对于当前房地产行业的情况，秦虹总结称，全国房地产开发的增速在下降，而这个增速下降还可能持续；孟晓苏则把住房限购比喻成是在“打麻药”。

　　（2012年5月14日）5月11日，由观点新媒体与昆明市房地产开发协会联合主办、奥宸地产(集团)有限公司协办的“2012城市观点论坛昆明行”顺利闭幕。

　　论坛邀请到云南省住房和城乡建设厅副厅长赵志勇；中房集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏；住建部政策研究中心主任秦虹；瑞士银行首席经济学家陶冬；奥宸地产(集团)有限公司董事长邹建民；昆明市房地产开发协会会长李明；昆明市住建局房地产业处副处长王永树以及金科股份副总裁李战洪等重量级嘉宾，在论坛上就房地产政策与形势发表了主题演讲。

　　增速下降与企业变化

　　秦虹在题目为“艰难的着陆 2012的中国经济与房地产”的演讲中，对目前的房地产政策形势与未来房地产行业的发展趋势再次发表了意见。

　　对于当前房地产行业的情况，秦虹总结称，全国房地产开发的增速在下降，而这个增速下降还可能持续，同时，房地产开发增速下降在东部地区表现最为明显，这与东部地区受调控影响最为严重有直接关系。

　　此外，秦虹还观察到，今年土地出现了负增长，不过，她也认为即使土地负增长继续延续，对开发企业的土地存量增长，还是不会有太大的问题。

　　“在当前的形势下，出现了一批不拿地、不开工、缓施工的开发企业，所以新开工的增长速度出现了负的增长”，秦虹对当下情况如此总结。

　　而对于未来的发展，秦虹表示：“随着这一轮的房地产企业的调控之后，行业在进行调整，调整以后，我们的行业将会出现新的变化和趋势。”

　　秦虹表示，目前政府的决策，非常清楚地反映了政府的政策力度，就是满足刚性需求，满足自住性需求。

　　而在这样的一个政策和市场环境下，房地产开发企业出现了四大变化：

　　第一，就是越来越多的开发企业采取稳健的财务模式，过去我们的企业都在冒进，现在的企业越来越谨慎；

　　第二，由于整个房地产面临的外部环境的变化，所以品牌企业和专业化能力强的企业，在市场的占有份额越来越高，越来越多的企业注重品牌的建设；

　　第三，由于房地产贷款收紧，很多的开发企业注重直接融资的模式，所以出现了两个新的趋势，一个是证券化投资增长速度非常明显，第二个是商业地产的投资增长比较快；

　　第四，就是开发企业越来越多的注重联合，不仅在不同的开发企业之间，更多的体现越来越多的企业和产业之间的联合，出现专业化投资，来降低企业的风险。

　　对于今年整个房地产市场，秦虹认为，“企业、城市结构性差异特别大，这是今年房地产市场的特点”。其称，今年的房地产市场是一个平稳之年，好不到哪里去，也不至于太过悲观。

　　打麻药的限购调控

　　孟晓苏在“谈楼市调控与房价目标”的演讲中，则把住房限购比喻成是在“打麻药”。

　　孟晓苏称，前一段时间的住房价格上涨，一方面是因为需求过旺，另一方面由于供给不足，特别是保障性住房供给不足加大了中低收入者的怨气。所以首先是要增加供应量，但是因为保障房旷课了12年，严重的恶化了社会心态，网民和媒体都在要求要商品房降价，他们把这个目标就引导错了，其实打压商品房也是个短板，它并不能接长保障房这个短板，它所起到的不过就是转移了目标，把人民的批评火议引向到了商品房，引向到了12年没有停止开发工作的开发商。

　　“我早就把这个限购比喻为“打麻药”，把病人麻醉了，医生要快做手术，但是你总打麻药是不行的，各个城市它的病也是不一样的。为什么像芜湖这样的地方，你还要给人家打麻药呢？不再麻醉下去了，再麻醉病人就要出问题了。”

　　孟晓苏还笑言，股市像一条狗，狗是围着主人转的，主人走10步，狗能跑100步。事实说明，正是对于国民经济有着巨大拉动力的房地产市场萎缩，影响到了众多的产业。

　　孟晓苏认为：“我们目前要做的是按照中央的要求，把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，促进经济的平稳、较快发展。

