　　曹少山：我们对话主题是百年海河，70年的房产。在新的持续当中，我们的企业生态将发生变化，我们将在这种变化之中，怎样体现变革，怎样实现创新，所以我们今天九个人一起展开讨论。我首先想问一下秦主任，我们调控已经进入了到了下个阶段，下一个点是调合理的房价还是调合理的地价，政策是否在打压房价过程当中，下一个发力点在哪里？

对话曹少山

　　秦虹：下一步调控方向不动摇，方向是什么我的理解就是两手一起抓，控制投资性需求是间接影响房价的上涨。因为投资性的需求对房价高低不敏感，只有一点是敏感，就是预期，如果预期涨，多高都会买。只要市场上有投资性需求，房价抑制是非常困难的。

　　所以控制投资性需求一定会抑制房价有作用，投资性需求进入市场积极性也会退缩，所以这是符合逻辑的情况。政策一方面控制需求，促进房价合理合规，这两个因果是有联动性的。

　　另一方面就是控制保障房，还有需求，这方面也要支持，我们看到政策是这样的层面，有一些部门一提高利率，好像降价的很多人都在批评，就是房价没有降到点上。对首次置业的购房者要给予支持，要建保障房的也要给予支持。另外还要满足市场的刚性需求，住房需求弹性是最大的，粮食、食品的需求刚性最强，住房哪有什么刚性需求啊！三年、五年不买，我觉得影响生活品质之外，不存在对生存的影响，完全可以租房。

对话秦虹

　　但是实际上人们最终解决住房问题，还是可以通过购买方式解决的。我们刚性的需求先表现在没有房子的人可以买房子，其实还有一部分需求，就是在三五年内不一定什么时间买。但是换房的需求刚性也很强。这种改善性需求，第二次刚性也很强。

　　但是现在我认为，政策上没有风险的需求就是初次置业，因为政策上没法判断。首次置业购买普通商品房，我们看政策有一个逻辑，支持首次置业，支持普通商品房供给，首次置业并购买普通商品房作为刚性需求，我们在贷款上就应该给予支持。银行也说鼓励商业银行下浮利率，您说的这个今年会得到改善。

　　曹少山：下面我想请王老师谈一谈，刚才李总问秦主任的话题，现在所有的政策房价要降，其他给开发商的支持都没有了，但是我们迟迟没有看到，最近才有所松动，就是地方供地价格有点松动。中国的土地是垄断，和政府谈判当中，政府处于强势的地位。在这个过程当中，我们政策按现在的趋势延续下去，包括地方的财政制度、土地制度不做大动作，这个对行业发展会不会走入死胡同？

　　王小广：现在压力有人说来自于GDP，其实压力来源于财政。因为房地产销售萎缩，房地产循环有问题的时候，卖地肯定是不行的，现在已经看到这种情况变化了，所以是倒逼的机制。我认为首先要明确，不是讲什么不动摇，没有针对房地产采取很严厉的调控政策，我一直不同意这个观点。我们国家过去靠过量流动性上涨支持是不存在的。

　　另外一方面，就是我们的财政体制改革，就是地方政府，我们感觉这次两会也好，政府在重要领域的改革来做文章，这样有被土地分流的压力，那我们讲降一点可能也没事。所以从土地成本来讲，我们是为了卖好土地而推动放房价上涨，现在反过来了。我们讲去年经济工作会议提出五个税，包括财税体制改革、为地方增加税源，地方发债，还有以后的房地产税来代替投机的增值，当然这有一个过程。

　　一定不能把我们现在的问题归结为房地产调控，我认为一定要客观的反思，我们认为是不是房地产到了市场的角度，是不是到了趋势的时候，我们不是给压力，也不是给银行，我觉得业界的这种思路是不正确的。

　　曹少山：现在进入新的经营常态，不能把所有的怨气都归结于政府的调控政策，而且在跟政府多方博弈当中，开发商也并不是没有力量，首先通过自己的经营上做一些改变。

　　另外我们通过购买力，一样可以促进政府在土地市场上，土地价格上的理性的回归。

　　李战洪：每次政策调控时，开发商都有如履薄冰的感觉，就是放弃住宅做商业地产，挂着商业的头，卖着住宅的肉。莱蒙国际是被逼的，还是挂商业的头卖住宅的肉？

李战洪

　　吕刚：实际上我首先讲主要来自两方面，第一个就是外在的整个经济转型，包括静海区域的结构调整，包括区域性的需求。实际上对这一块的位置，包括我们的合作伙伴大概是三年甚至五年前开始论证，究竟在环渤海地区为什么选择这样一个项目落位。

