直播实录：2012城市观点论坛成都行（二）

作者:     时间: 2012-10-18 12:45:02    来源: [ 观点网 ]

放眼全国，10月秋意正浓，而整个房地产行业是否也将迎来硕果累累之秋？正是在此背景之下，“2012城市观点论坛成都行”于10月18日盛大开幕。

　　盼望许久的成都秋交会终于落下帷幕，与北京、深圳秋交会相比，成都楼市则热闹不少。

　　成都楼市真的是一片灿烂吗？未必如此，“先涨价再打折”，“最高10%的折扣”也是成都秋交会的另一面，经历大半年的消化后，刚需依然是市场主流。

　　放眼全国，10月秋意正浓，而整个房地产行业是否也将迎来硕果累累之秋？正是在此背景之下，“2012城市观点论坛成都行”于10月18日盛大开幕。

　　观点新媒体将联手成都商报、每日经济新闻，与众多房地产、金融领域精英及成都及四川开发企业，共论成都楼市，探讨行业发展趋势，预测2013中国房地产市场新的热点与机会。

　　进入专题：2012城市观点论坛成都行

　　现场直播：2012城市观点论坛成都行（一）

　　主持人：感谢杜博士的精彩演讲，从她的演讲中我也体会到现金流对于我们企业存亡的重要性。在这里，刚刚杜博士也说到了未来房价依赖于我们真实的收入水平，之前我们私下经常开玩笑，说现在这个物价是每年在翻番，但是我们的收入是依然保持不变。

　　在这里我们说到今年的一个新政，叫二手房评估价计税，在这个税收出台之前，应该说对成都的二手房市场产生了较大的一个影响，大家预测可能新政出台之后二手房会出现一个大幅的下跌。从但是我们之前了解的或是统计的一些数据显示，并不是直线下跌，而只是一个平稳的下跌。那么针对政策的一些相关情况，在接下来我们有请的是著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康先生做演讲，掌声有请！

　　贾康：谢谢主持人，大家好！我用咱们会议安排的大概二十分钟时间，就论坛设定的地产新政与房产税扩大这个题目谈一下自己做为研究者的基本看法。

　　我们现在仍然在这一轮新的房地产调控新政的运行中间，这个新政的指向性我认为是非常清晰的，就是针对着房地产市场的投机过度，部分城市的房价过快上涨，也就是经济学上所说的泡沫化，当然应该同时证明是部分的泡沫化，并不是全面的泡沫化。

　　那么，房价的合理回归，其实我们也要注意到，在温家宝总理提出这个概念之后，在他的文字稿上，特别标明了部分城市，针对性的实现房价合理回归，就是这个挤泡沫，它实际上也不是说中国700个左右的城市一起挤，他是要有针对性的，在有泡沫发生的部分城市，通过房地产调控新政把泡沫挤出去，而且实话实说必须柔性的挤，必须考虑到方方面面。

　　有些朋友谈到自己的看法的时候有这种倾向，为什么不能够利索一点、痛快一点？但是我们实话实说，经济运行的调控，特别是房地产这样一个错综复杂的，各个方面的问题千丝万缕联系的这样一个领域里面，是不能简单的按照某一个因素极端的强调，单向的思维就认为可以提出理性的对策了。

　　我们现在如果评价一下，在已经采取的房地产新政的种种举措中间，我认为，明确的说应该认识到有一些过度性的措施和权益的考虑，这是必然的，但同时也有治本的举措和制度建设的追求。如果作为研究者要给已经进行的房地产调控新政做一个肯定方面评判的话，我想首先应该充分肯定的就是，我们已经比较清楚的看到了，在中国房地产调控中间的所谓双轨统筹框架。温家宝在和网民互动的时候非常生动的说到：“保障房的事情总理管，商品房的事情总经理管。”这也就是我们讨论中经常说到的，让市场的归市场，政府的归政府，它是一个双轨的这样的必须有所理性认识和区分的这样的一个事务，同时又要有统筹，这个统筹我感觉是在一个通盘的，我们从全国具体落实到各个政府辖区的国土开发的顶层规划之下，保障房、商品房怎么样纳入一个合理的开发规划、统筹协调。

　　在政府的职能定位方面，我始终认为保障房建设在不断加快的过程中，它体现的是在政府管规划的同时要明确的管托底，进而要管准入和应有的退出，这个托底怎么托？从棚户区改造到廉租房的建设，公租房的建设，要把低收入阶层和收入夹心层的住有所居的条件托起来。这是前所未有的明确的，现在越来越把保障房安居工程的重点放在了棚户区改造廉租房、公租房的建设上。所谓经济适用房的概念正在淡化，也应该淡化，而且现在继续保留这个概念的地方政府纷纷明确了他是有限产权，或者叫做所谓共有产权，是不能像原来北京天通苑、回龙观那样拿到手以后你可以再转手取得这种溢价收入的，这样就封杀了套利空间。这样的进度当然还需要我们在管理上进一步完善，准入和退出这个机制我们还在探索，现在已经作出了种种的努力，应该使这种宝贵的公共资源真正支持那种低收入阶层和收入夹心层，不能让其他人混进来，也不能够让说在取得这种保障房居住资格的社会成员，以后收入已经大大增长了，他已经成为后一阶段先富起来的人群以后，他不退出，那么他占据的这个公共资源跟他以后的收入增长就不对位了，这些问题都要进一步探索。

　　另外，市场轨的方面，我们看到政府同样是一个规划要一览无余，把商品房建设，包括高端别墅的建设要一起规划在内。管规划下面接着是什么？管规则，公平竞争，再往后不可回避的一个问题叫管收税，交易环节要收税，而且保有环节也要收税。交易环节的税收一度有所强调，现在有一种理解，我认为它的基本的逻辑是成立的，就是借鉴一些海外经验，能不能在住房的持有时间上，采取一种时间越长，税率递减的这样一个调节措施。比如说你买了一套住宅，一年之内就出手可能是一个相当高的交易税的税率，三年以后再出手明显降一个台阶，五年以后出手再降一个台阶，到了八年、十年肯定就是一个比较低频的一般的税率。这是鼓励大家更多的考虑自己的居住需要来中长期持有，而遏制这种短期的炒作，这是必要的。

　　但我觉得，只讲交易环节的税收还不足以解决问题。前面说的交易环节这样一种累退税率为什么迟迟推不出呢？据我了解，也有管理上的难题。它这个相关信息的管理还要有进一步的具体的考虑，怎么样能够如实的掌握这个时间段，怎么样在这个相关的另外一些事情上也防止所谓虚假的合同。我们过去不是说增值的考虑吗？那他就来一个阴阳的合同，他的增值额你不能如实的掌握住。这些管理的问题我们今天不展开，我后面要说到的就是一个很敏感的，我们现在说到的房产税，这已经进入改革试点的税种，它的改革是在保有环节上前所未有的形成一个税收的负担，这个税收的负担是一个有可预见性的，可以在以后形成制度框架来实施调节功能的一种制度建设。这是我一向在研究者发声的时候，我力主应该进行积极推进的。

