　　目前市场对地产交易量的中性预期是7-8月“淡季不淡”，但事实上7月楼市成交出现了超季节性超预期的回暖，同时一二线以下城市的商品房销售面积单月同比也重回正值区间。在楼市全面回暖的背后，开发商的资金链也因为销售回款的持续流入和流动性环境的松动有所好转，这使得库存的对于房价的制约作用减弱。当前经济已处于放松周期，房价上涨的风险尚未得到完全释放，房价持续向上超预期的可能也在增加。这会引起市场对于政策干预的担心，并会对房地产板块的相对走势产生持续的负面影响。

　　报告摘要

　　7月楼市成交超预期回暖，是成交环比上升从一二线城市逐渐扩散一二线以下城市的结果。截止最新的统计数据，一二线城市及一二线以下城市商品房小时面积的单月同比增速已全部处于正值区间，可以说全国房地产市场的成交已处于全面回暖的状态。销售和信贷环境的改善，使得开发商资金链的情况出现改善。由于房地产企业库存的相对水平(即去化时间)持续改善，房地产企业库存绝对水平对其资金的限制作用开始减小，使得开发商降价去化的动力减弱。

　　支持房价上涨的几个因素，包括销售情况，新项目的去化速度以及流动性环境等，都释放出明显的信号指向后期房价持续上涨。由于房价上涨的制约因素和积极因素此消彼长，我们认为房价上涨持续且超预期的风险正在增加这会引起市场对于政策干预的担心，并会对房地产板块的相对走势产生持续的负面影响。

　　8月地产调研延续了上个月的趋势，继续呈现成交量升价涨的局面，虽然存在政策预期的扰动，但交易回暖程度突出城市的开发商新开工意愿出现进一步的环比回升，值得注意。

　　根据对研究结果的解读，我们认为调研结果显示楼市销量将持续回暖，但短期内或有波动；同时，房价或将符合开发商和中介商的预期，在接下来的两三个月里面仍然存在较强的上涨压力。

　　莫尼塔：7月销售全面回暖或进一步推动房价上涨

（审校：杨晓敏）