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博鳌特稿 链家林倩:后调控时代更需市场力量
作者: 曹萍     时间: 2012-07-12 00:16:15    来源: [ 观点网 ]

依靠部分刚性需求特别是本地属性的刚性需求所支撑的市场，火热局面持续的时间恐怕不会很久。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　观点网 曹萍 自调控以来，房地产市场就颇为热闹，不过正如SOHO中国董事长潘石屹在股东大会后讲的，这场热闹中，开发商基本没了声音，剩下的是地方政府与中央政府的较劲。

　　调控持续了一年多，房地产市场也由起初的低迷转向如今的逐渐升温，但这场以“刚需”为名的升温能持续多久，市场上出现不同的看法。

　　扎根北京多年的链家地产副总裁林倩的观点则比较保守。她认为，针对调控结构的优化将释放一部分刚性需求进入市场，目前市场的刚性需求特征也依然非常明显，但在稳增长的市场环境下，依靠刚性需求的释放所带来的经济贡献，可能并没有以往那么突出。

　　另外，她预计，“依靠部分刚性需求特别是本地属性的刚性需求所支撑的市场，火热局面持续的时间恐怕不会很久，一旦这一轮需求释放完毕，也将是价格继续下探的开始”。

　　所以即便是连人民日报都承认市场回暖的情况下，她依然认为，下半年的房价依然会有下调空间，稳增长的背景下，市场的升温改变不了长久调控所引起的观望情绪及价格敏感度，而房企也不可能恢复到以往的黄金年代。

　　虽然对市场的态度，链家倾向于保守，但对于链家自身的发展，与同行相比，却略显激进。

　　受房地产调控影响，不少房地产中介机构在业绩滑坡后开始收缩战线或者转战网络，但链家却显得有点另类，开始在其他城市扩张。

　　对此，林倩称，与2005-2007年的速度相比，链家在2011年的发展速度并不算快。

　　在业务上，专注于二手房业务的链家也开始涉足一手房代理，不过，选择的是入股高策的方式，因为他们觉得这样会更加专业。

　　今年3月，链家开始携手阳光保险集团，希望能借助对方的平台延展扩张自己的客户群。

　　林倩称，调控使得房地产市场开始进入“下半场”，依托于市场的机构也即将进入“下半场”，在未来有两个必然的发展趋势，走向两个不同的极端：一是高度细分化的、中小型代理服务商。二是业务多元化的、大型综合咨询服务商。

　　而对整个房地产市场而言，她认为，没有量就没有价，所以在宏观政策没有实质放松的前提下，目前市场不可能重现09年的市场状况。更重要是，我们怎么让市场力量能够在后调控时代逐渐发挥作用，取代过多干预的行政手段。

　　以下是观点新媒体北京知名房地产经纪机构链家地产副总裁的专访：

　　观点新媒体：今年以来，随着中国经济出现急速下滑，宏观调控政策转向稳增长，房地产行业在其中受到了哪些方面的影响？企业在此形势下如何应对？

　　林倩：影响主要体现在两个方面，一是针对调控结构的优化将释放一部分刚性需求进入市场。二是在调控主旋律未变的前提下,企业必须进行战略转型。

　　经济发展以稳增长为主，并不意味着市场就改变了长久调控所引起的观望情绪及价格敏感度，或者企业就渡过了调控最艰难的时期又可以恢复到以往的黄金年代。因此企业，主要还是以升级服务或者产品为主，在逆市的情况下尽可能多地掌握后调控时代发展的契机与资源。

　　观点新媒体：宏观政策既要稳增长，又要稳定房地产市场调控政策，这将会加大调控的难度，应如何平衡稳增长与稳调控之间的关系？能否平衡？是否有可能重现2009年的“救市”？

　　林倩：稳定宏观调控与保持稳增长之间的矛盾关系并没有外界想象的那么严重。只要投资性的需求没有大规模入市的契机，市场全面反弹的可能就很小。因此释放合理的刚性需求是能够既稳固调控效果，又对经济增长做出贡献的方法。只是说，依靠刚性需求的释放所带来的经济贡献，可能并没有以往那么突出。另外，针对房企，适当放宽开发贷的限制，如引导性地使其开发商业地产或者旅游地产，也同样会对经济做出很大贡献，但对普通住宅的影响就较小。

