直播：2013城市观点论坛南昌行（一）
作者: 时间: 2013-09-25 22:17:23 来源: [ 观点网 ]
南昌，古有“七门九州十八坡，三湖九津通赣鄱”盛况，今有长江中游城市群“四核驱动”的“经济领军之称。在中国经济积极寻求增长方式转变的历史进程之中，机遇与危机并存，南昌能否在不断调整与发展中成为新一轮城镇化浪潮中的实力之城，希望之城？
9月，城市观点论坛第一次走进南昌，邀请到：陈淮(著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长)、谭远国(威海市高新技术产业开发区管委会副主任)、陈风扬(莱蒙国际集团有限公司执行董事、首席运营官)、黎振伟(世联地产首席技术官)、程家龙（戴德梁行华南及华西区董事总经理）、汪仁梅（北京绿维创景规划设计院旅游地产分院院长、副总经济师）等与众多南昌开发企业高层、行业精英，共同总结过去得失、剖解今日局势，寻求调控大局下的发展之道。
9月26日上午，由观点新媒体主办的2013城市观点论坛南昌行开幕。观点网作为论坛官方网站，将对会议进行全程网络图文直播，敬请关注！
主持人：亲爱的各位来宾、朋友们，欢迎来到南昌，欢迎来到2013城市观点论坛南昌行现场。在论坛开始之前，希望大家能把您自己的手机调到振动模式，并请不要在会场内随意走动，以保证我们的会议能顺利进行。谢谢大家！
主持人：亲爱的各位来宾：大家早上好！
欢迎大家来到南昌，来到2013城市观点论坛南昌行现场。
城市观点论坛创立于2005年，以推动中国房地产思想发展与建设为宗旨，以房地产开发、城市规划与区域发展为主题。九年期间，“城市观点论坛中国行”先后走进青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、厦门、文登、无锡、常州、昆明、贵阳等二十多个省市，对中国城市发展进程、房地产建设、行业及金融政策等进行多角度探讨及深度的剖析，共同寻找城市与地产的动力与发展的创新思路。
今天，是城市观点论坛首次走进南昌。南昌既是中国历史文化名城，又是革命英雄城市，具有深厚的城市文化底蕴和众多的历史古迹，而与此同时，南昌也在发展的道路上不断的行进，参与到“长江中游城市群”的建设中，呼应长江三角洲和珠江三角洲，打造国家规划重点地区和全国核心发展新的增长极。
在发展的历史前提下，南昌房地产行业也必将迎来新的机遇，而在调控未言放松的当下，将如何寻找新的开发价值和动力？如何调整房地产行业的发展思路，寻找新的契机？
为此，我们邀请了众多行业精英齐聚一堂，共同探讨“发展与调控行进中的南昌房地产”，寻找调控背景下的新思路与对策，为其行进与发展注入新的力量。
最后，请允许我代表本次论坛主办方观点新媒体、江南都市报，合作伙伴山东省文登市人民政府、威海双岛湾科技城、莱蒙国际、星月门业、华誉景观、戴德梁行等欢迎各界朋友的到来！欢迎大家！
下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们分别是：
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生；
江西省房地产业协会秘书长李峰先生；
南昌市房地产业协会秘书长褚保根先生；
江南都市报总编辑彭京先生；
莱蒙国际集团有限公司执行董事、首席运营官陈风杨先生；
世联地产首席技术官黎振伟先生；
戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙先生；
北京绿维创景规划设计院旅游地产分院院长、副总经济师汪仁梅女士；
南昌莱蒙置业有限公司总经理罗小华先生；
南昌世茂新发展置业有限公司总经理常贺强先生；
江西康庄投资控股集团总裁孙建强先生；
江西新力置地投资有限公司营销总监吴宇先生；
河南金苑置业有限公司总经理葛自力先生；
江西金三江投资控股集团有限公司董事长李国建先生；
江西财茂实业发展有限公司总经理龚财章先生；
江西宏建实业有限公司总经理饶建平先生；
江西众森实业集团有限公司董事长朱清源先生；
江西新宇房地产开发有限公司总经理张建安先生；
丰源集团市场策划总监李念先生；
美国海斯兰德国际建筑师事务所首席建筑师、董事长冯莹女士；
中交(连云港)建设开发有限公司副总经理张圣山先生；
连云港市连云新城开发建设指挥部办公室主任郑晓卫先生；
江南都市报副总编辑熊激文先生；
观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。
本次论坛得到众多南昌实力房地产企业的参与，在此我谨代表主办方再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2013城市观点论坛南昌行的朋友们。谢谢大家！
下面正式开始我们的第一项，有请江西省房地产业协会秘书长李峰先生为我们致辞。
李峰：尊敬的陈淮博士，尊敬的各位来宾，各位朋友，大家上午好！
今天2013城市观点论坛首次来到江西南昌，借此机会，我仅代表江西省房地产业协会对本次论坛的举办表示衷心的祝贺。
对还没有来过南昌的宾客，可能记忆最深的就是王勃的《滕王阁序》。“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色。”如今落霞还在，孤鹜已飞。这副美丽的现代都市画卷有我们在场的房地产商的功劳。现在南昌房地产又赢来新的机遇。南昌打造核心增长极，也是在这一年，在省政府进一步推进城市化发展的进程中提出，南昌市城市人口要达到300万，这无疑意味南昌市的发展和房地产的发展带来推动。观点和江南都市报及很多重量级嘉宾行进南昌，对南昌房地产展开研讨，这给南昌房地产业也是一次思考、交流和学习的机会。希望大家对南昌房地产业提供宝贵的意见和建议。
最后衷心预祝本次论坛取得圆满成功。谢谢大家！
主持人：接下来我们有请褚保根先生致词，掌声有请！
褚保根：尊敬的陈淮博士，尊敬的江南都市报的王总，各位嘉宾，南昌房地产的朋友们，新闻界的朋友们，大家上午好！
金秋十月，秋高气爽。力高皇冠酒店，今天有全国极聚影响力的观点和省内的媒体江南都市报在这里举办2013城市观点论坛。在这次论坛中，汇聚了很多南昌房地产的声音，也迎来了全国著名的经济学家及省内外专家来探讨南昌城市的发展。那么这一论坛在南昌这一历史条件下召开正值时候。因为我们知道进入本世纪以来，南昌在省委省政府、市委市政府的正确领导下，南昌城市的发展得到巨大的提升。南昌由过去的内陆省份城市，发展成为幸福指数很高的内陆城市。在市委市政府的正确领导下，南昌房地产事业也像其他事业一样蓬勃发展。由于我们南昌市在市委市政府的正确领导下，南昌市近几年发展很快，老百姓的生活得到巨大的提高。这次论坛召开对我们南昌市的发展是巨大的发展和挑战。南昌正是由于这几年的发展，也进入了全国注入的品牌房地产开发商，对南昌城市的建设起到了建设排头兵的作用。我非常感谢外地的开发商和本地的开发商为南昌市的建设所作的贡献。
