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金地业绩会：2012经营策略抓销售、促去化
作者: 梁嘉欣     时间: 2012-04-25 02:23:25    来源: [ 观点网 ]

2012年，我们的经营策略还是抓销售、促去化，使现有的适销对路的产品能够卖得更好，高端的项目也能够整合好。

　　观点网 梁嘉欣 4月24日，金地发布2011年年度报告，期内，金地实现营业收入239亿元，同比增长22.08%，归属上市公司净利润30.17亿元，同比增长12%，资产总额达到905亿元，同比增长24.29%。

　　金地表示，2012年集团主要开发项目共44个，计划新开工面积253.90万平方米、计划竣工面积278.83万平方米。

　　“2012年，我们的经营策略还是抓销售、促去化，使我们现有的适销对路的产品能够卖得更好，高端的项目也能够整合好。”在同日召开的2011年业绩发布会上，金地集团总裁黄俊灿强调。

　　金地透露，2012年，公司将区别刚需产品和偏高端产品，重点考核子公司回款和去化两项指标。同时，还将推出适合三线城市的产品线，重点面向刚需和首次置业消费者，加强产品竞争力，提升项目周转率和经营效益。

　　此外，金地亦指出，2012年，公司将继续尝试并深化在养老住宅、养老服务等衍生领域的试点。在保证生存的前提下，把握土地投资时机。继续拓展银行贷款、企业债、项目股权合作、房地产基金、信托等融资渠道，同时优化债务结构，控制财务成本。

　　数据显示，2011年金地集团总投资额为22.88亿元，完成总计85.1万平方米的土地储备。报告期末，金地土地储备达1537.40万平方米，可以满足未来3至5年的发展。截至报告期末，公司货币资金余额达到186.4亿元，预收账款达232亿元。

　　然而，业内最为关注的，还是金地“一体两翼”的发展情况。黄俊灿透露，商业地产方面，2011年金地初步搭建了商业地产公司，现亦设置了独立管理机构。去年总共有四个商业地产项目在建，其中北京金地中心录得租赁收入2.08亿，租金收缴率和物业管理费收缴率均达到100%。

　　据介绍，今年北京金地中心的改造，岗厦、西安、绍兴等商业项目的前期研发工作稳步推进。

　　至于房地产金融方面，据透露，稳盛投资已经完成了从房地产公司基金业务部到独立的基金公司的转身。目前，稳盛投资旗下管理着一只美元房地产基金和4只人民币房地产基金，管理规模总计约合25亿元人民币。

　　“稳盛投资已经成为独立的基金公司，目前人均资产管理规模2000万。2012年，稳盛投资将发起设立多支基金，管理目标会提高到50亿人民币左右。”黄俊灿透露。

　　而在当天的业绩发布会上，金地集团董事长凌克、金地集团总裁黄俊灿、金地集团运营管理部总经理施鑫华等一众高管现身，并就金地2011年业绩及2012年发展策略一一向媒体作出详细介绍。

　　以下为金地集团2011年度业绩报告现场实录：

　　现场提问：去年公司的产品布局占比中，高端产品的比重较大，今年公司的推货量中，高端产品的占比达到多少？今年是否会对产品结构布局作出一定的调整？

　　施鑫华：去年我们高端产品的占比确实比较多，接近总可供销售面积的一半左右，今年的可供销售面积与去年持平，约410万平方米左右，但今年高端产品的占比会有所下降，大概是46%左右。

　　目前对于高端产品，我们的工作重心更多放在持续做好产品上。其次，在目前的政策环境下，我们也会根据市场变化的趋势，适时推出合适的产品。

　　凌克：从去年10月份开始，我们就在调整产品结构，包括产品规划、产品设计都做了很大的调整，有意降低高端产品的比例。所以，今年高端产品比例会比去年下降了几个百分点。

　　实际上，我们的高端产品也很有竞争力，我们在佛山推出的高端产品项目销售情况表现较好，主要原因是产品竞争力强。

　　佛山天玺项目属于目前公司推出的四条产品线中的“天”字系列，为最高端产品线。产品的设计、生产都非常完美，质量非常高。去年该项目其中一栋楼一开盘，去化就达到80%，后面基本卖完。当然，该项目后期还有一些别墅产品，去化速度可能会慢些。

