直播实录：2012城市观点论坛成都行（一）
作者: 时间: 2012-10-18 08:43:16 来源: [ 观点网 ]
放眼全国，10月秋意正浓，而整个房地产行业是否也将迎来硕果累累之秋？正是在此背景之下，“2012城市观点论坛成都行”于10月18日盛大开幕。
盼望许久的成都秋交会终于落下帷幕，与北京、深圳秋交会相比，成都楼市则热闹不少。
成都楼市真的是一片灿烂吗？未必如此，“先涨价再打折”，“最高10%的折扣”也是成都秋交会的另一面，经历大半年的消化后，刚需依然是市场主流。
放眼全国，10月秋意正浓，而整个房地产行业是否也将迎来硕果累累之秋？正是在此背景之下，“2012城市观点论坛成都行”于10月18日盛大开幕。
观点新媒体将联手成都商报、每日经济新闻，与众多房地产、金融领域精英及成都及四川开发企业，共论成都楼市，探讨行业发展趋势，预测2013中国房地产市场新的热点与机会。
2012成都行现场
主持人：尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们：大家早上好！
欢迎大家来到2012城市观点论坛成都行现场。
城市观点论坛依托于观点新媒体创立并主办的著名房地产年度盛会--博鳌房地产论坛。自2005年启动以来，城市观点论坛遍历青岛、南京、济南、四川、广州、西安、三亚、武汉、大连、深圳、郑州、长沙、沈阳、呼和浩特、哈尔滨、重庆、成都、福州、文登、厦门、无锡、天津、杭州、常州、昆明等全国众多著名城市。
今天，观点新媒体携城市观点论坛第三次走进四川、走进成都。身居西部、放眼全国，热议“翻转的周期 房地产下半年”
成都，被誉为“天府之国”，一个在中国人眼里最适合居住的城市，辖四川省府，统西南之都，房地产的未来不可限量。2012下半年，中国房地产也许适逢翻转新周期，那么，此时的成都是否能抓住契机，准备好迎来新的发展高峰？
为此，我们邀请了众多著名房地产开发、金融精英与成都及四川开发企业，共话行业2012年市场变化趋势，预测2013中国房地产市场新热点，共创可以预期的良好未来。
最后，请允许我再一次代表本次论坛主办方观点新媒体，联合主办方成都商报、每日经济新闻，合作伙伴：莱蒙国际集团有限公司、山东省文登市人民政府、云南俊发房地产有限责任公司、华誉景观、德信资本等欢迎各位朋友的到来！
下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾，他们是：
住建部政策研究中心主任秦虹女士
著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生
星河湾集团董事副总裁梁上燕女士
山东省文登市市委常委、文登市人民政府副市长曲波先生
莱蒙国际集团成都公司总经理罗小华先生
成都俊发房地产开发有限责任公司总经理罗毅先生
北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士
新世界中国地产成都公司总经理黄思远先生
文登市城市经营小组副组长、文登市旅游局局长郑阳先生
德信资本董事长陈义枫先生
广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士
世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文先生
中原地产华西区董事总经理庄泽宝先生
美联中国西南区董事总经理缪鸿裕先生
成都商报编委、副总经理蔡军先生
时代周报广告部总经理秦红艳女士
重庆大学房地产MBA成都教学中心、博众房地产研究院执行院长阎占斌先生
观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士
本次论坛获得四川、西南乃至全国众多实力房地产企业的参与和支持，我代表主办方观点新媒体再一次感谢所有嘉宾，以及参与、支持2012城市观点论坛成都行的朋友们。
下面有请成都商报编委、副总经理蔡军先生为我们致辞！
蔡军：尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家上午好！
欢迎大家参加本次城市观点论坛，我谨代表本次联合主办方成都商报和每日经济新闻社欢迎各界朋友莅临成都共话成都房地产的现状与未来，城市观点论坛创办于2005年，一直以来和成都商报，以及成都商报旗下的每日经济新闻保持着良好的合作与交流，今天城市观点论坛第三次走进成都，本次论坛有幸邀请到了住建部政策研究室主任秦虹女士，著名财经专家财政部财政科学研究所所长贾康先生，以及北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士等地产开发与金融界的精英，与大家共话2012年市场变化趋势，预测2013年中国房产市场的新热点，共创可以预测的良好未来。
本次论坛的主题翻转的周期，房地产下半年，这个话题很现实，当然也很残酷，在宏观调控调政策下，包括成都在内的全国房地产开发商都遭遇寒流，然而痛尚未定，我们还必须思痛，寻找楼市良方，作为西南第一的主流大报，成都商报长期致力于推动成都经济社会以及房地产业的健康、快速发展，也分享了这一发展带来的巨大利益。
朋友们，居四川省府统西南之都的成都依然是一座来了就不想离开的城市，一个在中国人眼里最适合居住的城市，近十年来成都每年迎来三十万的外来人口，加速推进了城市化的进程，巨大的市场也吸引了全国品牌开发商的纷纷进驻，可以说成都是一块福地，希望今天的论坛和未来的发展都不辜负这座城市所创造的机遇，也不辜负在座各位的智慧与期待！再次感谢各位嘉宾的光临，预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢大家！
主持人：谢谢，谢谢蔡总刚刚的致辞，同时蔡总也提到我们今天的主题，说到了我们目前的房地产也是寒流激进，今天这样一个盛会应该说是非常难得，也非常感谢观点新媒体给了我们这样的机会，今天到场的应该说都是重量级的业内人士，我们也非常期待在接下来的论坛过程中，能够激发出新一轮的头脑风暴，接下来我们掌声有请观点新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞，有请！
陈诗涛：尊敬的各位来宾：上午好！
这是城市观点论坛第三次走进四川，前两次分别是2006、2010年的上半年。七年期间，中国的房地产市场已经发生了巨大的变化，记得2010年3月在第二次成都行论坛上，一位开发企业是这样提问巴曙松的：“巴教授，现在连卖肉的都来做房地产了，我们该怎么办？”，巴曙松毫不犹豫地回答：“如果你是中小开发商，赶紧把手上的存货卖完离开房地产行业”。当然我不知道当年提问的这家企业是否已经转行或者又是怎样的发展状况。
不过，两年半已经过去，经济大环境正在改变，学界及企业界都在谈论严冬是否已经来临并将持续3-5年。为此，本次论坛特别定出的主题是：翻转的周期 房地产的下半年，以期抛砖引玉，由我们的秦主任、贾所长、梁总、杜博士及各位企业精英来告诉大家，成都乃至四川乃至全国，2012年下半年及2013年的房地产将会怎样？
最后，再次感谢一直支持我们的文登市政府、莱蒙国际、俊发地产、华誉景观，感谢我们的合作伙伴成都商报、每日经济及出席论坛的所有媒体朋友，感谢所有与会来宾，我相信因为大家的共同参与，论坛将更加精彩！谢谢大家！
主持人：非常感谢刚刚两位嘉宾的致辞，接下来就到了论坛的正式嘉宾演讲环节了。在之前我们也说到了，今天邀请到场的嘉宾重量级都是非常高的，那究竟有哪些嘉宾演讲呢？接下来给大家公布一下。
今天我们的主题是“翻转的周期 房地产下半年”。我们演讲环节也很荣幸的邀请到了住建部政策研究中心主任秦虹女士，著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生，星河湾集团董事副总裁梁上燕女士，文登市城市经营小组副组长，文登市旅游局局长郑阳先生，莱蒙国际集团成都公司总经理罗小华先生，成都俊发房地产开发有限责任公司总经理罗毅先生，北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹女士，德信资本董事长陈义枫先生等演讲嘉宾为我们奉献精彩演讲。
接下来我们首先邀请到的是住建部政策研究中心主任秦虹女士为我们演讲，有请！
