　　韦广辉：大家好，我是天朗地产集团南京公司的运营总监韦光辉，天朗地产从2007年开始进入长三角，我们希望进入南京，为南京的城市化发展，为南京的房地产发展做出自己的贡献，同时我们非常关注，也非常看重长三角地产在未来几年中国房地产发展当中的作用，和这个地产的健康稳定长期发展的潜在方向，因此天朗地产做出战略决策，从去年开始在上海、苏州、南京还有无锡拓展项目，谢谢大家！

　　李战洪：我们的话题是风雨钟山，南京的房地产市场。我们的第一个问题是问朱会长，朱会长说话一向是很谨慎的，今天我想问他两个问题，第一个就是刚才朱会长在发言中说了一句话，说房价的增长水平低于人均可支配收入增长的水平，是不是意味着国家承诺在五年之后人民的收入能翻一番呢，也就是在未来五年里面，中国的房价水平翻一番呢，或者不高于翻一番的水平呢？

　　还有中国的房地产市场的不成熟是市场的不成熟，还是购房者的不成熟，还是政策的不成熟？

　　朱中一：房价涨幅低于人均可支配收入涨幅呢，这是一些城市的调控目标。作为老百姓来说，作为购房者来说，普遍认为这个目标高了，它为什么高了呢，就是你后面这个问题了。如果说房价的涨幅在几年内翻一番，那么工资的涨幅远远比不上房价的涨幅，所以为什么老百姓现在购房贷款多，就是这个道理。我想国家的想法是因为地方的房价涨幅太高了，前几年房价的涨幅确实高于这个涨幅，国家统计局公布的数据，说准确一点可能是经过经济政治学处理的，但实际的房价涨幅是高于那个涨幅的，是按这个比较的。房价的控制确实很难，既有政策的问题，也有咱们国家这几年房地产发展太快的问题，还有老百姓的投资渠道的狭窄等等。但是怎么样建立房价的稳定控制目标，前面讲了，工作报告里面三句话说了，一个是建立房价控制目标问题，第二个房地产调控体系怎么样完善，第三个是供需结构的完善。

　　李战洪：我听出来，市场有两种力量，一种是向上的力量，就是逐步的增长，房价的增长只要不低于收入的增长，未来十八大要承诺大家收入翻一番，向下的就是调控，同时存在这两种力量，朱会长的意思大家听到了。

　　下面一个问题问一下瑞士信贷的陶冬先生，我注意了一下，陶先生2012年8月8号和2012年12月7号分别说了两句话，第一个是2012月8月8号说中国房地产三四年后会有更大的调整，而且也说了世界的金融危机从美国开始，欧债危机是中期，将以新兴国家的危机爆发做结束，就是说中国的危机在后面，因为中国是新兴过程。另外他在12月7号说了一下，说楼市最困难的时期已经过了，您怎么看？

　　陶冬：我想讲的是这样的，我们要放在十年里面看，短期我认为中国的房地产是小幅度的增加，因为开发商现金流的状况出现了明显的改善，所谓最坏时期过去相对于2010年的现象，今天就好一些了。但是中期来看，中国房地产是一个早晚泡沫的行业，这就是短期和中期之间的矛盾。我现在回应一下李总说的中国收入翻一番，房价继续翻一番，我觉得这些周期由于上次在流动性制造商拼命印钞票使得我们忘记了一个现象，叫做周期，所以房价不会永远往上涨。

　　李战洪：我们现在是结构性调整，主要还是看转型等等。下一个问题我想问一下德信资本的，房地产调控我一直认为是政策的不成熟，因为它年年出新政，出的新政太多，所以说明它不成熟，因为常态化的市场因为新政的出台使它不常态了。过去几次调控里面我们感觉到开发商的资金流入的时候，正是投资的好机会，所以你们认为是不是这样的呢？

　　陈义枫：我是就事论事的，认为调控对房地产行业而言，调控的结果是比较可控，比较稳定的预期，没有想象中的很有风险，是一个可预控的方向。因为调控紧，融资比较难，和去年同期比是好的，但是现在中等规模的开发商开始觉醒了，龙头觉醒了，小的可能还是日子很难过，中等的还是差钱，但是它有生命力，我们和中等规模的合作。再一个市场比较可控，比较稳定，预期比较明确，我们风险就有限，我不需要它大涨，只需要它不大跌就可以了。应该说我的安全编制预先来设置，因此从需求角度，从风险控制角度都是利好的，所以房地产基金刚刚开始它的黄金十年，规模扩张很快。可能从投资者的角度，也许它购房者不如买基金，购房者每年有连续10%的收益率吗，我看未必。但是买地产基金可能每年10%左右的收益率是比较常见的，比较容易得到的。可是它的安全系数高于购房者，因为我们的基金都有保障的，就是安全编制大于买房，投资收益率大于买房。

