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保障房的本质是“保障人人有房住，而不是人人有房产证”，保障租不起房的人比保障买不起房的人更加急迫。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 见习编辑 张媛娜 刚刚被评为广州十大杰出青年的新城市投资控股集团董事长曹志伟，还有另外一个称呼--北任（志强）南曹（志伟）。

　　而诸上称号背后或许都得益于他的能说、敢说，尤其是他在保障房方面的谏言。

　　作为广州市的政协常委，保障房一直以来都是曹志伟关注的重点。他认为，保障房的本质是“保障人人有房住，而不是人人有房产证”，保障租不起房的人比保障买不起房的人更加急迫。

　　今年4月份时，广州市下发文件，提出经适房5年后可上市的规定。彼时，曹志伟就在微博上表达了对此事的坚决反对。

　　在接受观点新媒体专访时，曹志伟再次重申“经适房的出生本身就是有历史局限性，现在发现有问题，就不能再建新的经适房了。”

　　也许是身份的特殊，作为房地产开发商的他对于政策却总会更多一些关注。他指出，调控一定要细化、差异化，这样才能平衡各方利益。而且，“调控不是‘化疗’，不能好坏通杀。”

　　目前商业地产逐渐趋热，对此曹志伟也发表了自己的看法。一方面，他觉得商业地产的投资和开发过快，导致空置面积上升。另一方面，市场的需求量却在下降，库存面积增大。

　　因此，他提醒，要慎防商业地产泡沫，并建议限制返租营销和分割非街铺的商场小产权出售。

　　与此同时，曹志伟亦在关注着广州的土地交易。“对负债率极低的新城市地产而言，目前土地交易情况是一次的良机。”

　　最新消息，7月26日下午，新城市经过24轮举牌，以5805万元拿下广州番禺大石住宅项目。

　　据了解，加上项目过户税费后购买价近7000万元，比起拍价2605万元溢价高达122.84%，折合得到可售（容积率建筑）楼面地价为11513元/平方米，打破了番禺区的地王楼面底价，成为番禺区域新地王。

　　以下为观点新媒体对广州投资控股集团董事长曹志伟先生的采访实录：

　　观点新媒体：您为什么会特别关注“公租房”？

　　曹志伟：我是土生土长的广州人，作为当届的政协常委和广州十大杰出青年，关注民生问题，尤其是我熟悉的广州民生问题是理所当然。

　　在政协，我所在的委员会是城乡建设与环境资源委员会，我不仅是政协常委，同时也是一名有着23年实践经验的城市建设者。大学刚毕业后即分配在市房管系统，当年就参与了很多保障房项目的建设。这些经历使我清楚地了解到不同类型的保障房的保障效果。

　　经过长期实践与研究，我认为保障房的本质应该是“保障人人有房住，而不是人人有房产证”，保障租不起房的人比保障买不起房的人更加急迫。

　　公租房在这方面的保障作用更为突出，尤其是针对城镇收入偏低的住房困难家庭、外来工及大学毕业生。

　　这就是我特别关注公租房的原因。

　　观点新媒体：之前政府提出经济适用房五年后可以上市的规定，您怎么看待？

　　曹志伟：其实在制定这个政策的时候就已经规定了五年后可以上市的，写的很清楚，只不过现在把细则重申一次。

　　经适房的出生本身就是有历史局限性，现在发现有问题，就不能再建新的经适房了。

　　没有开工的，要马上按公租房标准修改设计图；已经建好但还没有分配的，不能再按原方法进行分配，至少不许转让，只能政府回购。原来排队等着分经适房的困难家庭，应纳入公租房保障。

　　观点新媒体：很多房企转型做商业地产，怎么看待这个现象？

　　曹志伟：第一是因为目前政府减少了推住宅地，加推商业地，同时限购住宅，房企不得不转型做商业地产。

　　第二，三旧改造政策中，建住宅需交政府收储重新拍卖，如果做商业的话就可以自己开发。

　　第三，资产在升值，住宅房价那么高，但开发商并没有赚到多少钱。为什么？举个简单的例子，面包虽然比以前卖贵了，但是面粉的价格却持续上涨，最终，卖面包的营利收入都主要流到供应面粉的人手里的，卖面包的人只能靠微薄利润去维持。而商业项目若长期持有，可享受升值带来的利润。