　　黄俊灿：2011年首置和首改项目会比较好销一些。从去年及今年头几个月来看，首置和首改项目都卖得很好，例如南京自在城项目，去年卖了100多套，今年一个月也卖了500多套，销售速度很快。所以在今年，我们对首置、首改项目会推得更多一些。

　　现场提问：产品结构的调整，是否会对公司今年的毛利率产生一定的影响？

　　凌克：会有些影响，因为产品越高端，利润就越高。但是，毛利率的影响还不是主要这个原因造成的，比如说最近房价又开始下跌，这个影响因素稍微大一些。

　　现场提问：投资方面，公司今年的购地成本计划是多少？

　　黄俊灿：从目前来看，今年土地市场确实蕴藏一些机会，我们也一直在密切关注市场情况。从近期来看，很多土地基本上是以底价成交，应该说，市场上的竞争强度的确有点低，因此，如果有一些好的项目，我们也会尽力去拿，我们目前也在积极关注这些项目。

　　在合适的情况下，我们会做一些新的投资，因为调整结构需要更多的首次和首改项目支撑。

　　现场提问：金地去年土地投资是23亿，但今年则提高了很多，翻了很多倍，是否意味着金地有意大力抄底土地市场？金地目前怎么看土地市场的情况？如何判断土地市场价格的走势和方向？

　　黄俊灿：总体来看，我们觉得土地市场机会在增多，竞争在减弱，这对我们现在手上还有比较多的现金公司来讲，还是比较有利的。所以，我们现在在积极地寻找土地机会。

　　意向投资的项目主要还是集中在二、三线城市，且是首置、首改性质土地。至于什么时候拿，还需根据目前寻找的目标情况而定。我们今天出差刚回来也是到外面去看一些项目。

　　我们认为，土地市场价格大幅下调的可能性也不多，因为整理这些土地也是需要成本，而且，整理这些土地也不太容易。现在开发商还没有到亏本卖楼的时候，政府也没有到亏本卖地的时候，只不过溢价和竞争程度会减少一些，不排除有时候会拣到一两块好地。

　　现场提问：金地更多会考虑从公开市场还是从企业转让项目上寻找好的收购机会？

　　黄俊灿：我们都会考虑。从我们历史拿地情况来看，这两种情况都差不多一半对一半，一半是从政府手里实打实的硬拼取得，还有一半就是去跟人家谈，包括收购等等。

　　现场提问：2011年金地的销售金额增速高于销售面积增速，是否意味着金地去年的平均价格上涨？今年公司在价格方面有何应对策略？

　　黄俊灿：我们的定价策略一向随行就市，也不会做一个独立于市场之外的策略，毕竟这是一个市场经济，我们所能够做到的就是比市场的反应稍微快一点。

　　去年我们的销售金额有增长，但销售面积下降，这样算出来销售价格确有上升，但这主要还是结构性问题。因为高端产品的占比较多，去年花了很大力气去推这些高端产品，所以随着高端产品的去化比例增加，平均价格也随之上涨。

　　现场提问：去年金地的净利润增幅只有12%，但今年公司新开工面积同比缩减近两成，加上调控还会持续，那么今年公司的利润增幅是否会继续下降，是否有措施做改善？

　　黄俊灿：现在的市场环境对房地产行业的盈利水平确实产生一定的影响。因此，利润的表现也会受一些影响。

　　实际上，对我们来讲，2012年要取得好业绩，我们要做的是什么呢？第一，提高产品的竞争能力。去年我们在几个产品线上花了较多的精力，在今年还会继续提高产品的竞争力。

　　第二，继续控制成本，我们的成本还是有调配的空间。当受到限价的时候，本来能够卖10元的东西只能卖8元，这样只能在配置上做一些适当的调整，成本控制是我们今年要花更多的力气去做优化的。

　　另外，在费用控制体系方面也会做的更好一些，比如会在广告采购上进行优化降低营销成本。

　　现场提问：金地去年实现销售额309亿，未达到原定年度目标，公司如何看该销售业绩？今年的销售目标是多少？

　　黄俊灿：2011年原定的销售目标是400亿，最终我们完成309亿的销售额，差不多完成75%左右。对于这样的销售结果，我们还是能够接受，因为去年产品结构不算太好。

　　在受调控影响最大的高端产品结构占比接近一半的情况下，经过自己的努力，我们还是能够完成75%的计划，而且比2010年还略有增长。

　　2012年的销售额，我们还是希望能够跟去年持平，因为不见得今年市场会有很大的变化。

　　现场提问：今年金地在融资方面是否会有新的计划？目前金地账面现金量很充足达186亿，业内评价金地的战略较为保守或稳健，金地对此是怎么看的？

　　黄俊灿：总体来讲，地产企业是一个资金密集型行业。虽然我们现在帐面上的资金较多，但我们还会积极拓展一些融资渠道。我们现在也在做这方面的工作，例如在债务融资方面寻找一些创新的方法，或在项目股权合作方面寻求更大的机会。