　　李战洪：陈董事长告诉我们当下买房不如买房地产基金，下一个问题我想请问一下冯莹女士，中国房地产已经走过了黄金十年，现在进入白银的十年，有人说过一句话，说现在不是白银十年了，是青铜的十年，因为白银不需要加工，而青铜是要加工的，加工越精细越值钱，海斯兰德提出来为中国的房地产注入生命，让开发商生生不息，让它能够持续发展，我想听一下冯女士是怎么为开发商市场注入生命的？

　　冯莹：调控肯定是要调的，我们是做事情的，所以要在过程中做好细节的工作。企业开发规划和融资规划之间的矛盾，包括开发企业和用户之间，他对空间功能的要求之间的矛盾，重要的是我们要协助开发商减少购房者在产品使用过程中的问题，我们都是在大步的往前走，很多细节问题都没有解决。

　　如何注入生命力，我们不是做新的东西，而是把已有的想法和概念提升和延伸，包括主张本土主义的建筑精髓，在现代化的应用中的充分使用和延续，建筑的延续性和基础延续性才是真正的生命力，因为我觉得有生命力的东西就是有根有本的，不是凭空的去创造，盲目的去开发，浪费资源，无视民族需求的。我呼吁行业的全员在城镇化过程中，注意一些问题，比如农民工进城以后过程中的问题，所以我觉得作为行业的中坚力量，中层管理人员做一些具体的事情，谢谢大家！

　　李战洪：冯女士说不要太关注政策，如太关注政策会你的脚步有所停滞。我们想问一下韦广辉第三次创新是不是被逼，因为房地产新政不断的出台，会有三分之一的企业增长，三分之一被淘汰，还有三分之一越来越小，我想问一下你的企业会怎么样？

　　韦广辉：这个是房地产行业面临的问题，过去是房地产的黄金十年，大家都取得了非常大的成就。但是面临着中国的城镇化，中国政府调控，房地产行业由过去黄金十年进入所谓的白银十年也好，青铜十年也好。就是说房地产行业作为开发商不得不去思考一个问题，以往当中拿一块地造房子，把它销售掉结束，这种模式它的含金量也好，和政府的未来政策，社会发展，城镇化发展等等都已经不吻合了。我们现在一个考虑到中国未来城镇化的发展，一个是为了房地产行业的发展，一个是为了自身的壮大，所以第三次创业我们今后的重点是围绕城镇化发展，然后加入文化产业，科技产业，公共配套设施等等，包括未来的社区商业，应该说是房地产未来发展走向复合型，走向升级换代型的发展。谢谢！

　　李战洪：因为我对第三次创业特别敏感，你的创业是以退出住宅产业为主体，还是在这个行业里面再寻找一种机会，因为这种情况在很多开发商里面有很多例子，有一些开发商越来越大，而有一些开发商发展越来越小了？

　　韦广辉：首先我们是主动的转型，想把自己的业务面扩展，使公司未来的速度，包括未来资本运作上面提供方便，我们所有都是有计划，有规划，有系统发展的。

　　李战洪：谢谢，下面我想问一下合富辉煌的季晓东，中国房地产调控比较明显的是从2005年1月份国八条那个时候开始的，大的经过三次，后来有人誉为到现在为止三次调控没有用，每次调控后房价都会有所大涨，你怎么看？第二个问题是对于20%的个税您怎么看，现在很多开发商在作假？

　　季晓东：这个话要看针对什么层面了，从我们同时在全国操盘五六百个项目的数据来看，我们一般看自己的数据，不看官方数据，现在有个数据体现的就是在中国的一二线城市都是量跌价涨，这是普遍的。但是在三四线的城市供应量比较大，开发商去化的速度不够快。谈第一次调控的话要看不同的城市，不同的政策。像一二线城市普遍还是供应量不足，除了必须买房的人以外，我也尊重经济学家的观点，持有一点现金可能会更好一点。我觉得大家最好不要随大流，做好自己的自住需求，该出手出手，这是我个人的观点。去年很多楼盘都是日光盘，我可以这么讲，确实有一些操作是不太能公开去讲的。

　　李战洪：因为政府逼的，大家只能线下操作，暗里操作？

　　季晓东：对，我们也知道，这种现象确实存在。

　　李战洪：因此陶冬先生的主张，当下是现金流为主，第二是新政逼着购房人群和卖房人群只能做那些只能做不能说的事情。刚才陈义枫先生说无惧调控，针对我们的主题您谈一下南京房地产市场的情况吧，因为我们台上的几位都是来自各个行业的代表。政府的政策都是针对购房者和开发商出台的，所以大家还是敬畏调控的，我想问一个问题，站在协会、银行、资本、设计、代理开发的角度，我们怎样去不惧调控，怎样做好自己，因为你越在乎政策企业就会越受制约，所以我的最后一个问题是怎样无惧房地产调控？

