观点答问：十八大与房地产
作者:     时间: 2013-01-14 00:40:49    来源: [ 观点网 ]

哪些公司、哪些业态或者哪些城市会在这一轮转型新的变化里面获得先机？

　　编者按：2013年1月9日，于广州的寒冬之中，城市观点论坛中国行2012年度论坛再次激情启幕，思想绽放。

　　9日上午，著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松作为嘉宾主持，开启了主题为“行业与市：十八大与房地产”的观点答问环节。

　　答问嘉宾有：中国房地产业协会副会长朱中一；著名经济学家、中国城乡建设经济研究所所长陈淮；著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康；住建部政策研究中心主任秦虹、及协信地产控股有限公司CEO刘爱明。

　　以下为观点答问环节的现场实录：

　　巴曙松：讨论的题目定的是“十八大与房地产”。刚才大家也从不同角度讨论了调控的基调、政策的信号也很明显。到底在2013年里面，就是“十八大”开了之后，对房地产行业来说，最显著的市场或者政策或者行业变化是？

　　陈淮：就是没变化。

　　巴曙松：没变化也是一种答案，既然陈淮教授先说了，我们就不从他开始。我们从业界第一线的刘总开始，作为一线操作的业界人士，“十八大”之后你期望的变化、感觉可能的变化是在什么地方？

　　刘爱明：这么多年来，大家焦点都在房价，但是从行业角度、企业角度来说非常遗憾，特别从5、6年调控来看，虽然交易量年年增加，卖了这么多房子，但是实际上从房子质量、品质、绿色、低碳没有明显改善。

　　从企业来说，以品质、绿色低碳为竞争策略的企业几乎都在2006年之前，2006年之后没有，大家放弃了这个策略。从行业来说，房子也是百年大计，如果不发生变化，政策一定是失败的。

　　十年之后，再回顾我们提供给市场的所有房子，会发现所有都是失败的，因为没有提高。这是对未来极大的浪费，对消费者也是极大的不负责任。

　　所以，我最期望在这块能有变化，实际上从政策引导来说，企业能产生这样的行为，我们把这些方面提高作为企业竞争力的策略。这样的政策就是正确的。

　　秦虹：今后房地产政策抑制投机需求、满足合理住房需求这个调控方向不会变，如果需要变，我觉得今后房地产调控政策在市场化手段、法治化手段、精细化调控和长效化方面应该有所进展。

　　巴曙松：就是说，调控了这么多年房地产，往往是随机的，是行政化不是法治化，是看短期的，砸下去先看看，所以关键是调控机制上怎么市场化、法治化，本身市场波动过大不仅对国民经济不利，其实对公司的发展也不利。

　　我自己参与几个座谈的时候，其中题目也是房地产长效机制建立。后来我跟朱会长汇报，朱会长说他们已经研究了很多年，年年都说这个。接下来请财税方面的顶尖专家贾康所长。

　　贾康：如果从最主要客观因素，比如市场潜力、城镇化空间潜力继续释放来说，应该讲没有什么变化，但是“十八大”精神可能会带来两个我们也期待的变化，一个是在城镇化继续推进过程中所谓新型的特征会进一步明朗化，比如说和“十八大”强调的生态文明相配套的城镇化空间，不动产、节能、低碳以及更符合现代人文取向的设计思路和特色，也是带有所谓产业政策、技术经济增长的角度。

　　另外，跟发展相配套的制度建设、创新，一定要有从顶层规划往下面协调配套的推动的要求，作为研究者，我们也特别看重这样一种跟长效机制密切相关的制度建设和配套改革。

　　巴曙松：尽管陈淮教授一幅桀骜不驯的样子，说没变化，但是还想请他说一下为什么说没有变化，或者没有变化中还蕴含着怎样的可能性？

　　陈淮：变化可以从两个方面来看，一个是我们确定看到的，政策选择确实有这样的动作，或者趋势、或者市场有这样的可能的变化，另一个是我们期望的变化。

　　我说“没有变化”，是说从“十八大”中没有看到政策取向和市场发展有什么变化。如果我们指望2013年有什么变化，就是巴教授说的土地制度改革。巴教授讲土地在过去20年城镇核心市区增加60%，他忘记了国民经济增长了220%，忘记了城市建设是要有20年以上的超前性、发展性、预见性。

　　巴教授给我们举东京3000万还住得下，北京应该住5000万，他忘记了日本的文化基础，社会族群是不发生对抗，副总老婆跟普通职员老婆在一个超市买菜。如果中国住3000、4000万，中国城镇化一定不是日本的东京，一定是得了奥斯卡金奖的“贫民窟百万富翁”的孟买。何况日本并非没有缺陷，过疏化、过密化始终是日本城市化过程中至今没有消除的痛苦。