　　第二，也是企业自己内生发展的必经之路。莱蒙国际我们十年前也有项目，是从高端的别墅起来的，我们在深圳也是天虹百货，包括水榭系列产品，您总结的这两条产品线也是我们的发展路径。

　　现在来看，我们自己很坚定做这个事，因为农产品物流跟一般工业不一样。大家观察我们全国的物流园，可能有李总说的现象，白天是热闹非凡，其他的配套、服务、生活非常丰富，但是到夜间变成了“死城”。

　　农产品物流大家有兴趣去参观，我们战略选择为什么是追求中长期，从眼前看刚才各位同仁都讲了，可能对资金、对短期的利益方面诉求上，可能会看的不明朗，但是实际上我们作为一个上市公司，而且是在城市综合体实践方面也经过多年的实践。

　　我们做这个事情，着眼于中长期的发展，我们另外也是想走一条探索创新的路。农产品物流并不是大家想的我们做一个批发市场，熙熙攘攘，然后买菜卖菜都是人。如果大家去看世界上的一级批发市场，我们会发现交易是一种非常的捷径、环保，甚至是最干净的市场，你看不到熙熙攘攘的人，看到的都是车，去的都是企业的代表做的交易。

　　整个国家还有经济结构调整转型当中，作为一个中长期发展的企业来讲，必须融入到整体的规划，必须投入实体经济做一些有益的探索，并且要和人民生活紧密结合。我们希望和合作伙伴一起，希望能够把人们的最本能的，追求包括对食品、安全、美食、餐饮和文化，以及日常生活水平的提高，我们都通过这些理念，逐步的配套分批完成。这个就是政府、金融机构以及很多伙伴投入到当中，是集合大家智慧的一件事情。

　　有很多企业在这种转型下，如果只做房屋开发会遇到很大的瓶颈。

　　李战洪：周期性调整我们是等待，长周期我们是改变自己的发展模式。

　　曹少山：其实在一线打仗的开发商团队，他们是最有感受的，我做资本的我非常尊重企业家，所谓春江水暖鸭先知，确实能从他们身上学到很多东西。

　　福晟集团的郭总您是业界代表，也是开发商的代表，从您公司来讲，您自己观察过去发展的历史以及展望未来的时候，应对行业的改变，你们在作什么样的应对的策略？

　　郭国强：谢谢，很高兴这次福晟也是这次会议的战略合作伙伴。我本人也是从事资本行业的，以前和曹总合作过。

　　我回忆一下前面两个观点，个性的理性，比如说开发商都去买地，是不是商户也不买房，这个是个性的理性，并不代表整体的理性。倒过来也是一样，个性的非理性，也并不是经济的必然性。市场当中政府的功能，以及职能是尊重充分的非理性，最后导致集体的理性，这个是政府需要重视的。不可能开发商不买地了，一个两个不买可以，但是都不买，这个也不太现实。通过个体来讲，三五年可以不买，但是整体来讲不一样。

　　前面钱总也讲到了，房地产怎么回归到合理的水平，这次人大会议上总理也谈到了，远远没有达到。刚刚我早上听了演讲也提到了，很多人算上海、北京总体房价，我不知道天津总体房价是多少，如果算是总体房价，你光用地价计算就远远不够。

　　这里面有两个意思比较清晰，一个是房价与收入的比例，这个也是一样的。作为个案来讲，现在的房价收入比，很多城市是比较高，但是这个高的原因有两个因素，一个因素是我们收入太低，一个因素是房价太高。

　　现在我们所有的人，或者绝大部分人谈的时候，只谈房价太高。但是没有人提到把分母——收入提高了，这样房价自然就相对下降了。第一房价要合理理性，第二收入应该提高，这样房价收入比自然会合理。本身我们中国的收入指数，收入数据本身是失真的，房价是透明的。这样的数字出来，应该是参考意义不大的，而且这里面本身是个案，而且也意义不大。

　　第二点，就是什么叫合理的水平？本身第二句话应该是参考行业的利润率。整个行业来讲毛利率和净利润来讲，可能比整个行业平均水平高一点，但是这个东西很模糊。

　　作为开发商来讲，政策永远在变，我们很难判断政府会出台什么样的政策，包括继续出台什么样的政策，我觉得这个都很难去判断，但是开发商自身要有抵抗能力，也就是自己的抵抗外界波动的能力，我觉得这个是很重要的。包括了业态的组合，包括做一些城市综合体。我觉得一般的住宅开发商来讲，如果大量投入商业可能是一个教训，因为商业的流动性很差。我想应该作出适合自身战略的调整。

