　　首先我们先看一下过去十年，房地产市场的一个总结，应该说过去十年中国房地产市场得到了一个飞速的发展，十年，我们房地产市场的份额、销售额增长了十倍，到2010年，还不到2011年，我们说到2010年的时候，全国商品房销售额超过了5万亿，而十年前2000年的时候我们才5000亿，商品房销售额增长了10倍，房地产开发投资额增长了八倍，这就是过去十年房地产市场得到了快速的膨胀。

　　为什么房地产市场如此快速的发展呢？从市场的角度来讲，我个人的总结来说是房地产市场的发展得益于资金流和人员流的双流推动，一是钱，一是人，这两个事情推动了中国房地产市场在过去的十年快速发展。

住建部政策研究室主任秦虹

　　我们先看资金问题，这个图显示了近些年来，我们广义货币M2的增速和商品房销售面积的增速走势图，不是一个月，也不是一年，这么多年来，商品房的销售面积物理量，商品房的销售面积的增长速度，和广义货币M2增长速度的走势高度一致，说明了什么问题呢？从一个方面说明了房地产市场的需求量的增长，和它的降低，和我们货币量的发行量的多少有直接的关系，而我们过去的十年，我们的货币发行是一个什么情况呢？这就是两个曲线，上面这个曲线是中国从1997年到2011年，我们的货币和准货币的增长速度，世界银行提供的数据，下面这个是世界第一大经济体美国它的货币和准货币的增速，可以看到实际上虽然我们的经济总量比美国相比，我们还差了很多，我们只是它的四分之一左右，但是我们的货币的增长速度是远远高于美国的。

　　如果说仅仅用货币的发行速度还不足以说我们过去的货币比较宽松的话，我们用另一个指标来衡量中国货币的宽松程度，就是每年货币增发的速度，扣除GDP增速，就是你的货币发行量一部分被经济增长所体现出来了，另一部分被通货膨胀消耗掉了，如果把这两个部分抵消掉的话，如果扣除的话，还有多少增发的货币，我们把它作为宽松的货币的话，我们看到过去的十年，这是2001年到2011年的货币的宽松程度，蓝色的柱子（PPT），我们过去十年里面绝大多数的年份，我们的货币整体是宽松的，整体是富裕的，所以我们说其实由于我们处于一个比较宽松的货币的环境下，资产价格作为房地产来说它是一个资产，作为一个资产的需求量的一个膨胀和价格的上涨，和这个有直接的关系。

　　那么和货币因素另一个有关系就是我们实际利率的变化，对房地产市场的走势也产生了直接的影响，这个图是1999年到2012年我们国家的实际利率的变化曲线和商品房的房屋销售价格的指数放在一起的走势图，放在一起我们可以看到，实际利率下降，我们的房地产的价格往上走，实际利率往上走我们的房地产价格就往下降，也就是说整个房地产由于它不是一个消费品，它是一个既有实物属性，又有投资属性的这样一个产业，所以它在市场上和消费品市场不同的就是它的市场运行规律，作为资产属性的房地产，它在市场的定价力量往往超过它的实用属性，这种商品的房地产，所以它对货币是非常的敏感，货币的宽松、利率的高低都和房地产市场的变化起落降低的变化有直接的关系，所以我们说过去的十年房地产市场的一个快速发展，货币流和资金流和人员流，对房地产共同推动资金流是对房地产市场产生不可忽视的影响。

　　那么我们看，再看人员的增长情况，显然房地产市场的发展得益于需求的增长，这样的需求的增长首先是来自于城镇化，我们在这里也做了两个图，我们从1987年到2011年，商品房销售面积和商品房销售额与城市化之间的关联程度，我们看到的情况是他们这两个指标，无论是物理量，销售面积，还是它的价值，货币量，销售额都和城镇化率的变化相关系数高达90%以上，首先房地产产生在城市，房地产市场产生在城市里，那么城镇化提高，城市化率的提高，代表城市人口的增长，城市人口增长代表房地产市场的需求，所以这两者的关联度是高度一致的。

