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富春山居将入市 雅居乐地王陷定价之困
作者: 见习编辑 张媛娜     时间: 2012-09-11 02:14:50    来源: [ 观点网 ]

定价绝对不能偏高，甚至要比周边楼盘的要低。以“走量”换取资金回笼，牺牲利润是难免的。

　　观点网 见习编辑 张媛娜 几日前万科力挫中海，以22轮举牌拿下广州开发区开源大道以南SDK-D-3地块的报道还零星可见，而距离其不远的原科学城地王KXC-F8-1-1地块，已经在马不停蹄的施工当中了。

　　“项目最快应该在10月底或11月份可以入市。”在距离原科学城地王KXC-F8-1-1地块大约3公里的翡翠皇冠假日酒店内，雅居乐富春山居项目的销售人员向酒店内闲逛的住客介绍道。

　　富春山居 当年地王

　　作为雅居乐下半年重点项目之一的富春山居，刚传出一点点的项目信息时就引起了业界极大的关注。

　　资料显示，雅居乐富春山居位于广汕公路与大观路交汇处东南侧，西连天河软件园、东靠科学城，紧邻117中学及即将开通的地铁6号线黄陂站。项目占地面积约30万平方米，总建筑面积约76万平方米。

　　虽然售楼中心目前还没有开放，但这一次，雅居乐早早地在相隔3公里左右的翡翠皇冠假日酒店内设立了一处展示中心。

　　据雅居乐方面人士透露，雅居乐的很多项目一般都会在售楼中心开放前的一两周设立展示中心，而富春山居却在入市前两个月左右时间设立展示中心。

　　“我们希望通过这个展示中心让大家知道雅居乐现在有这样一个项目即将推出市场。”

　　不难看出，雅居乐对富春山居项目的重视程度。对此，业内人士也指出，接下来的几个月里，萝岗区域会有多个项目集中入市，其中不乏和富春山居位于同一区位的多个新盘，这对富春山居而言，将会形成比较大的竞争。

　　然而，雅居乐富春山居的压力或许不仅仅来自于市场的竞争，相对于周边其他楼盘，高地价也无疑为即将入市的富春山居增添了一丝阴云。

　　实际上，被雅居乐命名为富春山居项目的这块地，曾是2009年轰动一时的地王，且颇有一段故事。

　　查询资料可知，该地块曾在2007年9月被广东中莱投资经过28轮竞拍后以44.75亿元的价位竞得，创下了当年广州土地拍卖总价记录。但之后，中莱因欠缴地价款，在广州市清理“虚假地王”过程中，被收回地块并没收定金。

　　而2009年10月的重新挂牌出让，地块面积缩小了接近三分之一，由原来的47.19万平方米减至30.68万平方米，但仍然吸引了万科、碧桂园、中信、雅居乐、保利等房地产巨头参与竞拍。

　　最终，经过长达5个小时的101轮竞价大战，雅居乐以43.41亿的总价成功夺得该地块，成为科学城新地王。而此次长达5个小时的拍地历程也被冠以了“史上土地拍卖时间最长”的称号。

　　即将入市 定价之困

　　经过三年左右时间，当年的地王已“变身”成为富春山居，且即将入市。由于当年拿地时的高地价，也使得该项目入市时的定价成为关注焦点。

　　雅居乐富春山居销售人员表示，目前楼盘是精装修还是毛坯等很多要求都还没有确定，所以定价也无法确定。

　　当被问及可以参考周边楼盘价格给出预估价时，销售人员仍旧对定价三缄其口，定价似乎成为一个敏感而不能说的秘密。

　　事实上，萝岗科学城区域的楼盘均价大概在13000元/平米~15000元/平米，而富春山居若想在该区域具备竞争力，项目的定价也在该区间比较合适。

　　然而，与富春山居周边楼盘相比，其7074元/平米的楼面价，在拿地成本上就高出许多。以前几日万科拿下的开发区开源大道以南SDK-D-3地块为例，按成交总价计算，富春山居的楼面价7074元/平米比SDK-D-3地块的4720元/平米高出两千多元。

　　广州知名房地产专家韩世同对此表示，萝岗科学城区域的市场可接受的楼价大概在13000元/平米~15000元/平米，所以富春山居的定价不能偏高。

　　“如果定价偏高，富春山居的销售情况肯定不会乐观。”其续称，在同等价格的情况下，和周边楼盘相比，富春山居的利润肯定是很低的。

　　不过，韩世同也指出，如果雅居乐的成本控制做的比较好，那么入市时价格在13000元/平米的话，对于雅居乐而言，还是可以有一定的利润空间。

　　“既要保证项目的销售情况，又可以保证一定的利润，定价可能会在13000元/平米。”其预测。

　　而事实上，和富春山居相邻的就是即将于本月底入市的中海誉城。在占据同样区位和环境的情况下，项目品质更胜一筹的中海，无疑使雅居乐在富春山居的定价上又增加了一条考虑的因素。

　　世联地产首席技术官黎振伟表示，富春山居的竞争压力非常之大，和中海誉城相比，肯定要凸显性价比的优势才行。

　　事实上，对于富春山居的定价，业内人士普遍都认为，其要想具备优势和竞争力，定价将是最重要的一个考验。

　　“目前来看，要想取得较好的去化率，定价绝对不能偏高，甚至要比周边楼盘的要低。以‘走量’换取资金回笼，牺牲利润是难免的。”



（审校：刘满桃）
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