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李维：中骏置业拟用2-3年达200亿
作者: 见习编辑 小洁     时间: 2013-08-25 23:12:33    来源: [ 观点网 ]

2013年-2015年，是我们的战略发展期，目标是从区域性的公司变成全国性的公司，我们的销售额有机会达到150亿-200亿这个水平。

　　观点网 见习编辑 小洁 今年上半年，中骏置业控股有限公司业绩可谓理想，半年销售37.23亿元，较去年同期大幅上涨345%，毛利达12.36亿元，也较去年同期大幅增长246%。此外，在合同销售面积上，同样大幅增长了3.8倍。

　　对此，在早前8月15日召开的业绩会上，中骏置业的领导层很乐观的表示，对全年75亿元的销售目标很有信心，看好下半年的销售。

　　而在业绩会之前，中骏置业常务副总裁李维也曾表示，“中骏置业已做好冲刺100亿销售的准备。”

　　据了解，今年上半年，中骏共有14个在售项目，集中在厦门、漳州、泉州等地。在接受采访时李维也表示，在区域发展上，中骏仍将立足海西，然后拓展环渤海，关注长三角和珠三角。

　　用李维的话来说，在熟悉的海西区域，中骏的土地储备还很足，会选择在熟悉的地方深耕细作。

　　今年上半年，中骏用了23亿拿了6块地，除了位于江西南昌的项目外，其余的均位于其熟悉的海西区域，面积超过了140万平方米。对于下半年，李维表示，还将用25-30亿元或更多的资金拿地，而在年内，中骏还有7个项目推出市场，将会带来40-50亿元的收入。

　　在李维看来，中骏能够在2010年上市，比较幸运。但李维坦言，“股价没反映出公司的价值，是当下很多在香港上市的内房股面临的一个比较普遍的问题。”对于中骏而言，这方面虽也面临着一定的压力，但李维指，“问题不大。”

　　作为福建本土房地产开发企业，中骏除了主营住宅业务外，也涉足商业地产、以及旅游地产项目，然而面对着商业地产的持续发热，以及新兴的旅游地产，李维认为，应理性的去看待，但仍然保持谨慎的态度。

　　对于中骏而言，李维指，“我们会去做一些相对低端的商业项目，会去尝试旅游地产项目，但这些并不会成为中骏未来发展的主流。”

　　在李维看来，上市这3年多时间，中骏有了不小的发展，而在2013年-2015年这三年时间内，是中骏的战略发展期，目标是从区域性的公司变成全国性的公司，我们的销售额有机会达到150亿-200亿这个水平。

　　以下为观点新媒体对中骏置业副总裁李维先生于中期业绩会后的专访实录：

　　观点新媒体：中骏置业的大本营设在厦门，对于今年以来厦门楼市，您怎么看？

　　李维：厦门是一个移民城市，这也决定了厦门的房价跌不下来，因为外来人口会大量地进入这个城市。未来，厦门岛内可以出让的地块比较少，所以厦门的楼市还将会有一个持续稳定的增长，当然，增长的幅度不会很高，但趋势肯定会平稳上升。

　　其实，去年至今，厦门整体上的住房销售在全国比较靠前，有报道称“甚至不亚于深圳”，目前的市场还是比较火爆的。

　　但是，随着集美、海沧这些岛外地区不断地开发，越来越多的开发商也做出很多高品质的产品，所以岛外的前景也是看好的。

　　观点新媒体：当下的房地产调控趋严，国五条及地方版细则出台后，对中骏的产品销售是否产生了一定影响？

　　李维：其实，国五条是上一届政府最后出台的一个政策，我个人觉得出台的比较着急，还是沿袭了以前的调控手法，还没有调到点子上。

　　另一方面，我觉得新一届政府可能希望用一种市场化的调控手段，而不是用行政性的调控手段来解决调控问题。现在的调控政策都是“一刀切”，这种方式不科学，不同地区应该要有区分。

　　真正要做到市场化，我认为就是要多建保障性住房，当然形式肯定是多样的，或用公租房或其他方式，来解决新的就业大学生或者低收入家庭住房的需求，我觉得一定要走这条路，用这种方式来调控房价。当然，有些东西是市场的就应该交给市场，这样的调控才会真正凑效。