秦虹：大家上午好，会议主办方给我出了一个题目，让我讲房地产市场趋势和总结，我考虑了一下，应该反过来，先总结后说趋势，所以我就把这个题调了一下，房地产市场总结与趋势分析，20分钟我和大家简单交流一下。
首先我们先看一下过去十年，房地产市场的一个总结，应该说过去十年中国房地产市场得到了一个飞速的发展，十年，我们房地产市场的份额、销售额增长了十倍，到2010年，还不到2011年，我们说到2010年的时候，全国商品房销售额超过了5万亿，而十年前2000年的时候我们才5000亿，商品房销售额增长了10倍，房地产开发投资额增长了八倍，这就是过去十年房地产市场得到了快速的膨胀。
为什么房地产市场如此快速的发展呢？从市场的角度来讲，我个人的总结来说是房地产市场的发展得益于资金流和人员流的双流推动，一是钱，一是人，这两个事情推动了中国房地产市场在过去的十年快速发展。
我们先看资金问题，这个图显示了近些年来，我们广义货币M2的增速和商品房销售面积的增速走势图，不是一个月，也不是一年，这么多年来，商品房的销售面积物理量，商品房的销售面积的增长速度，和广义货币M2增长速度的走势高度一致，说明了什么问题呢？从一个方面说明了房地产市场的需求量的增长，和它的降低，和我们货币量的发行量的多少有直接的关系，而我们过去的十年，我们的货币发行是一个什么情况呢？这就是两个曲线，上面这个曲线是中国从1997年到2011年，我们的货币和准货币的增长速度，世界银行提供的数据，下面这个是世界第一大经济体美国它的货币和准货币的增速，可以看到实际上虽然我们的经济总量比美国相比，我们还差了很多，我们只是它的四分之一左右，但是我们的货币的增长速度是远远高于美国的。
如果说仅仅用货币的发行速度还不足以说我们过去的货币比较宽松的话，我们用另一个指标来衡量中国货币的宽松程度，就是每年货币增发的速度，扣除GDP增速，就是你的货币发行量一部分被经济增长所体现出来了，另一部分被通货膨胀消耗掉了，如果把这两个部分抵消掉的话，如果扣除的话，还有多少增发的货币，我们把它作为宽松的货币的话，我们看到过去的十年，这是2001年到2011年的货币的宽松程度，蓝色的柱子（PPT），我们过去十年里面绝大多数的年份，我们的货币整体是宽松的，整体是富裕的，所以我们说其实由于我们处于一个比较宽松的货币的环境下，资产价格作为房地产来说它是一个资产，作为一个资产的需求量的一个膨胀和价格的上涨，和这个有直接的关系。
那么和货币因素另一个有关系就是我们实际利率的变化，对房地产市场的走势也产生了直接的影响，这个图是1999年到2012年我们国家的实际利率的变化曲线和商品房的房屋销售价格的指数放在一起的走势图，放在一起我们可以看到，实际利率下降，我们的房地产的价格往上走，实际利率往上走我们的房地产价格就往下降，也就是说整个房地产由于它不是一个消费品，它是一个既有实物属性，又有投资属性的这样一个产业，所以它在市场上和消费品市场不同的就是它的市场运行规律，作为资产属性的房地产，它在市场的定价力量往往超过它的实用属性，这种商品的房地产，所以它对货币是非常的敏感，货币的宽松、利率的高低都和房地产市场的变化起落降低的变化有直接的关系，所以我们说过去的十年房地产市场的一个快速发展，货币流和资金流和人员流，对房地产共同推动资金流是对房地产市场产生不可忽视的影响。
那么我们看，再看人员的增长情况，显然房地产市场的发展得益于需求的增长，这样的需求的增长首先是来自于城镇化，我们在这里也做了两个图，我们从1987年到2011年，商品房销售面积和商品房销售额与城市化之间的关联程度，我们看到的情况是他们这两个指标，无论是物理量，销售面积，还是它的价值，货币量，销售额都和城镇化率的变化相关系数高达90%以上，首先房地产产生在城市，房地产市场产生在城市里，那么城镇化提高，城市化率的提高，代表城市人口的增长，城市人口增长代表房地产市场的需求，所以这两者的关联度是高度一致的。
如果说仅仅说城镇化对房地产市场有影响，还不足以说明问题，因为我们说城镇化的本质是农民变市民。农民变市民，他对房地产市场有多大需求呢？显然对我们的大城市房地产影响不大，因为他们的购买力是有限的，真正影响中国房地产市场的更主要的因素是来自于我们中小城市，人口之间的流动，也就是说中国是一个大国，我们的一个大国在区域发展不平衡，区域之间，不同地区之间，不同城市之间还存在着大量的人口流动，不仅仅是农民到城市里来，还有其他城市到另外的城市中去，应该看到由于中国非常大，人口基数非常多，过去十年里面中国人口流动的规模和速度是巨大的。
我经常在最近问大家一个问题，我说你们知道中国的人口第一大省是哪一个省吗？很多人告诉我河南省，这个回答对不对呢？应该说这个回答是十年前的情况，2000年第五次人口普查的时候河南省是人口最多的省，在中国。但是现在仅仅是过了十年，河南省的总人口已经从过去的第一位排到了现在的第三位。现在的人口第一大省是我国的广东省，人口总量超过了一个亿，这说明什么？广东省的人口的自然增长是不可能、不足以支撑它成为目前中国的第一人口大省，主要是中西部地区的人口向东部流动，在过去十年这样一个趋势，导致了东部地区人口的急速增长。
所以第六次人口普查显示，中西部地区的人口在过去和第五次人口普查相比占比的总量是下降的，而东部地区是上升的，人口的增长毕竟带来了对住房的一个需求。如果说我们看全省的数字，也不足以反映我们房地产市场变化的话，我们再看一下城市的数据，因为城市人口的增长，才实实在在对我们房地产市场有最大的影响，那么我们过去看到的是全国房价最高的，需求量最大的两个城市，北京、上海过去的十年，平均每年新增常住人口，每年在60万人左右，超过60万人，连续十年，什么叫常住人口啊？居住在城市里半年以上的人口叫常住人口，北京、上海过去十年平均每年新增常住人口超过60万，意味着什么？我们看到的是过去十年里，北京由于家庭户的减少，北京过去十年平均每年新增家庭25万户，每年新增家庭护25万户，意味着不考虑拆迁，不考虑城市原有居民的城市住房的更新、改善，仅仅是吸纳每年新增25万户的城镇家庭，这一项需求北京应该每年新增至少25万套住房才能满足他们的需求，事实是怎样的？显然我觉得是没有达到的，所以北京、上海房子的房地产市场压力是最大的，价格涨得是最快的，居住条件满足程度是不好的，因为很多人有群居，住的不好的情况，是在大城市压力是非常大的。
我们也看到了，我们今天来到成都，我们看到过去十年，成都不仅仅在西部，是在中西部一枝独秀的城市，也就是说它每年新增的常住人口是超过三十万的，城镇人口是超过30万，它是唯一一个东西部城市里面和东部大城市的人口增长是相等的，所以我们研究房地产市场最重要的是要研究需求，因为关注人的流动，关注人的流动就是真正的关注需求，我时常认为脱离了人员需求的房地产市场即使发展了、即使繁荣了、即使房价上涨了，它也是有问题的，有泡沫的，有风险的市场。
脱离了人的需求的房地产市场一定是有风险的市场，我们看这个图，这个图是今年国家统计局公布的，70个大中城市房价的走势图，这是5月份的数字，6月，7月都是一样的。我们看到的情况是70个城市里面绝大多数的城市，如果说房价增幅下降的话，都在6%以内，国家统计局的数字，但是有一个城市，它的房价下跌的幅度是其他最多的三倍，下降幅度接近20%，哪一个城市呢？温州市，温州市的房价下跌的幅度接近20%，是下降幅度最大城市的三倍。我们也到温州去看了，实际上温州房地产市场的价格下跌幅度远远超过了国家统计局的数据。我们去调查的情况，二手房的价格有些项目下跌了40%，甚至有的下跌了50%。
为什么在同样的政策下，我们有的城市房价的变化远远的脱离了全国面的一个基本情况。我觉得，如果按照我们前面所说的这个逻辑，我们要考虑人员的需求来衡量一个地区的房地产市场发展的一个状况的话，这就足以说明一个问题。因为我们看到是到去年为止，比如说去年，到温州去看的时候，我们发现温州市的房地产的价格是超过北京接近上海，它随便一个房子，没有环境、没有配套很差的一个房子，都在四五万一平米，温州县级市的房价破4接近5万每平米，它是超过北京，是接近上海，但如果我们看到人员的增长情况可以看到，北京一年新增常住人口60万，而温州每年新增常住人口不过10万人，温州市凭什么你的房地产市场的价格就能超过北京、逼近上海呢，这是过去十年，连续十年的数字，如果仅仅靠投资、资金支撑起来的房地产，即使上去了在同样的政策下也会下来。
