张健：尊敬的杨会长，各位嘉宾，各位同行，上午好！我今天的题目是新形势下房地产企业融资。我们大家都知道，中国房地产发展到现在将近15年左右的时间，已经发展很快，也暴露了很多问题，也取得很大的成就。

　　今后十年或者二十年我们国家房地产市场有什么发展趋势？我这里归纳了五点。第一点就是民生化，也就是说政府在住宅领域更加注重保障房的建设。第二个方面就是城镇化，也是一个趋势。第三个就是金融化，也是趋势之一，我们说开发商血液里不仅要有道德的血液，而且要有金融的血液。比如说我们如果开国际性会议，做房地产投资的，60%、70%的都是搞金融的人在里面。

　　我们国内不同，我们国内开发商和投资者一起开会，80%、90%都是开发商。国际上房地产品种更加向金融化趋势靠，就像陈所长讲到的，为什么很多人买房子，是为了增值，如果很多人想买房子除了居住功能还想增值的话，那这个产品就已经向金融化趋势靠拢了，或者叫已经有金融的属性了。第四点就是产业化，过去我们讲房地产是房产加地产，接下来是房产加地产加产业。高总也为商业地产做了案例分析，我想商业地产里面也就是一个产业，无形之中我们现在谈的事情，房地产都和产业相结合，无形之中我们谈到房地产都和金融相结合。第五点就是国际化，国际化也已经深深进入了中国房地产。我今天早晨有朋友交换名片，是德国的公司，美国的公司，不仅仅进入我们设计领域，在投资领域也进来了将近十多年了。同时，我们国内开发商都投入到国外市场。大家如果注意报纸百度的话，我们盛世神州基金成立了三年，三年以前开始做国内的房地产投资，去年年底组了基金投资美国。据我了解，以基金这个形式组成房地产基金GPOD这个形式投资美国市场也可能是第一单，第二单我们两个月之内交易也会成功。不用提万科在美国进行合作开发房地产，这是一个趋势。

　　接下来十分钟主要跟大家汇报两大趋势，这两大趋势都在形成当中。第一大趋势就是房地产和金融结合，也就是我今天的主题。第二大趋势房地产和产业结合。

　　房地产和金融结合，十几年以前，我们做房地产开发的时候都已经意识到了。当时很多人买地的时候都用银行贷款，十几年以前很多是比较宽松的情况下，土地证没有拿到很多人融资的也有。现在情况是银行贷款逐渐收紧，而且在今后几年里面也是一个趋势，银行贷款不仅仅对开发商贷款，包括地方政府的贷款，房地产公司上市也已经好几年了。第三房地产公司债券现在国内发债几乎不可能，如果在香港上市的话香港可以发。房地产信托现在发展还是比较快，每年2000亿，但是开发商的需求还是跟不上，而且房地产信托一般来说也是获得四证以后才能投资。

　　REITs尽管上市以后成为股票，我理解可能今年不一定能成型，04年开始，我们国家REITs要逐渐退出，金融危机以前也说要很快退出，现在都不说了。接下来也就是我现在从事的行业，房地产私募基金。在国外像大家理解的黑石等等都是做私募基金的，在我们国内还是比较好的发展前景。据我了解，我们国家开展了三年左右，我们是北京第一家正式注册的房地产私募基金，我们一年半以前在国家发改委备案唯一房地产基金到现在为止还是唯一的，所以我们希望更多房地产基金在国家发改委备案。接下来是海外资金，在市场还是比较多，但是像大连也是引进很多资金，但是海外资金很多在香港上市。

　　这张图表，美国私募股权基金占整个房地产投资19%，如果在座的到美国去，有一个电话黄页，拿过来看看，找到私募基金一栏，公司非常多，几百上千个公司，看这个产业好不好的话，看黄页也能看出来。所以这个行业在国外，纽约、伦敦不能说多如牛毛，产业非常发达，在美国占整个房地产资金的20%。

　　看一下我们国家，我们国家私募基金发展非常快，但是规模还是非常小。为什么私募基金从10年开始，我们国家整个房地产开发投资是5万亿，私募基金只占1%。到了2012年已经达到3%，而且规模已经比2010年多了四倍。所以这个方面现在在我们国家，私募基金融资大有前途。而且现在做私募基金有一个好处，您在有关的发改委、工商部门备案以后很多开发商都可以做，在国内金融机构不同，开银行肯定不行，有钱开一个信托公司也不行，但是做私募基金是一条路子。我们国内银行贷款确实很便宜，但是这是受国家控制的。我们最近到新加坡开了一次会，碰到了几个印度开发商，他们银行贷款也就是6-7，他们那里私募基金融资成本是16-18。我想印度怎么跟中国这么接近，印度这个国家在银行利率方面也是高度受银行控制，很多人会这样认为，中国真正市场利率一定是大大超过银行利率。

　　接下来看一下产业。我刚才说了五化，政府更加关心住宅。大家都提到城镇化里面很重要的一条就是和产业相结合的。第三条房地产金融，你要融资，你这个产品要设计的好，融资才能方便。产品怎么好？就是和产业相结合，当然产业里面可以配住宅，比如商业、旅游、养老都可以做，要和产业相结合，产业带动了一个地方，住宅方面才是可持续的，产业方面有各种策略。由于时间关系，我建议大家偏重第四个方面，部分持有部分销售，甚至于产业地产可以和住宅地产结合起来做。为什么这样说？因为只有产业地产定位了，才能受当地政府的欢迎，只有产业地产和住宅相结合了，整体项目可能周转起来更加快，只有产业地产有这个概念或者实际操作，您这个土地价格相对便宜，正因为有产业地产这个概念，或者实际操作，金融机构更加愿意跟你合作，竞争方面更加少。

　　所以回到今天这个主题，房地产企业融资。房地产企业融资一定要各方面综合考虑。第一民生化，第二城镇化，昨天我们在论坛里说到城镇化了，城镇化怎么和产业相结合，如果城镇化和产业结合了，那融资渠道更加打通了，大的城市可能有很多大的工业，小的城市搞产业化有不同趋势，可能更加偏向于搞旅游地产、养老地产。所以我想说到房地产企业融资，我们不是就融资而谈融资，而是要更加结合我们具体的产品，具体的区位，具体的城镇和具体的产业。当然了，如果您有富余的资金也可以从分散投资角度来说，向海外投资。如果你有能力的话，也可以从海外吸入更多的资金。

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