房地产的发展是有周期性的，但是这些年，政府有某些调控措施，反映了房地产市场的极其滞后。　

　　孟晓苏：我来讲一讲宏观调控和房价目标，我想这个题目可能会更贴切，更有助于大家了解一些现在所关心的一些题目。

　　我今天讲的内容跟以往的讲话风格一样，我还是用大量的图片来帮助各位了解我所讲的内容，20分钟，我将给大家打100张图片。

　　谈到宏观调控，我想我可能是最有资格谈论政府政策和宏观调控的人之一。因为我在29年之前就在国务院工作，切身参加了当时波澜壮阔的农村承包制改革、市场经济改革、股份制改革。在市场经济改革中，是由我最早所写出的论文：要坚持中国改革的市场取向，最早提出了中国要走向市场经济。这个观点虽然在当时受到了包括《人民日报》在内的一些主流媒体的批判，但是很快得到了改革开放的总设计师邓小平同志和全党的肯定，我们当时的这些贡献，都记载在我的导师厉以宁教授，当把我们三个硕士同学的硕士论文都汇集在一本书上，包括我的“市场经济”，李源潮同学的“发展大企业和谐集团”，李克强同学的“农村规划改变城乡二元结构”，现在21年过去，我们师生四人当年的设想，全都变成了现实，变成了党的政策，这些政策在指导着中国人民在进一步走向繁荣。

　　在20年前，我离开了国家商检总局的局长、副局长的位置，到了中房集团担任总经理，当时我们董事长杨慎会长，副董事长是王岐山同志，他们都是中国房地产业的创始人。而正是由于这样的产业地位，在1996年，是由我来担任房改的课题组组长，经过两年的设计，提出了房改方案，并且报国家，形成了后来1998年的房改。在房改方案中，我们明确提出了要由政府来负责建立廉租住房体系。而且我还向有关部门口头建议，要设立国家住房局，专司其职，可惜这些建议，在很长时间，就没有被采纳，才造成了保障房的现状，和现在宏观调控中的若干问题，我谈四个方面：

　　第一方面，长期不建保障房有人失职。国务院1998年7月份的房改文件，明确提出了要建立多层次的住房供应体系，包括保障房。但是十多年来，在是不是要建保障房，政府要不要履行自己建保障房的责任上面认识迷盲，前主管部门忘记了这些职责，多年忽视了保障房建设，造成了低收入群体，他们的收入水平离商品房的价格越来越远，这本来是政府公共服务职能缺位，却被误导为对开发企业的不满。

　　在那样的一个时期，主管部门不是要想靠政府的行为去解决保障房，是幻想让开发商来解决保障房，所谓小户型政策、所谓降房价，就是试图把责任推给市场经济、市场机制。这就造成了国务院虽然从2005年多次发文，但是一直没有贯彻，最近温总理讲到了，说“政策不出中南海，我感到十分痛心。”那么痛心的不光是温总理，还有我们大家。

　　所以在2007年，我就在类似这样的大会上呼吁，这样的建设部，到底是有它好，还是没它好，我主张把它撤销的好，2008年初，国务院就真的撤销了原建设部，设立了住房和城乡建设部。

　　在多年政府不建保障房时期，是谁建了呢？是中国的农民。农民的建了大量的小产权房，作为产权类的保障房，卖给了城市居民，因为便宜，所以城市居民宁可危房也要买。再一个就是用城中村为城市提供廉租房，中国农民建设了全世界最大的“廉价屋村”，为自己创造了财富性收入，也为政府弥补了多年不建廉租房的不足。中国农民对城市保障房建设作出了巨大的贡献，尽管他们的行为被指责为违法，那么如果没有这些农民的贡献，我们今天保障房的问题，就不知道要严重多少倍。而农民是否违法了？我认为其实是法律没有及时修改。早在三年半以前，中央十七届三中全会又提出了农民的土地可以规范的转让，包括建设用地，而且要求主管部门，抓紧完善法律法规和相关配套政策，你的配套政策和法律法规不完善，就指责农民违法，我认为这是有失公允的。

　　第二个方面，谈一谈建立完善双轨制，需立新制，就是需要大家下决心。国务院是在2007年开始再一次提出要建保障房，但是在之后的三年之中，尽管每年国家安排了几十个亿，但是地方资金一直不到位，所以一直难以落实。12年未建保障房，这使得保障房成为本桶原理里的短板，民怨、怨气就顺着短板流出来了，正确的做法是把短板接上。在前年的12月份，中央经济工作会议再次确认了，要建立两个体系：商品房体系和符合国情的保障性住房体系，温总理特别讲到了“有了决心，就会有办法。”可见原先还是缺乏决心。

　　但是保障房是需要时间的，香港和新加坡都是用了50年的时间左右，解决了或基本解决了保障性住房问题，而我们却是12年的旷课，所以需要下很大力量，是由中央把它作为民生大事来确保，是由国务院提出具体的运作措施，特别是李克强副总理明确提出了要搭建好保障房建设的融资平台，努力吸收社会资金来参与保障房建设，因为只有资金这个长板才能补保障房的短板。正是在这些号召之下，我在去年，首先在昆明以40亿资金投资来建设保障房，首先进行的是保障房的一级开发，到现在汇力基金成为全国第一支，也是最大的保障房开发建设资金。昆明这个地方这种思路的开放，也为社会资金进入保障房领域提供了非常好的条件。

