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房企介入土地一级开发，一方面是因为在二级市去拿地有一定的优势，另一方面参与一级开发的收益也相对保险。

　　观点网 见习编辑 陈业 一级土地开发似乎已经成为房地产开发商眼中的新蛋糕，不少企业开始纷纷抢食，新湖中宝也不例外。

　　新湖中宝近日发布公告称，控股子公司平阳利得公司拟与浙江温州平阳县人民政府签订《平阳西湾海涂围垦项目开发建设协议书》，双方就平阳西湾海涂围垦项目的建设及后续开发等事宜达成了协议条款。

　　平阳围垦

　　新湖中宝子公司平阳利得公司已取得西湾围垦项目的海域使用权，围垦区域位于平阳县东海岸鳌江与飞云江之间，用海面积共计803.4公顷，平阳利得公司已向平阳政府全额缴纳相应海域使用金。

　　根据该项目的规划初稿显示，围垦项目分南、北两个片区共两期工程实施，其中，南片区初步确定的围垦土地面积为5211亩，而北片区的围垦土地面积为7390亩。

　　同时，在整个围垦土地面积中，用于居住、商业用途的土地出让面积为5400亩，其中，南片区约2500亩，北片区约2900亩，建筑面积暂定在820万平方米内。

　　截至目前，南片区围垦工程已完工，北片区围垦工程也已于2010年12月开工，目前正在建设中。

　　据公告披露，新湖中宝需力争在二年内完成项目北片区域建设用海规划报批手续，同时，按相关约定要求完成南片围垦工程及北片二期围垦工程的进度，同时按平阳政府批准的建设方案及时投入资金、开展西湾项目后期开发建设。

　　据悉，该项目是浙江平阳县迄今为止最大的招商引资项目，也是单体规模最大的民间投资项目，项目主要包括海涂造地、区内的配套设施和项目外的市政配套建设和房地产开发，项目总投资为750亿元。

　　新湖中宝称，西湾项目是公司近年来最重大的综合类开发项目之一，项目总开发面积近800万方，计划开发周期13年。项目将建设成集人居、商务、休闲、生态于一体的现代化滨海新城，打造“世界温州人家园”。

　　一级开发

　　新湖中宝早在三年前就开始介入一级土地开发当中。

　　据了解，除平阳西湾海涂围垦项目外，新湖中宝于2009年至2012年间，还曾介入过3个土地一级开发项目，包括浙江启东圆陀角项目、天津静海项目、大连金州项目，涉及范围包括华东及华北区域，总占地面积约2300万平米。

　　不过四个项目当中，真正落定的仅有温州平阳西湾海涂围垦项目及启东圆陀角项目。

　　新湖中宝相关人士透露，天津项目由于涉及政府规划变动，所以公司没有拿到一级开发地块。至于大连金州项目，新湖中宝至今也只是仅与政府签署前期意向协议，仍未到投入资金开发的阶段。

　　新湖中宝方面表示，未来公司若遇到合适的项目，也会考虑介入更多土地一级开发项目。

　　新湖中宝认为，参与一级土地开发，有助于公司大幅度地获取潜在优质土地，进一步扩展地产主业规模，增强公司收入来源和发展后劲。

　　相关分析师亦指出，在宏观调控大背景下，房企介入土地一级开发，一方面是因为在二级市去拿地有一定的优势，另一方面参与一级开发的收益也相对保险。

　　不过相关分析人士同时也表示，虽然企业做一级开发在拿地时拥有一定优势，但需要跟政府有较好的关系。此外，一级开发周期不确定，市场不好时，地块出让的价格规模都具有不确定性，因此有一定的收益风险。

　　收益待考

　　从目前来看，一级土地开发除了令新湖中宝的土储量大增以外，至今仍未给创造更多的收益。

　　仅以启东圆陀角项目为例，新湖中宝于2010年开始介入该项目土地一级开发，该项目占地面积为400万平方米，预估建筑面积为480万平方米，项目计划建一个集旅游、商务、休闲、娱乐、运动及高档住宅于一体的大型综合度假社区。

　　相关分析指出，启东项目的总投资不低于15亿，预计将有不低于3000亩土地出让，按50万/亩的填海“七通一平”成本，加上财务等成本预计在60万/亩。

　　另据悉，恒大启东海上威尼斯项目于2010年时的估价就达到350万/亩。若以此来看，新湖中宝启东项目的收益相当可观。

　　按原计划，圆陀角项目包含200万平方米的商住用地，其中，2011年出让80万平方米、2013年出让其余120万平方米。

　　但据了解，截止目前，该项目2011年并未实现出让，而预计出让的时间为2012年的4季度，出让的面积大约在500亩左右。

　　关于延迟出让的原因，新湖中宝方面表示，前期开发量已可满足“招拍挂”的需要，但由于涉及土地出让指标问题才没有入市。

　　一位熟悉新湖中宝土地一级开发运作的分析师则表示，土地延迟入市一方面是政府出于土地能否卖一个好价钱的考虑，另一方面启东目前已有恒大海上威尼斯项目在售，供给量较为充足，因此当地需求能否跟上住宅开发的速度也是值得考虑的问题。

　　瑞银更透露出对启东房地产市场难以承受如此大规模的土地储备的担忧，因此也将2013-14年的出让规模预测值下调至70及30万/平方米。

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