　　未来的调控，我觉得房产税的试点、推广是大势所趋，只有这样才能从根本上解决地方政府对土地财政的过分依赖。

　　而如果真正用市场化的调控手段，对公司的销售并不会产生太大的影响。

　　观点新媒体：但是现在市场出现房价“越调越涨”，开发商销售也一路涨，对这矛盾现象，您怎么看？

　　李维：说到越调控房地产企业卖的越好，其实是有多方面因素影响的，一个是房地产企业的集中度在提高，大的公司越卖越多，但很多小的公司已在逐渐消失了；另外一个，在城镇化过程中，房地产开发商在不断分化，好的开发商越做越大、越做越强，但部分中小开发商逐步被市场淘汰，这也是大势所趋。

　　在城镇化过程中，城市在分化，现在三四线的城市房价是一个“天花板”，它的经济总量、人口总量是有限制的，这些地方未来并不适合开发商大量地开发房地产，而有些地方已经出现鬼城，所以，现在不少大型的开发商又回到一二线城市。

　　对于我们中骏来说，我们会很清醒地认识到这个问题。

　　观点新媒体：您提到调控要真正奏效，是要建设保障房，那么中骏在目前或三五年的时间内会考虑参与保障房的建设吗？

　　李维：这不是我们的方向，我觉得保障房这个事情应该是政府、国企去做的事情。当然，有些项目可能要配建，这个没办法，但是我们不会主动去考虑。我们作为上市的房地产企业，追求的是利润的最大化，回报股东。

　　观点新媒体：谈及房地产企业的上市，不可否认，上市肯对公司的未来发展会比较好，但压力也会很大，对中骏来说，这些压力会体现在哪些方面？

　　李维：压力主要是我们要给股东回报，但现在很多在香港上市的内房股面临的一个比较普遍的问题，就是股价还没反映出公司的价值，我们也有这方面的压力。

　　香港的资本市场很国际化，国外对于政策调控太多的行业总是会有一种政策责任，如果是市场竞争的行业做得好就是好，做得不好就是不好，而房地产这个行业随时都可能出台政策，所以这就导致没有办法很好的反映出公司的价值。这也是所有的内房股都会面临的、比较大的问题。

　　虽然我们有这方面的压力，但对我们来讲，问题不是很大。因为我们的管理比较规范，年初制定的计划，一年下来就会按照这个计划来做，中间可能会做适当的个别调整，例如发债等，这都是对公司有利的。

　　观点新媒体：这两年，赴港上市的内地企业增多，融资、发债等出现的频率也很高，您怎么看这种趋“热”的市场行为？

　　李维：其实上市还是比较难的，有的小企业上市后对公司长远发展帮助不是很大。上市，其实就是公司整体上能够规范化管理、财务透明，是一个很好的梳理过程。但是目前，香港资本市场上的内房股上市的难度还是比较大，估值偏低，所以对很多股东、原始的企业创始人来讲，就好像贱卖了资产，从而我觉得IPO市场总体上还是比较难的。

　　至于通过境外发债或银行贷款，这是很好的国际资本市场，对开发商来讲一定要好好应用，与国内A股市场不准配股、不准增发、不准发债不同，这几年在香港上市的房地产公司发展速度比A股上市的公司要快，这也是一个优胜劣汰的过程。

　　观点新媒体：对于中骏来说，下半年还会发债吗？

　　李维：不会，因为这对负债率有要求。我们对自己有严格要求，负债率太高，对我们是不合算的，我们是希望有一个合理的杠杆，不会去追求太高的杠杆。

　　我觉得中骏有幸在2010年上市，搭建了国际资本的平台，搭建了融资的新平台，也是为我们的产业发展奠定了基础，以后我们还会充分利用这个渠道、这个平台。

　　观点新媒体：中骏今年的产品价格策略如何？下半年推的新项目也增多，会不会担心产品的去化率问题？

　　李维：上半年我们的均价约12000元/平方米，比去年同期有增加，因为厦门天誉项目卖的比较贵，也卖的比较好，会拉高均价。对我们来讲，整个定价也会随行就市，会比往年高一些。

　　在去化方面，上半年我们推出的厦门的天誉、泉州的天峰和漳州的蓝湾香郡二期这三个项目都卖的很好。下半年我们还会推出七个盘，大概有90万平方米，我们有机会卖到40-50亿，这样就可以达到全年100亿的销售额。

　　观点新媒体：在产品方面，现在选择走中高端路线的房企不占少数，那么中骏目前产品比例如何，刚需、中高端是如何划分的？

　　李维：如果房地产企业想做“百年老店”，一定要注重品质。对于不同企业，高端、中高端或者中端，标准可能不太一样，但对我们来讲，我们把所有的产品分为三个产品线，高端、中高端和中端。

