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中骏置业业绩会：最大的风险是降价都卖不动
作者: 李雯露     时间: 2013-04-01 02:18:05    来源: [ 观点网 ]

3年之内，中骏置业达到200亿的销售额，应该是可行的。

　　观点网 李雯露 “房地产最大的风险就是降价都卖不动。”3月28日的香港业绩会上，中骏集团控股有限公司董事局主席黄朝阳在宣布将进军上海市场的同时，如此阐释自己对市场风险的看法。

　　“受到调控影响的不仅仅是局部地区，任何地方都一样。只要有需求就有市场，其他的都只是价格的问题。但是如果没有需求，价格再低也卖不动，这就是风险。”

　　黄朝阳表示，人往哪里走，公司就得在哪里发展。并宣布，今年中骏置业关注的重点会是长三角地区。

　　作为福建本土企业，福建海西地区显然已经无法满足中骏置业的长期发展。

　　根据黄朝阳的规划，在未来1-2年，中骏置业整体业务之中，福建占比仍会最大，同时该公司将会按照既定战略：在海西、环渤海、长三角区域发展并逐步向外扩张。

　　谈及上海市场，黄朝阳透露，今年中骏置业有望进入上海。

　　黄朝阳表示：“我们不会选择太周边的区域，但是上海核心的区域现在已经没有土地了，所以一定会是在上海主要的新区里，位置不会太偏，并且会做中端产品。”

　　就在香港业绩会召开的前一晚，中骏置业控股有限公司发布2012年年度报告。

　　截止至2012年12月31日，中骏置业实现合同销售60.16亿人民币，同比上升32%；实现销售面积67万平方米，较上年同期增长30%。

　　报告期内，中骏置业确认销售收入及公司盈利分别约为35.22亿元及9.01亿元，每股基本收益为0.236元。

　　另外，中骏置业在营业收入以及净利润方面均呈现同比下降，去年该公司录得营业收入36.37亿人民币，按年下降3.5%；录得纯利倒退6.1%至6.72亿元。

　　据介绍，去年年内，中骏置业共有12个项目处于在售状态，其中5个项目为年内新推售，分别为位于泉州的财富中心·世界城、黄金海岸一期和四季家园二期，厦门的四季阳光以及位于鞍山的御泉新城·汤泉香墅。

　　截止至2012年底，中骏置业累计拥有土地储备871万平方米，可满足其未来4-5年发展需要。

　　以下为中骏置业2012业绩发布会现场问答环节整理实录：

　　现场提问：今年中骏置业的净预售金额是多少？

　　管理层：去年年底，我们对2013年的销售目标做了一个测算，当时定下来的目标是75亿元人民币，即同比增长约25%。

　　但事实上，公司今年前三月的销售情况好于预期，截止至3月27日，已经实现销售约26亿元人民币。同时，认购未签约的部分达9个亿。因此，实际已锁定了30多亿的销售。当然，我们还会有一些项目在今年第三、第四季度推出，目前的销售目标认为75亿，同时也希望能够取得更多突破。

　　现场提问：从中骏置业去年的销售分布来看，福建省依然是公司发展的重点，未来是否仍以福建为主？

　　管理层：在福建，我们有熟悉的市场以及较好的品牌影响力，因此会继续深耕细作，包括类似县城的小地方。与此同时，我们也会在环渤海继续发展。不过，今年中骏置业关注的重点则是长三角地区。

　　在未来1-2年，公司整体业务之中，福建占比仍会最大，同时还会按照既定战略：在海西、环渤海、长三角区域发展并逐步向外扩张。

　　我觉得，受调控影响的不仅仅是局部地区，任何地方都一样。所以业务的集中与分散都有各自的好处，当然我们也不会太分散。

　　现场提问：您提到，今年公司会重点关注长三角地区，原因为何？具体会关注哪些城市？预计会达到怎样的规模？

　　管理层：公司的发展方向要与人口流向保持一致。换句话说，人往哪里走，你就得在哪里发展。因为城镇化发展至今，我们需要重新思考市场拓展的问题。

　　一二线城市的需求是非常强大的，我们觉得相对来说，一二线城市的风险会更小一些。只要有需求就有市场，其他的都只是价格的问题。但是如果没有需求，价格再低也卖不动，这就是风险。房地产最大的风险就是降价都卖不动。

　　另外，我们对于福建海西的市场已经非常了解，并且有品牌影响力，所以在海西的三、四线城市寻找市场的空隙，比如某些地方房地产楼盘还没怎么发展，我们就可能去做几个楼盘，但需求量并无法持续。因而，我们决定在海西以外的市场寻找机会，并会将主力放在一二线城市。