　　这样的一个双轨统筹规划框架，在保障轨和市场轨方面，政府应该做的这几个事情合在一起，我觉得现在已经相当清晰，这是值得肯定的房地产调控新政的一个的进步。另外还应该考虑的，应该在通盘的了解情况有别于肯定方面就是，我认为我们房地产调控新政，它确实随着形势的演变，一度非常严格的行政手段已经出现了定向宽松。我们在最近一段时间稳增长的导向下，同时也结合着，比如说第一套房房贷的利率开始有区别对待，贷款条件有所放松，对于没有城镇户口，但是从农村到城镇有常住的这个记录，有纳税证明等等，这方面原来很严格的限制，现在已经放宽。我认为这些定向宽松都是合理的、必要的。是对我们当时不得不采取的一些权宜之计在开始做良性的、必要的调整。这也是值得肯定的。我注意到在温家宝总理最近的经济专家和行业协会负责人座谈会上，正式公布的信息里有一条，房地产调控实施过程中要更多的强调运用市场手段和法律手段，那么我的解读就是，要更多的运用经济杠杆的手段和规范化的手段，这都是值得肯定的房地产调控新政里面的重要的信息。

　　那么，我们再简单谈一下两地的房产税的试点，这是一个敏感的，有明显争议的问题。我认为在方向上，我们在年度的改革文件里面，这是有权威性的，从决策层到管理部门都白纸黑字做表述的，这样的一个要求叫适时扩大房产税试点改革范围，那么大家就反复讨论这个时间表，时间表确实不好说，因为我们还不断的听到反对的、置疑的这样的声音，也可以体会到在十八大即将召开这样的情况下，最大的可能性、有所动作呢要在十八大之后了。但是我不觉得这是非常根本性的问题，时间表是最后实际上掌握的快一点、慢一点不是实际所在，中国已经形成了渐进改革的过度性依赖，我们现在首先要看到的是大方向，大逻辑是在日渐明朗化。按照我的理解，这样一个制度建设，实际上是房地产调控新政里面最重要的事情，中国人都讲标本兼治，但治本为上，房地产调控新政跟过去有过几轮的房地产调控相比它的水准体现在哪，应该体现在更多的追求制度建设，这个制度建设只能渐进，那么就要先搭框架，而且在搭框架的过程不能全面齐头并进，只能先找部分地区的试点，来总结经验。而实际上这些做法都是和十八大之后，我们至少决策层要通盘考虑的。

　　十年的一个眼界，以及这十年，在2020年要实现全面小康以后，要与2050年邓小平所勾画的伟大民族复兴的三步走战略目标实现衔接在一起。那么这里面一个基本的逻辑，我觉得应该再次强调，中国是要通过经济社会转轨走向一个现代国家。现代国家、现代社会需要有现代的税制，这个现代的税制，我们在渐进的过程中去逐步的接近它，你就不能回避税制本身的可塑性问题。

　　有一种意见是说税制不可能设计，它自然而然的发展，比如我最近说的直接税比重在中国偏低。反对意见是说直接税比重高或低是自然演变的过程，跟税制改革无关，是跟生产力的水平相关。我不同意这种看法，税制当然不能任意设计，但是它存在一定的可塑性，我们的决策主体、管理部门和社会大众共同参与的这个税制的改革，就带有主动设计的弹性空间，我们设计的好一点就能更好的适应现代化的要求，我们设计的差一点就可能背离现代化的要求，历史会检验，我们在这历史性的考验过程中间我们做得到底如何。

　　在这个角度来说，作为研究者，还有我觉得各个研究相关的方方面面的努力应该是大家尽可能的形成一个比较好的，能够顺应客观需要、经得起历史考验的中国的税制改革方案。

　　在建设现代国家、建设现代税制、适当提高直接税比重、更好的优化收入分配以及给配套改革提供一系列的条件，同时也使我们的房地产这样的产业，它能够在发挥中国经济，在城镇化过程中的引擎、支柱作用的同时，避免一些泡沫化的风险和由于泡沫化过度造成的负面影响，这样的过程中，我们来寻求人民群众公共利益的最大化，无非就是这样一个逻辑关系，所以我们必须要通过理性的讨论来化解一些阻碍。而且不客气的说，中国的配套改革碰到的阻碍都是实实在在的，和既得利益直接相关的这样的阻碍。

　　说到房产税的改革是动感情的，有时候唱衰是非常激烈的，你要在网上、微博上无所顾忌的情况下，很多人跳出来首先要来骂了，这种情绪我觉得可以理解，但是我推崇的仍然是理性的探讨。

　　往下，我想进一步再简单的说几句。时间关系，我认为两地试点要充分肯定他们为天下先，已经形成了两个地方各有特点的初步方案，有共性也有一些差异，但首先要看他们的共性，第一它们都是渐进的，有意的不要把这个方案一开始冲击波造成很大的一种状态，让社会更好的来适应和观察，看看这个税是不是像有人说的洪水猛兽，会不会造成多么严重的问题。先建一个基本框架，而这个基本框架又有一个非常明显的特征，就是调节高端。

　　上海明确的说是调增量，我不动存量，但你具体看这个方案，你出手这是增量，买房子，买房子的增量信息系统来认证你原来有多少房子，合在一起计算税率，那么就把存量一块拉进来了，这个调节上考虑存量实际上派生的形成一个纽带。

　　重庆一般的存量不考虑，但是它的辖区内3000多套所谓花园别墅，就是有院落的独立别墅，那是明确无误的作为存量也要覆盖的，但是它有一个180平米的起征点，180平米以内免税，比如我这个花园洋房就是180平米，那么你照样一分钱税都不用交。

　　这种调节方面的试点方案的设计我认为是非常必要的，是可以为以后的改革试点提供重要借鉴的。所以也可以借此讨论一下，中国以后房地产税改革，我认为是要循序渐进，酌情扩大试点范围的，它里面很重要的要领就是不能简单的源于美国那种普遍征收模式，而必须借鉴日本的首套房免征模式，这才适合中国的基本国情。

　　另外，很多人说中国人很多人买房子，第二套也是给自己买一个商业性的社会保障，为什么呢？大家看到城市化还要走好几十年，这个过程中间房价在中心区、好地段它是一个上升的趋势，我自己有能力我买第二套房等于是我买了一个社会保险，这是商业化的社会保险。这个说也不无道理，我个人认为这个完全可以讨论。

　　第一套房免征，或者说家庭人均标准之下做为第一单位免征，这个之后，第二套房或者是第二单位可以考虑税率，完全可以考虑这样的一个具体区别对待。但是对不起，高端的按照支付能力原则，有多少套房子的，有多么高水平豪宅的，在高端上调节是符合支付能力原则的，也是符合现代税制适当抽回补收原则的，就必须把这个原则明确起来。

　　这样一来我觉得可以给社会大众吃定心丸，包括先富起来的人，不是要他们伤筋动骨，是要大家一起寻求共赢，一起来建设一个和谐社会，来寻求长治久安，这个制度建设要抓住不放。那么在短期考虑和中长期考虑衔接方面，我觉得中国的现实决定我们必须援引邓小平的改革智慧，就是在某种阶段要更强调一点，不争论。

　　我们现在不能说完全不争论，但不能停留于争论。有人说要把这个房地产税的所有的事情争论清楚以后，人大来做一个规范的立法，在全国一起推行，说起来有道理，实际上没有任何可行性。这样一种要让人大全面立法，把这个税细节定好以后全国一起推的思路，真的会应了有的人说的150年以后会有结果。

