,所以这个非常吸引。
“以前如果投资海外的话主要还是作为去投资移民的,投资移民是以前大家主要想法,小孩子买房在那边可以留学,念书。现在由于在国内的限购、限贷的原因,第三套不能买的话,我们去海外投资是很好的出路。
“以前我们是主要从移民投资来买房或者是买房子在国外念书,现在情况由于国内房产的限购,限贷就增加了在海外投资是需要保值增值,第一个不同就是想增值保值;以前要去美国,加拿大这些地方去,但现在很多去马来西亚,或者到塞浦路斯在这些地方投资、买房。”
据黎文江介绍,马来西亚人均GDP在一万美元左右,跟广州差不多。在东盟三国里面仅次于新加坡和文莱,文莱有石油,排名第三,马来西亚每年GDP的增长是5-7%,东盟10个国家平均增长才4%—5%,远远高于整个东盟的平均,在投入里面,马来西亚是属于伊斯兰教,想在马来西亚成立一个新伊斯兰金融中心,吉隆坡也有一个计划,准备挤进宜居21个城市,还有很大交通的建设。
“我们知道要投资肯定要看它的房价的升值,我们知道在马来西亚这条蓝色曲线就是供应量,红色就是供求,供不应求,2009年以前比较好,2009年以后就突然上升了11%,由于供不应求的情况房价还在上升。
“马来西亚回报,租金回报大概是6.2%,在中国平均只有2.6%,在广州房价那么高,租金很低,回报率也就是在3%左右,没有达到4%,但马来西亚比例有6%以上的回报率,马来西亚的贷款利率只有4.3%,中国6.55%,马来西亚利率贷款利率很低,总得来说加上房价上升,加上租金的回报减去利率,每年大概回报率有13%,你去那里投资租房每年就有13%的回报率。”
此外,黎文江还就马来西亚购房优惠、永久产权、无房产税费、交通、文化、教育、医疗等方面分析了在马来西亚置业的好处。
而加成移民公司海外房产总监江雨舸女士则就海外置业的注意事宜以及澳洲房产投资做了演讲。她指出,澳洲四个省,澳洲是一个移民国家,有198个民族组成,离广州也很近的,基本上投资趋势都是往上走。
关于如何找到一个值得投的物业,江雨舸认为,从投资来讲,澳洲不断的减息,现在现金存款率才2.7%,贷款利率也是非常低,中国6.5%,6.6%左右,但澳洲4.9%。交通设施要考虑进去,离交通越方便就,就越多人租你的房子,还有周边配套,购物中心,银行,还有中小学配套设施,周边是否有这些配套,一定要有医院的配套设施,还有位置的紧缺性,以及是不是靠着高尔夫球场等等。
她还指出,投资物业还要有升值前景,及地段,再来还有建筑商的品牌、货源等也要考虑。
最后,马来西亚房地产投资专家谢卓利先生在“马来西亚房产投资价值分析”上,详细分析了马来西亚房产有怎样的投资价值、其楼市特征如何、投资方式如何等内容。他指出,投资优势上,马来西亚投资环境非常轻松,房产空间很大,回报比较高,“在马来西亚投资有多达28个投资优势”。
他总结:“最后马来西亚的投资的方式,我们投资是这样的,你选择项目,你选择了以后就缴一个订金,然后你就要签买卖合同,同时你们申请贷款,然后就付余款,余款一般是降值,贷款给你,不是马上给开发商,而是根据进度付款的,用两年,三年盖好之后,就慢慢分批给开发商,在我们那边,房交了才开始供款。买房子,首两年就15%,3-5年就10%,10年就免税了,在马来西亚要投资就要有资金,要有这些资金,怎么挑房子,你要有资讯,在马来西亚,要充分利用杠杆的机会,提升自己的贷款能力,最后还要有机会,有一些比较好的楼盘,可能你都知道,但你去买的时候,买不到,我说就是这种机会。”
谢卓利还表示,马来西亚除了是一个生活好地方,读书也是非常好的。“费用很低,我们一些私人的学院和学校,你去那边读,拿到的文凭跟英文,澳大利亚,新西兰都是一样,我们叫做双联,你不需要去新西兰,加拿大,美国就可以,但拿到都是同等级,不是次货,都是一样,而且读三年就可以读到本科,也就是学士,在马来西亚可以做到。”
“特别在吉隆坡这边,差不多有40%以上都是华人,粤语,普通话没有问题,因为很容易适应,因为很多人都会讲普通话,沟通非常方便,生活费,文化,语言,食物都很方便。”