武汉今年计划筹集保障房37455套最大公租房亮相

我们认为，该项收购将使得平台规模进一步扩张(平台项目储备规模达到350万平米以上)，更有利于未来海外融资安排。

　　公司近况：

　　金地集团公告全资子公司辉煌商务以总对价约16.54亿港元购买FCLC持有的星狮地产38.5亿股，约占星狮地产(股票代码：535.HK)已发行股本的56.05%。为筹措收购的海外资金，辉煌商务拟向渣打银行申请期限12个月的25亿港元借款额度。

　　评论：

　　1)海外平台继续扩张：继7月发行12亿元人民币三年期无抵押优先级债券之后，这次收购是辉煌商务作为公司海外融资平台今年第二次成功运作，我们认为，该项收购将使得平台规模进一步扩张(平台项目储备规模达到350万平米以上)，更有利于未来海外融资安排。

　　2)实质上，相当于以5,850元/平米成本在上海拿地：公司收购星狮地产对价估值在1.0x2011年PB左右，高于H股小型地产公司0.6x~0.7xPB的平均估值。但考虑到星狮地产资产包主要是上海74.5万方的山水四季城项目(星狮权益54.85%，星狮上海山水四季城售价约在1.8万元/平米左右，利润率相对较好)，及年收入1.2亿元的深圳出租物业等，公司此举实质是以5850元/平米楼面地价在上海松江区域拿地，且可以使用债务杠杆，投资回报相对可观。

　　3)但全面资产注入短期难以实现：由于香港上市规则规定，上市公司控制权变动24个月内，如果向取得控制权人士收购资产，并构成了非常重大的收购事项(即按照香港《证券上市规则》计算的资产比率(交易涉及资产总值/上市公司资产总值)、盈利比率、收益比率、代价比率(有关代价/上市公司市值)、股份比率中任何比率达到或超过100%)，需将该交易当做IPO处理，因此，我们认为，公司短期内将星狮作为资产注入平台的概率很小。

　　估值与建议：

　　我们暂维持公司2012/2013年盈利预测每股0.76元/0.84元。目前公司股价对应的2012、2013年市盈率分别为6.7倍和6.0倍，较2013年底NAV折让42%。公司股价在过去两月中调整较多，目前估值在龙头公司中最便宜，而且我们认为，此次收购将使公司海外平台进一步扩张，维持“推荐”评级。

　　风险提示：

　　宏观经济弱于预期，政策调控再加码。

　　中金公司：金地集团收购星狮,曲线拿地

（审校：杨晓敏）