中海业绩会:一线城市销售满意 毛利仍优于同行

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2013-03-19 02:29

  • “38%水平已较行业平均的33%为高,预期即使毛利率未来会降至35%水平,仍优于同业。”

      观点地产网 武瑾莹 虽然2012年中海将销售业绩做过了千亿,但在3月18日举行的业绩发布会却是近几年时间最短的一次。业绩会上,除主席孔庆平之外,其他高管未说一字。

      2012年,中海实现销售额1115.2亿港元,按年增加28.1%;净利润为158亿港元,按年上升21.4%。公司同时宣布,2013年目标销售金额与去年目标相同,为1000亿港元。

      随后有业内人士计算得出,中海去年日均利润额达到4100万元,即每2天半就可以赚取超过1亿元的利润。

      中海预期,今年新开工面积将超过1000万平方米,力争竣工面积900万平方米。至去年年底,中海于内地及港澳拥有应占土地储备合共3157万平方米。今年预计将进入3-4个新城市,新增土地面积不少于800万平方米,预留作增加土储的开支为300亿港元。

      中海主席孔庆平表示,期望集团今年净利润能保持超过20%增长,而商业地产租金收入亦能稳定增长,以长远占整体利润20%为目标。目前,中海正在开发和待开发的商业地产面积达300万平方米,预计大部分将会于2015年全部完成,而其中约一半以上会保留为长线投资物业。

      孔庆平续称,今年集团资本开支预算为1020亿港元,较去年大增57%。其中,今年需付的土地款占220亿,预留作增加土储的开支为300亿,而建筑费用则约500亿港元。

      对于今年集团销售目标为1000亿港元,虽然较去年实现的1115亿为低,但他指,是贯彻集团一贯的保守作风,以百分百能达到目标的角度作出发展。不过,有关目标亦反映集团对今年房地产市场持审慎的看法。

      他续指出,中央政府有多种方法去调控市场,未来不排除采取任何手段,包括财税措施;他重申,对于内地宏观调控常态化的判断,集团会正面应对。

      另外,中海去年毛利率降至约38%,但孔庆平在业绩会上指,该水平已较行业平均的33%为高,预期即使毛利率未来会降至35%水平,仍优于同业。

      孔氏续指,今年公司计划新增3至4个城市,主要会以二线城市为目标,考虑地区包括中部、河南及山西省。至于海外方面,集团亦有作出思考,但仍会以非常慎谨态度,并无投资压力。

      以下为中海地产2012年业绩发布会现场问答整理实录:

      现场提问:去年中海的销售其实就已经突破了千亿港元,为什么今年的目标还是制定在千亿的水平呢?这个目标的制定是否有些保守?另外,中海接下来会不会有更多的发债等融资行为?最后想请教一下去年毛利出现下跌的原因是什么?

      孔庆平:销售目标的制定其实也体现了中海一贯的作风,就是以向市场百分之百能达到的承诺作为我们制定目标的出发点。但是,我们也会一如既往地付出我们全部的努力,在市场机会出现的时候争取创造更好的业绩。同时,现在目标的安排也反应了我们对市场持审慎的态度。

      今年的资本开支经过我们精心的测算,按照手头的现金资源,再加上销售的回款,基本上可以满足要求。但是我们仍然像往年一样有一些融资计划,因为对一个企业来说,融资是日常的工作。我们希望能够把握市场的时机,继续调整债务结构。当然,也有可能在市场好的时候用一些成本相对比较低的新融资来取代旧融资。

      至于毛利率方面我原来讲过,随着市场逐渐成熟,整个行业趋向平均的毛利率水平,所以我认为还是处于一个比较正常的状态。

      现场提问:中海制定这么保守的目标是不是因为新政的出台使得公司对市场情况出现了重新评估?另外,中海的母公司中国建筑涉及了大量的承建工作,那么您怎么看待深圳出现的海砂事件?中海在深圳的项目有没有进行自我排查,有没有可能使用到深圳政府已经责令停顿的那些搅拌厂的产品?

      孔庆平:我们每年安排的计划都是用市场最不利的情况来安排,也就是说,我们是把所有不利因素叠加在一起然后去制定销售指标。

      这就像习主席说的要做好充分的准备应对最大的挑战,但是要全力以赴争取最好的结果,我们过去是这样做的,今年仍会如此。

      关于深圳的这个事情,其实我跟你一样都是在报纸上看到的,我也不是太了解。因为,我在集团的分工是和其他几位同事一起负责中海集团的业务发展。我可以负责任地说,中海集团在深圳的项目也是本着公司一贯的打造精品理念,通过过程的精品来实现最终的产品精品。

      所谓过程的精品就是要在整个房地产开发的过程中,包括施工环节等每一个环节牢牢把关,在过程中发现问题并解决问题,而不是突然间出现大的突发事件搞得手忙脚乱,这是不行的。因为我们是盖房子,牵扯到百年大计,所以安全是最重要的,我们一贯都是按照这样的理念和原则推动业务,一方面也向我们所有的相关员工牢牢树立这样的思想。

