　　高雷：关于前海的合作问题，今天中午深圳控股发布了一条信息，将和深圳国际共同成立一个合资的咨询公司，专门研究前海的规划、发展、运营和管理。大家知道深圳国际是一家专门专注于基础物流设施规划建设运营的专业公司，在房地产开发方面有一些经验，但不是最强的一个强项。但是，历史机遇给我们深圳国际前海，包括深圳市内土地的储备，给我们深圳国际发展和现代物流有关系的商业地产提供了一个很大的空间。

　　关于前海这块土地的开发，我们今年上半年和媒体也进行过交流。从去年开始，我们一直和世界上，像香港、日本，以及国内的著名房地产公司加强联络，就如何科学的、更有效的开发38万平方米的土地做了深入细致的研究。

　　我们先后和日本的“森公奇大厦”，和美国著名的设计公司克尔尼公司，和香港的新世界、九龙仓，还有新鸿基都进行过多次的接触。包括最近我们和深圳控股进行了深入的接触后，签署了合作的合同和意向。

　　当然，我们和日本的森公司，和香港的新世界也签署了相关的土地合作开发意向书。

　　关于这次和深圳控股合作开发这个意向书主要内容在深圳控股的公告中也做了一个详细的披露，主要是想借助深圳控股在国内的规划、设计、建设、运营管理土地方面的优势和经验，来共同研究如何把38万平方米土地价值提升到一个合理的市场价位，使这块土地规划、开发、利用和建设更为有效。

　　所以，我认为我们和深圳控股的合作是我们今后开发38万平方米，和市内其他土地的一种有效合作发展模式之一。

　　现场提问：今年下半年，对于土地市场怎么看，在城市综合物流港包括沈阳及其他城市有没有什么机会？

　　李景奇：物流业务在过去十多年来一直是本集团的核心业务，实际上我们现在在深圳可能是排在前几位的物流基础设施提供商和运营商。

　　随着中国经济的发展，随着中国城镇化水平的提高，中国的一些大的核心城市对城市物流服务和城市物流基础设施的需求潜力非常巨大。

　　今年上半年我们跑了中国不下20个城市，所到之处市场的需求都是非常旺盛的。但是，在中国缺乏一个大的城市物流网络，深圳国际计划在未来五到十年在中国大概30个核心城市打造中心城市综合物流港，形成一个网络。

　　并且，通过这个网络向客户提供全方位的城市物流服务，同时也像我们的客户提供很多的增值服务。

　　现在中心城市综合物流港，目前阶段我们在和这些城市谈合作，谈投资。估计今年下半年有望可以签订至少2到3个项目，同时在沈阳开工一个项目。因为我们沈阳的项目已经进入土地招拍挂的阶段，我们一旦拿到土地使用证就可以动工建设。

　　另外，我们除了沈阳之外还有天津，还有济南、合肥、南昌、长沙、武汉、成都、重庆、西安、石家庄、无锡，今年谈的很多，有望今年前协议的至少是两到三个城市。

　　再过两三年，各位朋友你们再问我这个问题的时候，可能我们很多中心城市综合物流港都建立起来了，都投入运营了。我们对这项业务是非常重视的，集团也加大了这方面的投入，希望在不久的将来给各位报告好的消息。

　　现场提问：你们城市综合物流港的项目，在各个城市一些项目都挂在那里，你们大概有没有一个规划，建设总投资是多少？你们会不会在当地找一些合作伙伴，还是由你们自己做？

　　李景奇：我们在未来五到十年在中国30个核心城市建立中国中心城市综合物流港，每个项目的投资是根据我们所拿到地块的大小来确定投资。但是，我们在每个城市投资最小的地块，土地面积不能小于300亩，小于300亩，我们做中心城市物流港的条件就不够。

　　第二，如果300亩到500亩这样的项目，投资大概是5亿到8亿左右，最多不超过10亿。这样的项目因为是我们自己注册公司，注入资本金开发的。同时，我们对合作模式也是开放式的，也允许可以为我们业务带来客户的战略合作伙伴，和我们一块就某个项目共同开发。如果是这样，我们前期投入的资本金就更小，大家知道在中国投入这样的基建项目只要有30%的资本金，你的项目落地以后就会有银行给你融资。