今天观点和江南都市报在这里合作举办这次论坛，也有全国著名的经济学家解读南昌市房地产发展的政策，和南昌市的房地产专家在这里共同探讨，这是非常好的机会。我相信今天的论坛，一定会载入南昌市房地产的史册。
最后，我祝今天的主办单位以及在座的各位，通过论坛的举办，取得更大的收获。谢谢大家！
主持人：谢谢褚保根秘书长。接下来有请熊激文致辞，掌声有请！
熊激文：各位领导，各位嘉宾，新闻界的朋友们，大家上午好！今天2013城市观点论坛南昌行活动在南昌正式举行，来自全国的房地产专家在此与南昌市地产精英共同论道。
江南都市报是全国报业30强，江南都市报作为江西强势媒体的领跑者，始终不断创新，不断探索，不断尝试新的运营模式。目前我们除了报纸运作以外，还运作了杂志、网站、微博、微信平台。截止到2013年9月25日，江南都市报的官方微博已经达到了119万人，是在江西官方微博里面最大的一家。而江南都市报拥有的微信公众平台，我们的粉丝数量已经达到了5万多。在江西媒体里面也是最大的微信公众平台，而且也是本土媒体唯一拥有自定义的官方平台。我们再结合平面传统的媒体的优势，让两者互补，使投放的价值进一步扩大。
南昌市房地产经过十几年的快速发展，楼盘品质和综合服务都得到了极大的提升。今年以来，南昌市楼市也是非常火爆。南昌市新房成交2万多套，南昌市房价也是联创新高，红谷滩房价也突破1万多每平方米。对于楼市，本报一直是非常关注，10几年来举办过多次全国具有影响力的论坛。所以在这一次，我们也希望通过这个论坛，能够进一步让专家和学者的声音，在论坛上给到南昌市场更多的意见和建议。今后江南都市报将以此次论坛为契机，将加大参与规格高的论坛，加大对本次活动的报导。
最后预祝本次活动圆满成功。
主持人：下面我们有请观点出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞。
陈诗涛：尊敬的各位领导、各位来宾、媒体朋友上午好！
城市观点论坛创立九年，第一次走进南昌。虽然是第一次，但是我们并不陌生，我们的很多本地企业、外地来这里开发的知名企业都是我们博鳌房地产论坛的老朋友了。
中国之大，及正逐渐热起来的城镇化，对于如南昌这样发展中的城市，无疑是最好的机会。我记得大约是7月份，在与莱蒙的黄俊康董事长聊天的时候，他就对投资南昌充满了信心，言谈中对于南昌这个项目的构思可谓浸透了无限的热情与理想。而今天下午我们要去参观的"新力·帝泊湾"就是本土企业开发的一个非常经典、非常有代表性的项目。其实，我想说的是：只要是一个有希望的城市，都值得外地、本地实力企业献出我们的热情，为之投入、为之努力、为之奋斗！
这也正是本次论坛的主题：无论政策如何，发展与调控，南昌地产都在行进，向着有希望的未来行进方向的情况下，我们南昌房地产相对来更有希望的前进。
这里也向在座发出我们的邀请，10月25号我们将会去江苏去考察，欢迎在座的朋友去看一看。11月25号到28号，我们在广州会继续举办冠周观点商业年会。在这里感谢江南都市报，感谢我们的媒体朋友，因为我们大家都从不同的行业，不同的角度，为我们目前的南昌市的持续发展奉献出我们非一般的智慧。谢谢大家！
主持人：各位来宾、朋友们，2013城市观点论坛南昌行的议程主题是：发展与调控行进中的南昌房地产。
下面即将展开的是演讲环节。我们很荣幸地邀请到：
著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生；
莱蒙国际集团有限公司执行董事、首席运营官陈风杨先生；
北京绿维创景规划设计院旅游地产分院院长、副总经济师汪仁梅女士；
戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙先生；
世联地产首席技术官黎振伟先生。 接下来，很荣幸地请出今天论坛的第一位演讲嘉宾，有请：著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生。陈淮先生的演讲题目是：政策展望：调控长效机制。陈淮先生，您的演讲时间为30分钟，有请！我们热烈的掌声有请陈所长。
陈淮：谢谢主持人！我先说明，我下面讲的东西不传播。今天在场的不到500人，谁要传播，自行到警方自首。
南昌是一座英雄的城市，当年南昌起义之后的这支部队，从这儿出去到了一个叫井冈山的地方。在那里中国走出去，各种思潮和思想有过一个大的争论。毛泽东先生写下了六个大字，叫做“工农武装革命”，就是在那里写下这六个大字。工农否定了国共此前合作的时候，那个国共合作的思路，武装否定了陈独秀和平议会道路的思路；革命，农村包围城市，否定了攻打长沙的思路。黄洋界的炮声一响，毛主席就知道天下是他的。但是与时俱进的今天，时代在变，中国不再是哪一个阶级，哪一个部分的社会，是以人为本，以阶级为本的社会。我们讨论房地产机制的时候，不是富人和穷人的部分机制，哪一部分站在哪一边的机制。所以第一个，这个无比明白。
第二个，对立和对抗，不是一方打倒另一方，一方消灭另一方的房地产时代了。市场经济从来是激烈竞争的机制，但是从来不是你死我活，一方控制另一方的机制。我从来没有听说过市场经济是消灭生产、消灭供求而宣告结束的。和谐共赢是我们力求的。
第三个，我们在讨论的是建设城市、城乡协调发展，以城市化、城镇化、城市经济的发展，来实现中国梦、中国强、强国时代这样一个历史进程。
希望我们站在南昌这座城市和这个讲台的时候，对历史的发展和变化，有一点有意义的思考。
（二）长效机制其实是一个既简单又复杂的问题。市场经济与政府之间的关系，在一个长期的制度建设中，应该遵循怎样一个基本的框架就是长效机制。但是这个问题在200年来，从市场经济和工业化诞生以来，始终是人们争论不休，迄今并没有找到最终答案的一个问题。人们说，政府管政府的，市场管市场的，那你们家男主外女主内，你以为那么容易分得清吗？200年之前认为有了市场经济还要政府干嘛？市场的不平等，暴力，以及各种各样的黑暗、罪恶，都产生于非经济强盛力的政府，打倒政府，由市场经济调整。历史证明他们错了。后来人们认为，有一个强力的市场，强力的政府把经济管起来，计划经济公有制，失败了！1929到1933年的大危机，那个危机之后，有一个宏观经济学派。我们今天所说的宏观调控，就是在这一理论基础上发展起来的。在那个理论中，人们认识到首先是市场机制，然后才是市场经济下政府干预短期内经济总量平衡关系的调控作用，叫做宏观调控。