还有一个城市也可以说明这个问题，就是鄂尔多斯，鄂尔多斯总人口62万人，每年新增常住人口5、6万人，但是它的房地产市场的价格和成交规模远远超过了当地的需求。所以房地产调控在同样的政策下，没有对他们这些城市有特别的调控政策，别的城市的房价的变化和稳定程度相对是比较好的，但这些城市，房地产市场的变化程度远远超过了全国其他城市。所以我觉得，我们在研究房地产市场的时候，一定要关注到人口的增长情况。因为关注人口增长才是真正的关注实际的需求，房地产市场才有条件健康发展。
这是我的简单一个总结，过去10年房地产市场，资金流和人员流共同推动了房地产市场的发展。
第二个关于趋势的分析，我觉得关于趋势的分析是非常重要的，我有一种观点，房地产企业就是一个投资性的企业，投资性企业跟制造性企业是不一样的，你就是要抓住机会进行投资。其实，房地产企业赚钱的秘密我个人觉得有两个很关键的一方面，一个是前期趋势判断，一个是后期的风险控制。你只要把前期的趋势判断正确了，哪怕你企业的管理经验、营销技巧差一点，只要趋势判断正确你也能赚到钱，你也能得到发展；如果你趋势都判断错了，你再高明的管理经验，再高超的经营技巧，再精明的团队，你也无法对抗的趋势，你也会受到损失，在房地产的发展中也会尝到失败的苦果，所以趋势判断很重要。
举个例子，在北京2010年底的时候有两个商业并购案几乎是同时进行的，我们这次很多来自北京的基金公司或是开发商大家一定是知道的。第一个是在北三环金澳国际，原来是谁的项目呢？是中冶集团的项目，它是一个普通写字楼，被我们一个基金公司收购了，收购之后把它改造成一个高端的写字楼，2010年11月底收购，2011年8月全部售光。收购的时候每平方米的租金四块五，现在的租金每平方米八块。当时收购的时候每平方米的价格两万九，它卖出去全部售光的时候价格是每平方米五万二，一个非常成功的商业并购案。
但是在同时，在比它位置还要好的另外一个地方，北京的东三环CBD地区同样有一个写字楼项目被并购了，谁的？原来中信集团的赢嘉中心，被我们一个著名企业收购了，这个收购的项目到现在，据说到现在租售还没有完毕，已经将近两年过去了，为什么会出现这样一种情况？我觉得最重要的是趋势判断的不同，这两个企业对未来这几年北京市写字楼市场的一个判断不同，第一个企业稳稳的抓住了北京市高端写字楼的需求，他把一个普通写字楼改造成高端写字楼，得到了极高的溢价项目取得了极大的成功，而另一个企业延续过去的思路和判断，把一个普通的写字楼变成一个高端的公寓，因为在过去北京高端公寓卖得好，写字楼卖得差，叫做商住倒挂。所以我觉得对他们这种判断呢，是对未来写字楼市场的一个完全不同的趋势判断，所以得出了一个不同的投资策略，也导致了不同的投资结果。
所以我们觉得北京过去十年来说，由于产业结构的调整，对商业地产来说影响是巨大的，可能很多企业没有得到这样细致的分析。如果从全国来看，过去十年里面从事第三产的人口只增长了7%，但是北京在过去十年里面，从事第三产业的人口增长了18%；上海增长了14%，那么巨大的产业结构的调整，和大量从事第三产业人员的增长，再加上我们2009年四万亿，大量上市公司产生之后，对高端写字楼的需求，毕竟催生房地产，北京这两年写字楼市场的需求变化，过去商住倒挂，现在高端的写字楼市场在北京是巨大的。所以我们说这个趋势判断是很重要，所以我觉得作为企业来讲，对未来的发展一定要首先做好趋势判断。
那么，对住宅市场的趋势判断是如何呢？我自己有三个观点供大家参考，不一定正确，这是我自己研究的体会和心得。希望和大家交流。
第一句话空间仍然很大，中国未来的房地产住宅市场还是有很大得空间，主要是因为中国的城市人口还在增长，过去十年我们每年平均新增常住人口是2100万，未来我们城市化进程还在提高，大中小城市之间的人口流动还在持续，所以我们认为中国房地产所依托的人口的需求在未来的十年里面仍然是大的。
如果比较起来中国和美国、欧洲、日本这些发达国家，房地产市场有什么不同呢？最大的不同我认为中国的房地产市场仍然还是一个以新增住房为主的市场，而发达国家的房地产市场基本是以存量房交易为主的市场。
比如说，中国去年新建商品房销售面积是9.7亿平方米，二手房只交易了2亿平方米，在全国，还主要集中在一些特大城市。而美国去年也卖了490万套房子，91%是二手房交易，新房交易不到10%。发展阶段不同，美国、欧洲的一些发达国家，城镇住房总量是超过家庭总户数的，所以有条件以二手房交易为主。所以我们说第一是空间大，我们人口在增加，家庭还在持续，城市之间的人口流动还在进行，所以我们城市房地产市场的住宅空间还很大，我们的企业要有信心。
第二句话增速减缓，我们今后十年和过去十年房地产市场的增速是不可同日而语的。过去十年房地产增长很快，年均销售面积的增长速度达到18%，价格的增长速度也是非常高的。那么我们未来的十年，不可能有这样的高速增长，主要因为房地产市场的外部环境发生了变化，一个是过去十年我们有住房制度改革的红利，大量的释放了市场的需求，而未来十年我们要大力的建保障性住房，要分流一些市场需求。第二个房地产的政策，我们在过去没有对投机投资性需求进行严格的控制，我认为我们今后将持续控制投机投资性需求。第三个未来我们城镇化还在持续，但速度和质量跟前十年不可能相比。第四个中国的货币发行规模必将受到控制，不可像前十年那样以年均17%的速度在增长。所以我们说，房地产市场还会有空间，但是空间大每年的增长量就很小了。所以第二个增速减缓对我们企业意味着什么？谨慎。
第三句话分化加剧，我认为未来十年的房地产市场不可能像过去十年那样出现单边上涨的情况，无论价格、成交面积都是一路上涨；无论是大中小城市，东中西部地区，一二三四线城市连县级市过去十年都是涨的。
但是未来十年，我觉得一定是分化，两个分化。第一城市是分化的，有的城市可能仍然面临着市场空间、价格上涨的压力，而另一些城市由于人口的减少，由于产业增长，产业吸引人口的减弱，所以它不可能持续的增长。没有人口的增长失去了房地产的需求，而开发量是很大的，需要很多年来消化。所以我们说城市首先是分化的。
第二个方面企业是分化的，因为过去的企业，无论什么样的企业，无论做什么的企业，无论是不是传统做房地产的企业，只要有钱就投房地产，只要投了就赚钱，但是未来的十年对开发企业来讲，由于我们的市场需求应该是在未来十年，我们政府会持续的抑制投机、炒房，这样一些投机性需求，那么市场的需求主体是自住性需求，无论是第一次买房还是改善性需求都是以自住性需求为主。那么这种自住性需求为主的居民，他们购房对产品的品质和服务都产生很高的要求，所以专业化能力过硬的企业才有发展机会，而在这里面没有专业化能力的，这些企业国家势必需要思考他们是否要退出这个市场，因为它能发展的空间越来越小。那么分化加剧对我们企业来讲意味着什么？提高。
所以我说未来在住宅市场企业第一要有信心，第二要谨慎，选择是最重要的，第三个就是要提高，提高你的专业化能力和服务的水准，才更有发展的机会，提高你的市场的品牌美誉度，你的市场占有率，你才有可能提高。我的发言就到这里，谢谢大家。
主持人：感谢秦主任的精彩演讲，那么秦主任也站在全国的角度，通过数据分析来告诉我们其实判断正确的趋势也是决定我们一个房地产企业未来走向非常重要的关键因素。我注意到一个数据，十年内城镇人口增长超过100万的城市中，成都是排名第五，可见成都未来的一个发展空间还是相当之大的。
接下来我们掌声有请莱蒙国际集团成都公司总经理罗小华先生演讲，有请！
罗小华：各位嘉宾大家上午好！刚刚秦主任也是讲了一下房地产未来的发展趋势，也给我们提供了房地产业进一步发展的思路和对策。我的报告就没有进行太多专业化的分析，主要是给大家分享一下莱蒙国际的发展历程，和在成都的一些发展近况。
莱蒙国际集团是1993年成立于香港，明年就是莱蒙国际集团20周年。莱蒙国际集团是秉承品质地产、品味为生活的企业使命，专注于中国的房地产。目前莱蒙国际主要业务是集中于长江三角洲和珠江三角洲地区，从事城市综合体的投资与运营，高档住宅物业的开发与销售，在深圳、常州、杭州、成都、天津等主要城市拥有控股及参股的企业30多家。莱蒙国际集团以立足中国最优的城市综合体开发运营商为愿景，以城市综合体为发展战略，在多年发展中共创辉煌，分享成功的企业价值观，与股东、客户、员工和社会共同成长，参与中国的城市化进程的建设。
现在，莱蒙国际正按双轮驱动的一个运作模式，将城市综合体和高端住宅同步推进。莱蒙国际集团以英国的房地产业排名第三位的思嘉伯、美国的沃尔玛、深圳的农产品股份有限公司、天虹百货、中国航空工业集团、洲际酒店管理集团等都有着股权合作和紧密的战略合作关系。包括我们莱蒙在成都的项目“莱蒙都会”就是收购了思嘉伯成都的一个项目用地。