　　今年我所组织的汇力基金还要进一步扩大规模，我们得到了包括国开行在内的很多大型金融机构的支持，要进一步地投资建设，而地方政府对保障房建设也非常地支持。正是这样双轨制的建立，使得房地产企业又出现了一批新的成员。过去在福利房时期，那个时候成立的中房城开，都是福利房的建设机构，那时候住房没有商品化。在最近房改以后和90年代以来20年里，一大批企业，商业化的企业进入商品房住宅领域，创造了辉煌。而现在保障房又重新提上日程，这样就成立了很多新的机构，而我所创立的汇力基金，也正是这样一个投资机构，它不是房地产开发企业，而是投资企业。

　　我们讲了一级市场、二级市场，那么三级市场、持有市场怎么解决呢？我早在05年就要求引入REITs，07年就主张把REITs的突破口，放在租赁性保障房上，国务院在08年的12月份发了文件上，同意建立REITs的试点，可是这个试点建设得比较艰难。但是正是由于这样的推动，使人民，特别是业内人士，都知道什么叫REITs，有了REITs不光可以解决保障房的持有资金的问题，解决若干金融机构他们资产增值的问题，还可以解决我们多年低迷的股市可以获得新的活力的问题。

　　第三个方面，谈一谈住房限购“麻醉药”，打到何时？我这是个问句，打到何时？

　　本来前一段时间的住房价格上涨，一方面是因为需求过旺，另一方面由于供给不足，特别是保障性住房供给不足加大了中低收入者的怨气。措施，首先是要增加供应量，但是因为保障房旷课了12年，严重的恶化了社会心态，网民和媒体都在要求要商品房降价，他们把这个目标就引导错了，其实打压商品房，它也是个短板，它并不能接长保障房这个短板，它所起到的不过就是转移了目标，把人民的批评火议引向到了商品房，引向到了12年没有停止开发工作的开发商。

　　我早就把这个限购比喻为“打麻药”，把病人麻醉了，医生要快做手术。但是你总打麻药是不行的，各个城市，它的“病”也是不一样的，为什么像在芜湖这样的地方，你还要给人家打麻药呢？不能再麻醉下去了，再麻醉病人就要出毛病了。这种限购，行政色彩浓厚和市场配置资源的原则向背，这已经是被大家所公认的。

　　限购到今天，不断的延续，已造成若干问题，包括实体经济萧条、虚拟经济膨胀，包括租金暴涨，租客遭殃，也包括地方政府买不出地去，造成地方财政困难，比开发商更为严重。现在我们看到的是钢铁、水泥、有色、物流和若干产业都遇到了困难，原因何在？原因就是因为实体经济，特别是最终消费，房地产没有启动，而更不要说股市了，股市前不久有一个0.25效应，很快就回来了。股市像一条狗，狗是围着主人转的，主人走10步、狗能跑一百步，但是人们把狗跑出去就当股市涨了，把狗跑回来说股市落了。扔出一根骨头0.25，那么狗跑出去了，人们说牛市又来了，很快又恢复到了常态了。事实说明对于国民经济有巨大拉动力的房地产市场萎缩，影响到了众多的房地产产业。因为房地产业，它其实说穿了它是一个国民经济的组装产业，是它把众多的产品组装起来做成一个东西，才能让老百姓买走。

　　我们的温家宝总理讲得很清楚，他在2008年曾经明确讲到，房地产业是国民经济重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家具用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级，改善民生具有重要作用。当然，这是在三年多前讲的话。

　　现在人们却把房地产业的拉动，说是房地产业“绑架”了国民经济，是“绑架”了？还是推动了？我认为房地产业是国民经济旺夫婆娘，正是因为有了这个旺夫婆娘，才有效地拉动了经济，增长了十多年，帮了两届政府。现在人们老嫌弃这个婆娘，说她绑架经济，要休妻另娶。靠什么来拉动经济呢？想靠高科技，这高科技是好东西，但是现在靠它拉动经济还早。人们就像，当年安徒生童年里讲的那个骗子一样，总是讲要靠高科技，说高科技这玩意儿多好啊，这服装多酷，结果皇上什么都没穿，满朝文武都说，他穿了这个高科技的衣服真漂亮。

　　我讲到这里还想起了侯宝林的一个相声，说贼去偷米，把这个包袱皮铺在地上，但是主人摸黑把这个包袱皮拿走了，贼去抱米坛子，一倒，倒地上了，然后操这四个角，怎么操也操不起来，贼就喊了，说这屋有贼啊，怎么把我的包袱皮给偷走了。房地产就是这个包袱皮，如果没有这个包袱皮，你这坛米是兜不起来的。