再以后，日本在赶超欧美的过程中，创造出了具有自己国情特色的产业结构理论，产业经济学，政府不仅干预在短期内的总量平衡关系，而且干预资源在各个产业之间的配制结构。日本成功的实现了变成一个世界经济一流强国之梦，使自己成为一流的经济大国。
事情并没有到此为止，2008年到2009年的世界金融危机，那些自诩为已经解决了市场和政府关系的国家，不得不强力去给企业输血，由政府去收购那些濒临破产的烂资产，去抢救那些对市场影响巨大的企业。政府和企业的关系在所有教科书上都没有写明这一条，人们不得已从新认识实践的发展。以至于今天的欧洲主权债务危机和这一事件发展所面临的挑战联系在一块。包括2009年世界危机中，发达国家政府抢救市场，和今天怎么应对主权债务危机这两件事，将是经济学理论市场与政府的关系的里程碑。
轮到中国，轮到房地产了，我们能不能找到一个长效机制？长效机制说了很多年，并不是李克强总理上台之后才有的，从2003年王文涛当部长的时候，我在他领导下，就搞了很长时间的长效机制。为什么到今天大家翘首以盼，尚未见到这个东西？因为在这个问题的上，存在着四个明显的偏颇。大家都努力按照自己的想象，设立长效机制的目标：
第一个认识，希望找到一个总理说了算，政府说了算，行政权利说了算，指哪打哪的机制。以为长效机制就是政府想干什么就干什么，想怎么干就怎么干的机制。这个机制能不能建立起来我不知道，至少目前我还没听说，在除了计划经济之外，哪一个国家能实现的。
第二个认识，要求把长效机制的目标确定在调控房价。想让房价成为一个可以由人任意主观决定的对象。以为实现这样一个像房屋里面的空调可以调控的，这个叫长效机制。把长效机制简单化为、而且人为化为、主观化为调控房价的机制。
第三个认识，人们认为长效机制，就是打倒富人，打倒多占房的老板，实现均贫富，让老百姓分一部分的房子。别以为我开玩笑，这个在政策制定的过程中，也是很有市场的。
第四个认识，希望我们找到既不触动种种政权的阶层，又不触动利益集团，又不触动垄断和土地政策，让老百姓承担代价的这样一个机制。别以为这也是开玩笑，前不久清华大学一个教授说的，50岁退休，65岁领退休金。就是希望在解决社保资金不足，不触动垄断集团，让老百姓承担的这样一个情况下出的怪胎。房地产也有这样一个认识。
这四个偏颇，我以为这种机制是找不到的，勉强写一个文、发个文行不行？行，但是绝不符合客观规律，这个机制恐怕都长效不了。
什么是房地产调控的长效机制？就我个人的看法这个长效机制应该包括4个方面的机制目标设置。
第一个，推动供求关系，不断趋向于平衡的机制。市场经济下，供和求存在着对立的常态。供和求正好相符是理想化的。别说房地产，就是任何一个市场供和求的背离是常态，更何况房地产。因为房地产的供和求他们之间的变化发展过程，不是同步的。供取决于两年前，求取决于今年的收入和老百姓对政府的理解。本来供和求就不是同步的，而且无论供和求，他们的变化也不是一个匀速运动。很多人说什么地方盖的房子很多卖不出去，成“鬼城”了。上海浦东也曾经是一个“鬼城”。上海2002年的政府调控政策是什么？那时候鼓励外地人到上海买房子，而不是限购。南昌居民到上海买房子，孩子上学不用交赞助费。上海市民买房子，买房子的钱在未来收入中，可以作为个人所得税免税收入，契税减半再减半。国家规定3%的普通商品房的契税，上海实行0.75%政策，就这个也卖不起来。上海人说宁要浦西一张床，也不要浦东一间房。那也是“鬼城”。今天呢？今天说这个话的人，都在卫生间打自己的嘴巴了。
别简单的一时一点的供求差距，就说这就叫泡沫，这就叫“鬼城”？有没有完成脱离需求实际，而扩张的城市呢？有，确实有，但是这不是中国房地产的普遍现象。希望我们更多的把自己的眼光，按照客观规律的要求，来描述你所希望传达的信息
但是在供求失衡的时候，我们不能无所作为，无所事事。政府政策的调控，制度的建设，应该不断的推动供和求的差距推向。这个事件的发展，就是一个不断的平衡，平衡又被打破，再平衡，再打破的过程。我们倒一杯茶水在你面前，那杯茶水的温度和周边一样的，这叫平衡。但是又不妨碍我们今后有新的一杯比周围温度高的热水，这就叫打破平衡。社会、宇宙、市场就是这么发展。长效机制是不断推动供求平衡的机制。
第二个，是让老百姓居住条件不断改善的机制。无论怎么样的长效机制，不应当是阻遏居民向城市转移的，不应当阻遏城市普通居民居住条件向上浮动，享受更高层次，不断攀升这样的机制，而应该适时适度鼓励，而不是限制老百姓住房居住条件不断改善的机制。
第三个，长效机制一定是推动社会公平，实现协调发展的机制，而不是制造更大的社会财富差距，导致社会矛盾尖锐的机制。
第四个，长效机制一定是要在时时处处能体现维护国民经济平稳运行的机制。长效机制是一个长期发展的过程，房地产业、城镇化都是一个长期战略的组成部分。但是我们所说的宏观调控，顺便也给我们在座的媒体朋友交流一句，宏观调控永远是短期的事，宏观调控的方向经常是短期多变的，可以上午向左、下午向右。但是无论向左向上从紧从宽，房地产的调控机制应该顺应维护国民经济平稳运行的机制。具体一点说，我们希望今后的长效机制包括这么几个方面：
一是实现城市结构调整的机制，才是长效机制。简单的限购限贷不是长效机制，因为那不可能解决北上广深房价的抑制，不可能根本解决的。什么时候才能够比较彻底的解决呢？南昌、长沙、合肥这样的二三线城市，中西部的省会城市，二三线城市与沿海大城市发展的距离缩小，大中小城市进一步实现协调发展，人口均衡分布在沿海各大城市，中部省会城市，地市级中心城市，以及县城跟中心镇等不同城市，房价问题才能得到有效解决，而不是根本解决。所以说，从根本上解决大多数人买得起房，不是简单的把房价降下来。防止房价过高不是简单的限购限贷，就像今天晚上退烧解决不了你引起发烧的根源。指望北上广深的城市谁想进就进，此情只因天上有，我想不出其他更好的办法。
二是长效机制推动多方利益，趋向于均衡化的机制。房地产业的产品、市场、交易、持有、税费结构，实际上调整多方面的利益关系，比如说城乡利益矛盾，社会短期利益与长远利益的矛盾，个别局部利益、私人利益与城市整体利益的矛盾。穷人和富人的利益矛盾，政府和市场之间的利益矛盾，以及人类社会经济发展资源节约的各种矛盾冲突。大家说税费太贵，跟银行打工等诸多话语中，实际上背后的本质问题，房地产这一个市场发展和价格构成中，风险没有合理的配制在政府、银行、中介机构、购房人等多方面的利益主体头上，而一部分人过多的承担了风险，另一部分人过多的获取了利益。只收益而不当风险，这样的市场是长久不了的。我们可以用简单的物理学办法来证明，一个木头棍，上到下一样粗，你不容易弄断。但是如果有一个地方细，你一掰就断。因为它的精力不是集中在一个点。如果我们老想让购房人承担购房的风险，政府也不承担、开发商也不承担，那这个时候绝不可能均衡发展。