2011年3月23号莱蒙国际在港交所主板成功上市，成为了2011年第一支登录港交所的内陆股。莱蒙国际集团立足于香港与深圳，在创始人黄俊康先生的领导下分别发展以“水榭系”为核心的高端住宅项目、“莱蒙系”为核心的城市综合体项目，并形成一定的规模效应。莱蒙的城市综合体的产品线分为两类，一类是莱蒙都会类，代表项目有被誉为“南二环商务新中心”的成都莱蒙都会，和“常州新核心”的常州莱蒙都会，以及发展中的深圳莱蒙都会。
另一类是莱蒙商业广场，代表项目有常州莱蒙城，杭州莱蒙商业中心，东莞莱蒙商业中心，以及正在投入建设中的天津莱蒙城，这两条产业线，实际虽然各有侧重，但都极大的推动所在区域的城市发展。在高端住宅领域开发了深圳水榭山、深圳水榭花都、深圳水榭春天等区域标杆项目，规划建设中的太湖水榭山、杭州水榭山、深圳水榭蓝湾等将继续诠释高端住宅的内涵。从深圳到成都，从珠三角到天府之国，莱蒙国际以立足中国最优的城市综合体开发运营商为愿景，打造了成都莱蒙都会。
刚刚我就介绍了莱蒙国际集团的背景，下面我把成都的这个项目简单的给大家介绍一下。
成都莱蒙都会是位于南二环的核心区域丽都板块，建筑面积是14.5万方，涵盖了国际5A甲级写字楼、迷你办公空间、休闲情境购街、天虹商场四大业态，构筑起一座品质商端、商业繁华的精致城市综合体。项目于2011年7月中旬开始发售，到今年8月底全部售謦，历时13个月，销售金额7.6亿，月均销售近6000万。
成都莱蒙都会分别在2011年7月，2012年5月荣获成都办公物业的销售冠军，连续7个月位列销售排行榜三甲。项目的热销源于自身的品质保证，第一是商业100%的自持，我们引进了深交所上市企业华南最大的零售百货企业天虹商场为主力店，即将开业运营；另外有7万平米的情境商业街已经招商完毕，包括百盛餐饮旗下的三大品牌、屈臣氏、中国黄金、兴业银行等众多国内外的知名品牌入驻，形成了成都唯一的曼谷式的购物公园。
第二是宫殿级的写安楼，360度的无敌景观，成都莱蒙都会，5A甲级写字楼、迷你办公空间紧邻二环路，顶楼上对应南二环区域，一览无余，远眺可到香格里拉酒店，形成了南二环宫殿级的写安楼集群，视野景观非常好。
第三就是双铁交汇，交通有保障，项目所在区域的三号线、十号线地铁交汇，离我们项目只有300米，3号线已经动工建设，预计2015年通车，而二环路的高架建设也将于2013年7月完工，而且会有一个天桥。
第四就是中小企业聚集，出租很省心，红牌楼区域有5000多家中小企业，算上改善性的办公需求，整个区域办公的需求量达百万方之多，而整个区域十多万高端写字楼供给，所以物业出租比较省心，目前有很多企业到我们现场要求租赁。
莱蒙国际在2012年调控下大势下销售成绩一路飘红，截至8月底，莱蒙国际销售总额是47亿港元，比去年同期增加了19%，完成了全年的销售目标接近80%，仅深圳莱蒙水榭春天6月12日就狂销16亿人民币。由此集团对中国房地产市场也持续看好，在全国进行土地拓展，动作频频，5月莱蒙国际斥资6000万收购一块位于常州太湖边上占地4万平米的土地，以用作太湖莱蒙水榭山发展用途；6月中旬莱蒙国际斥资2亿元购得天津滨海13万平方米的土地，用作天津莱蒙城的发展用途；6月29日，莱蒙国际以15亿人民币竞得南京河西片区16号地块，成为河西的地王；9月27日，莱蒙国际斥资19.2亿人民币成都购得南昌今年出让最大的综合性商住用地。
成都作为中国第四城，经济发展迅猛，天府新区的获批以及城市化进程的飞速发展，为成都的房地产市场发展提供了动力，莱蒙国际也非常看好成都的市场，我们也制定了三年的规划，目前正在积极进行土地拓展，公司已经做好了深耕成都市场的准备，相信有第一个项目莱蒙都会的抛砖，目的就是为下一步盈利，我们希望在成都得到更大的发展，最后祝观点论坛越办越好，祝各位同仁事业发达，身体健康，也请大家继续关注莱蒙国际在成都的发展，谢谢大家！
主持人：非常感谢罗总的介绍，接下来我们有请成都俊发房地产开发有限责任公司总经理罗毅先生演讲，有请！
罗毅：尊敬的各位嘉宾，各位在座的业界同仁，大家好。今天我给大家演讲的题目是品质谋发展，低碳筑人居。
房地产调控进入2012年，经济由控增长转为稳增长，但对于房地产市场，国家调控的意志依然坚决，调控的效果相信在座各位都是感同身受。
经过今年3月份开始的市场小幅回暖，虽然目前开发商拿地意向升高，土地市场升温，但从最近市场的销售数据来看，住宅市场距离真正的回暖还有较大的差距。
从中国房地产统计的数据来看，9月份全国一百个城市住宅平均价格为8753元/平方米，环比上涨0.17%，这是自今年6月份止跌以后，连续第四个月环比上涨，但涨幅继续收窄0.07个百分点，和去年同期相比，百城房价连续跌四个月出现下降，9月份的同比降幅为1.4%，而国庆黄金周期间，楼市也延续了9月份以来旺季不旺的态势。据中原等机构监测，全国54个城市10月份前7天新房成交量较9月份同期下降75%，较去年同期微降3.7%，较2012年十一期间下降近三成。
“金九银十”历来被视为房地产市场的关键点，然而今年的金九以及国庆黄金周全国楼市与整体的表现与预期的差距甚大。可以说在严厉的调控政策下，房地产市场的竞争环境已发生颠覆性变化。如何在严厉的调控中立于不败，如何在激烈的竞争中脱颖而出，这是所有企业都必须面临的问题，更是一个异地企业进入新市场所需要解决的问题。
云南俊发经过15年的快速发展，目前已进入全国化拓展的发展阶段。俊发全国化战略的第一站选择了成都，是基于成都在西部优越的区域地位，良好的经济基础和发展潜力，其市场化程度在西部中心城市应该是最高的，当然竞争也最为激烈。
据统计，全国排名前50强的房企90%都已进驻了成都，目前俊发总部也已经把成都确定为公司西部发展的重心。公司为了业务发展和利润贡献的核心支撑点，同时我们也将成都作为检验公司实力的一个阵地，希望在激烈的市场竞争中检验团队实际运作、经营、管理等方面的能力。
在严厉的市场形势下，经过俊发成都团队6个月的精心锤炼，俊发时光俊园8月4日亮相，8月25号开盘，从售楼部开放到开盘，仅仅用了21天。开盘推出房源280套，当天劲销248套，销售率达到88%，远高于近期平均55%的开盘销售率。截止到昨天，开盘一个半月销售近500套。可以说时光俊园的产品，在强者如云的一个区域，在如此严峻的市场，经受住了市场考验，作为一个新进入成都的地产企业能取得这样的成绩确实深感欣慰。
作为云南房地产开发的领跑者，深耕云南十五载的俊发地产一直秉持品质铸就生活的开发理念，对社会负责、对城市负责、对业主负责。俊发地产始终坚持品质专业为先，并以准确的市场定位、前瞻性的规划，国际化的城市设计取得了市场及业内的高度认同。同时对优化区域经济结构、促进城市可持续发展起到了极大的推动作用。
成都时光俊园的首发成功，是俊发品质都谋发展，低碳筑人居开发理念的必然成果，也源于其对产品品质的不懈追求。时光俊园作为俊发地产在成都的第一个项目意义十分重大，我们深知品质来源于细节，对项目运作的每一个环节我们都是经过反复推敲和论证，首先在区域的选择上，我们把成都的第一个项目放在光华，是基于我们要把在成都的第一个项目放在具有增长潜力、具有较高客户认知的区域里。
就目前市场情况看，光华片区的竞争可是十分激烈的，而且区域集中的都是深耕成都已久品牌开发商，包括保利、万科、蓝光、中铁，而众多大牌开发商对该区域的偏好也恰恰说明了这个区域的优越性。首先光华片区具有良好的区位条件，成都房地产市场历来都有南富西贵的一个区域认知，城西绝对是经过时间检验的上风上水的宜居之地。经过多年的发展城西可开发的成规模地块已经很少，外光华和外金沙可谓是绝版地段，其余剩余地块都零散分布，且规模较小，而且外光华片区还是青羊区政府重点打造的未来经济增长点，西部新城的核心区，未来的前景更值得看好。
再者区域的配套优势非常的明显，目前已经进入日趋成熟的阶段，旁边中铁新城的80万平米商业综合体预计2015年将投入运营，今年初开工的地铁四号线也在项目附近，预计2015年通车，项目旁边还有一个88亩的大公园，以及青羊公园等多个市政绿化配套，另外这个区域里面还有一个成都非常好的优质教育资源。从06年开始，区域首批开发商入驻，到目前万科、蓝光、中铁，包括俊发等几大开发商雄踞于此，该片区的居住氛围和市场成熟度已经逐渐提升，可以说目前已经到了光华区域收获的季节。
