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在宏观调控的情况下，现金流非常关键。如果拿了很多地，成本和负债率会很高，这会给公司带来风险。

　　编者按：火热的夏天，房地产行业的聚焦点再一次回到海南，一个放在火炉上烤的论坛。

　　8月8-11日，2012博鳌房地产论坛将在海南隆重召开，围绕论坛主题“平衡与发展可持续的中国房地产”，我们将采访众多重量级经济学家、行业大腕、企业领袖等，并推出“2012博鳌房地产论坛特稿”系列报道。　　

　　观点网 见习编辑 张媛娜 出生在文化大革命时期，浪费掉了最宝贵的学习光阴；考上医科类军校；进入军队企业后又辞职下海，香港“淘金”，回到内地创办尚东；已到知天命年岁却进入清华大学进修……

　　如果说这是贴在广州尚东地产集团有限公司董事长郭泽伟身上的标签，倒不如说这是他独有的人生经历。

　　郭泽伟将他的人生经历比作“我的路”，即问路、寻路、走自己的路和仍在路上。

　　对于自身社会身份的认知，“我最主要的角色还是一个企业家，第一要务就是把企业经营好。”郭泽伟如是说。

　　谈到“尚东系”时，他表示，公司的发展有三个五年规划。即1997年到2002，2002年到2007年，2008年到2012年。对我们而言最重要的是第二个五年。

　　“从1997年回到内地，第一个发展项目在广州，之后2002年去到北京、2003年去到上海发展。2003年、2004年上海房地产发展的高峰期我们踩对了点；2004、2005年北京房地产发展的高峰期，我们同样跟上了市场的步伐。”

　　同时他也坦言，在商业地产方面错失了良机。“可惜当时没有看好写字楼，这是我们一个比较大的失误。”

　　但其续指，未来商业地产的泡沫，不是可能会出现，而是一定会出现。

　　此外他强调，在宏观调控的情况下，现金流非常关键。如果拿了很多地，成本和负债率会很高，这会给公司带来风险。尚东注重发展，但更关注风险的控制。

　　以下为观点新媒体对广州尚东地产集团有限公司董事长郭泽伟的采访实录：

　　观点新媒体：据我们了解，您大学毕业后进入军队企业工作，接着去到香港发展，之后又回到内地创办尚东，期间还进修EMBA课程，您如何评价自己过去的人生经历？在不同的人生阶段您最大的收获和感受是什么？

　　郭泽伟：我在清华大学里有一个交流，恰恰就是关于人生经历的，叫做“我的路”。“我的路”分为四个阶段，分别是问路、寻路、走自己的路和仍在路上。

　　第一，问路。我出生在文化大革命时期，十年浩劫，浪费了很多光阴。1977年国家恢复高考，从那个时候我才开始努力学习、复习，后来考上解放军第一军医大学（现在的南方医科大学），这应该是我人生的转折点。

　　军校对我最大的影响就是为今后发展奠定了严谨、坚持和刻苦的精神基础。在这个基础上，我知道自己今后的路应该怎么走。

　　第二，寻路。起初选择读什么大学，并不是我自己决定的，而是受了朋友、家人等的影响。但是后来我渐渐发现医科并不适合我自身的个性发展，从医也不是我想要选择的人生道路。经过再三考虑，我大学毕业放弃了从医。

　　第三，走自己的路。大学毕业后在军队企业工作，1987年转业回到地方，在广东国际信托投资公司工作。不过，对于我而言，1990年是我人生新的转折点。那一年，我放弃了铁饭碗，辞职下海，去了香港经商。

　　在香港时我主要从事贸易投资方面的工作，像进口汽车、钢材等业务都有做过，也曾在香港两个大的上市公司里做中国部的董事，并涉足与房地产相关的工作。

　　有过这样的经历之后，我产生了一个想法，就是必须集中精力专注一个方向发展。于是1997年，我回到广州开始从事房地产开发、建设，同时做一些其他方面的投资。从2000年开始，我专注于做房地产，从广州开始发展，2002年下半年去到北京，2003年去到上海，2005年底又将发展重点放回到广州。