　　而目前，中骏置业在长三角还没有项目，对于这一市场，我们也已经关注一段时间了。

　　比如，我们进入上海，会先做一些尝试，一开始并不会投太大的项目。所以在发展规模方面，还得看土地取得的情况。不过，可以确定的是在未来1、2年内，福建占比仍会是最多。

　　现场提问：您刚才提到会进入上海，中骏置业会自己来做，还是选择以合作的方式进入上海市场？

　　管理层：自己做或者跟别人合作都有可能。我们一直在观察，也参加了几次拍卖、招标，但是由于价格太高，我们最后都放弃了。

　　现场提问：在拿地方面，公司有怎样的选择标准？对于项目的回报率是否有明确的要求？

　　管理层：我们认为净利润差不多在12%-15%左右，这只是其中一个指标。除此之外，还有多项的指标，包括区域的融资情况等等。当然，净利润是我们考虑的首个要素。

　　现场提问：进入上海，中骏置业会关注哪些区域，倾向于上海周边还是核心？公司会对上海市场的产品如何定位？

　　管理层：对于上海市场，我们不会选择太周边的区域，但是上海核心的区域现在已经没有土地了，所以一定会是在上海主要的新区里，位置不会太偏，并且会做中端产品。

　　现场提问：为什么选择在上海发展中端的项目呢？

　　管理层：上海的刚性需求和改善需求比较大，因为上海有1000多万人口，这个需求非常大。

　　现场提问：但是上海的土地比较稀缺，因而有不少发展商针对刚需也会做偏向高端的产品，相比之下，倘若中骏置业以同样的价格拿地，做中端产品，那么毛利就面临下降的危险。

　　管理层：中骏置业不是做低端产品，低端是政府需要考虑，我们做中高端产品，主要面向首次改善型客群，比如原来他在老城区有一套比较普通的房子，但价格也不低，他把老房子卖掉，买一套稍微大一点的，这就是首次改善型需求。这部分客户群还没有被限购。

　　现场提问：就毛利率来讲，您觉得福建的项目毛利率比较高，还是其它地方的项目毛利率比较高？

　　管理层：现在内房企整体的毛利率都在下降，这是一个趋势，因为人工、材料的费用都在上涨。与此同时，国家又在宏观调控，不让房价过快上涨，所以毛利率整体都会往下走。

　　但是，由于现在整个市场规模扩大，其它的费用相对来说也会适当降低。

　　现在很难讲某个区域的房子毛利率就一定高，很多公司毛利率都是今年高明年低的情况，主要是因为项目不同，也许刚好今年交房的项目土地价格比较便宜，毛利也就比较高，而明年交房的土地比较贵，毛利也就下来了。

　　现场提问：今年中骏置业将要推出的楼盘，土地成本如何？

　　管理层：其实我们现在的平均地价大概是1062元/平方米，如果把这个数字除掉我们2012年的售价，所占比例还不到12%。由此来看，我们的土地价格还是比较低的。不过还是要看公司未来发展的具体是哪些项目，土地成本也会有高也有低。

　　现场提问：新一届领导上台，对于福建有没有一些利好政策？

　　管理层：随着两岸的关系不断改善，厦门从前线(不能建设、不能发展)区域，逐步开发，在三通之后有了进一步的发展。与此同时，闽商拥有强大的海外关系，具备很强的实力，华侨方面的投资占比比较大。

　　对于福建，早已出台了相关的先行先试政策，现在国家加大力度发展海峡西岸经济区，已经有一些政策。坦白讲，福建的住宅卖得非常好。

　　在价格方面，以厦门为例，岛外已超过1万元/平方米，集美区的均价是1.3万/平方米-1.5万/平方米，岛内价格去到2-3万/平方米。

　　现场提问：对于公司未来的发展，管理层是否有一个中长期的目标？

　　管理层：我们预计，2015年，中骏置业将会进入一个快速的发展期，这几年公司将会发生较大幅的的增长。

　　数据显示，2009年-2012年，中骏置业的销售额复合增长率是23.4%，进入快速发展期之后，公司的增长率必然会比这个更高。

　　现场提问：3-5年是否有可能达到200亿的规模？

　　管理层：3年之内，我们达到200亿的销售额，应该是可行的。

　　现场提问：报告期内，公司的现金约30亿，出于扩张的需要，公司未来几年会否有融资的安排？

　　管理层：按照这个发展速度，以我们现有的负债率、资金情况来说，应该没有什么问题。与此同时，公司的销售回款比较快，有大量的预收的账款；而且我们在今年1月又增发了1.5亿美元，再加上国内项目的一些融资，所以资金方面没有问题。

　　现场提问：目前，公司的融资成本在什么水平？

　　管理层：不到9%。

　　现场提问：未来公司的融资方向是不是以发债和贷款为主？

　　管理层：其实，我们融资一直采取多样化的方式。在海外，我们有境外发债、上市发债以及境外的银行贷款。在国内，我们能够获得开发贷款，同时也可以借力信托、基金，以及项目合作等等。

　　而且我们还在研究，境外可能会引入合作的基金，引入新的投资者，在股权市场也会做一些提前的考虑。事实上，我们有些项目已经跟香港的一些基金合作了，中骏置业从来都不排斥跟一些好的基金或者好的地产公司合作。



（审校：武瑾莹）
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