合富季晓东：南京火爆楼市至少上半年会继续保持
作者: 见习编辑 鲁鹏     时间: 2013-04-26 02:23:20    来源: [ 观点网 ]

房价调控目标的事实就存在不明确的地方，等于是政府给自己留了一条后路。

　　观点网 见习编辑 鲁鹏 南京3月存量房跌破两年以来新低，其楼市火爆程度可见一斑。

　　对此，合富辉煌（中国）江苏公司常务副总经理、合富辉煌（中国）江苏公司业务中心总经理表示，该火爆趋势将会维持一段时间，至少上半年会继续保持下去。

　　季晓东分析，造成这种火爆场面，首先是市场供应量规模不足，造成供不应求；其次是开发商在这种竞争当中，为把控推盘节奏也会采取饥饿营销的手段等；最重要的是“国五条”的出台，一定程度把二手房需求转换到一手房市场。

　　据了解，今年以来南京的平均房价涨幅在10%到15%之间。而此前南京公布房价调控目标--新建商品房住宅的价格低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。

　　季晓东特别指出，不能忽略南京撤县划区的动作，高淳和溧水两县现在划分为区，而这两个地区是不限购的。从这个情况来看，房价调控目标的事实就存在不明确的地方，等于是政府给自己留了一条后路。

　　对于调控，季晓东认为，“房地产还是要靠市场自己去调整”。靠行政手段的干预去抑制，短期内达到一定的成效。反过来看都是一些治标不治本的举措。

　　不过他也认为调控给部分老百姓带来了实惠。

　　“比如开发商积极行动，采取以价来换量的举措；又比如开发商虽有拉升价格的企图，但是大多数都一致认为不宜拉得过高，要在老百姓能够承受的常规范围内增长，也就是造成没有盲目地去涨价。这都是老百姓能看到的实实在在的结果。”

　　以下是采访实录：

　　提问：南京楼市的火热进一步加强，不仅别墅成交量创新高，3月数据显示存量房两年来首度跌破3.8万套，您如何看待当前南京楼市的火爆？这是可持续的增长呢还是短期内的爆发？形成这种或火爆场面的主要原因是什么？

　　季晓东：目前南京的楼市基本保持着供销两旺的势头，而且这种热销的局面还会持续保持一段时间，至少上半年会继续保持下去。

　　造成这种火爆场面，结合南京本地情况，我认为原因是多样的。全国一二线城市都是价涨量喷，南京作为二线城市也符合这个特征。

　　谈到具体原因，首先还是市场供应量规模不足，造成供不应求；其次是开发商在这种竞争当中，为把控推盘节奏也会采取饥饿营销的手段等；最重要的是“国五条”的出台，一定程度把二手房需求转换到一手房市场。

　　提问：截至到目前，今年南京房价平均涨幅是多少？您觉得要达成南京政府此前公布的房价调控目标是否现实？南京政府是否会就此采取其他的措施？

　　季晓东：由于楼盘之间的差异，平均来看增幅在10%到15%之间。

　　其实南京房价调控的目标还是相对明确的，新建商品房住宅的价格低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅，是非常明确的。且新建商品房剔除了安置房的数据，房价可能掺水的可能性也变得更小。

　　不过不能忽略南京撤县划区的动作，高淳和溧水两县现在划分为区，而这两个地区是不限购的。从这个情况来看，上述数据就有点模糊，等于是政府给自己留了一条后路。

　　如果国家层面有新的政策举措，或者对地方城市微调的话，南京政府或许也会采取一定的措施。

　　提问：河西板块无疑是南京最火热的板块，也是开发商一致看好的板块。您怎么看待众多开发商在河西扎堆？河西能提供的发展潜力是否足够这么多的开发商去消耗？

　　季晓东：区域的发展和政府的政策导向有必然的联系。河西CBD二期现在已经启动，青奥会也将在2014年召开，再加上江心洲项目的整体开发启动，让河西版块形成南北呼应的格局。

　　可以这么讲，河西板块的价值腾飞就在眼前。在这样的大导向下，造成这种多家开发企业到河西投资绝对是必然的。

　　另外，河西的地块本来也是非常稀缺的，根本不愁卖，价格也很坚挺。而是在城市的配套、交通便利性上，也是其他区块目前是无法替代的。

　　提问：“国五条”出台后，南京当地政府同大多数地方政府一般，可以说并未出台严格的落地政策。在这样的调控环境下，您认为南京房地产市场的出路应该是怎样的方向？

　　季晓东：从大方向来看，市场的出路还是由市场自己去主导。靠行政手段的干预去抑制，短期内达到一定的成效。反过来看都是一些治标不治本的举措。房地产还是要靠市场自己去调整。

　　提问：那在您看来，当前调控对南京市场的影响是积极的还是消极的，调控的意义在哪里？

　　季晓东：本来大家对调控是抱有紧张心态的，但在过完春节后，紧张心态反而是消失了。

　　调控带来的是市场积极反应，量更加稀缺，价格没有控制下来的结果。当前的调控政策对南京本地的市场没有起到原先预期的作用。

　　当然也不能用积极、消极这样的词来概括。对于购房者来说，已经对政策拉低房价的期许不再抱有明显的信任感。

　　不过一轮又一轮的调控，虽然没能一直高涨的房价，但部分老百姓在这轮过程当中是得到了实惠。如开发商积极行动，采取以价来换量的举措；又比如开发商虽有拉升价格的企图，但是大多数都一致认为不宜拉得过高，要在老百姓能够承受的常规范围内增长，也就是造成没有盲目地去涨价。这都是老百姓能看到的实实在在的结果。

　　解决这个问题的根本还是增加供应量。从最近的土地市场来看是在放量，开发商也在积极拿地，从这两方面走，对中低消费者的刚需而言，还是带来了一定意义。

　　市场的另一方面，现在从行业的整体的情况来看，改善性商品房观望的情绪还是有的。价格不涨的情况下，量上升得很慢。这也是今年下半年大多数开发商需要应对的一个问题。

　　提问：在不少开发商为规避调控影响而将目光投向商业地产的大趋势下，南京本地开发商的态度是怎样的？您怎么看现在的商业地产？

　　季晓东：我们南京本土的开发商态度还是相对谨慎的，大部分的开发商都有个未公开的共识，倾向于更大比例的自持。

　　商业地产的发展方向、盈利方式，都是所有从事这个行业的开发商所认可的。但是商业地产的开发难度，需要开发商本身具备经验和相应的团队实力，实质性不在开发而在运营。

　　涉及到不同企业的开发能力，整合企业资源的不同因素，进军商业地产的风险和回报是相等的，回报更高但是难度更大。

　　提问：您十多年的房地产从业经验，可以说是历经了江苏房地产市场发展的各个历史阶段。在您看来，江苏楼市区别于其他区域最独特之处是什么？

　　季晓东：江苏整体房地产发展可能比其他省从整体上会好一点，但也不代表省内的各个区域都是同等的。省内区位性的特点也比较明显，比如苏南经济比较好的地方，明显比苏北的房地产发展好很多。

　　从细节上来看，不管是历史上哪个阶段，反应的都是同样一个规律。

　　经济相对富裕相对发达的地方，社会资源包括教育、配套的相对集中，同时老百姓的收入能力比较强，就具备了人口导入和发展的基础。江苏省的楼市发展也有不平衡性，不过相对于更发达的一线城市，还储备了很好的空间和潜力。



（审校：刘满桃）
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