观点网 梁嘉欣 分拆上市也是企业扩充资本的方式之一。
瑞安房地产正打算把旗下新天地商业物业进行分拆,冀藉此为业务扩展筹集更多的资金。
世茂房地产也一直拥有同样的想法。数年前,世房就有分拆酒店业务的构思,后更计划将酒店业务包装成旅游地产概念上市。
然而,在瑞房积极推进新天地分拆的同时,世房却选择放弃分拆。
日前有消息指,世房拟放弃分拆上市的安排,取而代之引入策略投资者共同发展业务,甚至不排除将个别酒店项目的权益出售。
据悉,世房正积极与私募基金等潜在买家洽谈,希望获得较佳的合理估值。
艰难的分拆
世房副主席许世坛早前曾透露,希望籍旗下酒店业务分拆,筹集逾百亿元的资金。不过近年来,世房在分拆一事上的推进并未见有太多的突破。
如今放弃分拆,市场猜测是世房认为现时投资者对集团旗下商业物业估值偏低所致。
资料显示,世茂房地产目前运营的酒店共12家,其中,绍兴假日酒店、南京滨江希尔顿酒店、佘山艾美、皇家艾美、外滩茂悦、牡丹江假日酒店等六家酒店先后于2010年、2011年陆续开业。
截至2011年底,该六家酒店拥有客房总数近2700间,营业额为8.92亿元,较2010年世博年减少8.4%,但较2009年增长近39%。
除此以外,世房另有六家在建酒店项目,包括绍兴世茂皇冠假日酒店、厦门康莱德、沈阳希尔顿酒店、天津生态城希尔顿酒店、福州州际酒店及芜湖希尔顿逸林酒店。
根据世房2011年年报所示,预计上述已开业及在建的12家酒店估值约186亿元人民币,占整个集团资产净值456亿元约41%。
另据2011年3月集团发行债券时所披露的资料,世房计划发展中或规划中合共逾20间酒店,券商野村早前曾就此预期,估值将高达270亿元。
但有分析指出,由于世房目前已投入营运的酒店,多数于近年才开业,并未能达到港交所的财务准则。此外,近年受欧债危机影响,市况疲弱,如同一潭死水,新股市场的估值未如理想。
对此,包括依旧推进分拆工作的瑞房亦持同样的观点。罗康瑞早前曾公开表示,此时并非是分拆上市的最佳时机,如果时势不好,新天地可能会推迟上市。
当然,为了尽可能及早筹措资金,也有不少公司以低定价来取悦投资者。同样地,也有部分企业开始另觅融资渠道。
在放弃分拆消息传出的同时,另悉,世房近期已经转向私募基金靠拢,希望透过出售部分股权来取代上市集资,当中更考虑可以拆细出售个别酒店项目,具体则视乎投资者洽商条件而定。
不过,世房出售酒店业务的前景也不被看好。分析认为,由于酒店等持有型物业需要前期大量的资金投入,回报慢,且开业初期多数处于亏损状态,故有兴趣参与酒店兴建的投资者不多。
放弃分拆改为项目出售,分析人士指出,不排除世房想尽快回笼更多现金。
值得一提的是,近期有消息传出,世房正在洽商一笔6亿至7亿美元(约46.8亿至54.6亿港元)的银团贷款,冀藉此进一步纾缓紧张的资金流。
而在此前,更屡屡传出世房意欲配股集资,不过已遭到世房否认,称从未有配股考虑,即使股价升至20元水平。
资金的难题
仅从目前情况来看,即使销售业绩表现突出的世房,还是未能摆脱资金链紧张的窘境。
截至今年上半年,世房已累计录得签约金额达225.2亿,其中新增货签约额占到了106亿,完成全年307亿销售目标的75%。
为此,世房更表示,计划将全年目标从307亿元上调至350亿元。
世房显然对下半年的市场依然看好。许世坛较早前曾表示,下半年内地房地产市场会较好,各地成交量上升,楼价亦较稳定。
其并预期中央今年不会推出对地产商正面的政策,但各地方政府则较为积极,例如于部分城市三环以外的地方不作限购,同时第二套房按息优惠或会扩大。
券商引述世房相关人士的话透露,世房在杭州、南京等地项目都在提高销售目标,他们觉得减息以后对产品的销售有提升,故计划下半年增加高端产品的比例,调整产品结构,提高均价,进而拉高毛利率。
同时相关分析人士指出,由于目前尚属较好的融资时机,房地产预期较好,加上世房上半年销售表现良好,为了以后长期的发展,眼下融资,利息成本也会相对较低。
分析认为,由于上半年销售较好,令回款速度加快,预计到今年上半年,世房的手持现金或达到180亿左右,净负债可降至80%以下。
为了进一步降低负债,世房曾表示,未来会增加长债的比例。并会停止进行信托方式及利率高的贷款。
但是,不容忽视的是,世房还要面对大量清偿债务及支付到期土地款项。
早前穆迪曾预计,今年世房到期债务及土地款项将达到160亿元人民币,公司流动资金状况或因此而转弱。
此外,上述分析预计的180亿手持现金当中,还包括部分受限制现金,换言之,即使全部现金用于债务偿还,也只是仅仅能实现平衡。
这显然需要更多的现金补给。对世房而言,这是一件头痛事。一方面要想降负债,一方面还要考虑如何尽可能回笼现金流。
与此同时,标普亦指出,虽然世房试图改善其杠杆水平,但由于其大规模建设和潜在进一步扩张而产生的持续融资需求,认为其降低负债水平的空间有限。