　　我们必须援引邓小平改革的智慧就是，在一个大的方向看出来以后，还要允许大胆的试，大胆的闯，现在我们不这么说，这个意识仍然在。要允许试验，要在探索、开拓、创新方面有所做为。所以我始终认为，在正式立法尚待时日的过程中，我们非常值得看重的仍然是要坚定的，在推进法制建设的过程中间允许某些争议很大的改革的局部试验来总结经验，那么两地的改革试点就是起这个作用。所谓适时扩大房产税改革试点范围，就是在渐进的改革路径依赖之下，我们必须继续往前推进这个过程的一个非常明确官方的指向。

　　这样一些基本观点说过之后，我还想占几分钟的时间简单的回应一些大家关心的问题，我注意到很多人都在提出，房产税的法理依据方面是不是有硬伤？

　　我简单的说一下，不占大家太多的时间。第一点就是土地出让金的问题，我反复说，土地出让金是地租，而这个税和租的性质不一样，他们之间可以形成并行不悖的关系，有人说这不是重复征收吗？确实存在所谓重复的问题，我们的税制按现代化的框架叫做多种税、多环节、多次征它必然就有重复，只是重复的合理与否的问题，而不能说整个的征收政府只有一种税，那是真不重复了，但是不可能。这是一个现代的税制，和现代的税、租和其他收费等等合理的分流归位，再形成一个合理协调的关系的这么一个问题。

　　第二个就是有人说，我如果接受前面这一点，但我也不能接受我原来买的不动产的房子，它那土地出让金那么高的价位已经把这个房价表现的很高了。然后你推出新的税收调节以后，房价下了一个台阶，我这个心理是不平衡的。我觉得这个问题确实存在，你如果有了一个普遍征收的保有环节税收之后，土地批复环节不会动不动就炒出一个天价来。

　　那么它下一个台阶的价格构成因素会影响以后的房价表现，那么我们援引中国渐进改革制度无非就是老房老地老办法，新房新地新办法，区别对待，没有硬伤、没有硬障碍。不是说这方案就不可设计，我们的社会保障不是叫老人、中年人、新人，分三种情况吗，这是中国改革里面完成提供的相关的借鉴的。

　　第三点，这个观点现在还不断的有人说。中国的所有城镇土地，进入开发状态的土地都是国有的，人家搞的房地产税可是私有权基础上的征收。我这个不动产地皮是国家的，你跟我征什么税啊？现在不断还有同志、有朋友提这样的疑问。我的基本看法如实跟各位汇报一下，也请各位批评指正，我认为这方面实际上要谈两点，就是国有土地终极所有权对房地产使用权持有者开征房地产税之间，从国际经验和我们改革实践来看都是没有硬冲突的。第一国际经验比如说英国，也比如海外经验，比如我们的香港，房地产税它可以对私有的、公有的不动产一视同仁全覆盖。

　　你像英国，他分成中央政府持有的，地方政府持有的，公共组织持有的，私人持有的。但他不这么细分，他分两大类，一类可以翻译为无条件持有的，他就是私有的、就是他自己是终极产权所有者。另外一类称为契约持有，我是通过一个契约持有他，在英国这个地皮持有最长年限的可以长达999年。不论两种是什么样的区别，他这个可以称为市政税的地方不动产税可以说是全覆盖的。当然可以在里边有所区别，但是这个税全覆盖毫无疑义的。

　　另外，从我们国家的改革实践来看，国有企业在八十年代要实行“利改税”解决什么问题。通过两步利改税，国有企业上交跟其他的企业一样的所得税。那么按这种逻辑来说，我这个企业都是国家的，你跟我要所得税，这不是自己跟自己较劲吗？但对不起，那时候意识到要搞有计划的商品经济，必须把国有企业放在跟其他企业一样的公平竞争环境里去，你这个企业产权是国家的，但是你有相对独立的物质利益，我要调节你这种物质利益，把你推进公平竞争，需要有税的调节。

　　我们现在同样的道理，虽然终极产权是国有的，但是掌握土地使用权的主体无论是企业还是个人，他具有自身相对独立的物质利益。那么根据客观需要，我们完成可以通过一定的立法程序以后，以税收手段对利益主体的利益情况施加必要的调节，以利于公平竞争和优化的分配。这是我尽量简短来说应该提到的两点相关分析依据，那么还有一个房地产税它的管理问题，不多说了。

　　有人说这个税复杂得不得了，中国人要学会一百年以后再说吧，不是这个情况。我们物业税实际上就是房地产税的原来的称呼，已经有6个城市扩大到10个城市多年的模拟空转试点，它相关的所有的管理都已经在计算机程序里软件化，都可以在这方面通过一定的人员培训，在操作方面相对顺畅的来实施。但是人员的继续培训是必要的，公众对这方面进一步的参与、优化调整都是必要的，但是一句话，没有硬障碍。

　　最后一点，我们还有一些复杂的问题，比如中国的小产权房等等，这些历史遗留问题要解决起来比较棘手，但我认为它不足以引出一个结论说因为有了这些历史遗留问题，中国的房产税改革就无法推行，不是这个逻辑。我们需要在条件成熟的情况下、在配套改革中间去化解原来的小产权房等等的历史遗留问题，而整个的大方向、大逻辑，我认为仍然是可以清晰的认知的，这些看法汇报请各位批评指正，谢谢大家！

　　主持人：感谢贾康先生精彩的演讲，通过刚刚的演讲我们也提到了房产税，房产税的试运行一出来，应该说在市场上都引起了大家非常激烈的讨论，而对购房者来说也是几家欢喜几家愁，而我们有一类人这样说，说中国的房地产市场是政策下的市场，温总理说了，我们2012年市场是预调、微调巩固调的，而且专门提出了差别化对话，最后请上我们的最后一位演讲嘉宾，星河湾集团董事副总裁梁上燕女士，有请！

　　梁上燕：尊敬的秦老师，各位同行，来自全国各地的媒体朋友，以及见到很多老朋友，新朋友，大家中午好，我希望在25分钟内结束演讲。

　　早上是从南边往这边走，结果塞车一个小时。昨天很多媒体问我的时候，他说你觉得成都的发展在哪里，变化有多大？因为11年前我是在成都做了一个项目，那时候成都还只有二环非常稀少的人群，往南走没有任何一个楼盘，那时候一直走过去只有农家乐，所以昨天专门走两个小时看，我说你是数不清的，今年国庆节我在成都待了八天，每天在古镇古城里面走，昨天来我就告诉大家，接下来来成都可以在一个月内一天三餐吃不同的东西，不重复。在这里代表雅居乐的主席、星河湾的董事长欢迎各位朋友有机会到我们铂雅苑，欢迎大家在最美丽的季节来到成都感受幸福。