　　观点新媒体：您不仅经历比较丰富，而且具有多种社会身份，在这几种身份角色中，您认为您的主要角色是哪一个？哪一种角色最令您拥有成就感？

　　郭泽伟：我最主要的角色还是一个企业家，第一要务就是把企业经营好。在经营好公司的同时要懂得知足感恩，这是我目前感受最深的一点。

　　成就感现在还谈不上，我只是认为只有先做好自己的事情，之后才能有能力去帮助别人，为社会做更多的贡献。比如说我参政议政，就是想把改革开放30年来个人的一些感悟和体会，拿出来与大家研讨与分享。

　　再谈到最近我去清华大学上课，按理来说以我目前的身份和年龄，因事务繁多，精力有限，已经不适合再进课堂上课了。但是，就像毛主席说的，活到老学到老，用到老。所以，终身学习，知识的保值增值也很关键。

　　如果我早些年去上课学习，早点得到提升，今天我对许多问题的看法或许会有不同，对于公司的发展方向也会有比较大的调整。总结我做房地产15年来的感受--生命不休，战斗不止。

　　观点新媒体：当初您在开创“尚东系”并确定其发展方向时，是出于何种考虑？目前尚东的发展是否和您当初预期的一致？

　　郭泽伟：从营销学的角度来讲，三流的公司卖产品，二流的公司卖服务，一流的公司卖精神。2003年至2006年我在北京期间，感受到了首都的文化以及中国文化的底蕴。

　　北京最贵的房子并不是最好的房子，但是它一定是最有影响力的房子。它的品质以及蕴含的精神最能够打动你、吸引你。

　　所以，从那个时候我开始思考，要向普通的商品房注入生命和思想。我们研究了一种新的推售方法，就是从精神层面做产品，这就奠定了我们“尚东”这一品牌的基调。

　　在明确了尚东的发展方向的同时，我们赋予了它比较响亮、通俗易懂的品牌理念，“一群人荣耀一座城”，确立了我们为社会精英而设计和建造产品的思路。

　　实际上，公司的发展有三个五年规划。即1997年到2002，2002年到2007年，2008年到2012年。对我们而言最重要的是第二个五年。

　　从1997年回到内地，第一个发展项目在广州，之后2002年去到北京、2003年去到上海发展。2003年、2004年上海房地产发展的高峰期我们踩对了点；2004、2005年北京房地产发展的高峰期，我们同样跟上了市场的步伐。

　　在北京和上海取得成功后，我们预见了广州珠江新城住宅未来的发展前景，从2005年下半年开始，一年多的时间我们在珠江新城拿了四个项目，这应该算是比较成功的。

　　可惜当时没有看好写字楼，这是我们一个比较大的失误。在改革开放初期，商业地产做不好会死得很惨。比如住宅房地产，价格低一点，赔本也能够卖得出去。但商业地产不是赔本的问题那么简单，租不出去是两头亏，这边工程款要结算，银行利息要付，那边还要付管理费。所以，这是一个比较大的挑战。

　　第三个五年，从2008年开始全面推动“尚东系”。

　　观点新媒体：自调控以来，商业地产就成为房地产企业新的方向，持续至今热度依然不减，您如何看待这种现象？您认为未来商业地产会不会出现泡沫？

　　郭泽伟：我觉得目前商业地产是正常性的推动，无论今后做商业地产还是旅游地产、养老休闲地产，都是新的挑战与机遇。某种程度上来说，商业地产的风险比住宅地产要大。

　　商业地产未来发展会非常好，但是不是真的需要这么多呢？我觉得还是需要考虑。商业地产是可以继续推广，但是一定要慎重。未来商业地产的泡沫，不是可能会出现，而是一定会出现。

