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保利置业业绩会:控制负债率 加速资金回笼
作者: 张媛娜 曹萍     时间: 2012-08-27 01:50:31    来源: [ 观点网 ]

控制负债率最根本是要加快销售,回笼资金。其次是控制投资,今年我们新增土地储备就控制得比较谨慎。

  观点网 张媛娜 曹萍 8月24日,保利置业集团有限公司举办2012年中期业绩发布会,而这也是保利香港投资有限公司更名为保利置业集团有限公司后的首次业绩发布会。

  保利置业集团主席雪明在发布会上明确表示,更名是为了让企业做的更专业。因为保利置业这个名字更具辨识度,而且可以和国内运营的公司平台的名称重合起来。

  据雪明介绍,今年上半年集团经营成绩与盈利表现都有较好的增长,营业额为64.75亿港元,较2011年同期上涨54%。股东应占溢利10.7亿港元,同比上涨20%。

  上半年保利置业签约销售进度较年初计划理想,半年销售面积约110万平方米,销售额101亿元,比2011年同期增长26%。已经接近完成年初定下全年销售目标160亿元,完成了53%。期内,保利置业推出销售项目共40个,其中首次开盘8个。

  2012年上半年,保利置业开发业务入帐销售金额为51.26亿元,较2011年同期上升51%。主要原因为期内入帐销售面积及销售均价都有所增加。从各主要地区所占比例看,长三角区域占41%,珠三角区域及西南区域各占10%,包括武汉、济南、烟台、威海、哈尔滨其他区域占39%。

  此外,保利置业财务总监潘治平,投资关系总监蔡伟生也参与了此次业绩发布会。

  以下为保利置业集团有限公司2012中期业绩发布会现场实录整理:

  现场提问:保利置业上半年的业绩还不错,目前公司的现金流也比较充裕,下半年是否会增大销售目标?会不会增加土地储备?竣工面积会不会有变化?

  雪明:我们原计划的销售目标是160亿,下半年会增加销售目标30亿,将全年销售目标提高到190亿。

  土地储备方面还是采取比较谨慎的策略,因为现在我们的土地储备已经达到2300多万平方米,要根据销售情况和回笼资金,以及这个区域的发展战略布局来确定是否增加土地储备。如果有特别好的项目,我们也不排除增加土储。竣工面积还是按照计划去进行。

  现场提问:保利上半年开工面积同比下降70%至119万平方米,开工量的下降会不会影响明年合同销售的情况?目前酒店业务的经营情况如何?

  潘治平:上半年我们完成了119万平方米的开工面积,这只是全年目标的三分之一左右。而可销售面积大概有200万平方米。

  今年年初定下的销售目标是200万平方米,而目前的可销售面积正好和销售目标一致,所以开工面积下降不会影响明年合同销售的情况。

  今年年初我们在制定销售目标的时候,去化率不太好,只有50%左右。市场回暖的时候去化率明显提高,但是还有很多货量可以推,所以开工减少也不会影响我们今后两年的推货量。

  目前保利置业自己管理的酒店主要有两个,一个是北京的保利大厦,另外一个是武汉白玫瑰酒店。北京的保利大厦是四星级酒店,平均房价接近700元/晚,入住率达到70%以上。从经营的角度来讲,它还是保持着正常的状况。

  前两天我们对武汉白玫瑰酒店进行了重新改造,从四星级改为五星级。酒店前面有一个我们正在开发的项目,这个项目对白玫瑰酒店的经营也有影响。武汉的市场竞争比较激烈,但是随着前面这个项目今年年底的落成,我相信白玫瑰酒店的业绩也会有所改善。

  现场提问:刚才提到保利置业一年之内要偿还的短期债有170多亿,而现在手头上的现金才135亿,两年之内还有130亿的债要还。下半年会有销售资金的回笼,那保利置业每年是不是靠销售的回笼资金来偿还负债呢?

  潘治平:我们到6月30号的时候,手中现金达到111亿元。上半年我们的资金流入为142亿元,资金流出是171亿元,年底结余预计会达到88亿人民币,换算成港币就是108亿港元。

  所以,我们收入的148亿元里面包含了110亿元的销售回笼资金。以后我们偿还银行贷款主要的资金来源还是来自于销售的回笼资金。

  现场提问:保利置业的负债率在行业内算是比较高的,每年都是靠销售的回笼资金还债,那如果哪一年销售情况不好,会不会导致还债方面出现问题?

  雪明:控制负债率最根本是要加快销售,回笼资金。其次是控制投资,今年我们新增土地储备就控制得比较谨慎。

  而且我们定的销售目标并不是很高,确保销售资金回笼也有很多措施。比如说今年主要推出市场的是需求比较旺盛的刚性需求产品,90平米到120平米,120平米到140平米左右的产品占大部分,调整产品结构的目的是为了加强销售。在进度的控制和销售定价策略方面,我们也采取比较保守的定价策略。

  从市场需求来看,虽然受到调控影响需求受到抑制,但是市场需求还是存在的。只要产品符合客户的需求,对于销售我们还是很有抱我的。

  所以,把产品做得适销对路,是最重要的。然后配合其他融资情况,控制投资进度,控制财务风险等。

  现场提问:年初保利置业在制定销售目标时的去化率是50%,后来由于市场回暖去化率有所提升,那么提升到什么水平?还有您对下半年市场的判断怎样?

  雪明:刚才我们说到将销售目标由160亿调高到190亿,但是没有说要调高去化率的目标。上半年的去化率比较理想。全年销售目标是160亿,上半年能够完成70亿,下半年约90亿,这是按照年初计划定制的。

  但是,上半年我们已经完成了100亿,下半年保持80到90亿的销售目标,这样全年的目标就变成了190亿。下半年不会特意提高去化率的。

  下半年市场情况还不确定,但是会相对比较平稳,不会有大起大落的情况发生。

  现场提问:上半年销售的住宅产品中,刚需改善型户型占了80%左右,下半年推盘的时候这部分比例会不会有所调整?现在更名为保利置业,原因是什么?

  雪明:刚需改善型户型的比例,每个楼盘的情况不一样。所以每个项目要根据市场需求研究以后再定出比例。而且我刚才说的数字是平均数字,刚需产品的去化率比别墅、大户型等都要高。

  更名是为了让我们的企业做的更专业。保利置业这个名字一看就知道是房地产企业,同时我们在国内运营的公司平台也叫保利置业,这样名称就重合起来了。我们希望成为一个更专业化的企业。

  现场提问:你们物业发展的资本开支从去年的109亿上升到160多亿,下半年的资本开支会是多少?另外,你们的应收账款看起来短期上升比较明显,主要原因是什么?下半年会不会进行调价?

  潘治平:下半年的资本开始包括土地款支付大概27亿,工程款67亿,共94亿。

  6月份我们销售达到50亿,到6月底预售款会增长是比较正常的。目前我们的资金回笼率也达到了75%,比去年同期有所上升,所以将来应收款不会有太大的问题。

  关于应收款方面的问题,我们6月份的销售达到50亿,到六月底我们的预售款会增长是比较正常的。而且,将来我们的应收款不会有太大的问题,目前我们的回笼率也达到了75%,比去年同期有所上升。

  调价应该不会。为了提高销售,我们的定价都会定的比较保守。每个项目不一样,有的可能会恢复到打折之前的水平,有的折扣会少一点。



(审校:武瑾莹)
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