三是节约资源与环境友好的市场，体现高科技手段不断运用的市场。对中国这样一个人多地少的国家来说，节资源、节水、节电、节地是我们房地产业义不容辞，最重要的一个职能之一。
最后，长效机制对国民经济的景气状态，具有自适应能力的机制。可以这样说，春夏秋冬的交替是一个符合的过程，我们的开发商和购房人要能适应春夏秋冬的交替，还要适应规律以外，夏天突然下冰雹等天气。这个社会和自然界一样，自然界告诉我们说，优胜劣汰，适者生存。我以为适者生存比优胜劣汰还更重要，大家知道大猩猩的智商和人类最接近，但是它现在是濒危保护动物，优胜劣汰并没有使它繁衍下来。苍蝇、蚊子，人们想尽了办法消灭它们，还没有听说哪一个国家消灭它们。最近人们说，京沪高铁的卧铺上都发现了。人都聪明，连臭虫都打不死，适者生存。克隆技术很高明，但是克隆的生物有一个致命的缺点，它不会进化。因为它只会把这一代的生物密码全部遗传下来。不会进化，一个不会进化的物体势必是要被淘汰，时代进化，才能使我们适应这个世界。中国人是最懂得进化的，我们白毒不侵，什么样的水都能喝。
我们刚才说到长效机制的基本的机制原则。说到底，长效机制不是什么时候出，出和不出房产税这样的机制，不是简单的限购什么时候取消和不取消这样的机制。长效机制和这样的问题联系起来，我坦率说对长效机制是误解。说到底，长效机制是一场改革。我们在过去十年来，房地产调控中，固然有很多取得成效的方面，有很多成功，不能轻易否定我们过去十年房地产调控，说只是空调这种说法，是不符合客观的。比如说在维护国民经济稳定上的功劳功不可没，2009年世界金融危机了，从货币手段持续变化转换过程中，房地产业能适应这个过程，这个成功还是不成功？有效果还是没效果？我认为是功不可没的。还有按照投资性需求，我们的效果是明显的。
第三，在中国住房保障体系上，实质性不法商，我们的效果是明显的。此外，我们在规范房地产整个市场运行上的制度建设上，也取得了明显效果。这些不能说调控政策没起作用，但是过去十年的房地产调控政策也存在着明显的缺陷、不足，它的明显缺陷和不足的第一条，就是通过不断强化政府权利来实现调控。不论从早期的土地招拍挂，到后来的90、70，到后来的5.5的增值税，清算土地增值税，以及政府限购限价，实际上都是通过不断强化政府权利来实现。高成本、低效率，一个大夫治病不吃药有用没用？有用，但是可以有效果更好的药吃。采取了市场硬对抗的办法，没有一条顺势而为。最后一条，是我要强调的，十年调控政策，没有一条是和改革相结合的。
关于土地制度，资金市场发展，政府权利，中央与地方之间的经济关系的调整，收入分配调整，没有一条是和改革相结合的，这就是我们过去十年调控最重要的教训之一。长效机制应该怎么建？我想从我们的教训中应该有所感触。
以上仅供参考，不供传播。
主持人：您稍等，看看有没有现场的人要跟陈所长来交流一下，有问题我们可以提出来。搜房网的朋友向您提问，耽误一下时间。
记者：我想问您一个问题，现在最近地王频出，包括我们南昌的地王都拍到6900多的楼面地价。想问您有关这个问题，开发商为什么有这么大的勇气去抢这个地王。
陈淮：女士离婚以后又重新结婚，她为什么有那么大的勇气？因为稀缺。什么道理？每一种商品没有办法自己站出来说我值多少钱，没有办法说。他通过交换、交易，说明自己这个商品值多少钱。所以女性第一个嫁的人决定她的价值。当价格提高的时候，她找一个更能说明她价格提高的人嫁。
一个城市能建多少房子？
记者：这个要根据城市的人口。
陈淮：去年有一个有趣的故事，乔布斯先生离我们远去了，地产名人潘石屹就写了一个微博，说苹果公司的iphone手机将会降到一千块钱一台，就是对乔先生最好的怀念。网友就调侃，房价跌到1千块钱每平方米，就是对你最好的怀念，每平米一千块叫“一潘”。我们先不说这个有没有意义，其中给我们一个启示，iphone手机的变换规律和房价的变化规律有何不同？这个答案就是你这个问题的答案。有没有自然限制苹果公司生产手机？有还是没有？没有，对吗姑娘。南昌、北京、上海能不能无限多的建房？不能！每卖掉一块地，剩下的资源就更少了。世界的石油永远卖不光，因为到最后没有人买得起。所以南昌地越来越少，你有机会看到最后一块地能买到。
谢谢！
主持人：好，我们再次掌声感谢陈淮所长的精彩演讲！
接下来我们请出今天论坛的第二位演讲嘉宾，莱蒙国际集团有限公司执行懂事、首席运营官陈风杨先生，为我们演讲的主题是：莱蒙国际助推南昌国际化。掌声有请！
陈风杨：各位来宾上午好。首先感谢主办方观点为行业设立了这一个交流和分享的平台，把一类最优秀的精英聚集在一起，共谈房地产的现状和未来。
观点与莱蒙国际已经合作三年，将来我们将继续携手向前。
尽管莱蒙国际已经成立20年，但就南昌而言，我们刚满周岁。一年前的今天我们才来到南昌，我们要感谢南昌的各级政府、媒体和市民，给南昌莱蒙国际的关注，你们的鼓舞将使我们更有信心把这个项目打造成南昌的品质标杆。大会的主题是“发展与调控，行进中的南昌房地产”。借次机会，谈谈我的一些看法。
调控持续，一二线城市，8月份房价显示一线城市商品房的价格同比上涨18%至20%，二线城市比上涨在7%至10%，二三线城市同比平均上涨6%左右。
一二线城市房地产长期看好。开发商回流，十八房企八成拿地款流向一二线城市。十大品牌房企在一二线城市拿地的规模，2013年一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%。2013年上半年，16家品牌房企在土地开发高达1978亿中，同比去年增幅达到230%。一线城市占30%，二线城市占49%，三线城市仅为21%。这标志着前几年，为了绕开限购力，而深根二三线城市的开发商影响不大。
一二线城市资源优势明显，房价上涨动力稳定。原因有几点：一是教育、医疗就业机会等资源不断积聚并且密集；二是一二线城市土地资源始终是有限的，需求和供应的落差导致住房市场供不应求，导致一二线城市房价易涨难跌。三是三四线城市却面临人口流出与产业基础薄弱的威胁，政府土地财政依赖大。
南昌是二线城市的后起之秀，房地产起步较晚但是起点高。这个表也可以看出来，2012年南昌市的GDP，也是江西省唯一进入前50名的城市。南昌开放的大门已经打开，经济正迅速融汇于长三角、珠三角，外资内资居全国的前茅。南昌作为江西的省会，城市的拓展和改造，并加大房屋的有效需求。这几年，南昌市政府一直在积极优化城市的基础建设及地铁的动工，火车西客站七月份落成，朝阳大桥的落实，南昌市的全面升级，也将拓展城市发展的空间，加快城市发展进程，推进南昌房地产发展的角度。
