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越秀地产：广州IFC注入房托是产融结合新模式
作者: 张媛娜 曹萍     时间: 2012-08-23 01:29:05    来源: [ 观点网 ]

从开发、持有到产融结合，这是我们房地产的新模式。大家比较熟悉新加坡的凯德置地，而我们就是凯德置地的方式。

　　观点网 张媛娜 曹萍 毫无疑问，出售广州IFC一事为越秀集团在2012年的上半年赚足了关注度，尤其对于卖家越秀地产而言，更是如此。

　　8月21日下午4：30分，香港太古广场万豪酒店，越秀地产2012中期业绩发布会现场，陆续来了10多家媒体，同去年相比，明显的“热闹”了不少。

　　回望越秀地产上半年的销售情况，执行董事林右烽称其为第一个亮点。“越秀地产在2012年上半年取得了不错的业绩，合同销售金额达到77.5亿，同比上涨133%，面积超过57万平方米，同比增长187%。如果相比我们今年全年合同销售目标，上半年已经完成全年目标的71%”。

　　并且截至七月底，合同销售金额已经达到85亿，完成了全年计划的85%。按区域来看，广州占了88%，其他地区最主要是中山，烟台等地，可以预计在未来广州的占比会逐渐下降。按产品类型来说，住宅占比57%，商业43%。

　　2012年上半年新开工面积是181万平方米，下半年预计有20多万平方米新开工，所以全年新开工面积可以达到210万平方米的历史新高。

　　在新增土地方面，越秀地产表示，因为土地市场和融资环境的原因，上半年新增土地不是特别多，只有18.5万平方米，金额是1.64亿。8月，以2.54亿购得21万平方米的杭州临安土地，现在在杭州的土地面积已经接近140万平方米。同月亦在香港买下一小幅地块。

　　而在建物业方面，2012年上半年越秀总开工面积576万平方米，其中181万为新开工面积，下半年有20多万平方米新开工面积，竣工80多万平方米。

　　到2012年底，在建面积将达505万平方米，加上未开发的面积，将有超过1150万平方米土地储备。其中广州占51%，珠三角22%，环渤海11%，杭州的项目是10%左右，中部地区武汉占6%。

　　越秀地产称，届时集团将逐渐完成全国布局的策略。

　　说到第二个亮点，自然就是众所周知的出售广州IFC一事。据悉，将广州IFC注入越秀房托已取得重大进展，该笔交易亦在7月份获得双方股东的大比数通过，今年年底将全部完成。

　　林右烽透露，目前广州IFC写字楼的出租率已经达到65%，下半年向70%目标稳步推进。7月，四季酒店和雅诗阁公寓均已开业。

　　他表示，从中长期目标来说，越秀地产正处于发展的第二阶段。这个时期也是快速发展期，希望在2015年之前可以突破合同销售超过200亿的关口。

　　随即林右烽强调了第二阶段的四个执行目标。第一，疏导开发周期，提高资产的周转率和净资产回报率。第二，提高品质。第三，加强销售能力。第四，实现越秀地产和越秀房托这两个平台的常态化互动，建立一个开发加商业运营，加资本运作的发展模式。

　　此外，越秀地产董事长陆志峰，副董事长唐寿春，总经理陈志鸿也参与了此次业绩发布。

　　以下为越秀地产2012中期业绩会现场问答实录：

　　提问：可否具体讲一下公司毛利率在未来下半年的情况？目前公司销售情况良好，未来是不是还按照原定的计划进行销售？另外，如何看待内地楼市的走势？

　　唐寿春：我们上半年的毛利率很高，达到59%，这个毛利率在越秀的历史上来看是最高。主要原因有两个。第一，去年的住宅是楼价比较高的市区楼盘，结转率较高。

　　第二，上半年结转收入中有一部分商业项目，商业销售的毛利率比较高。

　　总的来说，下半年可能结转的住宅毛利率不会这么高，而且我们商业方面出售的面积和金额有限，全年毛利率会下降到50%左右。

　　到2013年及以后，以目前的市场走势来看，毛利率也不会达到今年这么高，但会维持市场的平均水平或者更高一些，应该在30%或以上的水平。

　　陆志峰：虽然我们上半年目标完成情况比较好，尤其是合同销售金额比制定的计划进度还超前了一些。虽然银根有所松动，下调存款准备金率和降息，而且今后还可能会下调存款准备金率和降息，但这不是房地产市场回暖，至少我感觉回暖的迹象并不明显。

