　　第一，在一个经济运行中，从学理上说调控总是需要的，如果我们说调控有一个退出实际上是讲的特定类型的某种调控，它可以是演变的，不会一成不变，可能很多朋友心中想的是我们现在所称的房地产调控新政已经延续了至少两个年头，它以后怎么样演变？这是我对这个题目的理解。虽然调控总是需要的，但调控必须与时俱进，必须适应不同阶段的发展和相关情况的变化。

著名财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康

　　第二个基本看法就是，我对于当前调控新政仍然在延续，对它的一个基本评价。我认为，在研究者做概括阶段性小结上，我可以这样认识，我们这一轮房地产调控新政值得肯定的进步，就是已经初步形成了一个相对清晰的双轨统筹框架。调控的主体当然是政府，因为公共权力他要合理地实施国家干预。那么及，这个双轨就预示着在经济条件下，房地产是有市场轨的，我们必须认识到房地产在市场环境里面要遵循市场规则和市场规律。同时，我们在房改之后的这些年的探索中又清醒地认识到，必须借鉴国际经验，结合中国国情，打造一个房地产概念下的保障轨。那么，这样一来，保障轨在很多情况下实际上是非市场的，但是它又必须要跟市场兼容。保障轨和市场轨，双轨统筹应该成为我们现在理解房地产调控新政已经形成框架的一个基本的性质。它比较直观的表现就是变成了一个大家都关心的，人人在谈论，人人在关注动向，而且很多时候观点有分歧，有争论，甚至很动感情的这样一个房地产问题的时候，总理和网民互动的时候，很简明的作出了这样的回应，就是保障房的事情总理管，商品房的事情总经理管。我认为，这是一个很生动的，也是老百姓听起来就明白的双轨统筹的一种表述。我们必须把总理管的保障轨和市场上总经理要管市场轨，它们的运行在一个合理的顶层规划之下，在政府协调之下让它健康。

　　所以，我认为，我们现在所说到的调控进一步演变，要结合双轨统筹框架，特别看重制度建设，要边调控，边改革，边推进制度建设，这是我们一个不可回避的历史性责任。当然，也是包含着历史性的考验。

　　我个人作为研究者始终认为，在这样双轨统筹框架里制度建设里，它无法回避的是包含着房产税改革这个组成部分。因为，现在中国要完成现代化过程是小平同志在改革开放之初就规划的，现在已经取得了很多的进展，三十多年过去之后，我们现在越来越清晰地看到2050年前后三步走所追求的民族伟大复兴这个目标正离我们越来越近，黄金发展期所伴随的发展矛盾期，很多矛盾又不断的困扰着我们。那么，中国能不能继续已经有的发展势头向现代社会迈进？它必然要求在不动产、在财产领域里面要有现代的一套制度设置和建设。比如说，从中长期来看，中国无可不免的要实施现代意义的财产申报制度。

　　首先就是财产实名登记制度，要有从宪法到相关法律，使公众可预期，令人信服的财产保护制度。财产它作为生产要素，在市场上必须可以交易，可以流通，所以必须财产的合乎健康的交易制度，还必须有和财产交易相关的税收制度。那么，财产在房地产这个概念上，特别是大家都关注的消费性住房，“居住”，住有所居的这个载体上，它的交易如果是在一个市场环境下的商品房、产权房概念之下的交易，它当然需要配套考虑怎么样把现在的税收制度和它形成的一种制度上的通盘连接和呼应，这种税收制度不仅是交易环节，而且还要进一步推进它的保有环节，政府的调控在保障轨上要在顶层规划之下管托底，管里面相关的政策对象的甄别，哪怕要付出比较高的管理成本，也要使应该得到扶助的人得到扶助，而不应该得到扶助的人还要有退出机制。

　　在市场轨上，政府同样是在一个顶层规划之下管公平竞争规则，同时还要管在交易环节、保有环节的税收。这个税收制度在我们现在看到的国际经验和在中国两地的试点的，也就是人们热议了很长一段时间的房产税改革，在上海、重庆两地已经有一年多时间的试点。第二个层次的基本观念，我再做一个小节，我们在制度建设这个概念上，要特别加以重视。新的一轮房地产调控，我们所称的“新政”，它能不能够具备经受历史考验的高水准，就是要看他在制度建设方面是不是得到了实质性的推进，包括我认为不可回避的不动产保有环节的税制建设。

