　　土地购置费相当于当期支付的土地出让金(土地出让金通常可以分期支付)，因此会受到上一期，以及当期土地成交情况的影响。假设2012年土地购置费增速为10%(统计局公布2012年1-11月增速为7%)，预计2013年土地市场好于2012年，假设土地购置费增速为15%，则土地购置费占房地产投资额的比例与2012年接近，约为17%(从历史数据看，土地购置费占房地产投资额的比例介于【17%∽21%】)。

　　房屋施工投资额=单位施工面积投资额×当年施工面积。单位施工面积投资额受到人工和建材成本的上升推动，一直处于小幅增长的趋势。05-11年，增幅在0-6%之间，均值约4%，我们假设2012-2013年单位施工面积投资额增幅均为4%。13年施工面积可以按如下公式测算：13年施工面积=(12年施工面积-12年竣工面积+13年新开工面积)。从历史上看，按此方法计算结果与实际的房屋施工面积略有差异，二者的比值大概在【98%∽103%】。因此，最终的施工面积需要按该比值进行修正。2012年-2013年的该比值假设为103%。

　　13年新开工面积主要取决于13年销售面积，当然也受到资金状况的影响。2012年1-11月销售面积增2.4%，呈逐月上升态势,由于销售市场的回暖，我们预计13年销售面积仍会增长，但我们预计全国范围内信贷政策不会出现明显变化，预计需求不会出现大幅增长，因此假设13年销售面积增长5%，由于近年商品房新开工面积持续大幅高于销售面积，所以预计未来新开工面积增速大幅超越销售增速的概率较低，在此假设增速为7%。

　　按照上述假设，我们的预测结果是：2012年房地产投资增速为17.7%，较2011年回落10.2个百分点；2013年房地产投资增速为16.7%，较2012年回落1个百分点，整体看趋于平稳；从季度来看，2012年前3季度房地产投资增速呈逐渐下降趋势，4季度反弹。2013年则呈逐季上升态势，预计1-4季度房地产投资累计增速分别为12.6%、13.6%、16.3%、16,7%，由于基数的原因，1季度同比下滑幅度较大。

　　风险提示

　　若销售超预期，则新开工及投资增速很可能高于我们的预测。

　　东方证券-房地产行业：投资增速趋稳，预计13年16.7%

（审校：杨晓敏）