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万科今年的策略是积极过冬，坚持主流产品定位，积极促进销售，争取保持良好的销售速度。

　　观点网 梁嘉欣 万科4月5日公布3月销售简报，数据显示，万科3月实现销售面积109.9万平方米，销售金额115.2亿元，环比分别上涨52.6%及56.9%，同比则分别上升31.6%及23.5%。

　　存货与去化

　　万科董事会秘书谭华杰表示，销售同比增长，一方面受去年同期基数较低的影响，另一方面，今年以来，首套购房按揭贷款额度紧张的情况有所缓解，为首次购房需求的释放提供了条件。

　　据介绍，万科3月销售的产品中144平方米以下中小户型普通住房占比已超过90%，比2011年全年的88%提高了2个百分点。

　　截至3月底，万科今年已累计实现销售面积300.9万平方米，销售金额310.7亿元，分别同比下降0.95%及12.5%。可见，万科降价走量之势已非常明显。

　　万科的销售压力并不较其它房企小，而今年庞大的开工面积也迫使万科不得不加快销售的速度。

　　根据万科日前公布的2011年年报，万科2012年计划开工面积为1328万平方米，比2011年实际开工面积减少了8.29%。

　　不过，万科亦指出，“由于部分本年新获取的项目也将在年内开工，预计2012年实际开工规模高于上述计划。”

　　但值得一提的是，万科的销售面积往往赶不上开工面积。

　　日前有分析指出，由于在建开发产品大幅增加，万科2011年末存货占公司资产的比例达70.33%，而2010年末仅有61.83%。

　　分析称，万科的在建开发产品大幅增加，主要原因是开工面积与竣工面积的不匹配。过去几年，万科每年实际开工面积往往要高于年初计划数，而实际竣工面积却经常完不成计划。

　　“存货压力不断上升”，是万科2011年常挂在嘴边的一句话，而2012年在市场环境未见放松的情况下，尤其经历了“地板门”“纸片门”等风波之后的万科，其存货压力可见一斑。

　　“万科今年的策略是积极过冬，坚持主流产品定位，积极促进销售，争取保持良好的销售速度。”谭华杰表示。

　　万科总裁郁亮于3月中旬业绩发布会上表示，万科不会调整60%销售率的标准，并将一直坚持。但其亦坦承，今年1、2月万科的新盘去化率仅有55%左右。

　　“08年我们曾经降价，但是影响非常不好，所以以后万科从来都是积极定价。”郁亮称。

　　而积极定价的标准是，希望按照购房者愿意接受的价格销售。但积极定价不代表不考虑成本，且公司去年并没有亏损项目，最差也有录得1%至2%的低净利润率。

　　“每一天都是万科卖楼的好日子，我们都会积极卖楼。”

　　借钱不买地

　　除了积极卖房，万科的“积极过冬”还包括“少买地，现金为王”两层含义。

　　根据最新公告显示，万科在3月没有新增土地。今年以来，除了在1月对外公布了万科涉足广州城中村改造项目之外，万科并无任何新增土地动作。

　　不过，万科还要继续买地，而且还要借钱。

　　“为什么要买地？钱还不准备花，觉得更好时机再买地。为什么还借钱？手里还有钱，为了准备买地，所以看机会。但是，我们今年买地的态度还是很清楚的，我们宁愿错失机会也不去冒险。所以，我们是拿钱来壮胆，等待好的机会。”郁亮日前称。

　　就在不久前，万科才向大股东华润深国投信托有限公司申请总额达30亿元的信托贷款。

　　郁亮曾透露，2011年万科平均融资水平在8%到10%左右。从目前整个社会的资金情况来看，比过去稍微宽裕，至于融资成本是否还会下降，仍需再观察。他更称，不排除基金等融资方式。

　　与此同时，合作开发也是目前房企降低开发成本、风险共担的主流方式，万科也不例外。

　　谭华杰日前透露，万科已经多年没有在资本市场上融资，而且大量运用杠杆，会令企业的资金处于更危险的水平，所以只能采取合作方式。

　　但合作并不代表万科的利润会减少。谭华杰表示，虽然合作的项目股权是50:50，但万科的利润不会只有一半，因为万科既出了钱又出了地，利润肯定会占比较大。

　　谭华杰表示，去年万科不少项目都是采取合作方式，而未来合作的项目会越来越多。郁亮亦称，目前万科的项目基本都是合作，而2012年合作项目的比例还会进一步提高。

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