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价格是否有竞争力，是否稳定将成为这个项目销售是否成功的决定因素。

　　观点网 武瑾莹 历经六年之后，恒大于启东的“巨无霸”项目终于将在6月入市销售了。此项目的波折前进，倒和恒大从2008年初至今的过程颇为相符。

　　5月14日，恒大的海上威尼斯项目在上海揭开面纱。据了解，该项目位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，启东寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海，与上海隔江相望。

　　启东项目开放

　　资料显示，该项目集住宅、酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体，是一个超大型的综合旅游度假居住区。项目建设用地规划近9000亩，总建筑面积近700万平方米，其中住宅面积约630万平方米，总户数接近4.7万套。开发建设内容包括威尼斯五星级酒店、国际知名双语幼儿园、国家重点中小学、国际会议中心、商业中心、娱乐中心等九大中心。

　　“为匹配上海国际化大都市的地位，恒大专门为上海市民量身打造了海上威尼斯这一集团目前规模最大的综合高端项目。”专程奔赴上海的恒大集团董事局主席许家印表示。

　　为了宣传此项目，恒大海上威尼斯专门在上海建起了一个展示中心，选址上海展览中心西二馆，并对外开放。

　　值得一提的是，这个展示中心可谓大手笔，包下了西二馆整个3000平方米展厅，展示时间长达半年左右，恒大将其取名为“海游馆”，意在通过3D等形式，带给上海市民前所未有的“海生活”体验。

　　事实上，今年销售目标为800亿元的恒大地产对此项目的确是寄以厚望，据此前券商透露，恒大预期该项目的销售目标是50-60亿元。

　　不过，花旗发表研报称，下月推售的江苏启东大型项目，销售额难以达到管理层预期的50至60亿元，相信20至30亿元较为合理。

　　该行表示，虽对启东项目未有太大憧憬，但全年销售目标并未计及该项目，认为启东项目能为恒大带来额外作用。

　　六年曲折历程

　　再过一个月，启东项目终于将开盘销售了，而此前，此项目也可以说历经坎坷。

　　启东项目曾一度占恒大整个土地储备量的1/3。2006年底，恒大在启东市寅阳镇开始围海造田，总计8968亩。此地与对面的崇明岛，相隔3公里的海湾。如果修通跨海大桥，启东到上海的车程将由现在的4个小时变为40分钟。在恒大首次上市的招股说明书上，该地块估值达344亿多人民币，是其上市筹码的重中之重。

　　当时，恒大看中了启东海岸线上的6平方公里荒滩，在这里进行万亩围海造田，建设一个总体量约1700万平方米、投资额达75亿元的“北上海威尼斯水城”，定名为“金碧天下”。

　　在恒大当时的规划中，这是一个集酒店、会议、运动、康体、饮食、娱乐、商业于一体的大型国际旅游度假中心，总投资将达75亿元。其一期工程计划在2009月份开工，2010年正式推向市场，预计整个项目将花费12年时间。

　　让启东项目受到业内极大关注的事件是，在恒大2007年的招股计划书中显示，启东地块的估值超过了300亿元，甚至接近了启东市2008年全年GDP总值327亿元。

　　定价或成关键

　　看得出来，在恒大近几年的发展过程中，启东项目是最受关注和争议的一个。而如今，这个项目或许终将“苦尽甘来”

　　如此体量的项目，也将成为今年恒大最重要的新推楼盘，据恒大人士向观点新媒体透露，虽还未确定具体的开盘时间、首期货量及价格，但可以确定的是届时将推出多种类型产品，包括高层及低密度住宅等。

　　面对这样一个明确指向上海的超大型项目，上海中原研究总监宋会雍表示，这个项目很明显就是指着上海来进行销售的，而此前这样定位的项目在上海周边也是有先例的。

　　其称，这种上海周边的项目基本的定位都是从上海吸引买家或投资者，据中原方面此前统计，大约30%左右的消费者应该是来自上海的投资客。

　　宋会雍指出，一个项目的主力一定要依赖本地的购买力，如果太过依赖外地的消费那么风险太大，“毕竟上海不是海南，投资客的比例没有那么多”。

　　宋会雍认为，恒大启东项目未来的一个关键就是看开发商如何激活本地需求，从而形成有效稳定的销售支撑。

　　上述人士表示，其实对于上海人而言，启东并不具备成为第一居所的条件，一个最简单的因素就是，和同样为上海周边地区的昆山而言，到启东的过路费要贵的多，而昆山未来会实现与上海的公共交通链接，但启东除了使用私家车之外，目前尚无其他的公共交通。

　　“因为交通条件的限制，启东的投资氛围弱化，如果外围投资减少，而启东本身又没有产业带，那么这里未来很难成熟。”宋会雍称，除非是买来准备将来养老，否者购房者花近百万在启东购房可能并不值得。

　　在宋会雍看来，在一个月之后，恒大启东项目入市销售最为关键的因素将是价格，“价格是否有竞争力，是否稳定将成为这个项目销售是否成功的决定因素”。

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