朱中一：我首先不太赞成你这个无惧调控的话，因为中央的政策是站在中央的角度出台的。我一直有这么一句话，咱们现在都是业内房地产的人，每一个不同的层次考虑的问题都是不同的，地方政府是站在地方政府高度考虑的，中央角度从各个不同利益群体中考虑的，所以中央和地方之间的矛盾是正常的，作为中央调控我也感觉一些调控政策出台不管民族化，科学化都有一些欠缺的地方。中央的政策完善还需要过程，因为任何事物都是不断完善的，这里面一个重要的问题是什么呢，房地产的政策有自主效应，房地产的项目也有开发周期，所以更造成了房地产调控政策的艰难性，所以我觉得作为地方政府也好，作为企业也好，宏观上把握中央为什么出台这个政策，在这个前提下作为地方政府把中央的政策结合起来。房地产市场是政策性影响的市场，这个政策的前提下看看你怎么样来顺应政策，来考虑发展，咱们不要去惧怕这个话我不太同意。

　　第二个问题我们要谈谈房地产市场，很少在国家的理念里面提高市场的分化，但是这次中央看到了。包括江苏同样也看好市场，在不同地区的分化，市场的健康发展首先要把底数搞清楚。如果底数不清楚的话，你要制定一个政策是很难的，包括房产税的问题，你一搞房产税大家肯定不愿意了，所以规划很难制定，所以这个咱们要客观的看待。地方政府确确实实应该下工夫看看应该建多少，然后出让多少地都应该告诉大家，这样老百姓就有预期了。另外经过这几年调控以后，咱们的政策也在不断的完善，加上提出来抑制投资和投机，不管怎么样把投机投资抑制住是现在在做的问题，我觉得这些东西都是成熟的表现

　　还有一个中央政府的每一个政策都了为了促进房地产市场的平稳健康发展，他抑制的投资炒房，所以我认为中央政策的立足点和出发点是这个，所以我们一定要正确的理解房地产调控政策。因为中央打压的就是炒房，不要房价上涨过快，所以你要在这个前提下选择你的产品定位，考虑未来的发展，这是我的观点！

　　李战洪：朱会长的精华是要读懂政策，要顺势而为？

　　朱中一：把政策和本地的情况结合起来，把政策和本企业的实际情况结合起来，然后来考虑自己怎么样发展。

　　陶冬：我讲三点，第一点当一个政府的经济政策出来，闹的老百姓都要假离婚的时候，我想说我们的政府真是有点问题了，这是我讲的第一句话，不管是以什么作为目的的，这个政策我认为是有问题的。

　　第二点我想讲的是，刚才李总提到无惧政策，我认为无惧的背后是无知，无知最终的结果可能很悲惨，但是这句话也没有讲错，我觉得与其说是无惧应该是博弈，知己知彼。

　　第三句话真正需要惧怕的不是资金的短缺，不是政府的政策，而是市场，在我们看来没有一个政府会事先知道政策的结果。危机往往发生在政策认为是调控，最终的结果是政策促进了市场的动摇，包括前一段时间的金融危机，我们真正应该去敬畏，在做事情的时候需要想到的，如果某一项政策的调整最后促进市场调整的话我们有没有资金，有没有准备渡过，这是在座所有人要想的，寒冬之后还有春天，但是要问一下市场出现调整的时候我们有没有能力渡过。

　　李战洪：陶先生一个是为寒冬做好准备，第二个是在博弈中成长。

　　陈义枫：谢谢李总提的问题，无惧调控李总讲的是半个月以前记者到我公司对我做了一个采访，他问我的问题是什么呢，是地产基金是否会担忧国五条的影响，是否会对地产基金带来冲击，我说我害怕。记者提炼的很到位，无惧调控，我们不是盲目的乐观，应该是我们认识的是一贯以来的投资策略，我们可以从三个层面来讲我们的不担心。

　　第一我们对政府的心事猜透了，他不想给你弄下来的，因为他说弄下来，但是根本没有下来。现在地方的调控目标都没有说下来，所以他的心思是让你别涨太快了，这是第一，它的心事不是下来，所以市场是不容易下来的。

　　第二个我们认为调控的结果可能是一个震荡的走势，是缓慢上升的趋势，我们认为买房人还是保值的好方式，我们不认为会有很高的收益率，但还是可以保值的，这是我们第一猜中央政府的心事，第二研判走势，我们愿意验证我们的判断。