第二个在总体的定位上，时光俊园面对的客户群主要是事业正处在上升期的刚需客户，他们都是对生活有追求有梦想的，他们希望买到的产品既有性价比，而且还要实用并且有较高的品质感。所以在总体的思路上，我们是希望项目在总体性能上做到极致均优。在产品的设计理念上，我们遵循几个原则，首先不盲从、不跟风，突出自己产品的特点，避免产品的同质化；其次时光俊园要做的产品是在舒适度与性价比之间找到最佳的结合点，绝不单纯追求某一方面的极致突破，既要有品质又要遵从面积，但绝不能为了单纯的追求功能空间而牺牲消费者的最低舒适生活尺度；在布局上，我们采用的是大围坡的布局，确保了70%的客户都可以享受到大中庭的景观，这在区域内是绝无仅有的；在户型上，我们在最充分的状态下，同时确保它功能性、实用性，保证每一个户型用起来好用，住起来舒适；在配套上，结合业主们的实际需求，我们在小区有游泳池、羽毛球场、晨跑道等丰富有户外健身设施，最大程度的给客户提供一种阳光健康的生活方式；另外在项目的建筑理念上，景观细部的产品上，我们希望能够塑造出一种极具品质感和人文气息的生活气质，俊发历经15年高端住宅的开发沉淀，建立起了自己的开发标准和市场美誉度，我们相信只要为客户想得更多，做得更好，用心也有回报。
事实上，最终的销售数据也完美的印证了这一点。成都是公司走出云南的首选城市，也是第一个实际性启动的异地城市，对于成都我们认为是非来不可的市场，它是西部的中心城市，而且要想取得西部地区消费者的认可，首先是要取得成都消费者的认可，我们在成都也有长远的发展计划，今后俊发肯定还会在成都拿地，循序渐进，做大做强。今年我们也考虑新增一到两个项目，目前除成都外目前俊发已布局北京、贵阳、海南，在云南省内也已进入大理、德宏等城市，已初步形成立足云南，辐射西南、布局全国的战略布局。俊发坚持做城市主流运营商，在参与城市建设的同时，以品质谋发展，低碳筑人居，致力于将房产的品质融合于城市的人文历史中，并不断的追求卓越，通过成就建造经典，让俊发的产品得到客户的高度的认可，俊发的品牌得以流传。我的演讲就到这里，谢谢。
主持人：谢谢罗总演讲，刚刚罗总也提到了房地产市场的情况，有人说2011年是房地产调控年，2012年是房地产调整年，在这一年里关于未来房地产趋势的讨论是数不胜数，但是最后评论是扑朔迷离，在这种情况下开发商应的路该怎么走？刚刚罗总说到的是品质谋发展，而说到时光俊园，我之前也去过他们售楼部，我问售楼小姐为什么要取这个名字的时候，她们这样告诉我，因为她们希望购房者将美好时光留在我们俊园，所以叫时光俊园。
好的，接下来我们有请文登市城市经营小组副组长、文登市旅游局局长郑阳先生演讲，有请！
郑阳：尊敬的各位领导，各位来宾，女士们、先生们，大家上午好！非常高兴与各位新老朋友相会在这儿休闲之都--成都，希望通过此次论坛开启我们更深层次的交流与合作。
文登市地处胶东半岛东部沿海，面积1645平方公里，是中国长寿之乡、温泉之都、道教圣地，是一座最适合人类居住的海滨城市。综合经济实力居全国百强县前列，文登的房地产市场从上世纪90年代初启动，2005年开始进入发展的快车道，特别是2007年以来更是文登房地产市场加速发展的五年，2007年全市商品房成交量21万平米，成交金额3.5亿元，到2011年全市成交面积180万平米，成交金额达到50多亿元，四年分别增长了9倍和14倍。即时在2010，2011年，国家宏观调控政策频出，房地产业整体环境趋紧的情况下，文登的房地产市场也逆势而上，每年保持了30%以上的增速，是胶东半岛县域房地产市场中增长最快，在我国整个东部沿海的县域房地产市场中也是名列前茅，并且文登房价一直保持平稳增长，年平均增长率10%左右，目前全市房地产均价在4100元左右，依托优越的自然生态环境，文登大力发展商品房外销市场，2009年以来商品房外销率始终保持在50%以上，全国有639个城市在我市有购买商品房的记录，远期外销率将达到70%左右，为我市房地产市场的持续、快速、健康发展提供了强力的支撑！
目前文登有华夏幸福基业、光耀、宝安、海尔、卓达、天山等国内知名企业进驻，带动了住宅开发、商业地产，养老地产，养生地产，旅游地产等多种业态百花齐放，协调发展；形成了城市中心区、开发区、南海新区三个板块联动齐发；海景房、温泉房、森林房三大品牌争芳斗艳；高端住宅、旅游地产、城市综合体三大品种全面投放的全方位、立体化发展的格局，呈现出明显的上升期特征。
文登之所以吸引了这么多知名企业，形成了健康可持续的房地产市场，我认为主要基于以下两点原因，一是文登具有无可比拟的先天优势，文登因秦始皇东巡求养生之术召集天下文人登山而得名，已有1400多的历史，是胶东半岛少有的古县，孕育了独具特色的诗学文化、道教文化、旅游文化、红色文化，久享“文登学”的美誉，是山东历史文化名城。
文登地处北纬37度，依山傍海，山清水秀，四季分明，气候宜人，是中国优秀旅游城市，国家环保模范城市，国家森林城市，国家园林城市。国家森林公园，国家级自然保护区“昆嵛山”被誉为海上仙山之祖；中国道教全真派发祥地“圣经山”，天然老子石像栩栩如生；太上老子道德经、摩崖石刻被列为全国重点文物保护单位；省级森林公园天幅山是天然的绿色氧吧；李龙故里回龙山有270多年的庙会史，拥有150公里海岸线，12公里长的天然沙滩、海水浴场，绵延数十里的万亩松林，无数高品质天然温泉，构筑成中国“温泉之都”。已建成的天沐、汤泊有两个温泉度假区均被评为国家4A级景区，海尔原乡37度国际温泉旅游小镇也正在加紧打造，年底部分主体可以完工。正是依托如此优越的自然生态环境，文登市委、市政府确定了打造养生人居城市的目标，不断挖掘潜力、激发活力有利的促进房地产市场的健康快速发展。
二是文登具有较为雄厚的后发优势，文登位于青岛、烟台、威海三个海滨城市的中心，是山东半岛蓝色经济区的核心区域，陆、海、空交通设施完备，309国道，威青高速、济威铁路穿境而过，两小时车程内有5个国家一类开放港口，三个国际机场，境内的威海国际机场已开通了韩国、俄罗斯等20多条国内外航线，正在建设的青烟威城际轻轨2014年通车，30万吨级南海新港部分投入使用，疏港铁路已启动建设，是中国北方唯一拥有海陆空立体交通体系的县级城市。
文登产业发展载体完善，城市文化商务区建设面积34平方公里，围绕打造文化教育、金融商贸、综合服务，生活居住，生态休闲五大组团，形成了县级一流的市民文化中心、博展中心，体育公园，妇女儿童医院等设施，被确定为山东省发展服务业的重点区域。
文登经济开发区建设面积40平方公里，进驻企业总数达到500多家，跻身于山东省级开发区前四强，被联合国工业发展组织确定为国际项目示范园区；文登南海新区是省级工业园和高新区，规划建设面积160平方公里，已完成基础设施投入60多亿元，进驻15家世界或中国500强企业及上市公司，90多个投资过亿元的蓝色产业项目落地开工，形成了三区联动、协调发展的格局。尤其是在国务院批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》中，文登被确定为山东半岛重点建设的三大海洋经济新区之一，成为国家战略的重要组成部分，为经济发展插上了腾飞的翅膀。
目前，正如我们秦主任所说，一二线城市的地产市场整体的压力变大，开发企业只有顺应企业形势，积极转型，优化布局，从重点关注一二线城市到重点关注三四线城市，比如说文登，才能实现长远的发展。文登作为三四线城市中的区域龙头，优质城市，随着城市化的进程加快，基础设施配套和城市功能逐步完善，住宅本身内在价值不断上升。加上本地刚需以及外来购买需求的强劲增长保证了房价与销售稳步提升，相对较低的地价，充足的发展空间，又保证了企业较高的利润率和足够的利润空间。
所以无论对于今天参会的开发商、开发企业，还是今天没有参会的有实力的开发企业，文登是你们最好的选择。我们愿意以最真诚的诚意，最优良的环境，最完善的服务，让广大投资者得到最丰厚的回报。欢迎大家到文登考察指导，休闲度假、投资兴业，最后祝各位领导、各位来宾、身体健康！工作顺利！阖家幸福！谢谢大家！
主持人：感谢郑局长刚刚精彩的演讲，也给我们介绍了一个非常美丽的文登市、非常活力的文登市，在文登我们听到了养生、旅游、道教等等这些词汇，其实正是这样一些不可复制的先天优势，才使得这个城市吸引到众多开发企业的入驻。接下来我们有请德信资本董事长陈义枫先生做演讲，有请！
陈义枫：尊敬的各位领导，各位来宾上午好！
