　　“按照广州市公布的居民人均收入统计指标，我们认为广州目前的房价若在1.1万元/平米内，普通收入的居民就比较能够购买得起。从土地成本来看，若地价不超过总投资的30%，在建造成本相对固定的情况下，算下来楼面价就一般不能超过3000元。” 凯德惠居（中国）董事总经理钱亦奇近期在接受观点新媒体采访时介绍。

　　对于项目未来的入市前景，钱亦奇明显看好。“从目前的政策看，得益最多的应该还是那些面向首次置业、首次改善型的项目，相对于限购、限贷的高端楼盘，它们受宏观调控的影响相对较小，也最容易在自住需求释放出来时受到青睐。”

　　钱亦奇透露，凯德惠居计划三到五年内，每年要建造10000至15000套的“惠居房”。目前重点考虑深耕武汉、上海、广州这三个城市。

　　以下为观点新媒体对凯德惠居（中国）董事总经理钱亦奇先生的采访实录：

　　观点新媒体：凯德惠居致力于平价商品房的打造，那么公司对“平价商品房”是如何定义？

　　钱亦奇：“346”是我们三大投资要点。“3”，即指土地成本不超过总投资的30%，也就是说地价会较低，项目主要在郊区。“4”，即不超过40%的家庭收入可以支付按揭，这对一般城市居民来说负担不会太大。现在银行按揭的收入证明上限比例是50%，我们采取40%，主要认为这是个比较合适的支付能力。“6”，即离最近的市中心不超过60分钟的车程。

　　所以，以上这三点基本上框定了我们的项目所在地，也基本确定了目标销售价格。举例来说，按照广州市公布的居民人均收入统计指标，我们认为广州目前的房价若在1.1万元/平内，普通收入的居民就比较能够购买得起。从土地成本来看，若地价不超过总投资的30%，在建造成本相对固定的情况下，算下来楼面价就一般不能超过3000元，这就意味着适合我们进入的区域基本都会在城郊：比如在广州会是番禺、南沙、花都等区，在武汉则会是蔡甸、江夏、黄陂等。城区地段的项目我们姐妹公司凯德置地会关注，凯德置地负责中高端项目和城市综合体开发，而凯德惠居负责平价住宅这块业务，双方各司其职、分工合作。

　　观点新媒体：凯德惠居已经完成了华东、华中、华南的布局，目前在普通住宅方面的土地储备量达到多少？

　　钱亦奇：按套数计，大约在5500套左右，取决于各项目的最终规划批复。现在唯一确定的是武汉项目，约为2500套。上海项目估计是1000套左右，广州项目大概是2000套左右。

　　观点新媒体：最快可以面市的是哪个项目？

　　钱亦奇：武汉项目会比较早，预计在今年底开盘，项目位于蔡甸后官湖生态区、临知音大道，案名叫“知音的湖”。

　　观点新媒体：武汉的项目大概何时能完成交付？

　　钱亦奇：武汉项目分两期开发。一期今年底销售，后年初交付。二期则计划晚半年左右。凯德惠居一直希望能够快速开发、快速滚动，从速度和规模中获取收益。

　　观点新媒体：武汉项目年底入市，那么您对今年年底的房地产市场情况是怎样看的？

　　钱亦奇：各个地方的市场特性不一样，一、二、三线城市也有区别，处在不同的周期，不能一概而论。比如武汉市场这几年表现一直很稳定，每年成交量都维持在1000万平方米以上，尽管人口数量上低于广州，但房地产市场规模却比广州还大得多，价格也处在一个相对健康的水平。最近一段时期，各地的成交量都有回升的趋势，但若依此判定市场已经回暖的话则还有点为时过早。国内的房地产市场受宏观经济面和调控政策的影响很大，个人觉得若接下来一段时间政策预期能够稳定的话，相信市场已经在筑底回升的过程中了。

　　另外需要指出的是，市场回暖也不意味着每家开发商、每种产品都能从中获益。从目前的政策看，得益最多的应该还是那些面向首次置业、首次改善型的项目，相对于限购、限贷的高端楼盘，它们受宏观调控的影响相对较小，也最容易在自住需求释放出来时受到青睐。