　　我刚刚查了一下，哈尔滨今天是2—7度，北京7—20度，在广州是31度，成都今天是21—23度，非常的舒服，在过去三个月我在中国跑了十多个城市，我的伙伴加起来40多个城市，我们几乎把西部的新疆、拉萨、兰州、重庆，跑过很多的城市，我们共同在分享一个话题，叫“双城生活幸福成都”，当你向往世界，世界羡慕成都，我不知道我们有多少是来自成都，来自全国，今天参会有500多人，我很惊讶，在广州临走的时候我跟广州日报的总经理探讨，我说我明天就回成都，他告诉我，01年到05年，成都的朋友无论房地产、无论媒体，每一年都在全国各地交流、学习，尤其在南方，因为当年是从广东开始，广州的谢总说，他说是从05、06年以后不再见成都的媒体朋友进行交流，因为他们的操作已经非常领先，非常超前，从05年开始成都的媒体操作商业的项目，包括房地产的项目是四面开发。从我们过去看到的三千多年不变的中心往南移，未来新的开发区叫天府新区，随着过去十年的变化天翻地覆，未来十年要增加一百万的人口，新增的房产就是600万，很多朋友说竞争这么大？能去吗？

　　从我过去对四川的理解，方方面面可以做养生的，养老的，旅游的，商业的，小商业的，综合体的，包括今天见到的论坛里有文登市长，到这边去推介文登，我最近讲的最多的是在700万的爆炸性的发展过程中，包括所有的二三线城市有无数的商业机会，是做文化创意还是产业引进？无论他做任何产业，发展之中安居才能乐业，而房地产来讲打开国门，向全世界的发展，我们能非做到世界的文登，世界的成都？我们能不能做到改变千城一面，因为现在大家都是所有文章一个抄，如果一个抄下一个十年里面，我们带出来的全中国都是千城一面，我们在世界上还会像过去十年一样只是拷贝，从中国制造，能不能完成中国创造，成为世界一张独一无二的名片呢？我觉得中国的每一个城市都有他非常大的特点，如果在我们现在做的过程中，我们吸收刚刚所说前五六年，我们成都的朋友是跟全中国交流，以至于成就了他们未来5—6年的发展，未来十年我们能否是这样南北的交流，所以今天非常感谢观点走进成都，除了在博鳌，还能走进成都，我经常说我有一个红苹果，在座有一个青苹果，有一个黄苹果，如果两个人的交流只是各自拥有一个苹果，但是如果观点给我们提供的交流使我们少走很多的弯路。今天我跟大家分享的是一个幸福成都共赢下一个黄金十年，我相信过去在世界上发展最快的是中国，大家都说下一个黄金十年也许还应该在中国，如果我们还像过去一样拷贝的话，不能完成从中国制造到中国创造，我相信我们中国的企业不能赢得世界的尊重，所以我们有一个普适的价值观符合未来的潮流，未来五年十年我们做出品牌才能赢得世界的尊重。

　　此时此刻这两天好多的媒体声音说定位在西部时间，中国的目光聚集在成都，今年上半年中国的GDP平均是7—8，也许全年下来也差不多，但是西部是多少呢？程度上半年是13，全部的省会城市里面排第一，我去到新疆他是18，平均下来的西部今年已经完完全全超过东部，因此在过去的三个多月里面，我们开始跟很多的同行，接到很多的咨询，大家都在说，为什么品牌企业都在西部、成都聚集，我也通过两个多月去看的时候，我也发现成都承载的是西部五个大省，那边很多是高原，而离成都一个小时就可以看到雪山，看到高原，我这次从海螺沟走出来的时候，我真的感觉到三十年前我们从小理解的天府之国在哪里，它的植被的丰富，它的地貌的丰富性，为它未来的十年，如果成为世界的四川，世界的成都绝对有可能。在我特别感动于川渝媒体的敬业精神，因为一年多以来大家朝夕守望我们的铂雅苑的成功，我们也感谢合作伙伴的支持，因为有你们为铂雅苑献计献策，不辞辛苦才有了今天被大家誉为的超级的合作项目，我们感恩各位川籍精英把我们的信息传播到全国乃至世界。这是台湾金石奖的评委来到铂雅苑。

　　我很多朋友对成都很了解，就是少不入川，最近一年流行一句话，老不离川，张艺谋说来了就不想离开的城市，我们看看有哪些是让我们为之触目的，千年锦城，世界之都，马上我们又看到继北上广后，成都被誉为第四城，很多城市说为什么成都是第四城，我们的很多实力比他强，八年前它做了一个二探第四城，我们看2011年被财富杂志评为全球最佳新兴商务城市之一，有15座，成都就在其中，在创业环境最优，人居环境总优，城市综合力最强的城市里面西部也是排在前面的，很多朋友可能没有注意到城市外交的第三城，除了北京、上海，咱们中国有那么多的大城市，为什么成都可以成为目前在美、德、法、韩等九个国家在这儿设立领事馆，其实成都的第二个航空港刚刚开始一个月，马上第三航空港又要呈现，但是一票难求，我们看到成都双流机场的吞吐量仅次于北京、广州、上海，稳居航空的第四城这样一个港口。明年还有更大的利好是2013年财富全球论坛在成都，这是继上海、香港、北京之后成为中国第四座举办这顶级论坛的城市，财富杂志主编说选择成都，这里有健全的基础设施，浓厚的城市底蕴，政府积极的态度以外，他们更看重成都对世界而言更有吸引力。如果我们没有一个独具一格的独一无二的城市名片的话，继续拷贝的话肯定我们做不到像成都这样的后劲。这就是成都的远见和它的前瞻。

　　我们跟新周刊在两个月前推出了一个共同幸福第四城，已经不是第四城，而是幸福第一城，在过去三个月我跟中国地理杂志的老师共同去看，根据四川政府定位的世界现代的田园城市这样一个观点，我们走进成都，理解更多，我们会发现成都这个城市张弛有度，这里的人在休闲中创作，在创作中休闲，我们知道在座是来了就离开呢？还是来理解为什么财富论坛进来，让他成为最瞩目的城市里面，这里有游不完的乡村古镇，我们去大理，去开一个商务会议，飞回去要三个小时，两个小时，在成都半个小时就是这种游不玩的善存的文化，在周边的古镇里面我们有吃不够的中华美食。媒体昨天采访我就说成都为什么跟其他的不一样呢？11年后没有变的是什么呢？无论你开奔驰、法拉利，你还是可以开着6万的奥拓也好，150万的跑车也好没有人评你，成都人说因为我们的脚步，我们在赚钱的同时，我们知道生活最终的目的是寻找幸福，在他们休闲的外表中，可能很多的老板一晚上赶三个茶馆，在闲聊之中，打麻将之中就成就了他们的生意，互相之间把平台拉开。在这里有喝不尽的香醇的老酒，这里有摆不玩的龙门镇，无论在农家乐、城市的乡村，我们发现很多老的女的老的少的都在摆龙门，尤其礼拜六倾城出动，出去休闲，在成都越来越有这种幸福的感觉，没有人去吵架。

