观点网 杨晓敏 9月25日,新世界中国在香港举行业绩发布会,公布了2013年度销售业绩及财务表现等数据。
截至2013年6月30日,新世界中国实现签订合约物业销售额达165.28亿港元,物业销售楼面面积达127.49万平方米,两者按年分别增长69%及63%。
新世界中国执行董事兼财务总监颜文英透露,2014年新世界中国的销售目标是170亿,较上财年增3%。
颜文英表示,170亿的销售目标比较保守,之所以这么保守,一方面是因为现在整个市场的状态有回暖迹象,另一方面预计政策方面也不会有一个太大的变化。
不过值得注意的是,2013年物业销售整体毛利率由2012年财年之49.8%下跌至41.8%。
针对今年销售利润率有所下降,颜文英称,主要是因为今年毛利率较低的二三线城市销售占比有所上升,而一线城市较2012年减少了。
她预计,未来的两年在二三线城市的销售还会陆续增加,公司整体毛利率水平会保持在35%-40%之间,加上2650万平方米土地储备中超过七成集中在二三线城市。
业绩会上,颜文英还表示,现阶段集团的策略是会加快资产的周转期,因此新世界中国会加快开发的步伐,同时比较看好二三线城市的开发潜质。
“从我们的经验来看,如果是一些经济发展潜力好一点的二三线城市,爆炸力以及销售量会更好,我们可以掌握更好的市场的状态去契合市场的刚性需求,也有自己的优势在这过程中。”颜文英说。
以下为新世界中国地产2013年度全年业绩会现场实录:
现场提问:新世界中国2013年卖了160几亿港元,下一年销售目标有没有增加呢?14年第一季度的销售情况是怎么样?利润率的情况怎么样?你们产品都比较集中在二三线城市,那买地的策略是怎么样呢?
颜文英:我们今年完成合约销售有165亿多港元,2014年度预计希望可以有170亿港元。2014年我们总的完工量有160多万平方米的,其中有150多平方米是住宅的项目。从整体上看,我们现在都是按一个快开发周期的目标去做项目,所以希望可以达到这样的目标。
而利润率方面,其实今年的利润率有一点下跌主要的原因是2012年、2013年两年之间的销售产品组合的区别。2012年一半以上业绩是由广州区域贡献出来的,而2013年度,业绩主由利润率较低的二三线城市贡献,而广州区的比重只有40%左右,所以拉低了整体的利润率水平。
最近一两年,我们二三线城市的销售都会不断增加,毛利率会下调一点。我们预计毛利率应该会在35%到40%。
关于买地方面,集团现在的买地策略是谨慎积极的。因为我们现在的土地储备达到2650多万平方米,足够未来五年的开发。
所以我们也不是很着急去增加土地储备,不过会更加审慎去选择。我们会在现有项目地区去找地,所以不会专门去找哪个地方,或者一个新的地方去找项目,没有这样的想法。
近两年,二三线城市的销售会陆续增加,因为我们看到二三线城市的潜质很好。但是不是说会放弃一线城市,我们会巩固一线的销售,加上二三线销售的整体发展方向。
现场提问:刚才提到你们未来项目都会集中在二三线城市。但是楼价升幅都是在一线城市,我不知道你们为什么会选择二三线城市。另外,酒店业务你们说未来的前景会持续不会那么明朗,为什么?
颜文英:不是说特定选择二三线城市。现阶段集团的策略是会加快资产的周转期,我们要加快开发步伐,而我们的土地储备里面差不多70%在二三线城市。其实,一线城市受到调控政策会影响比较多一点,二三线城市的潜质会更好。
从我们的经验来看,如果是一些经济发展潜力好一点的二三线城市,爆炸力以及销售量会更好,我们可以掌握更好的市场的状态去契合市场的刚性需求,也有自己的优势在这过程中。
关于酒店方面,由于受到政府反腐、反贪政策影响,可以看到餐饮业务或者是商务客都在变少。酒店业务对于我们集团来说,不是很大量的投资,如何看酒店营运,我们一向觉得酒店营运在整体集团只是一个楼盘的配套工作,而且不是每一个楼盘都有。
现场提问:由于受到政府反腐、反贪政策影响少的商务客,大概会有多少百分比?未来二三线城市的销售会占到整个集团住宅的百分之比是多少?会不会超过70%呢?