　　以北京市场而言,目前二手房成交量约为11000套/月，虽然比11年第四季度的月均8000余套成长了50%,但距离09年动辄月均2.5万套以上的大量仍有极大差距，房地产市场若没有量就没有价，所以在宏观政策没有实质放松的前提下,目前市场不可能重现09年的市场状况。更重要的课题是,我们怎么让市场力量能够在后调控时代逐渐发挥作用，取代过多干预的行政手段。

　　观点新媒体：调控目的已从遏制房价过快上涨发展到回归合理，房企降价的现象也从去年开始已经广泛存在，在未来，降价是否将进一步蔓延？作为行业信息集中的链家，能否判断未来半年的房价走势？

　　林倩：下半年房价存在继续回调的空间，依靠部分刚性需求特别是本地属性的刚性需求所支撑的市场，火热局面持续的时间恐怕不会很久，一旦这一轮需求释放完毕，也将是价格继续下探的开始。但全面出现价格战的情况，只要市场成交在当前基础上的回落幅度不到30%，发生可能性不大。

　　观点新媒体：近期成交数据显示，多地楼市成交回暖明显，涨幅在50%左右的不在少数，对于目前的市场，链家的观点是什么？你们对于后市怎么看？

　　林倩：当前市场刚性需求的特点依然很明显，即便是市场情况最复杂的北京，刚性需求也占绝大多数。限购没放松，差异化信贷的制度不变，市场由此开始反弹的可能性就不大，链家更倾向于保守，这一轮刚性需求的释放持续的时间恐怕不会很久。

　　观点新媒体：代理商的盈亏是楼市最真实的晴雨表，去年易居中国、世联地产等多家中介结构的业绩滑坡甚至亏损，在此北京下，易居中国选择并购、将且其二手房业务搬到线上，美联物业等开始收缩战线，链家却在扩张，公司是出于什么做出的考虑？

　　林倩：外界对链家逆势扩张的印象是相对于其他公司而来的,其实链家只是依照自己的战略步调往前发展,对一个成立十一年的企业而言,在全国六个城市建立分公司并不算过快的扩张,相对于链家05-07年的发展速度,其实链家在11年至今的发展速度并不算太快。

　　观点新媒体：今年3月，链家宣布与阳光保险集团合作，之后又入股高策，以投资者的身份一手房代理区域，链家对于自身长远的规划与定位是怎样的？

　　林倩：每逢房地产市场下行时,媒体及同业都会特别关注一二手市场联动。链家在这方面的看法较谨慎,我们认为一二手房市场间的客户流动性虽然存在,但市场本质仍存在差异,企业需要的竞争力也不同,对于如何运用链家的资源来投入一手房市场,我们想得比多,并不想只定位在“Pass”客户上,所以我们用的方式是投资一个专业团队，这也体现出链家对这件事的认真程度。

　　观点新媒体：不少分析认为，下半年是调控两年以来最为艰难的时刻，流动性、负债率与融资能力等将成为影响企业发展甚至存亡的关键，作为行业的一员，那么如何看？

　　林倩：经纪行业所面临的这类问题可能并不是很严重，起码与开发商相比相对会好一点。虽然二季度市场短时间内有所好转，但下半年依旧是整个行业最困难时期的事实没有改变。

　　二手房与新房市场在当前基本都面临着可能“退烧趋冷”的预期，并且新房当前库存量依然高企，还债高峰也将在下半年来临，融资渠道即便放松能够惠及的企业恐怕也只是少数的大型企业。因此当前来看无论是哪家企业都不宜盲目乐观，稳扎稳打顺应市场才是谋求长久发展的不二法则。

　　观点新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？房地产服务机构在这中间应该完成怎样一个提升？

　　林倩：调控使得房地产市场开始进入“下半场”，依托于市场的机构也即将进入“下半场”，在未来有两个必然的发展趋势，走向两个不同的极端：一是高度细分化的、中小型代理服务商。二是业务多元化的、大型综合咨询服务商。

　　如欲抓住机遇，企业最先要做到的就是自身服务本身的升级，这在前端表现出来的是获得良好的客户口碑与企业形象，在后端则意味着要构建完善的支持体系。IT系统、培训体系、服务标准与意识等都是提升的关键点。至于企业在未来到底是走向以上哪个极端，则可以在提升的过程中寻找契机与根据。

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