　　目前商业地产市场呈现“供大于求”局面，一方面商业地产投资和开发过快，空置面积上升。另外一方面是商业地产市场需求量下降，库存面积增大。此外，目前涉及商业地产投资的资金达到1万亿。

　　因此，要慎防商业地产泡沫。由于住宅地产限购限价政策造成商业地产热火朝天，政府要防虚火。近二十年广州成功的商业综合体没几个，现在同质化严重，不少靠返租销售，这存在一些风险。建议应限制返租营销和分割非街铺的商场小产权出售。

　　观点新媒体：地方政府松绑调控的现象一直存在，如何看待这种现象？在新的经济形势下，地方政府对于调控的态度会有哪些变化？

　　曹志伟：这是地方政府觉醒自我更正的结果。房地产调控在“十二五”时期是政府调节经济发展速度、社会经济结构的工具，是不会放弃的，所有房地产行业从业人员都应有心里准备去适应。

　　但调控一定会细化、差异化，这样才能平衡各方利益，才能软着陆。调控不是“化疗”，好坏通杀。

　　2012年3月时，广州拟向中央提交了“差别化限购方案”，这意味着，与以往“一刀切”的模式不同，广州提交的“差别化限购方案”是对房地产调控政策的觉醒，体现了广州市政府求真务实、实事求是的工作作风和态度。

　　我认为房地产调控政策应该与时俱进因地制宜地做出微调。具体为：对于豪宅洋房和郊区大型别墅，不限购、不限价、不批贷、不降税，鼓励有钱人国内消费，收税建保障房，让豪宅为保障房“添砖加瓦”；对于市区中小户型限购、不限价、优惠首套置业，支持刚需的购房置业；对于非中心区中小户型，限购、限价、优惠按揭利率和税费，扶持经济能力较弱群体到新区置业；对于非中心区的舒适大户型，限价、不限购、可贷、无利率、优惠税费，支持改善型购房者置业。

　　观点新媒体：不少分析认为，下半年是调控两年以来最为艰难的时刻，流动性、负债率与融资能力等将成为影响企业发展的关键，如何看？

　　曹志伟：首先，新城市集团的企业资产优良，负债率低于5%，抗金融风险能力强，暂无近忧。

　　我认为，2012年的房地产市场将会是一场脱胎换骨的“大洗牌”。在目前调控政策下，对于有实力切管理规范的企业而言是极大机遇，因为会优胜劣汰，从而使行业的规范管理更加落到实处。

　　于新城市地产而言，在上一轮的中期计划实施过程中已储备了优质的土地项目，因此，2012年的新城市地产将一如既往地致力于中心区域开发。

　　另一方面，新城市地产也在关注土地交易（包括项目并购）。对负债率极低的新城市地产而言，目前土地交易情况是一次的良机。

　　集团目前发展力量主要集中在广州地区，我们非常认可一线城市广州的发展前景。2012年的发展计划是：抓紧机会，做我们能做好的项目。

　　观点新媒体：货币政策在下半年表现会如何？行业与企业的发展在此背景下是否能得到促进？

　　曹志伟：我认为下调准备金率和贷款利息是意料之事，早在第一次下调前，我就曾说过，今年内会有多次下调，频率大概为每两月一次；下调释放出的流动金当然有助于经济发展，提振信心；“降准”和“降息”也有助于扩大信贷规模；有助于中央和地方政府发行债券；有助于企业贷款和发债。

　　无论是降准还是降息，都是政府积极纠错的表现。

　　对于降准释放的资金有一些建议，在当前经济形势下，释放出来的约4000亿元的流动资金应该优先解决中小企业的融资贷款和解决劳动力出路的企业生存，以维护国家经济和社会稳定。

　　至于对房地产行业的影响：各行业有活力了，房地产行业自然也会焕发生机；房地产行业的下游企业如建筑业、建材业等的资金宽松了，也减轻了开发商的压力；小业主的贷款额度，尤其是首次贷款额度放松了，也能刺激房地产行业的销售额，所以对房地产有间接帮助。

　　总的来说，“降准”、“降息”对房地产行业至少是个利好的消息，哪怕是间接的利好。

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