2012年，南昌市城市发展总体的供应是548平方米，同增长1.35%，商品房的成交545万平方米，同比增加81.8%，取得商品房销售量的历史突破。这个表可以看出南昌市近几年的发展变化。
二、南昌红谷滩CBD是南昌市政府为适应城市发展的需要，加速城市化进程，成立的CBD。十年的发展，在南昌市政府的支持下，如今的红谷滩有快捷交通、网络，得天独厚的生态环境，以及优惠的投资政策。过起点的规划和定位，将使红谷滩新区蕴藏着巨大的发展空间和强大，并成为南昌国际的发力点。
随着经济的快速发展，南昌人民对生活品质的要求更大强烈。十年红谷滩定位唯一CBD的霸主地位。然而红谷滩的配套仅仅一两个购物中心，远远不能满足需求。南昌不仅需要更多的商圈组团的诞生，更期待一个超前的规划。南昌，我们相信人们都会给古老的英雄成全新的生活，南昌的释放作用将更大的强大。
下面，我想介绍一下莱蒙都会的“四化”。
中心化：在红谷滩新区的中轴，邻近政府的中心；
规模化：占地402亩，红谷滩最后、最大综合商住用地，建成后达100万平方米。
多样化：整个项目涵盖了20万平方米的ShoppingMall、写字楼、酒店、高档住宅等八大业态。
国际化：莱蒙国际、新加坡美罗、英国UA、澳大利亚HASSELL、香港雅卓信等共同建立的。
依靠这些强大的国际后援团，并节多年城市综合体的开发，莱蒙国际将把先进的国际理念引入到南昌国际化的进程中，打造成江西省乃至中部地区最有国际化气质的城市综合体的标杆。
我在这里业介绍一下莱蒙国际。
莱蒙国际20年，正青春。1993年成立于香港，2001年进入国内市场，2011年在香港上市。截止到目前，在深圳、东莞、贵州、杭州、常州、南昌共十个城市开发了19个项目，已经跨入了中国地产行业的百强企业。
国际化的团队与视野，管理团中有来自香港、内地、英国等团队的精英，也有国际化的团队。我们国际化的团队里面，有来自与香港、新加坡的管理层，我们带来一些国际化的视野。国际化的合作伙伴，这里面我们讲到，我们的股东就是思嘉伯集团。
未来的方向，主要是这四个方面：地产开发；物业经营；兼并收购；地产金融。
朋友们，莱蒙国际看好南昌，看好红谷滩。莱蒙南昌都会即将面市，我们希望得到江西人民的认可，我们希望这个项目能够带来我们的理念。谢谢大家！
主持人：谢谢陈风杨先生精彩的演讲。接下来进入到我们今天论坛的第三场演讲，有请演讲嘉宾是北京绿维创景规划设计院旅游地产分院院长、副总经济师汪仁梅女士，她演讲的题目是：旅游地产二三线城市的发展机遇，演讲时间10分钟，有请！
汪仁梅：今天主办方给我一个题目“旅游地产在二三线城市的发展机遇”。旅游地产大家都在说，这是近十年旅游地产的发展机遇期，无论是地产调控，还是十月一号新的旅游法的实施，还有我们城市旅游资源的稀缺。我们现在人民对健康生活的诉求，越来越需要旅游、休闲来提升我们的生活品质。我们的旅游休闲已经被国人所接受。我们想融合我们文化——旅游休闲和地产的项目，也会成为地产界新的开发目标。
我们知道在2012年，旅游地产投资已经超过万亿元，有3千多个项目在做。然后我们说旅游地产在二三线城市现在是什么样的发展阶段？一线城市可以说大规模的旅游项目已经没有地可以做了，要不已经开发得差不多了，好的资源也被豪宅占用了。二三线城市怎么做这个项目？二三线的城市有一个经验，就是长久的历史文化资源，也有我们一些优势的自然资源。人民我们二三线城市周边的这些地级市，三四线城市生活水平也在逐步提高。所以我们二三线城市目前是我们旅游地产界未来发展的主要支柱选址所在地。
然后我们说旅游地产的需求，我们分类了一下，是四种需求。
一是旅游度假的需求（郊区文化旅游度假地产，古城古镇、风情小镇）；
二是避寒避暑的需求；
三是养心养老的需求；
四是商务休闲，庄园会所、运动俱乐部。
旅游地产选址要求，二三线旅游地产，随着城市的发展，地价也在不断上涨。我们有三个标准：1.交通便捷性，高铁、高速、城市快速道路，十大城市群节点和聚集城市；2.资源优势，人文，历史、自然环境、气候、温泉、滨江、滨湖、森林等。3.成本优势，规模，土地成本。
今天跟大家分享一下我们绿维做的几个项目，跟大家分享一下旅游地产怎么打造、怎么开发。在二三线城市比较适合做的，有旅游综合体。一是旅游吸引核；二是休闲聚集区；三是居住发展带；四是产业延伸环；五是社区配套网。
这是我们做的一个景观大楼，淹城春秋乐园。这是我们做的一个景点。这是我们的游乐项目，把木马跟古代的歌舞升平相结合。还有我们的烽火连天，把战场跟现代的设备结合起来，打造了战场文化。还有我们的空中看淹城，跟青铜器结合起来。还有诸子百家园、吴网官。
刚刚我们说了还有一个旅游小城镇，十大城市群当中，有一些重点的区域。这些区域有旅游型，还有小城镇。我们做这些小城镇的时候，首先它自己有一定的背景，有一定的文化特色。我们就要把自然资源做到特色，文化要有特色，产品也要有特色，风貌上也需要有特色，业态上也需要有特色。这是丽江的一个项目。大家都知道丽江是文化、艳遇、小资的地方。我们说做一个旅游地产项目，首先要把地产的魂找出来，这样我们的项目才有说头、有看头、有想头。当然不是把地产做成一个空城，闲暇时才有人。我们丽江这个项目就找到它的魂，我们找到丽江的水，然后把文化梳理完了，形成我们的要素，让大家有玩、也有看的地方。然后结合我们文化旅游商业地产，把我们的期盼做出来，让大家在这里有游乐的地方。然后结合我们的温泉，在这里可以养生。这个地方我们也提出丽江3.0版的，文化创新上、旅游需求上、商业业态上、整体定位上来做。现在大家知道丽江古城那里卖得很好，5万块钱一平米，有项目出来就卖出来了。所以这要有长期经营的价值。这是我们大致项目的一些规划，在这儿就不说了。
另外在二三线城市里面，结合我们现在的一些文化，给它做出来的休闲商街。目前我们依靠一些旅游景点，做一些文化。我们给它文化化、旅游化、景区化。这是在盐城的盐镇水街。这个地方没有玩的地方，我们通过这个项目，做“盐”文化的一些研究，然后打造了我们的旅游产品，和一些互动的旅游项目。然后把盐商做了一个描述，这个也成了当地的品牌。
然后很多地方有温泉、养生的会所，以前大家就做了泡温泉的地方。现在大家可以做到综合休闲区。在这里面，我们会打造一个核心的吸引中心，有三大吸引核，然后形成四大休闲配套，还有三类地产产品。这个温泉项目，我也给大家举一个例子。我们在这个当中，也是根据它项目地形的特点，创造出温泉的体验和泡浴的方式。温泉渡假村需要很好的运营，同时把当地的产业包装起来。