　　我们都关注着政府报告中的扩大消费需求，那么政府报告中提出了，十二项扩大消费需求的主张，我们看，十项都是房地产，都是跟房地产紧密连接的，特别是包括了节能建材、节水、洁具，请问如果没有房地产的发展，包括前面的家政物业等等，到底是谁来用这些产品呢？

　　我们本来中国有旺盛的内需，我们握一把好牌，为什么打成这个样子？为什么把自己推到了困境？房地产的发展是有周期性的，但是这些年，我看正是由于某些调控措施，过度的反应，造成了房地产市场的极起极落，本来限购是一个短期话题，早在前年的10号文件，就明确提出了，是临时性措施，是一定时期内，那么怎么会延续到现在？我们应当做的是按照中央的要求，把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来，促进经济的平稳较快发展。房地产业七年一个周期，现在我们已经走到了第四个发展期的第七年，我相信明年房地产业将会迎来一个新的发展期。

　　最后谈谈泡沫之说，伪命题，需正认知。为什么这么调控，因为有一个泡沫论。泡沫论几乎被所有的专家，在不断的重复，而且也影响了领导的决策，到底是不是泡沫？有没有泡沫呢？我认为对这个泡沫要做一个科学地分析，什么叫泡沫？泡沫就是弹得动，吹得破的叫泡沫。弹不动，吹不破，连大锤也砸不破，你说它是泡沫？而且这些专家们，早在20年前，就说房价是泡沫，1989年他们就说北京房价高达1600块钱一平方米，大学生毕业一百年也买不起两居室，但是现在23年过去了，这个大学生到底在大街上逛了23年，还是买到了房子，并且房价成倍的增值呢？

　　鉴别是不是泡沫，也要用得着一个标准，就是实践是检验真理的唯一标准。年年讲泡沫，年年没有破灭过，这些专家总是认为国外有泡沫，就说中国也是泡沫。其实中国的情况跟这些国家大不相同，我们中国的人均面积，尽管从房改以来从17平米，提高了33平米，仍然还是太少。里现有城市居民，有着旺盛的购房需求，另外我们现有33平方米，有不少是危房、旧房，大约占了一半，这些都在近年需要更新和改造。

　　第三个，就是城市化，城市化正在加速进行，我们的城市化水平仅是100年前的美国和50年前日本，和40年前的韩国。李克强副总理在博鳌讲到，城镇化是中国内需最大的潜力所在，我认为它将继续推动中国房地产业发展20年。

　　第四个来源，它是来源于中国人口的出生率；第五个方面来源，来源于老百姓的旅游、度假、购房，包括到威海去购房，那也是一个海滨城市，旅游度假。正因为如此，我赞同温家宝总理的意见，房地产对于我们13亿人的大国，从长期来看是刚性的，因此保障房和商品房都不可偏废。在面对着中外记者，他再一次谈到了，13亿人对住房的需求是刚需的是持续的，不是个别刚需，而是13亿人的刚需。正是因为这样的刚需，我们看到房价年年在涨，24年来没有一年在下降，尽管个别城市、个别时期好象有点下降。这就涉及到我们的调控目标，调控的目标是什么？房价目标是去年国务院年初提出的两个“低于”，低于GDP，低于人均收入的增幅。我们去年是否做到了呢？去年、前年都做到了，都做到了两个“低于”，那国务院的宏观调控在房价上已经取得了明显的成果，我们应该为它叫好才是，不应该继续再批评，说你房价还没有降到位。

　　温总理在谈房价的时候，他不光谈到房价和居民收入水平相适应，而且还讲到和投入与合理的利润相匹配，而网民们所计算的“总理房价”，实际上是把国务院不可能完成的任务推给了国务院。现在一些地方，特别是杭州出现的这种房闹，到底是市场原因？还是政策原因呢？网络和央视2台幸灾乐祸，说购房的时候，你们就应该想到，政府政策会变化，你看把这些事都怨在这些可怜的百姓头上了，说中国人缺乏“契约精神”。其实不是市场行为，是严厉的行政限购，是行政干预，造成了供求关系逆转，在这个时候，还跟老百姓谈市场原则。我们需要让政府来包揽这个完不成的降低房价的任务吗？不光本届政府完不成，下一届政府也完不成，不需要给下一届政府设一个迈不过去的门槛。

　　现在我认为在房价问题上要兼顾各方面人群的利益，没房的人，希望房价下降，但众多有房居民，盼望房价上升。我们现在有80%以上的家庭是有房的，包括没房人在买房之后，他也不希望房价下降。那么我们的房价目标，应该恢复到2003年国务院文件中明确的三个基本，就是总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，只有这样才能够满足各方面收入阶层的需要。而完善住房保障体系，将可有效从结构上降低房价的增幅，我们中国有着旺盛的内需，老总理朱镕基就讲过，要把住房建设作为新的增长点和新消费热点，它不光对国家是投资，对居民来说，它是消费。而我们的拉动内需里面，特别重要的环节，最终消费就是包括住房、汽车、旅游在内的几项重要消费。我希望我们能够用理性的调控，来实现房地产的持续发展，带动中国的持续快速发展！

　　我讲完了，谢谢大家！

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