　　千年天府，千年传承，张弛有度，在休闲中创造，在创造中休闲，这就是成都，杭州需要吗？苏州需要吗？在中国15个城市都在急急忙忙追赶GDP的过程中，我们的生活质量好了，夫妻离婚率高了，因此在短短过去的一年中大家流行一个双城生活，让自己喘一口气，在这里介绍一个典型的例子，中国在商业文化，高端商业街里面，我觉得有一座比新天地，比我们现在正在看的商业街里面更成功，因为今年的中秋节9月30号我在这个巷子里面渡过的，那天这个巷子5万人，有人告诉我这两天还不算多，明后天我们有信心8—10人，这就是三条巷子，这三条巷子号称一条巷子征服一座城市。我们请了30多位拍苏东园林、故宫的老师，我们用了三个月走进这些古镇，我们把它誉为国际都市田园诗（音），我们把这些照片，把一万多幅照片选了200幅，让所有的朋友在整个四川走四个月才能走遍，比如熊猫，大家知道他在雅安吗？不，真正的熊猫，过去出没的地方有六个古镇，我们走过去，三百年来熊猫就在这里出没，我们就走进这个古镇，我们发现熊猫有好多，在熊猫苑里面还有很多的一些动物，这个天主教堂，我不知道在座有多少朋友去过，一个澳门的人过来说我要去看教堂，我问了很多的人他说不知道在哪里，进去以后发现非常美，西方人在当年进入成都的时候，把那么美的一个教堂建在这儿，但是进去以后发现方方的柱子，圆圆的木墩，（PPT）这个情景就是我说的大家看到的，这是我说的无数的古镇，在成都的周边有无数这样的古镇，消费一百块钱过一个晚上。这是我们摆的照片，我们发现很多游客从这些地方重新去拍照片，把休闲文化推广到全国去，这是成都的宽窄巷子，大家可以留意到，有一个旧的文楼，因为刚好我们在这边摆了一个装置，我们会发现大家看到这个门楼没有？星巴克，黄色的装置楼上是星巴克，这是全世界最赚钱的一个星巴克，香港的媒体报道，全世界有无数的星巴克，在美国、巴黎、香港、伦敦，但是在成都有全世界最赚钱的星巴克，这个门楼不是绿色的，是黑色的，是在成都的老建筑的门楼，宽窄巷子的一个门楼，但是是全世界最盈利的星巴克。宽窄巷子为什么成功呢？不是把所有的旅游品都弄过去，我们看宽窄八仙经营的是什么呢？有文化的人，有作家，让他们用理解中的文化去经营宽窄巷子，时间关系我会过得很快，在宽窄八仙里面我们看到一个老人家拿着两米长的大烟斗，你爱卖就卖，由于时间关系我就把所有的跳过。

　　在这样一个平台上，大家问为什么雅居乐和星河湾敢于在这里？因为我们看好了未来，我们星河湾跟大家分享的是除了水泥钢筋，我们从四面墙到这样的大社区，未来的十年我们相信看不见的东西比看得见的钢筋水泥更重要，就是品牌，品牌的背后是什么呢？这次雅居乐和星河湾为大家带来在雅居乐的20年的基础上，星河湾17年的基础上，带来一个真正的配合，在四川我们带来了水泥钢筋的生活平台、事业平台、修为平台，我们带来的是一个解决生活之外的事业和交融的平台，同时我们也带来了一个在邻居之外的朋友和伙伴，这些平台我就不一一介绍了，因为下午大家可以看到！我相信铂雅苑集雅居乐星河湾二十年品质的承载，我们共同将四川成都的美一起进行结合。

　　大家问我你的市场在哪里，你向全中国说幸福成都，为什么？我说我只有几百套房子，但是我们希望未来的同行跟我们一样去分享，所有朋友来了，去向我们全四川的同行一起共同分享，未来的黄金十年，我相信卖的只是几百套，但是在几万套的四川的众多的同行里面，我们是共赢的，因为我们一起在美丽的四川共同绽放，我相信这个平台一定是共赢，我相信它将会成为2012年第四季度的一个流行词，因为四川有大家想要的幸福生活，当你的节奏紧张的时候，可以在四川安一个家，让我们共同一起把握着未来市场的发展机会，共赢下一个黄金十年，现在大家看到的是我们在10月11号两大集团一起向外的联合公告，不但让大家有更好的产品，我们希望带来的是一个全中国的同行，媒体朋友共享的一个平台，我相信这个平台不仅是我们拥有，应该在巴黎、伦敦都没有，我相信未来当中国的人都在向西方欧洲走的时候，其实中国有自己的创作的中国，中国有非常美的西部。

　　最后给大家分享您向往世界，世界羡慕成都，最后祝大家有一个愉快的旅程，希望大家到美丽的四川，美丽的成都，以及美丽的铂雅苑作客！谢谢大家！

　　主持人：感谢梁总精彩的演讲，刚刚您说到了西部成都，共赢下一个黄金十年，让我想到另一个话，给我时间我将还你一个强大的俄罗斯，我们更有信心成都会更美，因为这是一个宜居的城市，这是一个幸福的城市。我虽然不是一个地地道道的成都人，但是是选择在成都居住的人，所以希望到这儿走一走，看一看我们的幸福生活。

　　接下来到我们城市观点论坛中国行成都圆桌会议，我们的主题是翻转的周期，房地产下半年地产第五极西部的机会，接下来我们为大家介绍成都商报编委副总经理蔡军先生，他将作为我们这一轮的主持嘉宾，有请！同时还要请上的是本次圆桌对话的嘉宾，住建部政策研究中心主任秦虹女士，著名财经专家财政部财政科学研究所所长贾康先生；星河湾集团董事副总裁梁上燕女士；成都俊发房地产开发责任有限公司总经理罗毅先生；北京贝塔咨询公司合伙人杜丽虹女士；广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕，世邦魏理仕华西区董事长胡港文先生；中原地区华西区董事总经理庄泽宝先生，美联中国西南区董事总经理缪鸿裕先生。

　　蔡军：好的，现在已经12点了，我们在听完了梁总刚才长达20多分钟成都的宣传片播出完了以后，我们现在进入最后的环节，我在最近听了无数次梁总的称赞，作为地地道道的成都人，确实要感谢梁总，因为说到一个城市的房地产价值，我想跟它的城市价值是密不可分的，或者是一个非常决定性的因素，我刚才听梁总发言的时候，我就在想，如果我们所有的人都这么看好成都，都这么热爱成都，实际上我们讨论这个话题都没有意义了，无论市场怎么翻转，我想成都的房地产，乃至各行各业的发展前景都是一片光明。台上的嘉宾我也看了一下非常有代表性，有我们知名的房地产金融专家，我们的秦主任和贾所长，有我们房地产企业的代表梁总和俊发的罗总，有我们房地产服务业，包括我们世邦的胡总，中原的庄总，美联的缪总，以及景观方面的张总，我们首先请我们的中介机构，房地产的代理机构，从他们的角度把成都房地产市场，你们所感觉到的翻转的情况简单的给大家做一个介绍。

　　庄泽宝：那我先开一个头，其实今天的主题翻转的周期，翻转确实今年比较大的转，因为金九银十有趋势，但是反过来比较好，本身这个跟现在的发展阶段，因为这种常态化也好，市场的外围的一种因素也好，现在房地产周期变得越来越大，传统淡旺季也有点拉平的感觉，只不过今年的发展我觉得还是有它一些各方面的原因，房企在今年年初应该说都从了，都认了，也算是以价算量，在二季度和三季度初，这个走量走得非常好，反过来到9月份，包括该出售的一些刚需也爆发出来，后续的力量就比较小，所以就出现这种翻转，我不认为以后都会有这种情况，今年是比较特殊，说回成都的机会吧，其实刚刚梁总非常细的分析，但是有一些是成都本身的底蕴也好，西部成都是一个龙头，无论从GDP也好，可支配收入和社会的零售消费一些指标都是非常的惊人，发展很强劲，其实更重要的是一个软环境方面，因为除了刚刚提到的一些文化底蕴也好，各方面，成都由于在产业方面是比较多元，比较丰富的，无论在工业也好，服务行业、第三产业也好等等，都是比较均衡、比较多元，而且成都人刚刚提到了，比较休闲，也是消费欲比较强的，中国经常说三驾马车，投资、需求、出口，投资比较疲软，也不能每年都搞四万亿，这个也不太现实，内需是一个可以比较大的空间去拉动，成都人的消费欲望比较强烈。