　　巴曙松：如果我们老百姓用自己的双脚选择的是3000万人口的北京，而不是陈教授希望的小城镇，我们不能说不奢想这种趋势，而是要奢想这种可能性。然后不要出现孟买的情况，而要向比如说土地条件比我们更严峻的韩国、日本学习。

　　在城镇化路径上，大家跑到欧美考察学习有借鉴意义，但是更多的看看这些地区。希望陈教授放下心态，平和地把他在日本城镇化研究的经验介绍回来，而不是一味地像18岁小孩赌气一样用排比句发泄不满。最后我们请朱会长总结。

　　朱中一：十八大对房地产，去年11月19日证券时报我有一个整版的文章，当时是胡锦涛同志报告的第二天。当时是为什么呢？11月12日的时候，我给温家宝同志汇报了一些事情。

　　我认为有这么几个变化：第一个变化，对合理的改善性需求明确提出要支持；第二个变化，虽然保障性住房今年的新开工面积和基本建成套数比去年少了，但是我们当时比较强烈的建议要加强配套设施投入建设，配套设施同期规划、同期建设、同期投入使用；第三个变化，一定要把政府编制和组织实施住房建设规划作为引导预期调控市场的重要手段，而且今后的调控要更多地运用市场和法律手段。这个也采纳了，在建设部工作会议上也提到了；第四个变化，从城镇化到新型城镇化里面要关注整个生态文明。这个变化还没有。

　　巴曙松：既然有这些变化，既然政策都在调整，既然我们业界也认为会有变化，我想问第二个问题，哪些公司、哪些业态或者哪些城市会在这一轮转型新的变化里面获得先机？或者说观点如果未来几年再重新做排名，哪些类型的公司，包括房地产相关的，哪些类型的公司会获得比较大的先机？明年后年排名的时候，总结说这些公司因为商业模式、因为对判断、转变把握能力强获得先机。

　　朱中一：我觉得企业很重要的问题是什么呢？咱们国家最怕的，前一段时间开始讲房地产抓二三线城市，现在到三四线城市也开发了一个过程。作为企业还是自己判断，咱们怎么能给企业开药方呢？

　　巴曙松：不用开药方，哪些企业会胜出？

　　朱中一：布点比较均衡的，有专业特长的，可能集中度会更高，这是去年、前年市场已经证明了。前30强的企业还是通过快速销售胜出。

　　陈淮：如果说哪些业态的话，我认为打破金融垄断的业态，私募基金、新型金融组织，和电商相结合的销售方式恐怕是在房地产业在2013年企业高度关注的突破和创新。我们最大的难题是政府不断地用硬对抗来调整市场，老是用金融调整这个行业。这个行业和市场结合，需要更多合理配置、金融创新。

　　20年前北京的房子也卖不出去，那个时候北辰集团盖的一大批楼人称鬼楼，最后不得不给巴曙松单位买，分给职工。十年前上海的房子也卖不出去，不得不用契税减半再减半分销。连上海都必然要这样。何况二三线城市乎？

　　巴曙松：股市有风险，投资需谨慎，听陈教授的话时要想想能不能扛20年。

　　贾康：前面专家的角度都是比较宏观、全面的，我想以具体微观案例的角度来说。我过去对南京有一个感受，夏天称为火炉，冬天就得各自想办法解决取暖问题。

　　现在南京有房地产开发企业推出一个恒温楼盘，听起来耗能很厉害，但其实是把地下跟地上对流，解决夏天、冬天室内温度问题，四季如春，又是节能的，生活舒适的幸福感就跟着来了。谁可能更有前景？类似这样的技术路线突破肯定能带来前景。

　　秦虹：房地产企业仍然会延续大者越大、恒者恒强的。影响房地产企业发展的两个根本，一个是土地、一个是资金。土地我们是招拍挂，招拍挂实际上就是价高者得，有实力者才能拿地。过去小企业如果还能搞点土地，今后连地都拿不到怎么发展？资金也是如此，银行优先贷款给大企业，很多小企业根本没有办法跟他们相比。这两个决定了房地产一定是强者恒强。品牌美誉度好的企业，就能走得更快，这是不能不面对的现实。

　　刘爱明：这是我刚才期望的一种局面，实际上这种局面现在出现的概率很低，我同意贾所长的观点。如果从企业角度，央企、国企胜出的可能性更大。



（审校：劳蓉蓉）
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