　　如果说仅仅说城镇化对房地产市场有影响，还不足以说明问题，因为我们说城镇化的本质是农民变市民。农民变市民，他对房地产市场有多大需求呢？显然对我们的大城市房地产影响不大，因为他们的购买力是有限的，真正影响中国房地产市场的更主要的因素是来自于我们中小城市，人口之间的流动，也就是说中国是一个大国，我们的一个大国在区域发展不平衡，区域之间，不同地区之间，不同城市之间还存在着大量的人口流动，不仅仅是农民到城市里来，还有其他城市到另外的城市中去，应该看到由于中国非常大，人口基数非常多，过去十年里面中国人口流动的规模和速度是巨大的。

　　我经常在最近问大家一个问题，我说你们知道中国的人口第一大省是哪一个省吗？很多人告诉我河南省，这个回答对不对呢？应该说这个回答是十年前的情况，2000年第五次人口普查的时候河南省是人口最多的省，在中国。但是现在仅仅是过了十年，河南省的总人口已经从过去的第一位排到了现在的第三位。现在的人口第一大省是我国的广东省，人口总量超过了一个亿，这说明什么？广东省的人口的自然增长是不可能、不足以支撑它成为目前中国的第一人口大省，主要是中西部地区的人口向东部流动，在过去十年这样一个趋势，导致了东部地区人口的急速增长。

　　所以第六次人口普查显示，中西部地区的人口在过去和第五次人口普查相比占比的总量是下降的，而东部地区是上升的，人口的增长毕竟带来了对住房的一个需求。如果说我们看全省的数字，也不足以反映我们房地产市场变化的话，我们再看一下城市的数据，因为城市人口的增长，才实实在在对我们房地产市场有最大的影响，那么我们过去看到的是全国房价最高的，需求量最大的两个城市，北京、上海过去的十年，平均每年新增常住人口，每年在60万人左右，超过60万人，连续十年，什么叫常住人口啊？居住在城市里半年以上的人口叫常住人口，北京、上海过去十年平均每年新增常住人口超过60万，意味着什么？我们看到的是过去十年里，北京由于家庭户的减少，北京过去十年平均每年新增家庭25万户，每年新增家庭护25万户，意味着不考虑拆迁，不考虑城市原有居民的城市住房的更新、改善，仅仅是吸纳每年新增25万户的城镇家庭，这一项需求北京应该每年新增至少25万套住房才能满足他们的需求，事实是怎样的？显然我觉得是没有达到的，所以北京、上海房子的房地产市场压力是最大的，价格涨得是最快的，居住条件满足程度是不好的，因为很多人有群居，住的不好的情况，是在大城市压力是非常大的。

　　我们也看到了，我们今天来到成都，我们看到过去十年，成都不仅仅在西部，是在中西部一枝独秀的城市，也就是说它每年新增的常住人口是超过三十万的，城镇人口是超过30万，它是唯一一个东西部城市里面和东部大城市的人口增长是相等的，所以我们研究房地产市场最重要的是要研究需求，因为关注人的流动，关注人的流动就是真正的关注需求，我时常认为脱离了人员需求的房地产市场即使发展了、即使繁荣了、即使房价上涨了，它也是有问题的，有泡沫的，有风险的市场。

　　脱离了人的需求的房地产市场一定是有风险的市场，我们看这个图，这个图是今年国家统计局公布的，70个大中城市房价的走势图，这是5月份的数字，6月，7月都是一样的。我们看到的情况是70个城市里面绝大多数的城市，如果说房价增幅下降的话，都在6%以内，国家统计局的数字，但是有一个城市，它的房价下跌的幅度是其他最多的三倍，下降幅度接近20%，哪一个城市呢？温州市，温州市的房价下跌的幅度接近20%，是下降幅度最大城市的三倍。我们也到温州去看了，实际上温州房地产市场的价格下跌幅度远远超过了国家统计局的数据。我们去调查的情况，二手房的价格有些项目下跌了40%，甚至有的下跌了50%。

