上海世博热地骤冷 “零溢价”后的央企定制
作者: 见习编辑 鲁鹏     时间: 2013-06-21 01:51:05    来源: [ 观点网 ]

业内人士指出，该成交价与大市场环境无关，两幅地块在出让条件中都做了限制，即属于定制地块。

　　观点网 见习编辑 鲁鹏 这次上海世博板块两宗地结果公布出来竟显得略不真实。

　　6月20日，上海世博板块再出两宗地，均底价成交，与之前世博地块火热程度形成强烈反差。

　　其中，A13A-02商办地块由中国银联股份23.2亿元摘得，折合楼面价28429元/平方米；而A13A-03商办地块则由中国电子科技集团21.85亿元竞得，折合楼面价28429元/平方米。

　　据出让文件，浦东新区上海世博会地区A13A-02地块，东至国展路，南至国展路、A13A-03地块，西至A13A-01、A13A-04、A13A-03地块，北至世博大道，占地面积18218.40平方米，容积率4.5，起始价23.2亿元，保证金4.66亿元。

　　浦东新区上海世博会地区A13A-03地块，东至国展路，南至国展路，西至白莲泾路，北至A13A-04地块，占地面积14786.50平方米，容积率5.2，起始价21.85亿元，保证金4.37亿元。

　　然而就在不久前，上海市国土局于6月5日出让嘉定区徐行镇宅地及闸北区商办用地，两幅地块溢价超100%成交。

　　其中，嘉定区徐行镇地块由上海新湾投资发展有限公司以5.26亿元竞得，溢价101.23%；闸北区103街坊27丘商办地块由福州泰禾房地产开发有限公司以6.48亿元竞得，溢价率106.49%。

　　另于5月9日，台企Maxbase Holdings Limited 以12.12亿竞得上海世博会地区A09A-02商办地块，楼板价39931元/平方米，成为上海2012年以来的单价最高地块。

　　不过该记录随即被打破，同日远东新世纪中国投资以9.78亿竞得上海世博A09B-02商办地块，楼板价40079元/平方米，刷新最新纪录，成为新的上海单价地王。

　　可见上海世博板块火热程度是不争事实。彼时同策咨询研究中心总监张宏伟分析，这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”宽松为主的时期转为再度“阶段性”收紧。

　　不过这次世博板块A13A-02与A13A-03两幅商办遇冷以底价成交，观点新媒体就此向中房信研究总监薛建雄咨询，据其分析，是因为该两幅地块的特殊性导致。

　　薛建雄解释，该成交价与大市场环境无关，两幅地块在出让条件中都做了限制，即属于定制地块。

　　事实上，查阅公开资料发现，中国银联股份同中国电子科技集团两家企业均是央企背景。

　　薛建雄还补充，上海世博板块处于城市规划期，未来将会建成一个央企总部基地。世博板块在地价上给予一定优势，在央企总部搬过去后，换取其税收和商办人气。

　　“（世博板块）年底会出让前滩地块，也是跟铁狮门定向谈判的。”

　　另外，在世博板块由央企定制底价拿地并非首次。历史资料显示，今年4月11日，上海世博B片区B02B-01、04，B03B-01号写字楼地块正式出让，由宝钢集团(上海)置业有限公司15.49亿底价竞得。

　　随后4月18日，上海世博集团发展有限公司2.3亿底价竞得世博B片区B02A-05商办用地。

　　而宝钢集团及上海世博集团发展有限公司也均属央企背景。

　　不过德佑地产分析师赵葆根表示：尽管今天的世博土地均以底价成交，但仍无法掩盖沪上土地市场的过热局面。

　　据其分析，5月的上海经营性用地的平均成交楼板价高达14490元/平方米，创造了单月新高，并且全市土地的总价和单价纪录也都在5月被刷新。6月至今，上海经营性用地的平均成交楼板价更是达到15804元/平方米。

　　尤其是6月8日出让的两幅虹桥商务区核心区地块，其成交楼板价都超过了1.9万元，是今年所有含住宅属性的地块中，楼板价最高的两幅。

　　赵葆根称，在下周备受关注的青浦区徐泾镇会展中心3地块（02-01）也将展开竞拍，该地块的起拍价达到44.2亿元，与上月长宁区新华路地块刚创造的46亿元的今年上海土地总价纪录想去不远，届时很可能将再度刷新今年的总价纪录。



（审校：劳蓉蓉）
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