　　综合来说从整个全国的发展来说也在谈结构性的调整，沿海的租金也好、地价也好、人工也好都在上涨，结构性的调整也给了西部，特别是像成都很好的机会，这些产业也开始转移，而转移成都也是一个比较优先的选择，看到机遇的同时我们也要看到一些竞争方面的东西，刚刚也提到成都是北上广深以外，一些大型开发商很早就来了，像万科、中海早在十多年前就已经来到成都，所以竞争的激烈程度，包括水平都是比较高的，除了外地全国性的，包括本地的，因为成都的发展又跟北上广深不一样，不完全是那个水平，所以很多本地的企业有各方面的渠道，所以这种竞争局面是比较激烈的。除了这个竞争以外，成都已经从二线城市向一线靠拢，受到这种大的政策和大趋势的影响更大，我们可以看到这些大政策和大的趋势有一些危机，也有一些机遇，刚刚秦主任提到的我非常的认同，因为房地产有一些大的改变，我自己看归纳为两方面，一个是从需求方面，需求方面是往所谓大众化、民生化去发展，因为政府的调控，和谐社会为了均衡各方利益，本身一直在说在这个区域去投资，这种限贷、限购充分体现所谓的趋杠杆趋投资，这是从需求看，从供应方面来看，作为房地产企业来说，迈向一种专业化、产业化的发展也是必然的，市场的集中度会越来越提高，包括做强做精，所以我们作为市场参与者和房地产企业来说，要做的确实是提高我们的专业能力，而这个专业度我自己看，这个我归纳是知易行难，我们刚刚说外围的环境也好，中国的环境是比较复杂的，某种程度上感觉是有点知难行难，我们要知和行。对房企的要求是结合自身的判断力，要结合企业和自身的项目情况，来去有一个好的判断。第二是行，关于一个房企能不能满足和服务好市场需求的能力。成都是往周边发展的，这种战略布局也是要继续考虑的。

　　蔡军：因为我们做媒体的，整体跟人接触，跟人吹牛，具体的情况、数据还掌握在我们研究机构的手中，今年成都的房地产秋交会，我想在成都的各位房地产业内人士每年都去，我本人从03年在做成都商报的房产，今年确实非常的寒冷，可能有这个情况，这是我们的直观感觉，我作为业内的从业人员很关注这个问题，我希望接下来我们另外两个中介机构，世邦、和美联，你们有没有数据，在数据上给我们讲一下，现在这个房地产市场到底怎么样？是接着降温还是触底？

　　胡港文：我今年才加入世邦魏理仕，这是第二次来成都，第一次在成都是04、05年，很明显我这一次来到成都的时候，我没有04、05年休闲的感觉，因为现在我们世邦魏理仕成都分公司是作为华西地区的区域总部，虽然说我是住在成都，但很多时候是一天往返重庆，一天往返昆明，一天往返西安，所以离开了成都六年，第二次再来成都的时候，给我一个完全不一样的感觉，这是我个人的感觉。

　　至于说我们公司第三季度的数据，我们很快会公布，这几天很忙，我还没有看过数据。我现在有一些我们做的工作和项目跟大家分享一下，坦白来讲我们世邦魏理仕是一家专注在商业房地产方面的企业，可能跟庄总他们在住宅方面的数据不太一样，今年我们也看到在房交会的时候情况不太一样，但是我们在做商业房地产的时候，不是这么冷，反而比较火，第一我们看到一些统计数据说，我们现在成都二三线城市都出现一个商业房地产的供应过多的现象，这个如果很简单的去看的话，从它的总量，就是每一种关系，甲级、超甲级不同等级的办公楼，形态的购物中心、商业的物业来看，尤其是你把新增的供应量和存量加起来，这真的是非常惊人的数字，但是我们看到现在，虽然在供应方面是有一点挑战，但是我们看到需求方面成都方面是不断增加，包括我们自己公司在内，我相信我们在六年多前的时候没有想到成都会成为区域的西部中心，包括我们现在的客户在寻找新的办公地点，或者是新来成都开分公司的时候，很多的企业都开始把成都作为他们的企业区域中心定位，我记得以前有一些客户给我们谈租户需求的时候，以前我们看到租600平米的已经是大客户，今年我们看到已经成交了很多两千平米的，这些作为区域中心的客户，我们也看到有一些发展比较好的民企、国营企业开始在投资我们的办公楼市场，所以从种种的办公楼市场看到在需求上是有所增加，但是我同意因为供应的问题我们也有挑战，这也是我们成都作为发展的机遇，为什么这样讲？我认为在这样的供应量里面，我们会遇到供不应求的问题，总量上会遇到供不应求的问题，但是有更多的企业会从以前环境不太好的办公地点，搬到一些比较好的办公楼，所以在这里可以看到一些挑战和机遇。

　　另一个在购物中心方面，我们现在也看到，比如从表象上来看，有一些跟办公楼一样，供不应求的现象，但是在未来，我估计在明年、后年，会有更多的国际品牌，国际的一二线品牌，他们的直营店直接进来成都，因为现在已经有好几个大的项目，他们背后的招商已经很成功，我们接到有一些非常好的标杆性的项目，现在的招商已经达到90%多，这样会引进一些，很多的品牌在西南地区，还是作为一个代理商、经营商这种的，经营模式会改变，成为一个经营商的经营，当经营商进来一个城市的时候不可能开一个店，肯定是要具备规模的运营，我们看到未来在这些好的一些商场、购物中心，还会有大量的新来的需求，所以在商业方面就是这样的情况。

　　蔡军：好的胡总，胡总从商业的角度谈了谈，我不知道美联，美联有没有特有的角度？

　　杨小华：首先跟大家道歉，因为我们缪总有事情，开了一个电话会议，派我过来参加会议，我是成都这边美联的负责人杨小华。

　　成都对我来说是比较熟悉的，我自己本身是重庆人，我11年来到这个城市，的确也看到了成都在近十年来的变化，我是做二手经纪入行的，完全能感受到房地产点滴的变化，这个城市从只有二环路，到现在我们看到的一个大圈层所谓的第四圈层去到绕城以外的第四圈层，把周边几个所谓的郊区，也就是未来我们的一个其他的行政区域，成都从过去刚刚过去的房交会，房交会这次的数据情况来看，肯定是成交比较好的，有机会卖出去的，这个实际的东西肯定是在新房的占比是比较大的，因为二手的优势为什么少了很多？因为二手是每个小业主的个体，他所能承受市场的价格的波动力量要强得多，因为毕竟是一个个体，但开发商相对来说是一个团体，它的资金的来源跟它的一些后面的资助，可能存在的时间就不一样，再加上资金的压力，所以在价格的策略上，他调整的速度一定快于二手。