　　为什么在同样的政策下，我们有的城市房价的变化远远的脱离了全国面的一个基本情况。我觉得，如果按照我们前面所说的这个逻辑，我们要考虑人员的需求来衡量一个地区的房地产市场发展的一个状况的话，这就足以说明一个问题。因为我们看到是到去年为止，比如说去年，到温州去看的时候，我们发现温州市的房地产的价格是超过北京接近上海，它随便一个房子，没有环境、没有配套很差的一个房子，都在四五万一平米，温州县级市的房价破4接近5万每平米，它是超过北京，是接近上海，但如果我们看到人员的增长情况可以看到，北京一年新增常住人口60万，而温州每年新增常住人口不过10万人，温州市凭什么你的房地产市场的价格就能超过北京、逼近上海呢，这是过去十年，连续十年的数字，如果仅仅靠投资、资金支撑起来的房地产，即使上去了在同样的政策下也会下来。

　　还有一个城市也可以说明这个问题，就是鄂尔多斯，鄂尔多斯总人口62万人，每年新增常住人口5、6万人，但是它的房地产市场的价格和成交规模远远超过了当地的需求。所以房地产调控在同样的政策下，没有对他们这些城市有特别的调控政策，别的城市的房价的变化和稳定程度相对是比较好的，但这些城市，房地产市场的变化程度远远超过了全国其他城市。所以我觉得，我们在研究房地产市场的时候，一定要关注到人口的增长情况。因为关注人口增长才是真正的关注实际的需求，房地产市场才有条件健康发展。

　　这是我的简单一个总结，过去10年房地产市场，资金流和人员流共同推动了房地产市场的发展。

　　第二个关于趋势的分析，我觉得关于趋势的分析是非常重要的，我有一种观点，房地产企业就是一个投资性的企业，投资性企业跟制造性企业是不一样的，你就是要抓住机会进行投资。其实，房地产企业赚钱的秘密我个人觉得有两个很关键的一方面，一个是前期趋势判断，一个是后期的风险控制。你只要把前期的趋势判断正确了，哪怕你企业的管理经验、营销技巧差一点，只要趋势判断正确你也能赚到钱，你也能得到发展；如果你趋势都判断错了，你再高明的管理经验，再高超的经营技巧，再精明的团队，你也无法对抗的趋势，你也会受到损失，在房地产的发展中也会尝到失败的苦果，所以趋势判断很重要。

　　举个例子，在北京2010年底的时候有两个商业并购案几乎是同时进行的，我们这次很多来自北京的基金公司或是开发商大家一定是知道的。第一个是在北三环金澳国际，原来是谁的项目呢？是中冶集团的项目，它是一个普通写字楼，被我们一个基金公司收购了，收购之后把它改造成一个高端的写字楼，2010年11月底收购，2011年8月全部售光。收购的时候每平方米的租金四块五，现在的租金每平方米八块。当时收购的时候每平方米的价格两万九，它卖出去全部售光的时候价格是每平方米五万二，一个非常成功的商业并购案。

　　但是在同时，在比它位置还要好的另外一个地方，北京的东三环CBD地区同样有一个写字楼项目被并购了，谁的？原来中信集团的赢嘉中心，被我们一个著名企业收购了，这个收购的项目到现在，据说到现在租售还没有完毕，已经将近两年过去了，为什么会出现这样一种情况？我觉得最重要的是趋势判断的不同，这两个企业对未来这几年北京市写字楼市场的一个判断不同，第一个企业稳稳的抓住了北京市高端写字楼的需求，他把一个普通写字楼改造成高端写字楼，得到了极高的溢价项目取得了极大的成功，而另一个企业延续过去的思路和判断，把一个普通的写字楼变成一个高端的公寓，因为在过去北京高端公寓卖得好，写字楼卖得差，叫做商住倒挂。所以我觉得对他们这种判断呢，是对未来写字楼市场的一个完全不同的趋势判断，所以得出了一个不同的投资策略，也导致了不同的投资结果。

　　所以我们觉得北京过去十年来说，由于产业结构的调整，对商业地产来说影响是巨大的，可能很多企业没有得到这样细致的分析。如果从全国来看，过去十年里面从事第三产的人口只增长了7%，但是北京在过去十年里面，从事第三产业的人口增长了18%；上海增长了14%，那么巨大的产业结构的调整，和大量从事第三产业人员的增长，再加上我们2009年四万亿，大量上市公司产生之后，对高端写字楼的需求，毕竟催生房地产，北京这两年写字楼市场的需求变化，过去商住倒挂，现在高端的写字楼市场在北京是巨大的。所以我们说这个趋势判断是很重要，所以我觉得作为企业来讲，对未来的发展一定要首先做好趋势判断。