      因此,我们所有的项目,不仅仅是深圳的,在40个城市所有项目的开发上都是这样去做的。在进行施工的过程中肯定要了解原材料的质量情况,我们要求材料供应商能够提供出完全符合国家标准的质量水准的材料应用到我们的工程中。迄今为止,我们非常幸运地说中海的项目还没有见到过类似的情况。

      现场提问:最近我们看见有企业在收购上海的一些豪宅项目,这是不是意味着新政导致一线城市出现投资者逃离呢?另外中海在上海本身也是有豪宅项目在进行开发的,那你们怎么看越来越多的房企进入上海的豪宅开发?你们怎么看这种竞争?最后想了解一下中海今年准备新进入3-4个城市具体指哪些?

      孔庆平:我相信每一家公司都有自己的发展策略,会根据自己的需要补充土地储备,进行投资。别人的事情我们不想去点评,但是有一个问题我必须回答。不论中国房地产市场的政策怎么样变化,在每一个城市仍然有发展的机会。无论是一线、二线、三线,甚至四线城市。

      当然,我们进入这些城市的时候必须要看是不是最佳时机。到这些城市去投资也要考虑当地的需求,所以这就需要进行综合的专业化评估和判断,这样才能避免盲目投资。从目前的情况来看,我们在四个一线城市仍然还有一些项目,而且我也很高兴的看到一线城市在销售方面依然给我们带来了很强的贡献,我还是希望我们的投资眼光能够得到市场的认同。

      至于拿地,实际上不用我透露,大家都应该能够看到。中海现在没有进入的每个城市都是我们的目标,尤其是二线城市。比如说像中部地区还有没有进去的,河南我们在看,山西我们也曾经跟踪过,后来因为机会不太适当没有进去,类似这样的城市我们还会非常密切的关注。

      现场提问:现在国内的很多房企已经销售过千亿了,这其中很多房企说要向中海学习,那么中海在规模上是不是会有扩张的举动以保持领先的位置?

      第二是关于毛利率的问题,现在买地的成本越来越高,中海要怎么应对土地成本增加情况导致的毛利空间减小的问题?

      孔庆平:中海不是片面的追求规模,中海追求的是价值创造,我们毕竟是一个以投资为主导的行业,在这个行业中每买一块地都要投入很多的资金。所以最关键的是要能够把价值发挥出来,所以我们一直说中海追求的是成为价值创造能力最强的企业。

      但是,在创造价值的过程中,也会有一部分来自于规模的扩张,在这个过程中我们用一种平常心看待。就像我们达到千亿的销售额后也一样,还是看盈利能力和价值创造能力。

      我们都知道一个企业的毛利率的决定因素有很多方面,土地只是其中一块,构成开发价值链中土地只是一块。还有其他很多方面包括工程成本的控制、间接费用的控制、财务成本的控制。

      而大家可以看到,我们在控制间接费用方面还是有经验的,我们销售费用不足1%,这在行业内可能很少。所以,我们考虑的是贯穿整个房地产开发价值链每一个重点环节的专业化管理,这就是我们的优势。在每一个专业环节上都非常注重精细化和专业化,这样综合起来才能保证有一个很强的价值创造能力。

      现场提问:之前说中海水泥供应商没有类似的案例发现,是不是意味着深圳公布的那些企业名单中和你们没有任何的供应往来,他们的停工没有影响到你们任何方面?

      另外,你们在香港项目所有的砂石混凝土是从哪里来的?在海外做的工程跟内地的工程是不是一样的,会不会香港也会用少量的海砂?你觉得如果这个事件在全国普遍存在的可能性有多大?对你们的影响有多大?

      孔庆平:实际上这次海砂的问题给大家敲醒了警钟。这个事告诉我们在监管、管理各个方面大家都应该齐心协力去重视工程质量问题。

      我相信海砂事件在中国、在混凝土行业里应该还是个别事件,不是带有普遍性的问题,毕竟它是沿海城市的一个选择或者做法。当然国家有相关的规范和要求,你要使用这个东西必须要符合国家的要求,必须要将氯化钠,也就是盐的含量控制在国家的标准以下才能使用。这就告诉我们,我们在各个环节都不能掉以轻心,要把质量放在第一位,把监管做好。

      香港在这方面控制得比较严,我们都知道以前发生过更严重的事情,所谓的“咸水楼”就是用海水勾兑,那更严重。

      但香港还是吸取了教训,很快就纠正了,在监管方面是非常严格的,特别是过程中的监管。刚才我一直强调,我们在做工程质量管理的时候必须要强调每一个环节过程中的监管,每一个环节都不能出漏洞,不能掉以轻心,我觉得香港在这方面做得非常不错。

      我也可以非常负责任的说,香港我们做的工程,我们另外一个公司中建国际做的工程从来没有遇到过这种问题。

    撰文:武瑾莹    

    审校:刘满桃



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