　　二手从去年的年初到现在，持续的走量，除了在今年的7月1号以前的成都的评估指导价调整以来，在4、5、6这三个月，可能二手出现了比较大的交易量，刚刚过去的7、8、9月份，这段时间二手房的交易量都是积压于4、5、6的没有过户的量，我相信在这个季度，10、11、12二手房交易量还是会持续走低的局面，这个低可能是一个相对的低点，一直会秩序到明年一季度完，可能二手房交易量才会有一个明显的转变，但是新房的交易量不一样？新房的交易量从今年参展所有开发商能在三环路以内有住宅项目的极少，大部分的参展项目都集中在绕城以外，为什么会出现这样的状况？因为在今年7、8月份以前，在第一第二季度，很多的刚需项目，消化的量是非常大的，因为11年的积压力量在这儿爆发以后，正好迎合了市场的胃口，不管是开发商的想法还是消费者的需求，正好形成对应，所以上半年的成交大家都很看好，结果也令大家满意，所以延续到房交会之前的数据，从我们自身来看，也很明显感觉到我整体的业绩支撑有60%是得益于一手的分销代理，我的看法是到明年3月份，二手在明年可能有一个量的转变，这个量的转变有一个市场的调节因素。

　　蔡军：你的意思是说现在市场还可以？但是和中央差不多。应该说市场的销售情况还是不错。

　　杨小华：对，后市比较看好。

　　蔡军：对今年，我自己是比较悲观的，中国的暴利，尤其我们这些不是搞房地产的，觉得很大，所以我看到梁总第一次到这儿来，我说星河湾晚来了五年，因为有一点内容是比较真实的，就是我觉得今年做房地产，尤其做高端项目一定比较艰难，因为我们也接触很多开发商的项目，比如说有一个公司，有刚需盘，有高端盘，上半年基本上出货出得很快，但是下半年基本走不动了，很难受，我想接下来我们请开发商代表梁总，今年到成都来做了这个超级项目铂雅苑，你觉得时机怎么样？梁总的气场也很强大，我们希望您说一点具体的细节。

　　梁上燕：其实就像刚才所说的，我蛮有意思听到三个嘉宾的说法，非常的专业，因为他们从二手、商铺看到，也是蔡总刚刚您说的，机会把握在你自己的手里，就是你的观念转变和操作方式，同样高端产品如果随着未来的商业和市场潜伏有需求的话，西部的所有城市，因为刚刚说是西部之星，所有的五大省退休之后的，离休之后的，还有准备买商业写字楼的，原来是二线、外省的来到这里，安居才能乐业，未来成都的产业发展，才会支撑它七百万人的发展，产业是政府很早就做的，这些产业政府带进来都是世界五百强和高端，同时跟进来的商业大佬进来是补充刚需以外的这部分，我们的市场空间是来自全国各地，刚刚说了它的GDP已经超越总部，而且50%以上超越，这可能会让大家从原来南方、广州、深圳珠三角到长三角，这十年我们风水轮流转，转到西部，有多少的中国财富转到这里来？向西部走。我们等到他呈现的时候我们是否还能抓住呢？目标群不是我们大家看到的，我同意三位嘉宾看到的，看可能要看三个月、半年、一年后，你才能抓住机会，同时我刚刚说中国的发展过程中，二三线城市中商业、旅游、养生无论的机会，如果我们用过去十年的机会做房地产，圈地卖市场等政策变的话，永远没有指望，但是如果我们要从拷贝变成创造的话，这中间比是百倍的增长，我的销售同样是如此。

　　蔡军：好的，梁总其实刚刚讲了一个很重要的观点，是我们今天上午主题发言的时候，很多专家讲的，就是我们开发商的专业能力，现在你靠土地溢价，靠单向的房子卖了就涨，这是不可能的，这对我们公司自己观念的转变很重要，梁总刚刚说了，不是来晚了，对有能力的人来说任何时候来都不晚，我们俊发的老总，也请讲一下，现在你们来了几个月以后，对成都市场是符合你们的预期吗？和昆明比，你们觉得有什么特别之处？

　　罗毅：目前的市场虽然很严峻，但是还有有值得乐观的，其实今年9月份的数据可以看到有一些市场机会，我也关注了一下房交会的成交数据，全国是下降了70%我们看一下成都的数据，一些具有高价性价比的楼盘走得非常好的，我看国庆期间成交最多的成交了一百多套，我们的楼盘还可以，只做到60多套，只要你产品做好，应该说机会是很大的。

　　第二刚刚蔡总说这个话，我们企业一直在云南发展，现在进入一个全国化拓展的阶段，我们把这个公司拓展的第一步选择在成都，也是对成都良好前景的看好，相比于其他城市，因为我原来是做土地拓展，我在很多城市都跑过了，相比其他城市成都有两个特点，第一是它的市场化程度很高，这在西部中心城市当中，应该说是市场化程度最高的，我们都知道昆明、重庆，要进入这个城市难度是很大的，你进入这个地方首先要拿地，但是是很难的，但是成都这个市场你完全可以通过市场化的方式拿到地，当然竞争也很高，这个竞争主要是来自于两方面，一个是大家都看好这个市场，成都这个市场大家有一个共同的认识，它的包容性，任何人在这里都可以找到自己的位置，第二个是它地位，大家在西部城市首选的就是成都，第三是它的增长，还有一个承载了一些技术产业的转移，现在看到成都的富士康，还有其他的一些产业，这些产业到成都来，带来了新的大量的人群，成都的市场前景是很大的，当然对俊发来说，有高度的认可，但是我们的项目亏损了，我们觉得自己的前景是非常好的，应该来说是超出我们的预期，因为作为俊发来说以前一直在云南发展，我们过来成都觉得这个市场的消费者是理性，只要你的产品得到客户的认可，就一定有发展的空间。

　　蔡军：我想问一下杜总，因为成都的房地产市场参与的主体有一个大洗牌，由原来的中小企业现在在收缩、乃至出局，我们能看到现在在报纸上做广告的，在市场上活跃的基本上是外来的品牌开发商，我想代表这些中小企业咨询一下我们的杜总，像现在这样的形势下，我们的企业在财务上，在资金上，在企业发展战略上，最容易犯的错误是什么？要注意什么？

　　杜丽虹：其实地产企业不分大小，现在容易犯的一个错误，之前有很多企业犯了这个错误，就是地产企业有时候会盲目的崇拜于自己的产品或者地段，会有很多的地产企业认为只要产品做得好，只要位置好，我的东西就一定卖得出去，我就不存在任何的财务风险，但是这个观点已经在08、11年这两次波动中证明是错误的，其实在国外地产这个行业是泛金融行业的，我们不仅做咨询，我们还有金融机构，所以地产是算在泛金融行业，很多时候你的产品的能力和地段都很好，但如果你在金融和财务上做得不好，你就会出现致命性的风险，所以我觉得可能地产企业无论是大企业还是小企业，在现阶段最容易犯的错误是对产品或者是对土地的一个盲目崇拜。这是从风险的角度来说，至于说中小地产企业，其实我觉得在现在的市场，以及未来的一段时间可能会有一个新的机遇，因为我个人认为地产企业随着土地红利的衰减，地产会逐步的进入到一个轻资产的时代，也就是说持有土地它所直接贡献的回报会越来越少，所以未来像一些代工的模式，包括地产基金支持下的具有特色化的和效率优势的中小企业可能会在这个市场，从土地偏向效率的转型过程中，从中获益，所以我觉得未来我比较看好一些，无论是在地产开发的某个环节拿地，还是开发建设还是销售物业管理或者招商运营某个环节，比如说像星河湾这样的高端产品，可能有一些工业地产、商业地产这些特殊的产品线上具有特殊的品牌优势，我觉得可能在未来的市场中有一个更大的成长空间，因为未来不见得是土地储备多少的资本时代。这是我的观点。

