陈义枫：各位早上好，由于飞机晚点我是凌晨将近四点钟才入住的酒店，应该说睡眠严重不足。但是为了来和南京的业界交朋友，再苦再累我也愿意来。

　　今天我讲的是两个小课题，一个是我们站在资本机构的角度怎么样看待调控和调控背景下的这个行业下一步的走势。另外一个是我们从金融服务商的角度给开发商提一些建议，刚才朱会长对房地产做了详细的分析，所以第一个小课题我就简单分享一下。

　　第一课题我讲三个内容，一个是对国五条的解读，谈一些我的看点。另外讲一下房价的走势判断，第三个讲行业的竞争格局。这次国五条我们从金融的角度有几个看点，一个是限购扩容，限贷加码，税收手段利用起来，执行和问责比较强调，再一个预留了一些调控升级的空间。

　　我们认为这次还是以调控需求为主，可能还是一个相对短期的措施，如果说短期措施反复使用的话，可能效果会递减。我们担心这次调控有一个怪圈，就是调控需求同时供应没有增加，供应没有增加是为什么呢，我认为地区政府的内在动机导致的。中央希望增加供应，地方政府恐怕不一定配合，地价一跌，地方政府卖地就比较谨慎了，不愿意明显的降价卖地，自然而然看似一个市场化的结果，其实和地方政府的趋利动机。土地供应一减少，短期内需求下降，楼价做到控制了，但是一个开发周期过后供应减少，楼价就会恢复性的上来。今年一季度新开工的面积少了，是不是上一个周期调控的负作用呢，咱们可以思考一下。

　　我们作为基金不得不去判断楼价走势，但是判断不一定准确。判断楼市走势首先它有一些长周期的生长因素，包括经济增长和收入提高，购买力提高。第二个是深度的城市化，人口集中，第三个是货币持续超发，第四个是土地供应受到限制，第五个是投资渠道不畅，投资收益，普通老百姓收益过低，老百姓买房的资金成本太低了，因此楼价就上涨了。但是当楼价过多泡沫化时一定会来调控，政府调控的手段很多，调控力度可以小也可以大。还有政府的GDP需要房地产业来拉动，政府需要房价平稳，需求回暖，成交活跃，投资平稳。这么多的各方诉求，各种因素我们认为不涨，小涨成为政策的调控目标，其实他们内心的目标是平稳或者涨幅不要厉害就行了，也是博弈各方的交集。我们认为市场走势就是横盘振荡，缓慢上升，我觉得政策性很强的市场，可以猜一下政府的心事有用，这是我们对市场的认识。

　　除了这个市场的总体走势之外，企业之间的竞争格局，刚才朱会长讲的我很赞同，土地红利没有了，房地产告别黄金十年，进入白银十年，就是利润率还是比较高的，但是不再是暴利和无风险的。竞争加剧，行业集中度快速提升，大者更大，强者做大，弱小者淘汰出局。所以中小行企业要跨界，创新，转型成为潮流。

　　讲完行业面之后，我们讲一下房企的融资模式和创新。开发商面临的金融环境是怎么样的呢，我讲几个看点，一个是房企融资环境持续偏紧，资金压力与日俱增，这么几年没有松过，最紧的时候是去年这个时候，现在比去年同期好一点。金融资源向经济发达地区，向优势开发企业集中，冷暖不均，两地分化严重，融资能力成为房企核心能力，决定了房企的盈利能力，甚至是生存能力。创新型融资模式备受亲睐，融资模式创新成为房企创新的重要方向。房地产基金应运而生，蓬勃发展，我认为迎来地产基金的黄金十年，这个概念我们去年提出，在业界是广为流传。而且现在是大资管的时代，其它非银行机构采用市场管理的模式来做金融，金融的投资对象大家不约而同投向房地产，所以大资管的时代来临，房地产金融创新恰逢其时。

　　所谓房企融资模式创新有哪些模式呢，像很多银行推出了信托计划，还有证券公司、公募基金公司的资产管理计划，租赁也是融资常用的模式，应该说房企的金融创新，融资模式创新很活跃，在过去一两年也起到了一定的作用。

　　在这个地方我们介绍一下地产基金，地产基金有几个特色和优势，首先是合法性，我们是有法可依的规范模式，同时也是专业化的管理，我们不只是简单的投资，投资后的管理也是很关键的。而且也是很安全的，设定多重保障机制，有效保障投资人安全，不像有一些融资除了给你资金，还带来杀伤力，我们这种模式也是创新的模式，因为地产基金是一种非牌照的金融服务机构，就是没有过多的监管，只有一个法律框架，因此可以量身订作，设计具体的投资渠道，满足开发商的特色需求。创新性有很多，这个地方我就不展开了。地产基金是2010年兴起的，到了去年年底市场规模大概在两千亿左右，而且每年的规模都以翻倍以上的速度增长，去年年底是两千亿，今年年底恐怕就是五千亿，而且由于它的灵活性，往往它的规模增长是反周期的增长，这次国六条的出台对地产基金来说是利好的，有利于我们做的更大。

　　最后我想说一下地产基金有哪些，供有兴趣的房地产商选择。首先是固定收益基金，还有夹层基金，是区域高成长开发商，高利润项目。第三个是少数股权基金，就是小股东，小份额，第四种是主动管理型基金，就是基金取代了开发商的投资功能，基金独自去开发一个项目，有可能和某个开发商合作，可能委托给开发商代理建设。除了刚才四种类型之外，还可以对这四种类型进行设计，这样可以满足不同投资者的风险偏好，可以更成功的募集到资金，最终实现投资。还有伞形设计，有上伞形和下伞形，上伞形是子基金到母基金里面来，一支基金理论上可以容纳几千个投资者，我们做的基金往往在十个亿左右。下伞形是一个母资基金资以后投资到其它基金里面去，基金投基金。我们基金业在和有志向做基金的开发商进行深度合作，共同建设基金平台，我们也在给开发商输入我们的品牌和队伍，建设属于开发商自己的基金平台。

　　希望我们在南京能够交更多的朋友，找到更多的机会，谢谢各位！

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