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集团实行“商住双线发展”的策略，住宅及商业项目均会考虑，目标会以广东省为主。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。　　

　　观点网 见习编辑 张媛娜 从郭梓宁履新奥园总裁至今，中国房地产经历了史上最为严厉的调控。

　　在这种情况下，奥园集团的业绩却依然保持了稳健的增长，这和奥园集团坚持“商住双线发展”的策略有着密不可分的关系。

　　郭梓宁表示，奥园集团未来会继续以珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部五大经济圈为核心的战略布局，坚持“商住双线发展”的策略，住宅及商业项目均会考虑，目标以广东省为主，省外地区则会以现时已进军的成熟市场为优先考虑。

　　对于调控以来热度持续升温的商业地产，郭梓宁也发表了自己的看法。“商业上的抉择对房地产行业来说越来越重要。”

　　他认为，未来商业地产的发展，那些复合了健康、养生、教育等特色概念的主题商业地产会在同质化严重的市场上比较凸显。

　　今年上半年，奥园集团商业物业的销售已占公司首六个月合约销售总额的约52%。集团旗下专门负责商业运营的资产公司正在不断扩充，集中加强商业运作。

　　在政策方面，郭梓宁称，内地通胀进一步放缓给放松带来了充足的空间，近期也出台了个人首套住房贷款优惠及降息等政策。虽然这些措施更多针对刚性需求，但对整个楼市来言肯定是利好，刚需购房者的还款利息明显下降。

　　“无论是房地产投资，还是房地产销售面积、新开工面积、竣工面积等，五月都较三、四月份有回升，说明近期贷款的放松、降息等政策都发挥了作用。”

　　但他指出，“限购令”仍是一条重要的政策“红线”，这对市场的投资投机需求仍然有遏制作用，目前的房地产微调政策也在确保刚性需求，未来几个月楼市大幅攀升的情况较难出现，但很有可能企稳并小幅回升。

　　以下为观点新媒体对奥园集团总裁郭梓宁先生的采访实录：

　　观点新媒体：奥园今年在扩充土地方面有怎样的计划？您觉得今后的土地市场会呈现什么样的状态？

　　郭梓宁：奥园现有的土地储备足以满足未来五至七年发展需要，未来会继续以珠三角、长三角、环渤海、北部湾和中西部五大经济圈为核心的战略布局，2012年我们的目标增购土地面积为150万平方米可建面积。

　　集团实行“商住双线发展”的策略，住宅及商业项目均会考虑，目标会以广东省为主，省外地区则会以现时已进军的成熟市场为优先考虑。

　　我们看到，近期土地成交价款的降幅有所缩小，拍卖市场的成交消息亦不断，这些现象有显示土地市场有价格企稳的迹象。以目前情况来看，适合刚需产品的地块和一些较佳的商业地块，比如副中心城市的中心商业位置之类，会比较受市场欢迎。

　　观点新媒体：自调控以来，商业地产就成为房地产企业新的方向，持续至今热度依然不减，如何看目前的商业地产发展？未来商业地产的方向是什么？

　　郭梓宁：商业上的抉择对房地产行业来说越来越重要。表面上看，这两年因为调控的实施，特别是因为住宅的限购，商业地产得到了快速发展，但它的快速发展，也确实是因其内在拉动内需增长的商业价值。

　　中国的城市化发展脚步刚刚迈出去，城市还在不断扩展，商业的需求很大，发展的机会也很多，尤其是在二三线城市。与发达的一些国家地区相比，如新加坡、香港等，中国商业地产还处于发展初阶段，未来会有很好的发展空间。

　　目前，城市综合体项目越来越多，未来商业地产的发展，那些复合了健康、养生、教育等特色概念的主题商业地产会在同质化严重的市场上比较凸显。 电子商务的兴起对实体商业也带来了更多的考验，那么如何才能在市场中取胜？开发商的战略眼光、运营水平会是一个长期的考验。

　　而奥园在养生城项目上，就是把房地产开发与养生健康元素加以结合，赋以项目独特的养生文化，提供集养生、休闲、生活于一体的人居服务，既增加了住宅产品的附加值，有效地促进了销售，同时亦带来新的经营收入，打造出健康住宅和特色商业经营联动的创新开发模式。

　　我觉得综合体商业一定要考虑如何给消费者一个品质生活的体验，如何跟这个城市这个区域的氛围结合，展现城市的特色，让消费者来商场来体验一种时尚、放松的悠闲生活。

　　比如我们在番禺开发的奥园广场，开发的初衷就考虑要给广州南区创建一个时尚购物的新地标。目前，项目的招商情况非常理想，区域商业标杆地位也已奠定。

　　观点新媒体：奥园的商业项目比例不少，发展情况如何？今年是否会扩大商业的占比？

　　郭梓宁：奥园在商业房产方面的发展取得了不俗的进展，所推出的多个商业项目均受到市场认可。证明“商住双线发展”的策略行之有效，我们会继续秉持有效利用商住双线发展理念来保证集团的销售增长。

