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观点时评:土地市场“高溢价”是魔鬼
作者: 张宏伟     时间: 2012-07-11 01:08:44    来源: [ 观点网 ]

土地市场一旦频现“高溢价率”、“地王”现象,从楼市调控政策走向大局的角度而言,有可能引来房地产调控的再度收紧。

  观点网 经过46轮的激烈竞拍以及数十轮的配建回购房面积争夺,备受关注的北京万柳地块花落中赫,承诺配建回购房面积16400平米。据了解,万柳地块总面积为77739平方米,最终出价26.3亿元,地块溢价达41%。

  资料显示,万柳地块起始价为18.66亿、出让起始单价高达2.4万元/平方米,位于海淀区万柳地区,东至北京华联万柳购物中心,南至万柳小区4号街,西至圣华寺路,北至巴沟村北路,总占地38869.64平方米,建筑面积为77739平方米。

  作为民企的中赫置地拿下北京万柳楼板价“地王”,主要有三个方面:

  第一、5月以来北京、上海等一线中高端商品住宅市场成交量的回暖,甚至一部分项目成交量出现井喷的现象,再加上降息降准等政策层面微调的因素,导致部分开发企业对于未来2-3年以后的高端楼盘市场又寄予希望。

  第二、万柳地块确实为市中心优质地块,这样的地段的地块后期具有明显的成长和溢价价值,会吸引开发企业溢价拿地。

  第三、作为民企的中赫置地曾经因2011年钓鱼台七号院35万元/平米的商品房销售价格而声名远播,除此之外,中赫置地还开发北京北纬40°、唐山新华贸商业项目、三亚红塘湾旅游地产项目、美国亚利桑那州的城市风景高档公寓等项目,具有豪宅开发与操作经验的中赫置地当然不会放弃这样的地块。

  从近期土地市场表现来看,2012年6月份以来全国土地市场出现了一些高溢价、地王成交现象。土地市场频现“楼板价地王”、总价“地王”或溢价率较高的现象,原因何在?未来土地市场如果继续产生“楼板价地王”的现象,将对当前楼市调控政策产生什么样的影响?这些都值得我们思考。

  从土地市场出现“高溢价”原因来分析,笔者认为,主要有三方面:

  第一、地块位置区位确实比较好,比如在城市副中心、新区、新城中心核心地段,这样的地段的地块后期具有明显的成长和溢价价值,会吸引开发企业溢价拿地。

  第二、“圈地运动”导致土地市场“高溢价”。开发企业为了获得更多的土地储备,同时,也为了企业战略扩张的需要,企业会在不同城市积极拿地储备土地资源,这样的行为也会导致“高溢价”。

  第三、“低起拍价”导致“高溢价”。当前高溢价的现象让笔者回想到2009-2010年土地市场刚刚开始活跃时的场景。当时,土地市场成交仍然低迷,但是随后出现高溢价率成交的现象。从原因角度而言,当时土地市场高溢价率的现象一定程度上和“低起拍价”有关系,政府通过“低起拍价”让市场呈现出高溢价率现象,随后,土地市场交易逐渐活跃起来,甚至后期出现多个“地王”。

  那么,未来土地市场如果继续产生“楼板价地王”的现象,将对当前楼市调控政策产生什么样的影响?楼市调控政策是否禁得住当前“地王”现象的冲击?笔者认为,土地市场高溢价、地王现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现,如果市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地,如果这样的“地王”的拿地成为常态,那么也就从另外一个角度证明尽管“去投资化”的调控措施使“降价跑量”成为常态,但是,房地产市场调控并没有改变开发商对于未来市场利好的预期,让开发商“谨慎”扩张,楼市调控至今仍然是失败的。

  无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象,笔者认为,在房地产市场仍然以“降价跑量”为主的环境下,土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼,如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年土地市场复苏的行情,这极有可能是市场走向出现偏差,这或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”为主的时期转为再度收紧。

  从楼市成交量价的表现也可以反映出当前楼市调控政策的走向,当2012年6月份全国大多数城市成交量出现反弹的时候,温家宝总理又出来发话,指明楼市调控坚持不动摇,坚决抑制楼市投资投机现象。

  而土地市场一旦频现“高溢价率”、“地王”现象,尽管这可以增加政府的土地财政收入,但是,从楼市调控政策走向大局的角度而言,有可能引来房地产调控的再度收紧。

  因此,土地市场“高溢价”是魔鬼,我们不希望在这个时候有过多的魔鬼出现。

  张宏伟 观点新媒体专栏作者

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