这就是我刚刚所说的，就是给大家简单介绍一下旅游地产的打造方式。现在旅游地产这一块前期是大量投入，后期销售的节奏也不是很快，怎么形成资金的流动呢？现在一二线大品牌开发商也进入旅游地产行业。现在也形成资本市场。我们旅游市场项目，只要形成长期运行可持续的资产结构，这样前期可以通过资本市场提前销售出去。就是没有建之前，已经实现了资金回购，然后让投资者固定的回报，这是比较好的投资方式、开发的方式。
我今天就讲这些。
主持人：谢谢。再次谢谢汪仁梅女士精彩的演讲。
现在我们有请今天的第四位演讲嘉宾上台演讲，他是戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙，他演讲的题目是“城市综合体发展特点及趋势”，演讲时间是15分钟，掌声有请！
程家龙：各位地产界的朋友，各位媒体朋友，大家上午好！
今天也是非常荣幸，受观点的邀请，在这里分享一下做地产的一些经验。接到这个任务，我想讲什么，市场已经讲了很多。今天就讲一些细节的问题，就挑了一个综合体。最近综合体也比较受市场的关注。最近从公司的业务来看，综合体前期策划的业务非常多，而且看到很多其中的问题。所以今天就讲综合体的一些问题，和个人的一些看法。
综合体的基本概念我不多说，我们以前一个标准，在论坛上大家讨论过标准，说超过50万，建筑面积有多种功能的，可以叫城市综合体，基本上有购物中心、写字楼，可能有一些住宅或者是公寓，然后有酒店，这叫综合体。但是现在城市有一些综合体非常大，现在我们做的有一些项目，基本上在100多万建筑面积到200万建筑面积。所以未来市场中间的商业和市场的提价是非常大的。
综合体有一些特征，基本的特征：高通达性、高集约度、高统一性、高复合型。我们城市的发展，通过资源的整合，挖掘潜力，提高效率等基础上，需要综合体的发展。
城市综合体的内在特征：大尺度空间、树型交通、优质景观环境、高科技运用。现在看到很多城市综合体设计的理念不断更新、不断变化，一些空间通过树型交通、立体交通去改变城市综合体的交通状况。因为城市综合体体量非常大，办公、住家交织在一起，怎么把交通有效组织起来，使中间人的流动，促进中间商业项目的发展。所以在交通方面的研究也成为非常重要的课题。
就城市综合体的物业功能与价值来看，我们有四个典型的物业。一是酒店，城市综合体有一个五星级的酒店，就为我们提供一个标杆。如果中间有一个标志性的写字楼，比如说超甲级的写字楼，我们就有一个项目高端形象的价值标杆。那么商业可实现较高的利润，但是商业需要公司长期持有，这也是我们整个综合体活力的中心。而住宅公寓的项目，主要是销售，促进项目的财务问题，促进项目健康发展。所以各综合体的相互配合，强化了综合体的形象，创造出超价值的价值，最后实现溢价。
城市综合体功能协作与人流互动，主要是高品质的商业配套，形成高消费力商务人流。商业又是为写字楼和住宅提供一个高端的这样一个商业配套。所以中间有很多相关联的作用，使综合体的价值产生溢价。我们在前期策划过程中，我们必须要研究四个物业之间的关系。
城市综合体的模式类型，有的城市综合体是以酒店为核心，有的是以写字楼为核心，有的是以商业为核心，有的是以酒店为核心。北京国贸中心以写字楼为核心，深圳华润万象城以商业为核心，上海商城以酒店为核心。由于时间关系，详细我就不多讲了。
每一种模式在定位中，我们应该思考，我们拿到一块地，应该以什么为中心。在中间我们讨论的依据是什么？我们要看这个地段适宜以什么为中心？要有前瞻性，不断的进化，看我们的对手。另外我们考虑利益最大化，但是也是可实现的利益最大化。具体的案例我在这里就不多说了。
总结起来，就是四种物业的均衡发展，以商业为核心：优越的地理位恩、便利的交通、较大的开发规模、开发商的实力与经验。以写字楼为核心：成熟的商务条件、已形成的产业族群，由于限制条件，不适宜做大型商业。以商业为核心：位于交通枢纽；CBD区域价值挖掘提升，商业的市场号召力和人群捕获力，商业运行管理能力强；以酒店为核心：不远离市中心，与商务区交通便利。
开发运营方法，我们做一个城市综合体，必须要有多项配合，著名的市场公司，著名的管理公司、然后综合开发等等。
绝大部分城市综合体项目具备三大属性，决定项目未来需具备多维度工作着眼点。现在很多城市综合体，基本上都是比较好的位置，都是城市更新的改造项目。所以从城市交通轨道枢纽项目来看，我们必须关注到地铁商业规划，必须要做好。然后功能配比及布局要做好，再一个要看目标客户群。这个地铁线沿线的物业有哪些，具有什么样的消费人群，你的品牌战略是怎么样。从综合物业来看，我们关注发展项目的主题。综合更新改造项目：旧改政策之产业升级、功能适化、拆迁模式、补偿模式等。
我们核心的工作目标，就是最大的挖掘地块的价值，最小化项目的开发风险，适当沉淀企业优质资产。我们得出四点：基于市场机遇与项目本题资源，定义具有前瞻性的整体发展战略；构建具有特色与核心竞争力的功能业态与产品体系；因地制宜，提出具备实施性的空前规划建议。制定具有保障的启动策略及具有可持续性的整体运营模式。
城市综合体总体定位思路：1.以什么为主导？2.持有什么？租售比？3.主力商家？我们要做重点商家的调研，不能说我全部做一线品牌，全部像华润万家城二期的样子。所以我们到底定位什么样的商家？我做什么样的商业形态？这在做反弹的时候非常重要。这些主流商家未来在全国的发展怎么样？我们必须要做到深究的反弹，才能确定我们商家的方向。这样才能确定我们中心的未来发展方向。4.销售（三类客户）。我们销售怎么样的客户，或者怎么销售。写字楼销售有三个层面的客户：一是我把一层分成十个单位，全部是200平米一个单位的，给十个公司；二是整层销售，卖给一个有实力的公司，或者是建筑机构；三是半栋去卖，或者是整栋去销售。我们卖出整栋的写字楼有几十动，累计达到了500亿，所以这样的商家也是有很多的。未来保证整个城市综合体，要搞清楚卖家的情况。5.租赁（两层客户）。6.设计公司？规划建议。7.开发分期？启动区。8.组合营销？
城市综合体经营管理模式，城市综合体中住宅一般作为现金流进行销售处理，写字楼依据各项目特点可租可售，商业及酒店通常为其后期经营重点。零售商业经营管理：开发商自行管理；引入国外指明管理机构介入进行合作管理；专业的物业管理公司进入市场管理；主要承租这进行经营的同时开展管理。
刚刚讲的就是城市综合体需要关注的问题。接下来我们讲一下购物中心的问题。
有以下几个问题需要特别重视：
1.体量及产品方面。现在有很多30万的体量，基本上把城市的品牌都纳入进来。这个地方是什么样的商圈，他够不够这样的能力，把这个吸引进来？
2.竞争方面。是城市综合体，就有购物中心。我告诉你，成也萧何，败也萧何，如果你做得不好，别人宁愿多坐两站到另外一个地方去。