颜文英:少了多少客人没有实际计算过。凭我们的入住率看,大概有1%-2%。餐饮部分的收入其实占酒店整体收入20%-30%。如果是20%多的话,大概就下跌了5%左右。
住宅占比方面,2014年我们预计有17个项目会完成,其实起码有7类是二三线城市,预计我们的合约销售有六成到七成会集中在二三线城市。
现场提问:刚才提到,2014年的销售目标是170亿元,为什么这个目标会不会是比较保守呢?以及说到酒店业务,你们怎么看商业物业?对于你们来说所占的比重是怎么样?
颜文英:170亿,数字上肯定会觉得很保守,因为只比我们今年度多一点点。今年完工量有140多万,下一年会有150多万。
另外,我们感觉到经济开始有一点点回暖,中央政府也有暗示不会再有很大的调控出台,在这样的大环境下,销售其实会是平稳发展,无论是价钱或者数量方面都会平稳。
我们采取平稳的预计,今年度的销售跟上年度差不多,我们有一个比较保守的预算。
商业物业方面,集团未来的整体的规模会去到挺理想的状态。现阶段集团收租的物业有110多万平方米,里面有6成是大型商城,两成多是写字楼。
从业态来说,我们的写字楼现在在武汉和上海有甲级写字楼。这些项目对于我们来说能带来很稳定的收入。武汉的两个办公楼,上一年成功的将一些租客进行整合,加租都加到30%以上。加上上海的办公楼,也升了3成租金,所以整个集团都有很平稳的收入,而且每年都有增长。
在政策大环境下,如果我们在一些物业销售住宅低迷的时候,仍然有很稳定的收入源是很有帮助的。但是,我们会按现有的土地储备,按时间、按计划去发展商业配套,不会说去专门去买商业项目。
现场提问:刚才提到广州的项目毛利率有70%,与二三线城市的毛利率相差的距离有多远?虽然你们不会去特意去买商业用地,你们会不会有一个团队去商场进行经营呢?
颜文英:广州其实是比较独特一点,因为在广州珠江新城的凯旋新世界是高端的住宅项目,均价是去到7万多元,最高十几万元一平方米,毛利率是70%。而其他二三线城市比如长沙,毛利率大概是25%左右。武汉20%多,贵阳大概是20%左右的毛利率。
从集团商业物业来看,现阶段有一些新的项目,其中两个新的商业项目在北京,还有一个在沈阳,都会找人去专门帮我们经营管理。
现场提问:最近有十个项目都是找K11的团队,是不是都是有可能去到三成呢?广州的毛利率那么高,会不会继续在广州那边有一些什么新盘或者有一些新项目是有兴趣呢?
颜文英:刚才说的是K11团队,只说的是上海的项目,这是我们的一个旧商场改造,所以会有一个比较。但是未来的项目都是新项目,所以我给不了增幅的信息给你。
当然,我们在广州会不断推盘,近期在广州白云区有岭南新世界在新推,另外在佛山,广佛新世界庄园今年10月份会开盘,目前蓄客还不错。整个项目包括高尔夫球场、酒店、住宅、会所营运等。
现场提问:现在香港有很多内房股,你们说要加快内地发展的周转,其实是不是应该可以再慢一点,因为其实合约销售过百亿的房企有很多了。你们在内地的发展策略是以稳健的速度增长就可以还是怎么样?有没有一些中长线的计划?
颜文英:集团的策略就是尽快去加快我们的周转期。或者我也可以说说怎么样去加快,我们去年完工只有80多万,今年有140多万,当中有80%的增长,这不是一下子可以做到。
其实,在我们几年前开始有一些新思维、新策略去加快开发的步伐,其中一个就是我们做了一些地区的产品标准化,比如某一区的产品,如果我们觉得这个产品好,我们会去用好这个方法在周边的项目,这样就可以减少了设计,同时减少了一些时间。
而且我们有集中采购,如果同一个房型,知道要什么类型的门,橱柜以及砖,我们会在这方面减省了时间和成本。现在我们着重的是区分的标准化以及集中采购,现阶段已经有一个小组想再优化这个的策略,我们是要做到全国性的。如果在这方面再优化多一点,我相信我们的周转期会加快。
除了这个方面之外,我们几年前就已经成立了一些绿化的公司,在每个大区,我们自己去成立公司,自己去种树,这样减省了专门去找一些绿化公司去做绿化工程。我们一边建楼一边可以做绿化,这样可以再快一点推楼出来卖,其实是帮我们加快销售进程。
这些都可以帮我们加快周转期,你可以说我们每年完工很多都是这样,但我想这都要看很多其他的条件,相信以我们这么多年的经营会继续进步,会有进步空间的,会稳健、持续、上升的发展。
现场提问:楼盘绿色成分平均有多少百分之点呢?
颜文英:其实每个项目的百分之比都不一样,但是起码都有30%。