　　那么，对住宅市场的趋势判断是如何呢？我自己有三个观点供大家参考，不一定正确，这是我自己研究的体会和心得。希望和大家交流。

　　第一句话空间仍然很大，中国未来的房地产住宅市场还是有很大得空间，主要是因为中国的城市人口还在增长，过去十年我们每年平均新增常住人口是2100万，未来我们城市化进程还在提高，大中小城市之间的人口流动还在持续，所以我们认为中国房地产所依托的人口的需求在未来的十年里面仍然是大的。

　　如果比较起来中国和美国、欧洲、日本这些发达国家，房地产市场有什么不同呢？最大的不同我认为中国的房地产市场仍然还是一个以新增住房为主的市场，而发达国家的房地产市场基本是以存量房交易为主的市场。

　　比如说，中国去年新建商品房销售面积是9.7亿平方米，二手房只交易了2亿平方米，在全国，还主要集中在一些特大城市。而美国去年也卖了490万套房子，91%是二手房交易，新房交易不到10%。发展阶段不同，美国、欧洲的一些发达国家，城镇住房总量是超过家庭总户数的，所以有条件以二手房交易为主。所以我们说第一是空间大，我们人口在增加，家庭还在持续，城市之间的人口流动还在进行，所以我们城市房地产市场的住宅空间还很大，我们的企业要有信心。

　　第二句话增速减缓，我们今后十年和过去十年房地产市场的增速是不可同日而语的。过去十年房地产增长很快，年均销售面积的增长速度达到18%，价格的增长速度也是非常高的。那么我们未来的十年，不可能有这样的高速增长，主要因为房地产市场的外部环境发生了变化，一个是过去十年我们有住房制度改革的红利，大量的释放了市场的需求，而未来十年我们要大力的建保障性住房，要分流一些市场需求。第二个房地产的政策，我们在过去没有对投机投资性需求进行严格的控制，我认为我们今后将持续控制投机投资性需求。第三个未来我们城镇化还在持续，但速度和质量跟前十年不可能相比。第四个中国的货币发行规模必将受到控制，不可像前十年那样以年均17%的速度在增长。所以我们说，房地产市场还会有空间，但是空间大每年的增长量就很小了。所以第二个增速减缓对我们企业意味着什么？谨慎。

　　第三句话分化加剧，我认为未来十年的房地产市场不可能像过去十年那样出现单边上涨的情况，无论价格、成交面积都是一路上涨；无论是大中小城市，东中西部地区，一二三四线城市连县级市过去十年都是涨的。

　　但是未来十年，我觉得一定是分化，两个分化。第一城市是分化的，有的城市可能仍然面临着市场空间、价格上涨的压力，而另一些城市由于人口的减少，由于产业增长，产业吸引人口的减弱，所以它不可能持续的增长。没有人口的增长失去了房地产的需求，而开发量是很大的，需要很多年来消化。所以我们说城市首先是分化的。

　　第二个方面企业是分化的，因为过去的企业，无论什么样的企业，无论做什么的企业，无论是不是传统做房地产的企业，只要有钱就投房地产，只要投了就赚钱，但是未来的十年对开发企业来讲，由于我们的市场需求应该是在未来十年，我们政府会持续的抑制投机、炒房，这样一些投机性需求，那么市场的需求主体是自住性需求，无论是第一次买房还是改善性需求都是以自住性需求为主。那么这种自住性需求为主的居民，他们购房对产品的品质和服务都产生很高的要求，所以专业化能力过硬的企业才有发展机会，而在这里面没有专业化能力的，这些企业国家势必需要思考他们是否要退出这个市场，因为它能发展的空间越来越小。那么分化加剧对我们企业来讲意味着什么？提高。

　　所以我说未来在住宅市场企业第一要有信心，第二要谨慎，选择是最重要的，第三个就是要提高，提高你的专业化能力和服务的水准，才更有发展的机会，提高你的市场的品牌美誉度，你的市场占有率，你才有可能提高。我的发言就到这里，谢谢大家。

（审校：劳蓉蓉）