3.租赁方面：随着商业体量的扩大和商业项目数量的增多，如何应对商业租金的下行趋势？大体量购物中心对于资金链的占用非常严重，如何处理租售的矛盾？
4.建筑方面：日益激烈的商业竞争对于项目的建筑规划提出了更高的要求；如何结合项目的液态规划和定位，以及租售关系来进行项目的建筑设计？
讲到体量首先要讲商业中心，我们是一个市级的商业中心还是区级商业中心，你必须判断这个商业能够做什么样的商业中心，才能决定未来的商业方向。你的体量能有多大？一般一个市级商业中心不过10万到12万之间，不同城市的商业城市它的商业中心，商业体量也是不一样的。我们必须要做仔细的调研、判断、考量。购物中心我们不一定能做顶级品牌的，还有哪些商业机会点？室外有了、大型潮湿、百货、汽车城、大型家具等等。各种商业机会。
在购物中心大家谈了一个问题，现在电商发展非常快，还做这么多卖衣服的地方，有没有人到商场买衣服五？1现在电商非常很快，我们也可以从以前以卖服装、百货的中心，去向企业销售型为主，要考虑到男女老少在里面待一天，吃喝玩乐。所以购物中心的发展必须要考虑到电商方面的影响。
购物中心发展的主体性机会点还有很多，时间关系不讲了。
另外还做一些老的物流园区，做成工艺、礼品、文艺、服装、家具等展销的。以“中国制造”的世界窗口来确定的产业发展的服务中心。
这是我们在三线城市做的环贸中心，是一个高端的顾问中心。
然后以欢乐，都是娱乐为目的地的餐饮、娱乐、消费等等。
关于商业设计的思考，我这里面有几张图。现在都是以立体、交通、多层次的概念。刚才讲了商业都是有地铁，地铁下面可以是一个数字，平面可以是一个数字。像很多地方，像香港的繁华阶段，都有一个平台，可以形成二层的概念，来提升商业的价值。所以在设计方面我们必须要更加新颖，让人进来，有一个空间的变化。
关于写字楼的定位，我们刚才讲了做什么样的写字楼。现在外面的写字楼都在讲，现在我们的标准改变了，叫国际甲级，或甲级写字楼。每一项都必须要仔细考量，全球最新高端办公产品——伦敦苍露大厦。酒店的发展方向包括精品酒店、国际星级酒店的品牌管理等等。
中间还有公寓，对公寓物业开发两个发展方向：居住型中高档公寓、持有型服务式公寓。所以公寓也是各种形态，需要探讨。
戴德梁行是国际专业地产顾问。在过去几年，我们也做了很多综合体是项目，综合体越来越多，。我们在今年替深圳罗湖区政府做了一个项目，叫罗湖国际消费中心项目。因为落户有17个城市更新项目，17个城市要做不同的城市综合体，在整个设计中，我们获得国际一等奖。还做过策划整个片区的策划。
城市综合体的发展关键在于，要多维度的创新思维。我就讲这些，谢谢大家！
主持人：谢谢程先生。接下来进入最后一位演讲者的演讲时间，演讲嘉宾是世联地产首席技术官黎振伟，演讲题目是：“市场透视：地王模式下的机遇与挑战”！
黎振伟：谢谢大会的邀请来做今天的发言，我的题目比较特别“地王模式下的机遇与挑战”。压力很大，我找了很多的资料，希望在20分钟的演讲，给大家一些启发。我用四个题目。
第一，序：地王带出的新闻。
地王带出的新闻。我们看到的新闻里面房地产，地王的问题确实很纠结。我前两天看到了新闻，近期全国地王记录频频刷新，分化加剧，一二线城市继续领跑。有一些单价超过了4万平米。我们说在地往频出的时候，看看另外一个数字，我们地王供应是零增加，今年土地购置面积，其实需求的增加，让我们的土地供应在减少。我们国家不可能永远有土地供应，但是需求的增长，供应在减少。
我们看到土地不像过去一样全面开发。我们企业非常清楚，什么城市该进，什么城市不该进。刚才程总也谈到了我们公司的数据，的确我们一直在跟踪，我们看到这两个饼图，从2012年到2013年，我们的典型企业，他们拿地在城市的占比都在发生很大的变化。2012年，我们二线城市的占比还是61%，一线城市只有3%，到了今年我们只过了半年，我们一线城市的占比已经从过去的3%到了20%，但是我们二线城市在减少，三线城市减少更多。所以说怎么可能不出地王。一线城市，企业补仓需求强烈、土市供求紧张。截止到2013年的9月，我们的最高成交总价高达217.7亿元，同比去年同期上涨517%。我们入榜十大城市的门槛为47亿元，同比去年上涨了103%。成交楼板价，最高成交单价为73288元/平方米，比同期上涨了37875元/平方米，上涨93%。总价地王、单价地王主要分布在北上广深等一线城市。单价地王几乎全部来自上海、北京。
我们再看地王的发生变化，我们今年联盟十单单价地王，也就是说我们的开发商不会做商业地产。几乎没机会拿地王。因为政府拿的都是好地，都是综合发展。同时，这也告诉我们开发商，今后随着地王的产生，我们的企业运营能力，我们的抗风险能力都在提升，否则搞不好就会陷入困境。
我们再看，今年以来，广州、北京等一线城市频出地王。一向以理性著称，楼价在一线城市中处于洼地的广州，居然也占据了十大住宅单价地王的另外四席。这些住宅的价格也在提升。除了北京的单价以外，广州排第二，达到34000多元/平方米，上海还没出现。
我们看看南昌，南昌在二线城市里过去不太聪明，我昨天来发现南昌也不甘落后、不甘寂寞。我们南昌也出现了新的地王，世茂以神秘的身份获得“桂冠”。当然相比北上广深还不算太高。今年3月，红角洲惊现单价2600万元/亩的天价，总面积不大，总价也不是很高，但是单价还是很吓人的，成为南昌单价地王，竞得者为南昌本地开发商。这个地的起拍价是800万元/亩，是3倍。竟然连南昌下属县市——新建县地价，也已高达1054万元/亩。这些问题我们不探讨，可能连地都拿不到，更不要说做开发。
问题来了，我们怎么面临问题？怎么化解？这才是我们今天讨论的关键。我们已经不可回避地王产生。
二、地王认识，广州的经验与比较。客观来看，我们不能主观来说想它怎么降，不可能。“面粉贵过面包”，这个道理谁都知道，我们不能简单讲这个行业就是面粉、面包。
以下原因是我们分析地王出现的现象。原因：地王通常在市场上行期、信贷政策宽松，当工地属性喜鹊时，开发商战略性拿地。
1、工地稀缺：地块条件稀缺，性加高，从而使得地块大热，价格水涨船高。
2、开发商战略：企业拿地策略，手头资金宽裕，出于长期战略考虑。
3、市场上行期：市场处于上行期，看好后期价格上涨预期。
4、其他条件：银行贷款政策宽松、开发商融资渠道畅通。
在这些理由里面，我认为经济的增长是地价提升最重要的支持。如果没有经济增长，一定是泡沫。我们看广州，广州GDP十年涨3倍，我们预计2016年预期达2万亿。这点增长这也是蛮惊人的。广州2001年才2685亿，2010年已经是10604亿，是3倍多。按照这个基数，哪怕增长率不提升，多2016年达到2万亿。这个情况下，GDP升那么多，地价能不涨吗？我们再看房价。广州的房价十年涨2倍，2011年或突破14500元大关。从这个楼价相比，我觉得房价跟GDP的上涨也是正常的。
