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今年将紧跟形势，以抢为先，全力落实年度经营任务，深入一线，以销定产，确保全年经营任务圆满完成。

　　观点网 见习编辑 彭飞 4月5日晚间，保利地产正式发布2011年年度报告。期内，保利地产的营业总收入为470.36亿元，同比增长31.04%；净利润为65.30亿元，同比增长32.74%，全年销售去化率超68%。

　　报告显示，保利地产2011年的毛利率、净资产收益率等盈利能力指标也保持了较高水平，且相比上年有一定幅度的提升，其中毛利率为37.20%，同比提高3.08个百分点；净资产收益率为20.20%，同比提高2.18个百分点。

　　其中，房地产结算收入451.32亿元，同比增长30.06%，结算毛利率36.17%，同比回升2.95个百分点。

　　另外，报告还称，期内保利地产保持了较好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在1.6%和2.7%的较低水平。

　　除成本有降低外，保利地产的财务状况亦有改善。

　　报告期内，保利地产的资产负债率为78.43%，较2010年下降了0.55个百分点；期末负债总额1529.50亿元，其中预收账款709.28亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为42.06%，较2010年降低了3.08个百分点。

　　保利称，负债结构中一年内到期的有息负债为139.25亿元，占有息负债的20.42%，短期偿债压力较小；2011全年新增借款369亿元，偿还借款278亿元；今年公司将进一步加大销售回笼和信贷融资管理，创新融资模式，努力降低资产负债水平。

　　商住并举

　　在对期内经营情况回顾的阐述中，保利地产表示，面对复杂多变的市场形势，公司坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。

　　报告显示，期内公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。

　　据介绍，这一策略使保利地产的市场份额稳步提升。2011年，保利地产在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元。

　　此外，保利地产已进驻城市的市场占有率为4.7%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。

　　除在住宅开发方面获得增长，保利商业地产的贡献也进一步加强。报告称，期内，保利地产实现商业物业销售签约额逾150亿元，同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。

　　截至2011年末，保利地产已有广州保利中心、广州保利中环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成都保利皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米。

　　事实上，除了传统的住宅开发，保利地产近来对商业地产和养老地产颇为重视。今年2月份，保利地产曾在北京举行品牌发布会，公布了下一个十年的发展战略规划。

　　保利地产表示，公司将以北京作为试点区域，在养老地产等新地产业态形式方面实现突破，同时未来十年保利将在北京加大商业地产的比重，今后会逐步提高商业地产在公司开发项目中所占的比例，配合整个保利地产集团达到住宅与商业投资“70：30”的新投资结构。

　　对于养老地产和商业地产的发展，保利地产曾在年报中表示，公司将完成商业公司平台搭建，推动养老地产在北京、上海、广州等地项目落实，积极提升物业管理整合力度，同时大力促进专业公司发展，助力房地产主业做大做强。

　　以抢为先

　　不过，相比营业总收入和净利润的较大增长，保利地产2011年的销售金额增长幅度却相对较小。

　　报告显示，2011年全年，保利地产实现销售签约金额732.42亿元，同比增长10.69%；销售签约面积达650.29万平方米，同比下降5.54%；而这两项数据在上一个财政年度曾同比分别增长30.7%和52.5%。

　　伴随着销售增速放缓，保利地产同时减少了拿地的动作。2011年保利地产购地款约为240亿，占全年732亿销售金额的33%。

　　而在2009年，保利地产曾投入410亿元购买土地，占到当年销售额的近95%；2010年，保利地产全年新增土地权益面积高达1441万平，投资近500亿，占当年销售额的76%。

　　2011年，保利地产新进入合肥、郑州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。

　　对于保利地产2011年的销售增长情况，有分析师曾评价，保利2011年销售业绩主要来源城市是二线城市，但由于二线城市限购，公司的销售难免受到较大影响，但公司今年积极调整产品结构，加大了商业地产的布局，因此保利积极开发其他产品形式以应对住宅市场寒冬期的经营策略，有助于公司顺利挺过市场低迷期，预计在市场转暖时保利有可能率先爆发。

　　事实上，关于二线城市的问题，保利地产相关高层也曾对观点新媒体表示，保利今后还是会坚持以二线城市为主，因为这些城市一般都是各个区域的核心城市，市场容量和购买力相对三四线城市更强，而发展潜力比一线城市更大。

　　或许，正是意识到2011年销售有所放缓，保利在年报中就提及，今年将紧跟形势，以抢为先，全力落实年度经营任务。公司将打好销售攻坚战，深入一线，以销定产，确保全年经营任务圆满完成。

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