　　在奥园去年购入的地块中，商用地块或商住综合开发地块占很大的比例，如纯商业综合体项目--奥园养生广场，中山金域以及昆山等地的地块都是进行商住综合开发。此外，集团新购入的广州南站以及万博项目的地块都为商业金融用地，计划进行大型商业开发。

　　公司商业地产具备三线产品，一是商业公寓，二是自持大型主力店配合主题商铺，三是住宅配套商铺，三线产品都已形成较好、成熟的开发模式。今年上半年，奥园集团商业物业的销售已占公司首六个月合约销售总额的约52%。

　　同时，奥园旗下专门负责商业运营的资产公司正在不断扩充，集中加强商业运作，这个板块未来会成为与地产开发并重的管理板块。

　　观点新媒体：今年以来，随着中国经济出现急速下滑，宏观调控政策转向稳增长，房地产行业在其中会受到哪些影响？奥园在此形势下是如何应对的？

　　郭梓宁：内地通胀进一步放缓给政策放松带来充足的空间，近期也出台了个人首套住房贷款优惠及降息等政策。虽然这些措施更多针对刚性需求，但对整个楼市来言肯定是利好，刚需购房者的还款利息明显下降。

　　无论是房地产投资，还是房地产销售面积、新开工面积、竣工面积等，5月都较3、4月份有所回升，说明近期贷款的放松、降息等政策都发挥了作用。

　　但“限购令”仍是一条重要的政策“红线”，这对市场的投资投机需求仍然有遏制作用，目前的房地产微调政策也在于确保刚性需求，未来几个月楼市大幅攀升的情况较难出现，但很有可能企稳并小幅回升。

　　在今年这种严峻的市场环境下，奥园会以顺应市场大势为前提，在压缩成本的同时最大程度促进销售，我们会积极捕捉年内出现的阶段性市场阶段热点和机会，以销售为第一出发点。

　　同时针对不同地区、不同产品、所处不同销售阶段针对性采取促销措施，如有些项目已处尾货阶段，我们会采取适当优惠促销手段清盘，这样做也有利公司节约运营成本。对于刚需产品，需求一直旺盛，但在观望情绪浓厚的市场氛围下，我们会采取一些优惠措施以增进成交。

　　观点新媒体：去年奥园曾获评过“年度最佳品牌建设”奖，那么奥园在品牌建设方面有何独特之处？

　　郭梓宁：一个出色品牌的建立所需要的是专注、创新和专业。企业首先需要确立一个专注、贯彻始终的发展理念，其次，创新的发展理念和发展模式也是彰显品牌特色的必要条件。此外，集团对塑造品牌的倾力投入和其专业程度也非常重要。

　　奥园率先树立了“构筑低碳健康生活”的品牌理念，成为在国内房产界倡导低碳健康生活模式的先锋，旗下的项目始终坚持对于低碳、健康以及养生概念的诠释，得到了消费者的高度认可。

　　今年4-6月的时候，集团在全国多座城市同时开展“奥运年o奥园情”系列活动，倡导运动健康精神，传扬低碳健康生活宣言。而且还邀请了羽坛巨星谢杏芳作为奥园健康大使，在沈阳、广州、中山三地出席2012“奥园杯”羽毛球公开赛。

　　观点新媒体：您认为今年房企的融资渠道是会更紧还是更松？在您看来，奥园在今年最优先会选择的融资途径是什么？此外，当净利润率与销售业绩出现冲突的时候，应该如何平衡？

　　郭梓宁：国家上月已放松银根，息率也有调低，相比去年可能会松一些。

　　奥园目前的资金状况非常健康。若集团有融资需求，会尽可能地选择条件较佳的方式以降低财务成本。

　　今年这种严峻的市场环境下，我们会以顺应市场大势为前提，在压缩成本的同时最大程度促进销售，“外销内压”两手都要硬。

　　观点新媒体：中国房地产行业在，如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？企业应如何达致发展与存续的平衡？

　　郭梓宁：一个在国家政策下兼顾股东利益、消费者满意度、企业社会责任、员工利益的企业才可以称得上是杰出的。奥园过往一直这样要求自己，未来我们仍会以公司与股东、客户、员工、行业、小区与环境之间的和谐发展为目标，努力实现履行社会责任与公司业务运营的有机融合。

　　有经济学家说中国房地产的下半场已经开始，对一个希望得到健康持续发展的企业来说，一定会思考接下来的路要怎么走才更精彩。

　　我们希望通过有特色的产品设计和总体规划，以品质为导向，将健康、养生、文化、教育等内涵融入的人居或商业产品，与全方位的城市功能相复合，形成具有奥园特色竞争力，提升商业项目与住宅产品的附加价值，实现人居和商业产品的不断增值。

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