我们发现地价上涨没有其他那么高，在过去十年，在发展过程中，地价也将逐步体现其价值，从滞后到超前。我曾经做过项目，回报率曾经是几百，就是地价。在过去的十年、二十年，我们的开发商大部分的利润都是地价。从广州的地价上涨幅度来看，我们可以看到确实是土地带给我们房地产开发商丰厚的利润，是功不可没的。
今天回过头看，只要房价在上升，房地产土地的价格，从过去的滞后到超前也都不足为奇了。
城市土地呈多样性的体现，考验开发商取地判断与后续开发的能力。我们从广州的八个区到十个区，我们最高的楼价均价可以达到3万。在这里面，可以看到我们的地价也很有意思。地价可以达到3万多，我们也有一些是3千多。回过头想，开发商在讲地王的时候，为什么不说开发，你的地价便宜，为什么到最高的地方拿地？没办法，因为那里市场好，那里设备齐全。如果用市场来判断地价，有它的合理性。那是对社会资源的浪费。地王里面的差价可以差到10倍。海州区的地王跟南沙的地王相差10倍。我们要考虑的是我们开发商取地的判断能力以及后续开发的能力，这是最重要的。
我们也看到，高地价必然催生高品质与高房价，在高地价背后提升了我们房地产的水平，以广州珠江新城最贵的地方，在过去的10年，知名楼盘开盘增长了近10倍。这10倍确实我们的房子、品质、质量得到了非常大的提高。政府的配套、环境也是大大的提高。这样也就理解，这个市场最终被接受了。
还有人口，在一线城市里，跟二线城市、三线城市还有很大的区别，就是人口。城市越集中，人口密度越大，增长越快。广州今天的人口1355万已经超载了。
地王项目的难点：一是我们怎么解决高价与高速如何平衡？二是市场可行与利润的博弈？
地王分类一：总价地王、单价地王、双料地王。地王分类二：区域地王、全市地王、全国地王。
地王后果：地王出事所带来的影响是多层次的，将波及各个层面。
外部影响：直接效益：消息释放后推动周边项目价格飙升；间接影响：不断给消费者施加“追涨”影响。
内部影响：本质作用：开发商把“面粉”的价格抬起来，旨在把“面包”价位拉起来，尽享价格狂涨所带来的机遇。边际效应：对中小型开发商而已，不失为快速提高知名度和曝光率的方式。
面临风险：
系统风险：市场后期未明，市场可能会出现下行趋势；开发风险：高成本投入、沉淀大量资金；好的结果：增加土地收入，提高竞争水平，促进产品品质与多元化的发展。最坏的结果：可能意味着房地产泡沫破灭的开始，也可能意味着房地产买房市场的大幕终于拉开。这段话来自潘石屹。
三、解决之道。
地王项目（高地价顶托）突破区域价值体系实现溢价，并实现快速销售的五种模式：
1、强出容积率——加大开发强度、以赠送的方式提高实际容积率，提高性价比。
2、功能转换—功能转换，以商务功能为主带动商业和公寓，实现利润最大化。
3、拉高拍低——高容积率产品评价销售，强出低密度产品对树标杆博取高额溢价。
4、价格突破——成都誉峰。
5、屯地待建——成都龙虎小院青城。
高地价影响总开发成本的权重大于建造成本，因而可拔高容积率是降低开发成本。
以下几个方面我们做了分析：
模式1：强出容积率。在深圳一些企业是很厉害的，通过送阳台、送面积，赠送来走擦边球。这些例子很多，你们到深圳可以看到。
模式2：功能转换。功能转换也可以提高单一功能的物业。
模式3：拉高拍低。我们红树湾都是很典型的，通过高层+Townhouse的高低配组合，高层评价快速回现在，强出Townhouse回获得超高溢价。这个项目应该说，他的销售情况，一期实现的均价9千，是2004年的时候。四期实现均价4万块钱，短短的几期里提升这么高。
模式4：价格突破。
（1）产品理念创新。誉峰（成都），这个项目通过超大户型，每个户型赠送天际泳池。广州的开发商去打破平衡，这一点上，我觉得这是很考验开发商的本事。这点本事不是凭空去打破的，他们在广州所做的誉峰就是。
（2）附加值溢价。通过配套功能来做。
（3）综合体发展。华润万象城确实是我们大家的经验，刚才程总也讲了。我们也在探讨。在这个项目过程中，在一个城市的周边，臭水沟的旁边，华润万城通过占地面积10万平米，总建面50万平方米的大型综合性商业设施。
在万象城的成功带动下，华润中心二期的住宅均价超过4万平方米，在同期是周边的房价2/3倍。
这是我们看到城中村与无水河包围的万象城及幸福里。在营销上创新也非常重要，这个项目是第一个颠覆深圳传统豪宅标准的都市综合体高尚住宅项目，他在以下一系列的创新。同时它的顶级配套嫁接。它颠覆了传统豪宅与幸福里客户评判价值体系对比，客户认同是你是价值认同你，而不是价格认同你。传统豪宅与幸福里客户评价体系对比：自然景观资源、品牌信心、地段和配套等，关键是怎么把价值传输给你的客户，让他认同、接受、付钱。
销售结果：150天资金回笼40亿。这个在当年的统计力，幸福里2009年成了深圳单盘销售的冠军。今日的幸福里当然是非常好的。刚才程总谈到的管理我非常认同，作一个好的项目管做产品是不够的，要做管理。今天的幸福里管理也是一流的。
借鉴意义：全盘统筹，树立标杆，商业为核心功能驱动，多元物价价值最大化推售。
模式5：屯地待建。龙湖小院青城（成都），2007年取地时区域陌生，屯地至2009年开发，博取区域升值溢价。当然提高单价还是很不好，在这么好的地段，这么好的物业，在局部城市里提高部分高端的价值，应该说是很好的。屯地不多说了，政府现在比较忌讳。在合适的时候也是可以屯的。
地王，高地价操作的关键点：
1、高地价导致项目直接成本增加。怎么控制成本，万科也很好的方法，他不是简单控制，而是研究了消费者对产品七大消费需求。
2、大势走向是影响高地价项目档次定位的核心因素之一。
最后，未雨绸缪，南昌华南城的对策。南昌作为省会城市具有较高的首位度，其地位决定了其房地产的价格。我们看一下红谷滩，十年前我去了，我不相信有这么好的发展，今天我相信了，二线城市也有这么好的发展。同时我们看到南昌作为中部省会城市，土地价格不断地刷新记录，我认为这是有支持的。同时跟广州一样，南昌城市各个版本的土地，也是有不同的区分的。当然面对南昌地王，我们怎么操作？我们概念就是营销、顾问、物管。
我们曾经在这里做过青山湖。我昨天看到滨江一号，我认为这个项目做得非常好，也做成标杆。同时我们对地王项目，可以通过产品布局，如拉高拍低，提升价值。还有最后通过对优质物业管理的优质服务，保证地王资产升值，提升客户信心。
世联地产愿与你共创南昌的未来。谢谢各位！
主持人：谢谢黎先生。让我们再一次感谢为我们奉献精彩演讲的五位嘉宾，谢谢大家。
（审校：刘满桃）
