54亿新地王 万科绿地沪上分食商业蛋糕
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-12-13 01:13:25    来源: [ 观点网 ]

即使地价不高，对不少房企而言，这也是一块难以啃动的“蛋糕”。

　　观点网 梁嘉欣 54.31亿元的起拍价，让南站核心区商办用地还没正式出让，就已经成为上海今年的“新地王”。

　　12月12日，“新地王”正式出让。也许是起价太高令不少房企望而却步，最终以底价54.31亿元成交，楼面价11000元/平方米。而唯一的申请竞买者，是由万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业组合的联合体。

　　地王

　　资料显示，上海南站核心区商办用地东至南宁路，南至柳州南路、南宁路，西至沪闵路，北至宾南路，出让面积107486.2平方米，由三幅分地块组成，包括278a-05、278b-02、278b-04，均为商办用地；各分地块的容积率为3.8、4.8、4.5；建筑密度不大于45%。

　　根据此前公布的信息，所在地块位于上海南站核心商务区，南站周边区域以沪闵高架、铁路线为界，将用地分为北片、中片和南片3个地块。本案为中片地块，项目定位为中高档的商务商贸区。

　　此外，在交通组织上，规划要求以地下通道连接轨道换乘大厅，以天桥或大坡道连接公交站；在空间形态上，规划要求利用地铁一号线限制开发用地，建设贯穿整个商务区的60米宽绿廊，并在沪闵高架老沪闵路口形成2公顷的大型公共绿地。

　　在天际线控制上，规划要求铁路上海南站作为漕河泾地区内的唯一地标，将其他建筑高度的控制将以其为核心由南到北渐高布置。规划中还强制要求地下空间的开发统一标高5.5米。

　　仅从上述信息来看，即使地价不高，对不少房企而言，这也是一块难以啃动的“蛋糕”。毕竟地下商业及地标性建筑，现在运营成功的案例并不算太多，而这势必是对企业商业运营能力的一大挑战。

　　同时，同策咨询研究中心总监张宏伟亦指出，目前上海南站虽然在轨交一号线到南站客运站之间设计了6万5千平方米的纯地下商业配套--大型的银泰Mall，但却没有地上商业，很难集聚人气，也未能形成地上与地下商业的有效联动。

　　另外，周边还有徐家汇商圈、莲花路南方商城、莘庄商圈，即使南站商务区综合体建成以后，形成一站式办公、购物、休闲等的消费需求，但仍需要几年的培养时间。

　　不过，业内似乎对万科绿地的组合较有信心。张宏伟认为，万科、绿地、玖致酒店管理有限公司、广州港捷企业管理有限公司四家企业联合，可以使市场资源优化配置，地王风险可规避。

　　至于分工方面，预计绿地或发挥其超高层综合体开发模式的经验与优势，而万科或以产品标准化或酒店管理方面参与合作其中。万科、绿地同时又作为品牌房企，在品牌、资金与资源上都比一般性房企更具有优势。

　　当然，这也不代表地王一定能成功。张宏伟亦认为，该地块最终是否能打造成中高档商务商贸区仍有待时间考证。据介绍，今年以来，上海火车站不夜城板块成交均价只有33580元/平方米，而其他典型高端商务板块写字楼成交均价会在4-6万元/平方米。

　　此外，火车站板块主要是以交通枢纽为特征的商圈，人流量大，层次偏低，停留时间短，难以成为中高端消费的主力。而据已经入驻火车站的的企业或商家来看，基本上偏专业市场、中低端百货、中小企业为主，偏向中低端。不少商业配套都在天目中路马路另一侧，未能使商业与交通发挥联动效应，也影响整体功能的发挥。

　　合作

　　值得注意的是，最近类似的商住地块，万科均采取与当地“地头蛇”联合拿地的方式。

　　就在上海南站地王竞得的同一天，万科在天津还联合天津城投集团合资组建天津万城置业有限公司，以8.74亿元竞得天津解放南路起步区一商住地块，溢价率0.11%，折合楼面价约为7025元/平方米。

　　出让资料显示，该地块位于天津市大梅江片区，河西区解放南路东侧、解放南路起步区。出让土地总面积62205平方米，积率不大于2(含商业建筑面积2750平方米)，建筑密度不大于20%，绿地率为不小于40%。同时，地块项目建筑限高100米，且要求项目内所有建筑要求均按绿色建筑二星标准实施。

　　而在较早之前的11月下旬，青岛万科联合青岛银盛泰集团成功拿下青岛四方区山东路171号商住地块，总面积约18656平方米，规划建筑面积约71000平方米。

　　当然，相关的合作案例远远不止这些。然而，“傍”着当地知名企业共同开发商住项目，对正大规模涉足商业地产的万科而言，无疑是降低资金、运营等风险的最好途径。

　　据万科此前透露，目前万科已在52个城市中获取了约600万平方米商用项目，其中更潜藏18个购物中心项目，面积达到150万平方米。

　　不过有业内人士指出，虽然近几年以来，万科在商业地产方面表现相当进取，不过万科在商业地产的开发方面还是很惧怕，毕竟转型进入一个新的行业尤其是商业地产行业，远远不如想象中简单。其更称，万科通常都是在确认拿商业项目用地之前，就已经跟当地企业谈妥合作，而后才出手拿地，从而降低风险。



（审校：刘满桃）
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