　　所以，一个项目按平均300到500亩的规模来计算，其实资本金也不是太多，而且我们是分五到十年。像马云先生是用50亿撬动3000亿的投资，深国际比较保守，我们可能是用50亿撬动300亿的投资。50亿对深国际来说，分五到十年是非常轻松的，我们甚至不要向银行借钱，用我们内部的资源就可以做这件事。

　　如果每个项目再吸引其他的相关战略合作伙伴和我们一起合作开发，可能这个钱还要少，对公司来说资金不是问题，我们非常有信心，会在做好中国城市综合物流港的同时控制好公司的财务，不会过度负债，不会对公司的流动性产生问题，这一点我们非常有信心。

　　现场提问：刚才你们提到在前海的项目已经和多个公司谈过合作，签了意向书，那么未来在发展这个项目的时候是想保留控股权，或者会怎么样？或者想把整个项目发展成和物流相关的商业地产项目，里面会不会有一些住宅，或者商业物业，初步投资额大概是多少？

　　高雷：关于第二个问题，是否可以控股，或者参股。关于做产业，特别是做物流产业，或者是高端现代物流产业，一定是我们绝对控股，在38万平方米土地里面一定由我们控股。这个是前提条件，没有条件，或者条件不充分的时候我创造条件，营造条件做这件事情。

　　纯粹的土地开发和地产开发，公寓开发或者写字楼开发，我可以更多的引进其他战略投资者一块来参与，这个不排除我们五五持有，或者由他们控股的可能。

　　第二，关于38万平方米土地规划的问题，我今年上半年已经向记者交代了。

　　现场提问：你们刚才说和新世界已经签订了合作意向书，两家公司未来的发展方向可不可以透露？另外也和新鸿基，九龙仓谈过，会不会签合作书？之前前海推出的三块土地市场大家都觉得贵了一点，会不会使你们的地价受到一些影响，会不会更贵一点？你们在前海会不会想再多拿一些地？

　　高雷：我们和香港的三家公司合作，这三家公司都是非常著名的，包括地产，包括物流的著名公司，我们进行了深入的，多次交流。其中，和新世界郑家纯先生签订了合作意向书，合作主要是包括前海38万平方米土地的规划和发展，以及共同建设运营的一些内容。其中，主要集中在深国际和新世界物流方面的合作更为深入。

　　第二，和新世界就国内其他城市物流项目的发展也做了深入的研讨，包括新世界在国内一些铁路运输等物流项目，包括我们公路物流港合作的项目的可能性也做过交流。

　　和九龙仓、新鸿基是做了初步面上的交流，还没有达成具体的协议和意向，但是不排除将来就前海和其他地方的合作进行进一步的研讨。

　　第二个，刚才谢日康总监已经讲过了，从目前出让的地块来讲，大概是16000元每平方米到21000元每平方米的楼面价，但是这三块土地的拍卖主要集中在桂湾区，我们在妈湾区，我们更靠近西南那一边。

　　妈湾区主要定位是高端物流和其他相关的配套设施，因此这块土地的容积率可能有别于桂湾区的高密度容积率。我们最近和前海当局也在沟通，我们希望达到一个4的平均容积率，所以我认为这两块土地有接近的地方，但是也有差异。

　　但是，不论哪一块土地，只要是前海土地的拍卖都会对后来参与拍卖，或者开发的土地价格都有影响，而且这种影响是正面的，是相关连的。

　　我们研究过，最近刚刚和深圳控股公司签署了一个战略合作协议，如果有这样的机遇，我们有这个想法和积极性拿相关的土地做规划，和我们比较吻合的土地。

　　另外，前海管理局最近也再次核实了另外一条消息，原来市场上传说对原来业主土地要收回，现在做否定，鼓励原来的业主可以按照国家和前海管理局的规划要求标准，重新申请土地的变更，我认为这对原来土地的占有者是非常利好的消息。

　　所以，深圳国际首先把38万平方米土地规划建设好，这是我们当前的主要任务。

　　现场提问：为什么会选择和新世界有这么深入的合作？

　　高雷：新世界在国内是比较认可的一个企业，我们过去也有过接触。

　　现场提问：是希望利用他们的资金还是其他？

　　高雷：利用他们的品牌、土地开发的经验，资金不是我们最主要的问题，深圳国际资金比较宽裕。