　　观点新媒体：但目前市场上做中低档商品房的开发企业也不少，这不会给凯德惠居带来很大的竞争压力？

　　钱亦奇：只要是市场，总会有竞争，对于凯德惠居而言，竞争反而是一种动力，通过与其他竞争者的良性互动，得到很好的学习机会。对于凯德惠居来说，现阶段最重要的是夯实我们的开发团队、踏踏实实地做好产品，用高品质的产品与服务来赢得市场。

　　观点新媒体：接下来是否还会在产品竞争力和市场占有率方面做进一步提升呢？

　　钱亦奇：当然会。但是作为一个外资企业，受限于政策因素，规模上不可能做得很大，难以像内资企业做到动不动就上千亩大盘的规模。目前三个项目除了上海临港万祥项目相对较小，其他两个都是在20多万平方米。我们认为2000套左右是比较合适的规模。一方面有规模效应，另一方面项目又太大，影响资金的周转。凯德惠居的商业模式不是通过囤地来获得土地收益，而是通过资金的快速周转获取开发利润，而这正是开发商这个称谓的应有之义。

　　从产品而言，凯德惠居首先要做“标准化”，尤其在设计方面。例如，国家有“70/90”的政策，在我们公司内部则是“80/90”，即80%的套型面积在90平米以下，以两房为主的中小套型。同一个项目中的套型不会很多、楼层平面也只有几种，这样会提高日后建造和销售的速度，同时也有利于降低成本。由于地方的特性和地理条件的差异，可能武汉的设计不能用于广州或上海，但这种设计理念都是一致的。

　　一旦我们在一个城市的第一个项目确定下来，第二、第三个项目复制起来就会更快。目前凯德惠居国内的所有项目都是由关联公司--新加坡盛邦来负责设计的，它在新加坡负责过100万套组屋的建造，对凯德惠居的要求已非常熟悉，一旦我们新拿到一个项目，把所需要的标准套型和标准楼层沓上去就好。

　　当然，我们也不会只为了标准化而失去居住的舒适性。因此，我们在标准化的基础上肯定要下功夫研究当地的环境、喜好、习俗和文化，作出相应调整。例如武汉项目临湖，因此在设计中可能会牺牲一点朝向来获得湖景；广州气候条件最好，因此项目内部的园林绿化方面也定会做得更加出彩些。

　　观点新媒体：凯德惠居是否也有一个三年或五年的发展计划？

　　钱亦奇：我们计划三到五年内，每年要建造10000至15000套的“惠居房”，或者叫大众商品房、平价商品房都行。

　　观点新媒体：那么接下来还会考虑进入更多新城市吗？

　　钱亦奇：本着集中和规模的原则，我们目前瞄准的都是重点的一、二线城市，其实整个凯德中国90%以上的资产也只是分布在12个重点城市里的。凯德惠居2010年底才成立，中国又如此幅员辽阔，我们必须先在几个城市站稳脚跟后，再考虑向外拓展。好比飞机起飞，也是需要先在地面上滑行一段时间，然后才能拉升飞天的。

　　就目前来说，我们如果拿地的话首先考虑的还是目前的三个城市：武汉、上海、广州。因为有了本地团队以后，对本地市场的了解就会更深入，也容易发现更好的项目，执行起来也更方便，而且会有规模经济。其实这三个城市加起来的人口已经很多，大概5000多万左右，是新加坡的十多倍。

　　观点新媒体：但前段时间土地市场有趋冷的迹象，而且单就广州番禺项目而言，地价不到2000元，可以算是很便宜。

　　钱亦奇：我倒觉得现在土地市场反而又趋热了。宏观调控这段时间给了我们很多投资机会，所以现在得抓紧拿地的工作。

　　番禺榄核镇项目的地段目前看起来比较偏，配套也不够完善，所以许多开发商没有出手。但凯德惠居十分看好这个项目的发展潜力，这样的土地价格对于惠居的产品来说是比较合理的。各人看法不同，生意总归有风险。

　　在那边的购房者，我们重点瞄准的是首次置业的刚需人群，多数用于自住，投资客比较少，这也符合我们公司的产品定位。

　　这个项目中其实还有4万平方米体量的商业，我们将会打造出两条商业街，提升整个小区的商业气氛，改善目前项目周边配套不足的问题。榄核这个项目本身也规划有一个巴士站，这对改善居民的出行很有好处。