　　所以，从这些迹象来看，市场是稍微有点回暖的，但并不意味着整个房地产形势就能马上好转。截止目前越秀整个合同销售达到今年目标的85%，但不意味着下半年的形势肯定会朝着好的方向走，所以我们的销售目标不做调整。

　　下半年不明朗的因素太多，我们还是按照既定的目标前进。对于完成既定目标的信心，我们还是比较足的。

　　我们要对现在的形势有客观的认识，整个经济到了下行态势，往上走是肯定的，但是要经历一个缓慢的周期。

　　提问：上半年越秀地产通过出售广州国金得到44亿元的现金，而且上半年在买地上面所花金额较少，那么下半年会不会计划拿更多的地？介绍一下在香港所拿项目的情况，未来会不会继续在香港买地？

　　陈志鸿：上半年土地支出不大，是因为年初我们判断市场环境会比较严峻，所以当时就订制了稳妥的土地计划。上半年都是按照计划来进行的，以后也会按照计划去执行，我们有能力和信心完成全年的各项运营计划。

　　陆志峰：8月份我们收购了香港太子道的一个3000多尺的小项目，太子道这个区域是香港传统的豪宅区，这是一个收购重建的项目。我们会按照当地政府的规定和区域情况，做同样档次的产品。

　　在油塘我们也有比较大的土地储备，就是原来油塘的工业厂房用地。目前持有土地面积是12.6万尺的规模。

　　提问：越秀杭州项目目前的销售情况如何？将来会不会提价？下半年你们还有七个全新项目推出，请介绍一下七个项目情况。

　　陈志鸿：8月份我们刚刚拿了杭州项目的第三期土地。杭州项目已经在这个月初开盘了，到目前为止销售情况非常良好。

　　杭州临安科技城的星汇城这个项目创了杭州大盘开盘比较好的纪录，已销售接近500套，差不多有3亿。

　　因为是一个郊区大盘，所以首期定价约5000元/平米，如果当地市场有接受能力的话，我们肯定也想提价。

　　陆志峰：七个全新项目中有四个广州可逸系列项目--可逸香畔、可逸阳光、江南可逸景园和可逸隽轩。另外三个项目是杭州的星汇城，武汉的星汇云锦和中山的星汇隽庭。

　　提问：越秀地产计划今年新开工比较多，是不是看好明年的情况？下半年的开工是否也有这么多呢？

　　陈志鸿：我们定制的今年全年的新开工目标是210万平米，上半年已经开工约180万平米，下半年开工只有29万平米，这是我们全年计划之内的。

　　而今年的新开工量会到210万平，也是我们的历史新高。因为2012年到2015年，公司确立了一个战略规划目标，就是到2015年要完成200亿的销售任务，所以现在必须就要开工。这也是公司五年规划的一个重要的快速拓展期。

　　提问：下半年越秀会通过再融资方式缓解负债率，计划是怎样的？另外，在你们国金中心注入完成的情况下，你们的净资产负债率希望降低多少？

　　唐寿春：我们的银行借贷超过200亿，今年融资到期有100亿。上半年我们已经有超过50亿的再融资和直接融资，这已经解决了一大部分融资到期的问题。

　　下半年还有50亿到期，我们已经做好了安排，主要分为两块。在香港，有个32亿的银行贷款，目前我们跟银行基本谈妥了条件可以再融资。

　　在国内，主要也是两部分。一部分是开发贷，这部分可以通过新增的开发项目出来以后，替换原来到期的开发贷。还有一部分27亿左右的信托贷款，它的利率相对较高，超过了10%，这对我们整个财务费用影响很大。

　　下半年，当我们把国金中心注入房托成功后，回笼的一部分资金加上我们在国内筹集的一部分资金，会把高息债先还掉。

　　我们不仅要完成融资到期后的银行再融资，还要调整结构，把贷款成本降下来。目前我们有所安排，应该没有问题。

　　公司现在的净资产负债率是71%，当国金中心注入房托成功后，我们的财务结构也会发生根本性变化。到时负债率会下降到接近内房企的最低水平，即33%左右。

　　提问：国金中心注入越秀房托之后，还有新天地、财富中心、亚太世纪广场等一系列项目，这些项目是不是都会注入越秀房托中？

　　陆志峰：越秀地产和越秀房托的互动式平台在同行中有一种独特的结构。越秀地产原来跟其他地产公司一样，延续着土地购买、开发、销售的三部曲，不断进行简单的循环。

　　在宏观调控仍然继续，银根松动，流动性非常大的情况下，这种简单的循环可能周转很快。但是，在外围的经济和国家经济遇到问题的时候，它的抗风险能力很弱，这就是我们传统的地产模式。抗风险和可持续发展的能力较弱。