　　其称，”房地产业是七年一个周期，现在我们已经走到第四个发展期的第7年，我相信明年的房地产业将会迎来一个新的发展期。“

　　对于杭州的房闹事件，孟晓苏称这不是市场行为，而是严重的行政干预造成了供求关系逆转。降低房价的任务不光本届政府完不成，下届政府也完不成，但不需要给下一届政府设置一个迈不过去的门槛。

　　孟晓苏还表示，我们的房价目标应该是要恢复到2003年国务院基本文件中的三个基本：总量本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

　　有效需求与弱经济周期

　　针对目前业内热议的刚需问题，陶冬在题为”全球中国经济及房地产展望“的演讲内容中表示，中国的房地产从来不缺少需求，也不缺少刚性需求，中国房地产缺的是有效需求，是在这个价钱上面买得起房子的人。

　　陶冬表示，在今天的货币环境下，如果开放了限购令，有一大批投资热钱还是买得起房子的，但这不是刚性需求。在中国的货币完全正常化，再进一步往前走的时候，当热钱开始消退，城市的货币效益开始减少的时候，那才是中国房地产市场的周期进入了。

　　在发言中，陶冬指出了两个值得注意的事情，一是房地产市场有周期。试图人为的填平周期可以得逞一时，但是没有可能得逞一世。其称，房价下来了，不代表以后上不去，房价今天没有下来，不代表以后不会下来。

　　二是大家认为房地产政策全系于政府的一念之间，政府说松就上去了，政府说收就下来了。中国政府对于西方国家来说行政效力要高一些、对市场的影响力要大一些，但是政府不是上帝，它也许有上帝之手，但是它没有上帝的脑袋。

　　作为关注全球及中国宏观经济的专业人士，陶冬也对目前的宏观经济情况发表了言论，其称中国曾经历过三次超高速的增长，每一次持续5至6年，每一次都有两大超级因素的拉动。而在可预测的将来，其暂时看不到一个新的、类似加入WTO、类似房地产这样的超级因素。

　　陶冬认为：“在今后的几年，我们将面临一个弱的增长周期，这是一个弱的信贷周期，一个弱房地产周期，一个弱的出口周期，一个弱的中小企业周期。”

　　陶冬指出，当前中国的经济有两个结构性难题。一是银行去中借化，银行每收进来的100块的储蓄，第一个20%交给了央行的存款准备金账号，这笔钱动不了；第二个20%借给了地方融资平台，现在要不断续借才不会出现坏账，这部分也动不了；第三个20%，银行把钱投到了房地产信托，而今天那笔钱也动不了；第四个20%，银行借给大型国有企业，但是国企今天也不怎么投资，所以信贷的周转速度出现了下滑；只有最后的20%，还在100%的银行掌控之中，如果你说一个人的心肺功能4/5都不能正常运作，我可以告诉你这位跑不快。

　　二是企业去实业化，大家都不投资了，民营企业家们没人投资，大家都去炒去了，没有人再去做实业的事情。在房地产上面炒一把，在股市上面圈一把，他所赚的钱可要远远比他做实业里面做5年、10年所得的收益高。最近民企不投资了，连国企也不投资，大家都去放高利贷了，一个个都是从银行拆一笔钱出来加一个利息再借出去，这样就是为什么当政府主导的固定资产投资下来之后，投资下来、经济增长下来。

　　陶冬称，这两个结构性问题导致中国经济打了很多结，因此才会进入弱增长周期。

　　2012，海南盛宴将启

　　在2012城市观点论坛昆明行圆满结束之后，观点新媒体即将启动下一个重要的活动，即一年一度的房地产盛会--2012博鳌房地产论坛。

　　每年夏季，在海南博鳌，必定汇集中国房地产行业从全国赶赴而来的开发商代表，与政府官员、专家学者、业内大佬以及来自金融、建材、设计等相关行业的人士共襄盛举。而今年的博鳌房地产论坛，也将成为千人一堂，共议2012年的房地产行业及2013年的发展前景的顶级盛会。

　　这个夏天，海南万泉河畔，五指山下，思想的火花即将再次绽放。

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