很高兴来到成都，我记得主持人讲过成都是一座来了就不想离开的城市，充分说明了成都适宜居住，我们作为投资基金，我们认为成都同样适合投资，希望我们不虚此行，能够找到我们投资的机会，找到我们投资的合作伙伴，我们的开发商朋友。
今天我跟大家分享作为我们地产基金的一个视角，我们地产基金的一些观点。我们首先站在我们基金的角度来观察一下我们的宏观经济，观察一下地产行业，然后重点介绍我们德信资本一些合作的模式，投资的理念。
我们不是经济学家，我们是强调市场实战的一个投资机构，我们主要分享的是我们的市场感觉，我们认为当前的宏观经济情况是十几年以来最差的情况，当然全球金融危机外力的短暂的冲击除外。但是我们认为中国的潜在经济增长率可能会略有下调，但是这种长期、持续成长的基调仍然不会改变，并且我们认为政府有意愿，也有办法有手段来刺激经济，所以我们认为现在的经济离短期的底部也不远了，所以我们认为不能盲目乐观，也不需要过度悲观。那么在这样的宏观经济背景下，我们怎么来看房地产行业，我们作为投资机构怎么来评估这个市场？
我们可以回顾一下，我们的地产调控，过去两年多以来，调控的严厉程度是史无前例的，大家都有感受，那么，调控的结果是什么呢？从去年的第四季度到今年一季度，楼价是略为下跌，这个略微下跌充分说明了政府是有能力调控房价的，房价不跌不存在这样的神话，况且还有通胀的因素，所以微跌是调控一个很大的成果。那么大家也看到，今年2季度楼价是止跌的，成交是放量的，说明这个市场富有弹性，刚需依然很旺盛，积累一段时间之后又会释放。我们还是很高兴，同时刚刚有一位开发商朋友也讲过，三季度成交量又重新走低，这说明这个市场不是一个见底上涨的市场，是一个反复的市场，这是我们作为地产基金，对这个行业的一些评判。
那么，未来我们怎么看下一步的市场？我们认为政府担忧房价泡沫的风险，调控将变成常态化的措施。那么调控常态化的结果是什么呢？这个地产可能会相对低迷，同时整个宏观经济也不景气，那么政府又需要通过地产行业来拉动经济成长，所以政府不希望地产投资的增幅过度的下滑，政府希望在楼价平稳的前提下，能够实现需求回暖，成交活跃，投资比较平稳，我想这是政府希望的。但是楼价平稳，楼价不要大涨是一个前提，它有多重目标，有主次之分，因此我们认为这个楼价不涨，成为政府调控的一个心里的目标，也是博弈各方能够找到的一个交集的地方，大家可能都能接受。当然了不涨不跌，绝对的横盘是不可能的，因此我们认为是一个振荡横盘的走势，就是楼价振荡横盘。
大家可能觉得很奇怪，我们好像在猜政府的心思，我们认为政府既然有意愿来调控，他也有能力来调控，那么猜测它的调控目标我们认为非常关键。这也许是中国特色，也是我们基金从业机构不得不采取的一种看问题的角度。
房价单边上涨的趋势我认为很难出现了，那么行业的利润空间收窄，房地产开发商纷纷需求模式的创新，模式的突围，这是我们对行业下一步的一些展望。
在这个持续调控的背景下，房地产开发商的融资面临一些困难，也存在一些乱象，当然也有一些令人欣喜的、创新的举措。
首先融资环境长期偏紧之后，资金压力与日俱增，大家知道这个短期紧缩一下问题不大，紧的时间长了，这个累积效应就越来越厉害，所以时间很能够体现调控成果的。在这种背景下，我们最近发现，金融资源向经济发达的地区，向优势的企业集中，房地产开发这个行业冷暖不均，两极分化的情况非常严重，我们以珠三角为例子，珠三角的一些比较有优势的开发商，最近拿钱已经明显的容易了，银行有很强的贷款冲动，但是有政策的限制怎么办呢？他们绕个湾来给钱，通过租赁公司，通过一些制造业的融资平台，绕着弯来输送资金，当然金融资源相对稀缺的地方就没那么好，规模很小的开发商就没有那么好的运气，这两极分化。资金融通的能力差异很大。
我们在华北，在华北、西北做了一些项目，我们发现很多省会城市，包括地级市，区域的优势企业普遍参与民间集资，比较普遍的有民间集资的现象，也不少企业面对挤兑的风险，这一点今年一季度比较严重，二季度可能释放一些压力。那么有了这样挤兑风险以后，给地方政府也给参与的集资的投资者带来了很大的压力，地方政府甚至有维稳的压力，可能最近几个月大规模爆发风险的概率低了，压力仍然很大。小规模开发商不仅是参与民间集资，可能还有一些不合规的高利贷，月息达到4%以上，那么就很难回头了。所以我们认为可能持续偏紧的调控政策下，很多项目会烂尾，做不下去，并购的机会会很多，行业整合的趋势会日趋明显，这也许是强者的机会。
当然，我们也观察到，有一些先知先觉的开发商，从两年以前开始有，一年以前更多了，现在更加多了，先知先觉的开发商借道我们地产基金的模式，实现融资模式创新，渡过资金的难关，甚至还可以逆势扩张。这时候我们就发现基本上不受政策调控的基金的投融资模式，在这个背景下非常有优势。
房地产基金我们认为有很多优势和特色，比如说它是合法、合规的，是比较专业的一个投资模式，是安全的模式，也是创新的模式。它是遵守基本的国家的法律，也有发改委的政策文件来作为指导，在整个投资过程中也是由专业团队来进行专业管理的，在各个环节介入监控，这种投资模式对投资者而言，对开发商使用资金的这一方而言，都是比较安全的，有保障的，是投资、融资各方共赢的模式。当然它也是一个创新的投融资模式，非常灵活，可以量身订做，基本上不受金融监管部门的条条框框的限制，只要安全，只要收益大家能接受，什么模式都行，非常灵活，很创新！这些有机会我们会后可以切磋探讨。
我们德信资本历史比较长了，本公司已经有12年多的历史，从事地产资金的行业的业务有接近三年多的时间，是我们业内最早的一批，从事地产运作的机构，我们产品有四大模式，九种产品，有我们运作很成熟的模式，有我们现在正在积极推广的模式，有我们正在拓展的，正在启动的模式，也有我们研发中的模式，我们这里列了九种产品，四大模式。
成熟的模式有单一的固定收益基金，也有结构性的基金，也有夹层基金，可以针对一个城市一级的优势企业，比如说成都市有一定的优势，有一定的规模，但是不是那么领先，我们可以用一个简单的成熟模式来合作，如果你的规模更大，是一个区域的龙头企业，我们可以用我们的伞型基金，来做大资金规模满足你的资金规模的更大需求，也满足你多项目持续的基金需求。如果说你对基金更加看好，希望自己进入到这个领域里面来，不但可以给你输血，还打造自己的造血功能，那么我们可以协助你建立一个融资平台，并且在一段时间内联合管理，共同运作。
我们的拓展模式，就是我们在业内跟一线开发商，联手发起基金，共同管理基金，项目从头开始做，共同分享项目的收益。当然收益的分配并不是简单的同股同权，可以灵活的约定，这样的产品适合一线的开发商，所以这里讲了三种类型，城市的有一定优势的企业，区域龙头企业，还有全国一线开发商，我们都有不同的产品来开展合作。
最后我们还有研发中的模式，包括我们的并购基金，刚才我讲过我们行业整合的趋势会明显，并购整合的机会凸显，我们推出并购目的的基金。我们还在研究发行持有式的基金，在一个比较适中的价位买入并且长期持有物业等等。
我们德信资本在同行里头，我们有一定的特色，我们这个特色就是我们组建了自己的基金发行平台，我们不但创设基金产品，管理基金投资，我们还自办基金发行，所以我们拥有自己的独立自主的资金发行能力，这样对于我们跟开发商合作、保障我们的资金来源是非常有利。
最后，希望在成都找到我们心仪的项目，也希望我们能有合作伙伴，最后祝大家事业成功，谢谢！
主持人：感谢陈总刚刚的演讲，刚刚陈总说到了房地产基金与房企融资的模式创新，说到投资我并不了解，但是我却感受到在近几年融资并购这样的房企之间这样的事情时有发生，而且我也发现现在成都的投资市场，住宅受限，大家走向商业市场，商业地产中目前像写字楼、商铺这些投资的成份可能会相对较高，而且出现了酒店式公寓，产权式公寓等等这些不同类型的投资产品，相信这也是我们市场变化而衍生出来的，我们这些新的事物，新的模式也是根据我们市场变化的一个相应变化的过程。
好的，接下来我们有请北京贝塔咨询中心的合伙人杜丽虹女士做演讲，掌声有请！
杜丽虹：大家好！我今天和大家交流的一个问题有一点技术性，主题是当存货变成资产时，结构决定命运。
我们说应该从今年二季度以来，确实一二线城市的地产市场出现了销售的复苏。但从整体来看，地产企业的资产负担并没有因此减轻，上半年地产上市公司平均的存量资产周转率大概是0.26倍，比2011年的时候又慢了8%，比2009年的销售高峰期下降了42%，也就是说地产行业平均的投资回收周期从高峰时的两年延长到了四年左右。那么，在当前的效益水平下可支撑的行业平均的净负债率上线，就是说带息负债减去现金比上净资产的行业平均大概是38%左右，但实际中截止到6月30号，上市公司平均的实际净负债率已经达到了68%。因此，行业整体在短期中仍然面临着6%的资金缺口，在长期中面临着一个百分九到十的中期资金缺口，这是从财务状况。