　　观点新媒体：尚东在北京、上海也都有项目，那么您怎么看待房企跨区域发展？尚东在跨区域发展过程中有没有遇到什么问题？除了在广东省发展之外，尚东还看好哪些城市？

　　郭泽伟：第一，北京、上海的规范和要求与广州都不一样；第二，公司的人力资源配置必须考虑由本部派驻一部分，其余人员在当地招聘；第三，对社会资源的重新配置、整合和发展，这是非常关键的。因为在中国，做房地产实际上是金融的延伸，同时也是公共关系的整合。

　　所以，跨地区的发展首先要考虑这个地区是否有发展前景；其次，是当地的投资环境（人口的聚集度和城市外需度）；再次，当地的社会风气和社会的综合发展状况如何，这个也很关键。

　　对于尚东而言，广东省还是发展重点，另外我们也很看好北京、上海、三亚。因为北京是首都，是政治文化经济中心，上海是中国具有巨大经济发展潜力的城市，而广东是改革开放的最前沿，海南三亚具有别的地方所没有的得天独厚的海洋和气候环境资源。

　　观点新媒体：今年尚东有没有拿地计划，土地策略是什么？

　　郭泽伟：我们现在开始，明年上半年会加速拿地，不过这个要根据现金流和产出情况决定。如果销售好，就多拿一些地，销售不好就少拿或者不拿地。在宏观调控的情况下，现金流非常关键。如果拿了很多地，成本和负债率会很高，这会给公司带来风险。我们注重发展，但更关注风险的控制。

　　观点新媒体：自调控以来，很多房企都有降价的动作，尚东在价格或者营销策略方面有没有进行调整？

　　郭泽伟：在目前的市场上，价格需要合理的回归。根据市场和整体发展的需求，我们也做了性价比的调整。总体上来讲，价格并没有做太多的下调。但是，从市场需求上，我们做了相应调整。比如原来做大户型精装修，改成小户型简装，甚至毛坯。

　　产品单价是便宜了，总价也低了，但是产品的其他方面也做了相应调整， 利润肯定会减少，但现金流会好起来。

　　观点新媒体：您觉得下半年降价会不会进一步持续，会不会出现全面价格战？

　　郭泽伟：政府需要稳增长，企业需要现金流，怎么办呢？政府需要把房价调下去，但是又需要有一定的产出量。

　　所以，如果下半年的房价能够保持平稳且成交量稍有升幅，已经是不错的情况了。如果价和量都持续大幅往下走，并不利于稳定增长。

　　观点新媒体：市场普遍认为，近期政府不会放开限购令政策，因为怕出现报复性的反弹。但是，如果继续这样下去，开发商会很难过。在某些地方就出现了开发商卷款逃跑或自杀的现象，您是怎么看待这种现象的？

　　郭泽伟：这种情况还是比较少的，开发商的承受能力比一般行业企业要强，有几个原因。

　　第一，改革开放这么多年，只要从事房地产开发时间比较长的企业，都有较丰厚的积累。

　　第二，经过2008年的金融危机，大家的资金管理意识和风险意识都有大幅度增强。

　　第三，房地产行业有土地和房产，变现能力强。

　　观点新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？企业应如何达致发展与存续的平衡？

　　郭泽伟：中国的房地产和世界各地的房地产在某些方面不具有可比性，这跟中国五千年的文化是息息相关的。中国人的观念里面很注重有田有地有房子，所以中国的房产有历史情结在里面。

　　中国在改革开放的前30年实现由计划经济主导转向市场经济为主导的改革，今后30年里更多的将是体制和金融改革。中国现在最大的问题是可投资的产品太少。现在我们需要进一步推进金融市场改革，让我们老百姓有更多的投资渠道。

　　金融市场改革很重要的一点是利率市场化，这个对房地产业的影响就很大。

　　所以，房地产今后的发展跟中国的金融市场、整体经济发展息息相关。投资渠道多了，资金才有更多的出路，房地产就会平稳发展，就不会出现泡沫。

　　房地产在今后的一段时间里，十年、二十年都没有问题，只不过今后的发展不会像以前那么快，回报率这么高。

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