观点网 梁嘉欣 谁也说不准目前是否是快速扩张的时代,但至少在调控阴影下的艰难时分,这一路上仍有不少房地产企业高歌猛进。
对于去年在最后时刻冲刺刚好达成全年目标的复地,看起来,今年顺利完成全年目标的问题也不会太大,当然还要看最后的一个半月。
“去年我们是在12月28日完成全年目标,今年我们希望能在28日前完成,目前我们离全年的目标还有一点距离,但我们会在10月、11月推出不少项目。从目前来看,我们是充满信心的。”复地集团董事长张华11月14日接受媒体访问时表示。
张华透露,最近几个月复地的月销售额都超过10亿,而部分楼盘由于合理定价,去化率都达到80%左右,但其未透露目前的销售数字。
而根据复地年初公布的销售目标,2012年计划完成全年150亿元。
二次创业与革新
“复地这几年发展得比较慢,这也是个事实。”复地集团总裁陈志华坦言,在早些年,复地应该算得上房地产行业的第一阵营,而近几年则多徘徊在百亿规模之间。
这位总裁是在2011年末从被复地从绿地集团挖来专门负责抓开发业务板块。“我加入复地其实看重两点,一是复地区别于其他房企的投资业务,另一个重要因素就是复星强大的支持”陈志华笑言。
复地是复星集团旗下构建“大地产”格局的重要一环,2011年中旬,为了能从资金、资源等方面更好地支撑复地的快速发展,复星集团将复地私有化。伴随而来的,还有关键人员的引入,而陈志华就是复地新血中的一员。
从新近的行业表现来看,不少在年初经过一番架构调整后的房地产企业,均获得不错的业绩增长。复地同样有把业绩做上去的愿望,按照复地原来的计划,要到2019年实现百亿利润。
“今年是复地成立20周年,我们也借此提出'二次创业',在创业的过程中,我们还要快速发展,追赶第一阵营的伙伴,要向他们看齐,争取能够得到社会上的认可,这是现在我们所确定的方向。”陈志华表示。
事实上,这两年复地也开始注重扩张。据介绍,今年复地在成都、重庆、武汉等地共新增六个项目,新增土地储备量255万平方米。“现在我们对投资方面有几个原则要遵循,首先,区域深耕,我们不轻易进入一个城市,一旦进入一个城市,就要在这个城市做实做强,希望我们进入每个城市行业的前三位。”复地集团董事长张华表示。
同时,对于一些价格便宜又优质的项目,复地也会去跟进,不过往往这些项目需要整合复星旗下更多的资源,例如考虑地产如何和文化、养老、消费品、高端医疗等资源对接,而一旦对接成功,复地就会跨出已有区域。
“第三,还要看团队。我们不是什么项目都做,现在这个团队适合做什么项目就做什么项目。”张华指出,从2013年开始,复地可能会更加关注产品的标准化复制,这样可以加快周转减少风险,提升管理效率。
不过,陈志华也指出,在快速发展的过程中,复地仍要进一步提高企业的执行力,在快速周转中要加强执行力和战斗力。
同时,陈志华还称,复地还必须精心做好每一个项目,获得市场的认可,而且品质和价位要能够匹配起来,让消费者都能够满意。“在做好产品的同时快速周转,这样复地的规模就会有较大的提升。”
基金与模式创新
复地一直都致力推行“双轮驱动”策略,即开发与投资并行,希望投资业务为快速开发周转保驾护航。
而目前复地在投资业务方面,重点则放在私募基金上。据透露,自2009年发行第一支私募基金至今,复地目前拥有十只基金,总规模约为34亿元。
复地对基金业务的发展相当重视,张华更亲自负责该板块业务。目前复地旗下基金主要还是以投资复地项目为主。
“我们的基金和开发业务的结合,因为这是复地内部的两个团队,但并非是说我想让项目给基金就给基金。复地集团有一个双月会,每两个月就会对跟踪的土地项目过会,一般一次开会少则十个项目,多则二十个项目,对项目进行评判,进行筛选。筛选好以后会排序确认哪些项目是要重点跟踪,或要倾注资源的。”张华表示,基金团队作为评委,也会参与其中。
同时,张华表示,一旦看好项目,复地就会把项目分配予基金团队,由其对该项目进行跟进,并根据项目做出方案。“如果你把它视为一个融资方案,它就是一个融资方案。”
不过,张华也坦言,并非复地所有的项目基金都能进去。“毕竟有些项目特点不一样,个别项目可能用到复星很多资源,例如复地到一个地区去获取一个项目,当地政府可能看重复星在医药方面的投入,故在地价方面给出一些折让,但该地价无法真实反映土地的真正行情,这时候基金就必须要做决策。我给你可以,但一定要回归到市场价格,否则难以跟投资人解释项目溢价原因。”
张华也希望复地基金未来可以投资除复地以外的项目,成为真正的资产管理公司,但尚没有详细的时间计划表,因为目前仍是复地基金是树立品牌的阶段。
“当这个品牌到一定的程度可能会进入第二个阶段,他自身就有这个品牌了。或者说这个团队通过这几年的打造,他有能力管理了,出去也是有可能的,但是目前还没有一个时间表。”
除了目前在进行的基金投资以外,复地在融资渠道上也不断寻求创新。“比如说保险基金,特别是今年出台了很多相关政策,投资面更大了,我们又有很多商用物业,这对我们而言是一个非常好的机会。”张华表示。
张华续称,目前保险基金规模达到6万多亿,这当中可以拿出20%投资不动产,目前复地正对该方面进行梳理和对接。“因为政策的变化,我们感觉这一块对地产是很有帮助的。我认为这也谈不上创新,只是多了一个渠道。”
张华透露,其实在信托方面,复地也有涉及,目前也有几个信托产品在做,但会对信托产品的成本严格控制。
复地副总裁兼CFO叶剑生则透露,目前复地也在尝试做美元基金及“Blinded Fund”(盲基金),一开始先筹集好资金再去找合适的项目。其表示,复地可能还会尝试母基金,“复星跨行业的企业非常多,我们有可能尝试通过内部协同做成一个母基金。”