　　观点新媒体：在商业方面，凯德商用会不会帮你们做？

　　钱亦奇：凯德商用做的还是以购物中心为主，不会直接参与这个项目，但会在前期策划、租户资源、设计等方面提供协助，这也是我们集团所提倡的“泛集团利益”。

　　观点新媒体：凯德置地、凯德商用等的项目都有对应的基金作为资金来源，那么惠居的资金来源又有哪些？

　　钱亦奇：首先，作为嘉德置地的一个业务单元，凯德惠居有一定比例资金分配。另外一方面，凯德惠居本身也正在海外筹备成立第一支私募基金，以便未来投资于更多的惠居项目。

　　观点新媒体：现在惠居旗下项目有没有成立一些私募基金？

　　钱亦奇：今年内应该会成立，专门投资于凯德惠居的项目。

　　观点新媒体：今年即将成立的这只基金规模大概会有多少？

　　钱亦奇：我们的项目地价和总投资不是很高，所以基金规模也不会太大，原则上是一支基金投完若干个项目后再成立一支。投资人追求的是高回报，所以我们在选择项目时会更加谨慎，宁缺毋滥。

　　观点新媒体：受宏观调控和经济形势的影响，房地产市场这两年可以说不是很乐观，那么您又是怎么看现在中国的房地产市场前景？

　　钱亦奇：中国房地产一直都是在曲折中前进。作为外资企业，尤其是新加坡政府关联企业，我们不对国家的具体政策做出评价，但是我们支持中央进行调控的决心，因为这有助于中国房地产市场长期健康稳定的发展。看我们现在至少还在积极拿地，就说明我们是看好这个市场的未来的。

　　从宏观层面来看，中国的城市化进程现在才到一半，未来的空间还是相当大。我们判断，中国至少每年有500到800万套左右的新增需求量。现在宏观调控实施已经两年了，很多需求还没有及时释放出来，一旦有政策微调，马上就可以看到成交反弹。在目前限购令尚未退出的情况下，还有这么多购买力，说明这个市场的需求潜力还是很大的。

　　观点新媒体：外资企业都比较看好中国房地产市场，但其实很多内资房企都对接下来的市场前景不甚看好，有些更认为下半年可能是房地产市场更为黑暗的时期。

　　钱亦奇：每个房企的情况不一样，但更多是出于现金流的考虑。有些企业在高位时拿了很多地，现在都等不到启动或者开盘的时机，资金压力很大。而有些房企则在2008、2009年没有拿到土地，回过头看反而是一件好事，毕竟“手里有粮，心中不慌”。

　　凯德的作风一向比较稳健，所以现阶段对我们来说反而是一个好时期，可以比较轻松地选择合适的投资项目。若能在谷底时期拿地，在市场回暖后再开盘，就是一个理想化的开发节奏。其实，踏准脚步比投资好的地段还重要。

　　观点新媒体：现在中央一直强调稳增长、刺激经济，那么您认为，行业与企业的发展在此背景下是否能得到促进？

　　钱亦奇：稳增长更多体现在实体经济方面，对房地产的调控，中央政府一直在强调不会放松，至少近期内不会放松，这一点作为房地产的从业人员都很清楚。但影响肯定是有的，如果其他行业上去了，间接也会拉动对房地产的需求，产生一种溢出效应。比方说，无论是降准、降息，流动性大了，虽然不能直接流到房地产，但一部分还是会间接流到房地产，无论投资还是消费，总会对房地产市场有促进作用。

　　更重要的是，稳增长的提出对人的心理预期产生了支撑作用，大家不会像以前那么的恐慌。有的观望者则认为价格已经见底，间接带动了房地产的部分销售。所以说，促进作用肯定是有的。

　　观点新媒体：中国房地产行业在如此复杂的政策经济形势下发展至今天，您认为行业未来的可持续发展道路是什么？企业应如何达到发展与存续的平衡？

　　钱亦奇：我觉得企业应该更加理性地看待这个市场，不能再用投机的心态。以前一直说房地产有暴利，因为绝对利润额比较大，所以产生误解。但我们不觉得有太多的暴利，到最后净利润也就是10%左右，且要花五年甚至更多的时间来完成这个周期，这样看房地产本身的利润并不高。

　　但不排除很多企业通过其他方式获得了巨大的超额利润，如囤地、投机买卖土地、或通过坐等价格暴涨来获利。但是从长远看，所有这些做法将不可持续。做房地产将跟做其他行业一样，达到一个合理的、市场化的平均利润率。企业到最后其实就是应该脚踏实地做产品和服务，通过市场竞争来赢得消费者和口碑，从而存续和发展。