　　高端产品我们会选择比较特殊的地段，例如市中心、海边等，不能浪费地块的附加值；中高端产品，我们会选择在城乡结合部；中端、刚需产品我们会选择在近郊、近地铁沿线。总体上，我们做不同的产品主要是根据地段来考虑做不同的产品类型。但不管是什么产品，我们都注重品质，这是我们一个很大的理念。

　　这几年合计下来，我们的高端产品比重约占10%，除了刚才讲的不浪费土地价值，还有我们希望用高端产品来树立我们的江湖地位，另外一个还希望能锻炼我们的队伍，这样再去做其他产品就会游刃有余。

　　至于刚性需求的产品，这也是目前市场的需要，我们的产品比例也会相应做一些调整，高端产品的可能还是10%，但中高端和中端产品的比例，从原来5：4到现在可能会变成3：6，有60%的产品我们会做刚性需求。

　　观点新媒体：中骏也希望能打造“百年老店”，那么在品质和速度两者之间如何寻找平衡点？

　　李维：房地产最大的问题就是速度、品质、成本，这三个东西是三角形的。我们没有过分的去追求品质或者速度，我们追求三者的平衡，也是我们的目标。比如我们的成本控制，我们叫做“有效控制成本”，在合理范畴内把成本控制好，我们不会偷工减料，我们有很多经验，我们会在设计的规划阶段去思考怎么能合理地安排各种布局。

　　观点新媒体：未来3-5年，中骏是如何规划的？

　　李维：一般而言，我们以三年为时间段来制定中期发展计划，2007年-2009年这三年，我们的战略就是上市，解决好规范化、标准化等问题；2010年-2012年这三年，我们的战略是夯实基础、提升品质，受国际资本市场认可，获得整个市场的认可；2013年-2015年，是我们的战略发展期，目标是从区域性的公司变成全国性的公司，我们的销售额有机会达到150亿-200亿这个水平。

　　观点新媒体：您曾表示，中骏未来可能会有40%-50%的增长速度，目前是中骏的高速发展期吗？

　　李维：是的，我此前讲的增长是指每年的合约销售额的增长，今年以前我们的年增长率约25%左右，今年的合约销售额可能比去年增长25%，明年又可能比今年增长25%。

　　这种增长速度主要是因为我们才上市三年半，在上市之前公司的规模比较小，上市后所拿的一些项目在今年开始确认收入，今年开始实现销售，所以我们相信会慢慢的增长。我们今年有机会实现100亿，未来可能用两到三年达到200亿，我觉得是有这样的机会。

　　我们此前募集了资金，然后连续两次发债募集到的资金，拿地—销售—拿地—销售，所以是一种叠加作用，是一种快速的成长。

　　观点新媒体：中骏的发展也离不开拿地，上半年的土地市场火热，中骏也有入市，下半年大概会用多少资金去拿地？重点考虑区域有哪些？

　　李维：上半年我们拿地用了23亿，但有一些是合作拿地，所以我们大概花了15-17亿资金拿地，下半年我们计划用25-30亿拿地，如果销售情况更好，我们也会拿多点资金来拿地，但我们会根据公司的现金流情况，不会超过计划太多。

　　在区域上，我们的整体发展战略仍是立足海西，然后拓展环渤海，关注长三角和珠三角，我们会坚持这样的战略。

　　观点新媒体：中骏在拿地上，主要是通过招拍挂市场取得，有历史遗留问题的中心区地块是否在考虑范围内？

　　李维：我们在招拍挂市场拿地比较多，而且这个比重将越来越大。我们会拿干净的地，即使有遗留问题的地块我们会选择去收购，因为收购也是一个机会。

　　上半年土地市场比较好，我们也拿了6块地，面积超过了140万平方米，但这些地块都在我们熟悉的区域（厦门、漳州、泉州），除了在江西南昌拿的项目。

　　此外，我们也会关注上海和北京等一线市场，这也是未来我们战略发展的重点。

　　观点新媒体：有开发商表示，他们拿地的标准是销售净利润不低于15%，那么中骏的拿地的标准是什么？

　　李维：从目前来看，土地市场是越来越规范、越来越完善，我们制定的一个比较严格的政策，设定好销售净利润率是达到15%以上才要，利润率低于这个水平的话基本上该放弃就放弃。所以，我们会经常参加拍卖会，对我们来讲，每年安排40-50亿的资金去拿地，只要能够把它合理地用完就行了，没必要去拍一些“地王”，我们还是很淡定的去看土地市场。