　　还有第三层意思，我们来具体看一下房产税的改革事项，时间关系，我只能点到为止，说一下基本判断。我认为，总体地走向现代社会、现代国家的这样一个税制改革大方向已经趋于清晰。我们看到，从最高决策层的重要会议和我们管理部门的重要改革文件中都有清晰地表述，要适时扩大房产税试点范围。这个方向它的清晰化，当然也是在各方的博弈之下，在触动了各个方面的利益存在的明显争议之下形成的一个非常清晰的导向。我们实话实说，对房产税的不同意见，现在仍然非常强烈，我在很多场合听到了很多有各种依据的反对意见、不同意见，就是在体制内的讨论里面，在高层也显然存在着见仁见智的认识。

　　但是，我们有权威性的改革指导文件，毕竟已经清晰地把这个大方向锁定。我个人认为，从各种迹象来看，这个大方向和整个市场经济所要求的进一步健康发展、配套改革、逻辑内恰，是不能够再做改变的，它就是联系到我前面所说的制度建设的历史任务。

　　现在，我们还要注意到另外一种迹象，就是很多朋友在反复讨论，只有两地的试点，对这两地的试点又有不少的质疑，评价是不是对这两地试点已经有的效应，还有它在以后配套改革中的地位，应该说评价比较低，我们也看到一些媒体做了这样一些比较低的评价。但是，我提请朋友们注意，在我们现在权威的媒体上陆续发布的热点问题面对面里面，有专门的一个主题，像《人民日报》、《经济日报》、《光明日报》等等报纸登出来的时候，大概要占一个版的版面，它就是关于房地产调控的，里面有专门的一节就是谈房产税改革试点的。我认为，从里面可以清晰地看到管理层对于这个问题的基本认识，一是它比较清晰地肯定了在这个大方向下两地试点取得的成效，而不是像有的人所说的好象看不到什么成效；二是具体说到了两地试点里面的具体运行机制可取之处，包括上海试点中有0.4、0.6这样的税率差别产生了什么样的好导向作用，在资源配置方面是怎么样通过差别税率而得到优化的等等。这样的信息，我个人认为非常值得实业界人士、市场人士、分析人士加以重视，我们可以继续提出种种质疑，可以继续把不同观点展开讨论。但是，在方向上，在大的逻辑上，毕竟我们应该重视这些实际上带有管理部门指导意义的信息。

　　我个人认为，确实你不能指望两地的房产税试验一下子产生多么大的作用，它在充满争议下能够启动试点，总体来说是体现了邓小平所强调的，不能够陷于争论，对于大方向有了判断以后要大胆的试，大胆的闯，这种精神。同时，它一开始的侵入一定是柔性的，尽可能减少质疑，让社会相对而言好接受来开这个头，来建立这个框架。它以后的展开逻辑，我们还要有耐心逐渐的观察。它整个制度建设过程，我不认为三五年就可以在中国形成一个相对成熟的形态，一定要经过很长时间的不断探索。那么，在这个过程中间，我们就要有一定的耐心，短期的问题和中长期的问题放在一起认清大方向之后，我们应该掌握好方案的可行性，应该在两地试点的基础上认真地总结分析他们各自方案的特点，客观认识各自这里面的得失，在肯定的同时应该做一些对其他有可能跟进试点的城市，也就是改革文件中“扩大范围”的其他区域，如果跟进时候进行方案的进一步动态优化。那么，这样一个大方向和其中要点的把握，应该更开明的在今后的配套改革中听取方方面面的诉求和意见，形成我个人认为在十八大以后一定会有一个明显推进的配套改革顶层规划之下的有机组成部分，这是我谈的第三个层面的看法。