　　第三我们作为地产基金更加不怕了，开发商面对一个不涨的市场，它的利润率是有影响的，但是我们地产基金呢，面对一个不涨的市场，我们的收益率还是很好的，我们只要不跌，或者不要跌多了就可以放开做投资规模，所以我们地产基金对这个市场的走势会更加的能接受，所以我的结论就是国六条对我们地产基金不会是一个冲击，地产基金的投资规模，募集规模还是高涨的，这是我对无惧的解释。

　　我还要补充一点，就是说结构性的问题，我们认为在地产领域里面结构性的机会和风险特别重要，我们从区域上讲一线城市最安全，而且我说最危险的地方往往最安全，危险就是调控力度比较大的城市，你上涨的动力太足，政府采取更严厉的政策来打压，这样的地方打压的结果是什么呢，调整起来比较费劲。反过来讲不限购，不限贷的地方我们不敢去，这就是刚才讲的三四线城市供应过大，它政策环境比较好，它的上涨动力可能自住的释放，也许该跌的时候也很快，客观上我是这样认为的。谢谢！

　　李战洪：陈总第一个是当市场走平的时候，买房地产基金是最合适的，第二个是明知山有虎，偏往虎山行，那冯总呢？

　　冯莹：关于调控我想对我们行业有利的一点就是大家可以静下心来分析一下过去几年中，大家遗漏了什么。因为在过去十年中我们的企业都非常好做，但任何产品都有一个使用过程中需要验证的，所以接下来通过使用的过程中我们就需要看一下自己遗漏了什么。在建设的过程中，在后期的维修，包括后期的客户服务过程中还是要加强，包括建筑风格我希望大家不要盲目的关注法式、意大利式等等，我觉得可以选择自己企业适合自己的模式，挖掘客户的需求，也可以关注中式，唐朝，清朝这类的建筑，包括中国建筑未来的走向有益的贡献，我觉得也是为自己产品深层次的价值吧，通过一些精神层面的升级，然后提升自己产品的价值空间。

　　李战洪：冯总告诉我们下个阶段产品为王，季总是做代理的，你刚才公开的告诉了国务院，告诉媒体大家不要买房，这个时候要持有现金，你怎么看？

　　季晓东：我觉得该买还得买，那种投资投机的想通过投资房产获利已经不太容易了。其实我们一个是开发商投资，一个是购房者的投资，这两个是博弈的国家。我们集团在去年，在全国各地的战略很简单，就是一个字，快。因为我们全国各地的很多开发商最终采取的战略都差不多，都在做加快的事情，最后一段时期内还是做这些事情，总的来说我觉得要快速相应，当然也要有基础条件的准备，资金回流的速度，都是围绕着这个快字的。对普通的购房者我觉得该买房还是要快点买，因为房地产调控的目标不是让它跌，而是持续稳定的增长，而不是忽上忽下，从这个角度来讲你该买房还是要买的。关于投资投机也是个快，该出手的赶快快，然后找到更有利的投资渠道。

　　李战洪：你的观点就是快，那韦先生呢？

　　韦广辉：这个问题首先我们应该正确理解和认识国家调控，国家为什么要调控，国家调控的目的，这一点我非常赞同朱会长的观点。国家调控是为了这个行业能够健康长期稳定的发展，所以我觉得在新形势下，在房地产经过黄金十年之后，进入白银十年以后，作为开发商，作为这个行业的重要组成部分，我们如何去面对这个市场，我们如何未来更好的发展自己，为国家房地产建设发展能够做出自己应有的事。

　　我觉得首先要顺势而为，要根据国家的政策走。今后可能开发商更多要关注市场的需求，老百姓的需求。原来更多是关注一个项目的利润，只要把房子卖出去就可以了，至于房子卖了之后会不会出现所谓的鬼城什么的，这基本上不是大家考虑的问题。

　　第二点房地产经过快速的发展，应该进入一个回归期，所谓的理性和回归就是说今后我们应该更注重未来的发展，老百姓的需求，市场的需求，应该把市场的需求，市场化的特点作为重点研究对象。今后我们更多的是想我们这个房子为什么样的人建，他们入住以后如何更好的去生活，包括居住的舒适性，交通的便利性等等。

　　第三点作为开发商，刚才大家都讲了很多，面对现在形势中小开发商如果没有自己的特点或者核心竞争力可能会被淘汰。所以作为开发商在未来的五年应该主动的，有意识的规划自己，形成自己的独特核心竞争力，就是未来的开发商要根据国家政策的出现的新情况，根据房地产发展新的特点，结合自身的优势，注重培养自己独特的核心竞争力，我想只有这样开发商经过这次调控，房地产有可能会发展的更好，谢谢！

　　李战洪：我们在圆桌对话里面听到了要顺应政策发展，也听到了关注地产基金，因为房地产基金将迎来黄金十年，更听到了买房子要快，卖房子也要快，还有要关注需求，要理性发展，这些大家的观点，谢谢各位嘉宾！

（审校：劳蓉蓉）