　　蔡军：你说的中小企业要具有专业能力，不仅是代工，说到专业企业，我说的成都本土开发商，在成都立足多年，觉得自己景观方面是不错的，成都的开发商一直都比较自负的，我们今天来了一位华誉，从我们刚刚这个话题，因为华誉在全国都从事这个，从你们的眼光来看，我们说到专业能力，我们在景观方面，我们在成都市场还有哪些可以提升的空间？

　　张明燕：刚刚几位专家中介机构对市场的分析，我这里有一点自己的看法，实际上无论是华南市场，还是西南市场，整个中国的地产现在的形势，我可以借用一位军事专家对于中国南海局势的一句话“不是无所谓，也不是大不了”，虽然10.1黄金周看起来虽然看淡，但并不代表它是一个很坏的信号，可能是刚才讲到的是一些刚需的提前释放，“不是无所谓”所指的是现在最严厉的调控大家都看不到，“不是大不了”就是一个城市化的需求，以及第二个就是市场的判断，包括政策见底啊，成交见暖啊，供需各方面相对的稳定，这是我对市场的看法，而这些看法也是基于我们长期服务的这些客户，他们项目的情况，这是我想分享的第一个。

　　第二个就是下半年的主题，就是我特别体会到的是一个企业的分化，刚刚有的发展商就说，只要我的东西做得好，我就可以卖得好，财经专家就说你不要盲目崇拜你的产品，对于我来说我是如何看待这个东西呢？实际上就感受到很重要的一点，感受到下半年几个特点，我非常赞同刚刚秦虹女士的发言，有空间放慢发展，我所强调的分化，包括城市分化、市场分化、企业分化，这个城市分化大家都已经看到了，有一些城市因为过度开发，它的潜力已经慢慢降低了，市场分化就包括供应、刚需，改善性需求、高端的需求，刚刚蔡总问了我一个问题，就是园林方面的需求，尤其在改善性需求上，它的附加值的需要，尤其是它的性价比，实际上成为评价一个产品是否在市场上受欢迎的一个很重要的程度，另外一点就是企业这方面的分化，企业这方面的分化就是我们特别体会到，我们的客户分两大类，第一大集团客户，第二中小集团客户，大集团客户就是具有综合的能力要求，就像我们最近跟华南保利的老总见面，他说现在发展商不好做，尤其你拿一块大一点的地，很多跟市政是联系在一起的，然后就包括有些还要建桥，建路、建歌剧院、博物馆，反倒对这种人才的需求、技术需求、资金的需求是中小企业更困难了，所以我们的客户现在也呈现出，我们的客户里面，资金出问题的中小企业占80%，80%我们的客户里面中小客户都出问题了，而大客户都没有出问题。

　　第三刚刚蔡总所说到的景观方面，景观方面过去大家都比好看，谁做的抢眼球，能够有冲击力，我们在华南地区做设计的时候，大概是五年以前会更追求，现在我们在做设计的时候，我们更多的是追求什么呢？利因，就是我们对造价控制的能力，第二同样的造价产生的价值，第二个就是特色化，现在我要求做西班牙风格做很纯正的西班牙风格，我要求你做这种现代的，整个对于设计的要求也越来越高，而且这个价格同样的会用五年，比如三百快的造价你能做出来比别人更好的产品，所以我现在体会到是对我们这种专业公司来说很重要的，当你没有这种技术能力的时候就存在越来越难了，这是我的观点。

　　蔡军：最后我们两位专家，请你们两位压轴，刚刚嘉宾都讲了，根据他们所讲的问题，我知道很多企业到了年底，跟我们一样很有压力，要完成年度的指标，在目前的情况下现阶段短期的发展，专家有什么高见？

　　贾康：我先说几句，然后请秦主任来压轴，我刚才跟秦主任也交流了几句，有一个共同的感受，所谈论的这一轮的房地产新政，实际上在我们业界的表现上，咱们合作者来看，最严峻的是10.1过去以后还真没有什么倒闭潮，当然有一些为了资金链的需要，甚至带有割肉性的一些操作，但总体来说现在既然已经过了最严峻的阶段，再往前看我觉得就更有信心了，这样有压力的情况下来调整，可能中长期是健康的，对我们业界来说有一个健康的因素加在一起以后，当然今后还要看大势，刚刚也说到了，对刚开始秦主任规定的几条也知道了，你要看到以后分化中的情况，要有对大势的研判和战略的分析以后，还要有一点苦练内功方面的能力，这方面如果能够结合得好，我觉得在下一阶段，整个经济肯定在第四季度进一步回暖，而今年会比较平稳，每年一季度可能会比现在更乐观。在这样的氛围下，包括像很多发言者谈到的，特定的文化的积淀，城市的综合的品位，以成都或者是更有特点的区域为主要的经营主要的区域对象，我觉得都有很多的发展机会，大家在公平竞争和合作的基础上，在这个严峻的时期过去以后，大家一定会有新的提升，新的感悟，政策方面我前面已经谈到了，我个人是一句话，我认为以后还是要对政策的演变环境要加大力度的关注，这是在经济大势里面不可排除的组成部分。

　　秦虹：其实每个企业的情况千差万别的，没有说一定要怎么做是好的，总而言之，如果一定要说建议的话，恐怕就是谨慎乐观，每个企业总体上还是要有信心的，但是对企业来讲，谨慎的一个开发节奏，把握好开发节奏，谨慎的财务的安排是最重要的，这是原则上我提的建议，我想我们开发企业在企业的管理上，应该寻求特点，对企业的自身有所了解，提高自己的管理水平、产品的品质，品牌的美誉度，这些都是非常重要的。

　　蔡军：好的，我听完了房地产业，房地产服务业专家的意见，我觉得这个阶段论坛的题目取的稍微有点过了，可能没有翻转，翻转我的理解是打一个颠倒，有挑战，有机遇，也有困难，感谢我们台上的嘉宾，也感谢台下的各位听众，大家中午用餐愉快，本场论坛到此结束。

　　主持人：各位来宾，亲爱的朋友们，2012年对于中国房地产行业而言是特别的一年，而我们有幸在成都相聚，共同研判形势、寻找房企全新发展之策，我们仍然期望着房地产有一个美好的未来，再一次感谢今天参加我们论坛的各位来宾和各位朋友，感谢各位在论坛当中对我们的支持，我们今天的论坛到此结束。下午的活动环节是品鉴俊发成都一号作品俊发时光俊园及雅居乐.星河湾成都合作项目铂雅苑，欢迎大家参与！谢谢大家！我们下午再见！

（审校：劳蓉蓉）

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