　　观点新媒体：对于商业地产，中骏也有涉足，您怎么看当下火热的商业地产市场？会不会加大商业地产的投入力度？

　　李维：我们会去做，但这不是我们的主流业务。对于现在的商业地产开发，我觉得面临着比较大的挑战，一是商业综合体过多，有超量的现象。二是电商的发展对传统商业、尤其是对百货或零售商业的冲击。而这些，我觉得也是商业地产要去变革的地方。

　　对我们来说，我们还是会尝试做一些商业地产，会选择合适的低端项目，比如北京世界城CBD约3万多平方米的商业，因为有很好的租金回报，所以我们会自持。

　　但是从整体上看，我们对商业地产持比较慎重的态度。

　　观点新媒体：在您看来，商业地产是不是存在“虚火”，存在泡沫的危险？

　　李维：一定是有的，但我不是这方面的专家。我个人认为，电商对商业地产的影响很大，以香港为例，香港很多百货都要苦心经营好多年才能够盈利，而北上广深的机会还有，但现在很多百货业已经面临非常大的困难，受到了不少的打压。

　　观点新媒体：除了商业地产，旅游地产也是新生事物，中骏也在涉及旅游地产项目，您是如何看待这种新生事物？对旅游地产是如何规划的？

　　李维：我们在泉州的黄金海岸有一些旅游地产项目，主要是沿海做高端别墅、在海滨渔人码头做商业、同时也尝试做一些带旅游性质的小户型产品。但它不是严格意义上的旅游地产，我们只不过事做一点旅游地产的产品。

　　但是，旅游地产还不是房地产的主流，要很冷静地去看待。目前，刚性需求的住宅才是市场的主流，而旅游地产、养老地产等都是补充。

　　同时，我们的主要业务仍是以住宅项目为主，旅游地产这些项目我们会尝试。

　　观点新媒体：现在很多房企走上了合作开发的道路，刚才您也提到也会选择合作拿地的方式，对于合作对象的选择标准如何？

　　李维：我觉得合作是一种大势所趋，在一二线城市大的地块合作拿地的趋势将会很明显。在厦门，我们与万科有合作项目，其他的合作主要是跟非地产公司的合作，还有与境外的公司合作。目前，我们有1000万平方米的土地储备，但我们的权益部分只有660万平方米，有30%是合作化的权益，这就说明我们的合作项目是很多的。

　　对于合作对象的选择，我们会选择实力强的上市公司，大家的理念比较容易沟通，合作是一种双赢，这个趋势在未来会越来越明显，我们也会多去尝试更多的合作项目。

　　观点新媒体：中骏的发展战略是立足海西，那么未来的扩张计划如何？

　　李维：这三年内，我们在海西还占50%以上的市场，且可能在相当长一段时间内福建省、江西的南昌、赣州这些区域的比重还是会占50%以上。即使我们重点关注上海、北京，但是我们在熟悉的地方的土地储备还有很多，足够我们开发好多年，我们运作起来也很顺手，所以我们会在熟悉的地方深耕细作。

　　观点新媒体：此前，您说过中骏要做有特色的物业管理，对此，中骏是如何树立自己品牌的？鉴于目前国内的物业管理不成熟，中骏如何把物业管理做好？

　　李维：现在比较领先的开发商像万科、龙湖都比较注重物业管理，我们也一样，希望用一些先进的物业管理理念来让我们的房子保值增值。目前，我们的楼盘都是由自己来管理，目的是让我们的产品保值增值，这样我们以后推出的产品才会得到业主的支持。

　　说到物业管理，目前在国内还是比较复杂的问题，主要是政府、开发商、业主在物业这个问题上没有达成一致的认识。现在国内的物业管理主要实行两个制度，一是包干制、一是酬金制，大多数都在用包干制。对于我们来说，中骏选择用酬金制，我们希望能在这方面做领头羊、先试先行，与业主一起把楼盘经营管理好。

　　观点新媒体：今年我们博鳌房地产论坛的主题是“改革时代地产新力量”，您如何理解“地产新力量”这个概念？

　　李维：说实话，我还没深入地思考过这个问题，不过在房地产行业在发展过程中，企业也是在不断地分化，是个优胜劣汰的过程。而对于地产新力量，我个人认为，会有一些新的企业不断地对旧有格局进行冲击，而且能够看到未来、能够洞悉的企业才会成为中国地产的新力量。



（审校：劳蓉蓉）
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