　　至于说186亿的现金，投资106亿是否会太保守？第一，我们这个钱不只是用来买地，还要用来支付较多的工程款支出。总体来看，这个投资金额是在财务风险相对可控，现金流相对稳定的情况下制定出来的计划，但我们也会根据市场情况变化，适时调整投资计划。

　　我觉得在这种市场情况下，投资的步伐也不应该太激进，略微稳健一些比较合适。

　　现场提问：早前市场传出金地有些裁员的举动，而近期房企关于裁员减薪的讨论也很多，金地是怎么看关于裁员的情况？2012年金地在人员上会否有一些调整？

　　凌克：我们没有裁员的计划。但我们会对新加入人员的数量进行控制，总的数量会偏少些。

　　现场提问：今年金地是否会继续寻求在香港上市融资的机会？

　　凌克：我们暂时没有香港上市融资的计划。

　　现场提问：养老地产方面，金地目前在上海及广州均有试点项目，能否简单介绍一下该两个项目的情况？

　　黄俊灿：我们在上海格林世界项目中，有差不多2万平的土地用作养老地产项目的开发。我们觉得这个地方比较适合做养老地产，跟城中心关系比较近，车程仅有半小时，环境跟空气也很好。

　　另外，格林世界是个大盘项目，住房者涵盖各年龄层，形成一个社区环境，不会给人以养老院的感觉。我们计划在该地块上做一些公寓产品给一些有需要的人士，同时还会配上各种服务，包括医疗服务、顾问服务、保健服务等。

　　广州养老试点项目跟上海项目相类似，我们在广州荔湖城中拿出一块土地做试点。我们觉得一线城市收入水平比较高，各方面的设施也较为现代、先进，且需要养老的老年人基数也更大，所以我们选择在广州、上海做些尝试。

　　或者一线城市老人需要养老的基数也会更大一些，我们就在这些方面做一些尝试。

　　现场提问：金地深圳天悦湾项目由金地联合另外三家开发商联合开发，打出的旗号是打造一个国际居住区。但当时招商开盘时把总价拉得比较低，业内普遍认为，金地被合作伙伴摆了一道。金地以后是否还会考虑大规模采用合作方式开始片区？金地是否会加大其它项目的合作？

　　黄俊灿：只要你是市场的参与者，跟同行的合作和竞争是市场中永恒的主题，金地还会继续和同行进行合作，横向合作总是有益的。

　　这个片区也完全是炒作出来的，一个片区有这样几个开发商进去以后，整个城区面貌确实会发生变化，这也是我们这么多年看到的社会现实情况。虽然说有些开发商卖得比较贵，但是城市形象越来越漂亮。

　　总体来说，我们也非常乐意跟同行进行一些合作。将来如果有机会，我们也愿意与同行有更紧密的合作方式，比如说股权合作。

　　现场提问：金地近年来的排名不算太靠前，作为传统的四大家之一，金地还会不会谋求自己的江湖地位？

　　凌克：金地注重不注重规模？规模当然是注重。地产公司要有两个东西，第一是规模，第二就是口碑，就是品牌。金地今后还要把规模做得更大一些，但具体大到多少，我看也未必要那么大。

　　去年金地公司排名稍微提升，今年我们争取把这个排名往前靠一点，我看也有机会。我觉得300多亿的金额增长空间还是很大，还有机会往前，我们可以努力再争取一点。

　　当然，光有规模也没用，产品质量不好就不行。既要有规模，还要有个好的品牌，品牌和规模我们是同样看重的。所以，我们在不断的把设计工作、生产工作做得更好，使产品质量更好，更能满足广大用户的需求，吸引他们来买我们的房子。

　　至于金地今后的竞争意识是否削弱，或者不是那么注重竞争，回答肯定不是的，我们的竞争力还要进一步加强。我相信，我们竞争力也能够进一步加强，目前中国房地产行业管理水平较低，还有很大的增长潜力。我们现在正在做这些工作，我相信这些工作一定会取得成效。

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