　　而拥有越秀地产和越秀房托两个上市平台就解决了抗风险和可持续发展的问题。开发完毕以后不是全部马上进入销售，一部分住宅进入销售，一些优质的商业就自己持有培育经营，然后进行资本运营，最后产融结合。

　　这就变成另外一种模式，我们把它概括为新的三部曲。从开发、持有到产融结合，这是我们房地产的新模式。大家比较熟悉新加坡的凯德置地，而我们就是凯德置地的方式。

　　国金中心注入越秀房托就为这种新模式开了头，当然这个体量比较大，情况比较复杂。但是，开头好了，两个平台的互动就有可能进入一种常态的环境。

　　我们今后在整个项目开发过程中，会非常有针对性的选择非常好的地点，非常优质的商业地产项目，有计划，有步骤，有明确战略意图进行开发，就像刚才提到的几个项目一样。

　　越秀地产将来的抗风险能力更强，以前越秀房托才60亿左右的资产规模，一个白马商场就占了50%，风险高度集中。现在各种高端的，超甲级写字楼，酒店、公寓、商场进入以后整个结构发生了很大的变化。

　　像我们这次160亿交易完成以后，房托的规模一下变成了220亿，结构发生了很大的变化，抗风险能力和持续盈利能力，增值能力都发生了很大的变化，对越秀房托是一件非常好的事情。

　　所以，这两个平台的互动从今年开始就要进入常态的互动状态中。

　　提问：刚刚说到关于两个平台互动的问题，我们知道越秀房托对项目的回报率要求很高，你们的一个项目建成到达到注入条件大概需要几年的时间？两个平台之间下一步的运作计划是怎样的？

　　陆志峰：各个项目的体量、复杂程度、培育周期肯定不一样。所以，相对成熟，又能够被投资者认同的情况下，我们就会启动注入工作。

　　像国金中心，虽然雅诗阁刚刚开业，但今年写字楼已经达到七成以上的出租率，商场达到100%的出租率。这些都未必意味着它是成熟，但是它能够保证回报率达到市场的期望。

　　举个例子，现在的财富新天地，25万平方米的项目正在培育中，比国金中心培育的周期快很多。而且回报率可以放心，国金中心是个还不完全成熟的项目，回报率都是7%以上。所以，我们对未来的走势非常看好，下一个项目回报率一定可以让市场接受。

　　有关平台下一步的运作计划目前还不方便披露，但是下一步，成熟一个项目就会将其注入房托。

　　提问：刚才提到很多下半年的融资办法，但是并没有提到越秀金融的安排，请问什么时候才能给出越秀金融的计划？越秀集团进入金融领域，但是你们现在没有银行的牌照。既然金融这一块又占很大的比重，未来有没有参股银行，或者收购一些银行？

　　陆志峰：这是两个不同的产业概念，越秀地产是在香港注册，独立的上市企业，也是非常负责任的地产企业。

　　而越秀金融是国内新成立的越秀金融控股集团。第一步是打造全牌照的金融产业，目前正在培育。现在除了银行和保险以外，还包括证券、基金、长投、融资租赁、担保、小额贷款、期货等。这个团队已经建立起来，今年已经开始盈利了。

　　第二步是寻找机会，广州市内的，境外金融产业的并购重组解决最后的产融结合问题。越秀金融一定会积极参与国内和广东省、广州市的产业重组，这是毫无疑问的。

　　第三步，不排除整个金融集团未来会寻找战略合作者。

　　所以，关于牌照的问题，现在不会因为这一点问题就做不下去，我们有明确的方向，并且正在朝这个方向走。

　　作为越秀地产的董事，我对于今年上半年的业绩比较满意。在这个背景下，我们的开发能力、开发体量的增加，整个产业的各种指标都能够逆市而上，这是非常不容易的事情。所以，今年销售目标不变，我们对下半年同样充满期待。



（审校：刘满桃）
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