　　最后一个层面，我想再谈一下从中长期来看，现在的房地产调控中间已经在很多地方以比较严厉的态度实施行政手段，它在以后从中长期来看势必合乎逻辑的淡出，我认为这也是一个看得很清晰的逻辑，是一个不可回避的前景。我们现在看到非常严厉的行政手段有“限购”、“限价”，甚至有的地方要求政府部门要对所有的商品房一个单位一个单位的审批它的价格，我个人不太好理解，这种商品它在市场经济环境里面，它有一个随行就市的自然而然的变动，你今天审批了，过个十天半个月，过一个月、两个月，市场情况变化了，那么市场主体就没有权力做适当的调整吗？还要你再不断地审批吗？你是15天审批一次？还是20天审批一次？还是30天审批一次？其实，这些东西在操作上都是不清晰的。有的地方，做这件事的苦衷我们可以体会。比如说，北京有一个当时叫得很响的楼盘，挂出了30万元/平方米的高价，很快得到有关部门调控方面相关的信息反馈，不能容忍这样高价卖房，最后压到15万元/平方米，好像在操作过程中“平息”了一些民愤，似乎体现了政府管理部门对此事非常重视，“控制”了房价代表性高点的上升。但是，如果你理性的想一想，如果是一个相对而言双轨统筹发展得比较健全的市场，这种调控行为其实是没有必要的。当然，我也不否认现在有不得以的苦衷，它有阶段性的道理，至少不要弄得人心惶惶，不要让北京觉得这种代表性的高端楼盘又炒出了一个新的天价等等。但是如果你真正把从低端托起的棚户区改造、廉租房、公租房等保障房基本提供到位了，让我们社会上的人、低收入阶层、收入夹心层，特别是现在有不满情绪的年轻白领，他们可以比较顺畅地住有所居了，那个时候这种商品房的房价还有多大的杀伤力？那个时候商品房的房价哪怕炒成天价，政府是不是只要收税就可以了？市场上只要有公平竞争的规则，消费者行使消费者的主权，生产者行使生产者的主权，他们在市场竞争中通过博弈去完成资源配置，政府一个劲直接地正面管它的价格其实没有什么必要，这是话说到经济学的基本认识上。

　　咱们再设想一下，以后如果中国是一个健康的市场经济，那么在我们上有天堂，下有苏杭的杭州西湖边上，假定西湖边上的别墅价格不断上升，合理不合理？我认为完全合理。不光是全中国，而且包括世界上有支付能力的富豪，他们要争夺这种资源，他们都希望在风景如画的西湖边上，在天堂式的环境里他们能够享受这样的高端别墅，它的价格炒得多高，我觉得只要是公平竞争都没有什么问题。

　　回过头来讲，应该是提醒我时间到了，只有很短的几句话了。回过头来讲，如果在市场发育，我们的制度建设推进的过程中，不得以的过度性行政限购手段要让它淡化的话，现在我们应该抓住什么？就是应该抓住区别对待。既然现在已经推进了这么一段时间的调控，而现在在金融政策、财税政策方面都在强调区别对待，金融强调的是定向宽松，财政强调的是在税制方面要区别对待调控。那么，很好，我认为这就是过度的明确信号。对于那些首套房，对于那些淡化户籍限制，而让其他区域进入城市中心区域没有取得户籍的人，他有支付愿望，有支付能力，愿意在其他城市买房，让他们定向宽松不是很好的事情吗？另外，定向宽松还表示着有定向原则，所谓定向原则是指对于投机性倾向还是要必须抑制的。虽然，投资和投机并没有截然分别的界限，但大致我们可以有一个判断，频繁出手倒腾房子，就可以认为有投机现象，在这个阶段一定要比较严厉地来抑制这种行为。以后，如果有了与房产税更多的配套在一起的主要是靠经济手段，抑制这种过度的投机，过度的炒作，以及泡沫化行为，这就是我们走向健康市场环境的一个大致前景。

　　所以，我们现在应该坚定地在房地产调控新政继续推行和演变的过程中，重视和强调制度建设，抓好保障房托底的事项，使我们的经济建设逐渐到位，以及要积极引导租房市场的发展。

（审校：劳蓉蓉）