从供需来看，当前各地的房价，一线城市其实已经高于人们刚需可承受的上限，在二三线城市处于一个刚需可承受的上限边缘，所以未来房价能否继续走高主要依赖于真实收入的增长。然而经济增速的减缓和结构调整的压力，正在对高收入人群的投资性需求产生负面影响。我们也看到今年很多奢侈品的购买力是大幅的下降，而且这种影响会逐步的向中等收入人群扩散。所以尽管降息在一定程度上缓解了流动性的压力，但收入增速的减缓仍然制约着刚性需求的释放。所以我个人的观点是，2012年地产行业并没有步入到春天，我们仍然在一个秋天里，而且这个秋天可能会很漫长，因为它预示着后土地红利时代的一个来临。
那么，随着土地红利的衰减，长期中地产行业平均的效率隐含回报是7.2%，什么意思呢？就是说如果不考虑以财务安全为代价的过度负债和非市场化条件下的超额土地红利的话，行业当前平均的回报率大概是7.2，这样一个回报水平是不足以覆盖企业的资金成本的，所以既往我们取得的高回报，主要是来自于土地的快速升值和被财务杠杆放大以后更高的这种收益，但是当土地红利消失的时候，我们知道当一个正收益消失的时候，高杠杆放大的就只能是风险，所以在后土地红利时代，地产行业将何去何从呢？
在市场整体增速放缓过程中，一些简单的模式创新曾经创造过一些超额的回报。比如说在10和11年，随着三四线城市房地产销售在全国的市场份额的占比从09年35%上升到11年将近50%这样的水平，在这个过程中，像恒大、碧桂园一些沿城镇化模式扩张的企业取得了快速的成长的过程。但是，应该说目前三四线城市的销售额在全国商品房的销售额中占比已经在45%—50%这样的水平上。我个人认为，短期内不太可能会突破50%，也就是说随着市场份额的增长停滞，这种城镇化模式的超额收益在消失。
除了城镇化模式，中国的地产市场上还有一类企业是曾经获得了很丰厚的超额回报的，就是商业地产的开发销售模式的企业，典型的代表就像SOHO这一类的企业。但是这种超额回报也在降低，截止到今年8月底全国累计施工中的办公楼面积是1.7亿平，相当于2011年全面销售面积的8.5倍，而累计施工中的商业营业用房，零售物业达到5.8亿平，相当于11年全年销售面积的7.4倍。在供给快速增长的同时，商业地产的销售速度在减缓，到今年前8个月办公楼的销售金额同比是负增长2%，而零售物业的销售金额同比只微增了6%，在这样的背景下，像SOHO以及其他商业地产的企业，或主动或被动的转向了更多的持有商业物业。
因此，我们看到简单的模式并不能创造可持续的超额回报，随着地产企业投资物业的比重上升，我们说当存货变成资产，也就是当你原来的开发性的房子的存货变成了你手中持有的投资物业的时候，结构就变得比能力更重要了。这里说的结构包含了产品线的结构，企业的租售比例、以及你的资本结构和融资工具的结构。
在资本结构方面，截止到2012年中期，地产上市公司平均大概有22%的资金来自于预售款，13%是来自于各项应付款，18%是短期借款，15%是长期借款，4%是债券发行，28%是权益资本。剔除掉预售款部分以后，我们的资金来源平均期限大概是2.15年，也就说如果我们投资的地产项目它的资金回笼的期限能够控制在2.15以内的话，我们资金来源的期限就恰好能够覆盖整个项目周期的资金使用，这就不会出现由于融资没有办法接续所导致的资金链的问题。但是如果这个项目的资金占用期超过2.15年，就是26个月的话，企业就会面临一个再融资的风险，而这个风险在调控或者流动性紧缩的背景下，很可能是致命的。
那么，实际情况是怎么样的呢？实际情况下，在正常的年份，我们开发项目的周转率是能够达到0.45倍以上，也就是说像资金的占用期是能够控制在26个月以内的。但是在调控的过程中，销售速度的减缓会导致资金周转速度减慢，如果销售持续低迷的话，资金的占用期可能延长到3—4年，从而使多数的地产企业都面临再融资的问题，尤其是那些持有物业比例比较高的公司，因为有大量的资金沉淀在一些物业上，没有办法快速收回，这部分企业平均的资金占用期会从原来的1—2年延长到3—5年，再融资的压力就更大了。
项目周期随着我们投资物业的占比在延长，但是资金来源的期限应该说地产企业资金来源的期限是比较刚性的，过去几年地产上市公司平均的资金来源期限一直大概是2年到2.2年之间。像新近大家比较使用多的信托和资金融资的期限一般也不超过两年，所以对多数企业来说，唯一比较长的资金来源的一个途径就是经营性物业贷，因为债券的发行只是少数公司可以使用，经营性物业贷成为最主要的长期的融资渠道，但是经营性物业贷通常在项目竣工以后才可以发放，而且对物业的完整性是有一定要求的，因次它对缓解建设期的资金压力并没有太大的帮助，对现有的投资物业支持比例也是比较低的。
所以我们多数的企业平均的银行贷款的期限应该是不超过三年的，这样就出现了我们资金占用的期限，随着投资物业的占比上升在延长，但资金来源的期限仍然是在两年左右，从而出现了一个期限上的不匹配，我们说几乎所有的我们听到的关于地产企业资金链断裂的故事，其根源都在于资金占用的期限长于资金来源的期限，以至于当你负债到期的时候，你投入的资金还没有能够收回来，这时候如果你遭遇到市场调控或者是其他的市场波动，导致你没有办法进行再融资的话，企业就会出现我们提到的资金链断裂的风险。
因此，从这个角度来看，投资物业的占比对于一个企业的结构性风险的控制来说是非常重要的。我们做过一个简单的测算，就是一些产品定位在中高端，在低谷中比较容易受到销售冲击，且资金来源期限比较短的企业，它安全持有物业的比例不应该超过总资产的10%。即便是那些以刚需产品为主，周期波动小、周转速度快的企业，在当前的效率水平和资本结构下，也只能支持15%—20%的持有物业占比。通过把效率水平提高到行业的标杆水平以及融资工具的创新，大概可以使持有物业的比例上升到30%，但要想有更高的持有物业比例，必须要依赖于轻资产的转型或者是一些根本上的金融模式的创新，比如说REITS等等。实际上当持有物业比例达到50%时，它要求我们地产企业的资金来源的平均期限要达到5年以上，而这也是多数地产公司都难以达到的，就是我们很难找到5年以上的资金来源。
为了弥补这种从开发转向租售转型过程中，资金来源与资金运用的期限结构不匹配而导致的的缺口，09年以来地产企业不断地在进行各种融资创新。比如09年的时候有大批的内地的房企业到香港上市，A股上市的房企也把握这一阶段的政策机会，积极的发行公司债和企业再融资。
2010年被称为人民币地产基金的元年，地产信托得到了大发展，2011年的时候在人民币升值的普遍预期下，以人民币计价的美元债券广受境外投资人的欢迎，所以很多境外上市的房企就借机发行了离岸人民币债券。今年我们看到万科、招商、中粮、金地等企业开始筹划海外收购和借壳上市，万达也开始谋划分拆影院业务上市，此外像REITS等证券化融资工具也重新进入到人们的视野中。但是，我个人的一个观点是，在当前的市场环境下，即使有了REITS通道，多数商业地产的分析也难以落实。
因为在当前的产品市场上，商品物业的转让价格普遍偏高，转让时候的净租金回报率，也就是你的租金收入剔除掉直接运营成本之后，通常是不到投资成本的3%。但在资本市场上，无论是REITS还是其他投资产品，都至少要求5%以上的净租金回报率。因此，即便开通了REITS等融资通道，也只有很少一部分物业能够给出符合投资人要求的回报，除非企业愿意承担资本市场的估值折价。所以单纯倚靠资本市场融资创新，并不能够解决目前这种期限结构的瓶颈问题，这就要求企业要同时优化资产结构和负债结构。所以，在今年我们就强调地产企业的资产负债管理。
什么是地产企业的资产负债管理呢，我们说资产负债管理这个概念是起源于20世纪60年代美国，最初是针对当时利率市场化以后，金融机构日益加大的利率波动风险而开发的一种财务管理手段，后来随着这种手段的发展，像非利率风险、流动性风险被纳入到资产负债管理中，它的原理以资产负债表左右两侧的期限和收益率对称为原则，来调整资产负债结构，实现风险可控基础上的收益最大化。
