32亿上海拿地 SOHO中国获沪第12个项目

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2013-04-26 00:55

  • 总体而言,以3万元左右的楼板价拿下此地块,未来不论出租或出售,盈利空间都是较有保证的。

      观点地产网 曹萍 如果说外滩地王案一审败诉对SOHO中国而言是一个坏消息,那么获得上海古北地块可以算得上是一个好消息了,另外,这也是继去年宣布转型后,SOHO中国第一次拿地。

      32亿元拿地

      4月25日,SOHO中国以总价31.9亿元竞得位于上海虹桥黄金地段的古北5-2地块,成交楼板价为30244万元/平方米,溢价率48.37%。

      该地块全称为“长宁区虹桥路街道261街坊6丘A0-02地块(古北5-2)”,位于虹桥CBD,东至伊犁路,南至红宝石路,西至玛瑙路,北至虹桥路道路隔离带。

      地块规划为办公及商业用途,用地面积16558.3平方米,总建筑面积约15万平方米,地上建筑面积10.5万平方米。容积率6.37,起始总价21.5亿元,起始楼板价20384元/平方米。

      据悉,该幅地块在挂出后,便吸引了80多家企业领取申请书。最终进入现场竞拍的有4家,分别为3号SOHO中国、5号中瀛、古北高岛屋、台湾国扬集团,地块最终花落SOHO中国。

      资料显示,古北5-2地块由中华企业完成一级开发,2010年中华企业因资金链告急,被迫以13.8亿元的价格将该地块交由长宁区土地资源储备中心收储。

      德佑地产数据显示,该地块未能刷新今年黄浦江沿岸E20地块(E-4-1地块)34821元/平方米的楼板价纪录,也未能刷新浦东新区唐镇新市镇D-05-01地块37.75亿元的今年总价纪录,不过依然成为今年以来上海全市土地成交总价及楼板价的双料亚军。

      德佑地产商业事业部总监惠凯称,古北地区已多年没有地块推出,该地块南距黄金城道200米,北靠伊犁路地铁站,是近年来少见的位置优越的商办地块。

      “目前,古北地区部分优质商铺的单价超过7万元/平米,每平米日租金可达十多元,写字楼的日租金也可以达到6-7元/平方米。总体而言,以3万元左右的楼板价拿下此地块,未来不论出租或出售,盈利空间都是较有保证的。”

      对于此次购地,SOHO中国董事长潘石屹表示,“我们认为,这是一个合理的市场价格。而且,约15万平方米的总建筑面积对于开发商业物业尤其是办公楼而言,是一个理想的规模。”

      商业持有现状

      古北“5-2”地块,紧邻日本高档百货店古北高岛屋商场及古北财富中心等甲级写字楼,项目建成后将与地铁十号线及规划中的十五号线伊犁路站地下连通。因此,这一次买地也符合SOHO中国一贯的风格——城市中心、靠近地铁、商业地块。

      这也是SOHO中国自2009年8月进入上海以来收购的第12个项目,也是其在长宁区的第4个项目。

      截至目前,SOHO中国相继在上海南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、徐家汇、浦东等完成布局,总的收购金额为287亿元,项目全部建成后的总投资额将近500亿元。

      事实上,无论是在北京还是上海,距SOHO中国上次的收购行为已经整整一年多。这一年里,SOHO中国也发生了一系列的变化。

      首先,从区域来看,虽然SOHO中国一直强调公司的发展重心在北京和上海,但就现实情况而言,SOHO中国持续在上海投资项目,而北京却几无进展。

      其次,SOHO中国的销售一落千丈。2012年初,SOHO中国宣布年度销售目标为230亿,虽然在年中宣布转型持有之时将目标降至120亿元,但最终完成的销售金额仅仅94亿元。

      这种情况或将在2013年持续。据消息人士透露,SOHO中国在北京的销售将整体进入收尾阶段,之后,北京公司的销售人员将会转到租务部,目前,负责销售的副总裁王胜江也已宣布离职。

      根据此前的计划,到今年6月份,SOHO中国只将在上海保留部分销售人员,北京的销售部门正式裁撤。

      销售部门的大力裁剪,意味着SOHO中国以往的散售模式将正式画上句号,从而向转型持有迈进。

      2012年,SOHO中国销售物业占比约25%,自持投资物业占比约75%。按照计划,SOHO中国之后将不断提高自持物业的比例,直到2015年,持有物业比例将达到100%。

      但2012年SOHO中国投资物业的租金收入仅1.48亿元,在2011年9109万元的基础上有所增长。

      与此同时,作为公司首个自持项目——前门大街的经营模式,SOHO中国仍在探索中。

      加上此次买地,SOHO中国在北京和上海的繁华地段持有的商业地产物业超过185万平米,这部分的物业经营需要大量的资金。

      虽说截至2012年底,SOHO中国拥有现金约222亿元,净资产负债率为2.6%,但如何有效利用手中资金盘活旗下物业,对SOHO中国而言也是一个考验。

    撰文:曹萍    

    审校:刘满桃



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