这个听起来很理论，其实很简单，我们举一个例子，银行，像我国的银行大概半数存款都是活期的，也就是储户可以随时提取的，一年以内的存款占存款总额的70%以上，但在贷款一侧，我国的银行60%以上都是中长期贷款，所以银行是一个典型的短债长投的机构，也就是用期限比较短的存款资金，来支持期限比较长的贷款投放。
我们知道，在一般情况下长期资金总是更贵一些的，比如说我们的银行存款，活期存款利率现在只有0.35，但是5年期的定存利率现在是4.75，前一段最高的时候达到5.5。贷款方面也是一样的，一年期的基准贷款利率是6，5年期是6.55%，也就是说如果银行用很便宜的这种活期存款的资金来支持这种很贵的，六点多以上的贷款的话，银行的利差收益肯定是会扩大的。但是随着利差收益的扩大它也就面临一个流动性的风险，因为贷款期限比较长，所以短期内是难以调整贷款规模的。因此，如果银行出现了存款的增速减缓，或者是出现前一阶段负增长的状况的话，就会面临潜在的流动性风险，这也是世界上为什么任何一个银行都经不起储户挤兑的问题。这样的一个问题不仅出现在金融机构中，它对于所有资产周转速度慢，投资回收周期比较长的行业都存在这样的问题。
比如说地产行业，我们也是个典型的资金来源期限短，但是投资回收期长的这样的行业。所以从某种意义上说，地产企业真正的风险不是房价下降的风险，也不是资金成本上升的风险，真正的风险就在于投资项目与融资工具期限不匹配的风险。
那么，怎么计算一个地产企业的投资项目的平均期限呢？我们说它不像一个债券或者是其他的比较好计算，因为地产项目的投入资金是分次分批逐步投入的，所以我们就定义了一个指标叫地产久期，它主要衡量的是一个地产项目加权平均的资金占用期，它有两个部分组成，第一个部分叫投资支出久期，第二个部分叫销售回款久期。投资支出久期是指在不考虑预售模式下，土地款和工程款平均被占用的期限，也就说向各期投资支出占用时间的一个加权平均值，权重就是各期支出现金在总支出中的比重。
销售回款久期是在考虑预售模式下，可以提前多久回笼资金，它是项目未来各期销售回款提前期，也就是相对于项目竣工提前期的加权平均值，权重也是各期回款现金在总销售额中的比重。那么从投资支出的久期中减去销售回款的久期，就是一个项目实际的资金平均占用期了。我们拿实际数据测算的结果显示，在正常支付土地款的情况下，我国地产开发项目的久期一般是在1年到1.5年，就是平均要占用1到1.5年的资金，像一般刚需的周转速度快的产品大概是在半年到一年，高端项目会达到1.5年以上，但是土地成本的上升，土地储备周期的延长，资金成本的上升，拆迁工程的延期，以及调控中销售速度的减缓这些都会导致实际的资金占用期延长，所以我们会看到繁荣期的时候，地产企业平均的资金占用期只有一到两年，但是低谷的时候会延长到两到四年。这是关于住宅开发项目的。
那么，商业地产项目的久期也是分两部分组成，投资支出久期和租金回款久期。投资支出久期是在不考虑租金贡献的情况下，土地款、工程款和运营费用平均被占用的一个时间周期。而租金回款久期是指租金贡献能够使你的投资回收期缩短多少，所以两者的差也项目资金平均的实际占用期。
比如说一个商业地产项目，建设期四年，每年投入十个亿，此后投入运营，运营期每年有租金收入四个亿，直接的运营费用两个亿，十年后按照公允价值卖掉。那么这个时候，如果这个项目在不考虑租金收入的情况下，它的投入资金平均是被占用了6.85年，考虑到租金收入以后大概可以使它的投资回收期缩短1.72年，差值5.13年就这个项目实际的资金占用的时间。应该说5年多的资金占用期，对于地产企业来说还是一个很大的挑战。
那么，至于租售并举的这种城市综合体项目呢，就很简单。它的资金占用期是介于开发项目和纯持有项目之间，大概在2-5年。那么项目久期越长，它的意味就是资金回笼的速度越慢，对于项目以外的就是外部资金的占用时间就越长，依赖度也就越高。因此，久期越长的项目一旦调控政策趋紧，导致融资工具的期限结构缩短的时候后，就可能给企业带来资金缺口的一个风险。所以我们需要通过资产负债的管理，来实现你的资金来源和资金运用之间的一个期限匹配。
资产负债的管理，它有两个层次。一个是在项目层面，项目层面的资产负债管理我叫做从左到右进行的，也就是说先计算出你这个项目平均的资金占用期，然后再来匹配对应的融资工具和资金来源。比如说一个商业地产项目，它的资金占用期在5年，假设我这期中母公司投入的资本金占10%，还有40%来自地产基金，50%来自于银行贷款。那母公司投入的钱我希望在3年内收回用于新项目的扩张，银行贷款在项目完成后可以转化为经营性的物业贷，平均贷款期限是5年。这个时候我为了要匹配我这个5年的项目资金占用期的话，就意味着如果我要发一个地产基金的话，这个地产基金的期限应该是在5.5年以上，但是实际中很难达到。这个是说如果你要想用基金融资来支持一个商业地产项目持有的话，大概这个基金的期限要达到5.5年。这就是项目层面的资产负债管理。
那么在公司层面，公司层面的资产负债管理是从右往左进行的，就是说先计算出你这个公司平均的一个资金来源的期限，然后再来决定我左侧的项目组合。比如说我这个公司有30%的股权资金，这个股权的部分希望能够在三年内周转一次，另外有30%的外部的利用（工程、税项的占款），20%的短期银行贷款，20%的长期银行贷款，那么资金来源的期限大概是1.8年。要想进行一个资金匹配的话，就要求你左侧项目组合的平均期限也要控制在1.8年以内。
假如，我们有中低端住宅、中高端住宅和出租物业三类产品线，其中中低端刚需产品资金占用期很短，只有0.5年占30%；中高端住宅资金占用期要达1.5年占40%；出租物业要占用5年的资金占30%；这样算下来，左侧物业组合的平均的资金占用期就达到了2.25年，要比你资金来源的期限长5.4个月，也就是说你有一个5.4个月的资金缺口的暴露。为了降低这个潜在的时间缺口的话，就应该增加一些短久期项目的比重，降低一些出租物业的占比。比如在这个例子中，如果刚需产品的占比达到40%，而出租物业的占比降到20%的话，你就恰好能够实现一个资金来源和资金运用的期限匹配。
所以说，一个地产企业产品线结构在很大程度上是由它的资金期限结构决定的，就是除了我们企业本身擅长开发哪一类产品，很多的时候也是由你的资金结构决定的，如果你的资金来源的期限就是比较短，你可能不太适合做一些很高端或者是持有性的物业。
为什么要做这种资产负债管理，我们说地产企业，我们有很多的财务风险管理的手段。比如说负债率的管理和现金流的管理，但是负债率的管理它的问题它是一个相对笼统的指标，首先不存在一个统一的负债率安全值适合于所有的企业，对不同的企业来说安全负债率水平是不同的。其次负债率通常是财务风险管理的结果，而不是过程，当我们发现负债率突破了一个安全值的时候，可能你的风险已经失控了。
至于现金流的管理，这是地产企业最常使用的一种风险控制手段，它看上去能够很好的控制现金流风险，但实际中我们发现，越是那些精细测算每个项目现金流，可以测算到每周、甚至每一天现金流入流出的企业，越是这类企业越容易出现资金链断裂的风险，为什么呢？就是因为在地产企业内部，我们项目层面的现金流并不是封闭的，某一个项目的销售回款甚至贷款常常被用于另一个项目的土地款或者工程款的支付，从而使各个项目之间形成一种错综复杂的现金流关系。结果就会出现我们在每一个项目层面，测算结果显示这个项目的现金流都是平衡的，但是一个公司整体上却出现了一个巨大的现金流缺口这样的一个现象。
因此，如果说负债率的指标过于宏观的话，那么现金流的管理通常是过于微观的，它使企业过分关注于细节的平衡，而忽视了项目组合的风险管理和项目间的风险蔓延。而资产负债管理则是兼顾了这种微观层面的现金流平衡和相对宏观层面公司整体项目组合以及融资工具之间的期限匹配，这样无论我们在项目间现金流资金如何调配，只要项目组合与融资工具组合的期限不匹配，就会提示我们存在一个期限结构缺口。不仅如此，区别于负债率管理，资产负债管理在警示风险的同时，也给出了我们产品线组合和融资工具组合的调整方向，以及每类物业的最佳比例和比例上限，从而具有更强的现实指导意义。
所以，在土地红利衰减、杠杆空间萎缩的今天，我们说当地产从存货变成一个资产的时候，企业需要更精细的资产负债管理。那么在这样的基础上，理性的产品线结构和资本结构能够支持最多20-30%的持有物业的比例，更高的一个持有物业比例需要企业去进行轻资产的模式转型和金融模式的创新了。
最后谢谢大家！
（审校：劳蓉蓉）
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