　　第二个很重要就是组合的管理，前面几位嘉宾提到了，因为中国整个市场不均衡性很多，组合的观点很重要。你更多在组合不同的城市，这种组合的管理我认为对未来开发商是很重要的，现在福晟在二三线城市，已经在十个当中感觉调控很明显。第二点就是投资组合能力管理水平要更高。

　　第三点就是你的效率和内控的成本控制能力，这个很重要。我很同意王主任的观点，以前十年我很同意王总的观点，中国房地产辉煌更多是广义货币，M2是GDP的两倍多，我本身是学金融的博士，我们现在这十年房地产很多是钱堆出来的，这是对的。

　　现在货币的M2的数量GDP比重非常高，第三点也是很重要的，在这种情况下，前十年谁都能够挣钱，未来就是更好的团队，把自身的工作做好，把开发效率提高，把成本控制好，通过专业的房地产开发能力来获取，这是最重要的。

　　曹少山：开发商不要和政府去博弈，还是练内功。商业还是不要轻易去投入，还是要加强资产组合的观点。

　　李战洪：做了十几年的房地产，房子究竟是什么，一直在探索，有些说房子是投机品，有些说房子就是资产，也有说房子就是住所。通过研究，城市化率60%以下就是投机品，70%以下是资产，80%的时候才是住所。从日本1985年开始，城市化率是76.6%，一直到现在还在调整；美国是84.6%；中国现在才是50%，中国目前在第一个阶段，就是投机、投资品。我们秦虹主任说了，现在这个就是两手抓，在这种情况下，怎么去变化，怎么其创新突破，想请问一下中国最大的房地产顾问公司的徐总。

　　徐景宏：我想这个问题对我们来讲真的很大，我们研究以前的日本，以前的经济数据也好，是让我们发现一些经济规律，但是今天我们想说，今天的整个社会，中国的经济社会不但是自身国家状况，还面临周边的经济政治形势，而且2008、2009年之后形势更加复杂了。

　　虽然有简单硬性的道理，中国城市化还没有到50%，我们的城镇化还有相当长的时间可以发展。理性的角度上来讲，我前面很赞成王总说的，接下来如果从理性中国发展来讲，我们更应该把房地产发展跟中国整体经济发展形势更加紧密结合起来，更加紧密结合起来必然跟土地、金融、税收等等这些制度都有挂钩。其实这里面是错综复杂的东西，不是短时间能够理顺的。

　　所以我们觉得，到了今天就像前一阶段温总理所说的，我们以后的政策，或者是房地产政策都要时常进行微调，而房地产调控将是常态化的形势，这是非常理性客观的东西。作为房地产行业的服务者也好，或者是房地产开发企业也好，我觉得应该把这句话谨记在心里。

　　现在大家不去拿地，并是大家没有钱去拿地，大家是担心已经看到这个形势不好，我再去拿地的时候，我的资金流会出现某一个阶段断档的时候，我的企业就存在生存的问题。每一个企业都想发展，特别是在今天我们更多的企业更想发展，包括个人。

　　但是在这个，大家更要注意的是，我除了要发展之外，我首先要生存，因为今天中国有太多的大型房地产开发公司，有太多的种型房地产开发公司，也有太多的房地产从业人员。但是对房地产调控，我们自己觉得不会一刀切死，因为中国房地产已经像大象一样，已经走的快，已经开始起跑了，如果一下子把政策卡的太严，我们想大象在开始奔跑过程当中开始终止，会产生一些我们可以想象到的情况。

　　危机产生了，也会有机会，大家也会说，住宅还有没有机会？我们说很多年的城市综合体是不是就会有机会？我看了去年采访新鸿基的董事的访谈，他们把香港的很多综合模式搬到上海，他们通过香港在30年建立的发展速度，在上海用10年完成了，这个时间缩短来自于经验，来自于人才的积累，来自于对体制的了解，更多来自于资金实力的完善。因为一个十万平方米以上的综合体或者是商业项目，前期投入的资金肯定要15个亿到25个亿，要回收的年限从常规角度上来讲应该是20%。

　　而这几年我们发现，香港商业、物业投资回报率是很高的，但是在国内很多一线、二线城市的商业物业投资回报率是很低的。对于很多开发商企业，比如说万科、金地是以快速滚动迅速积累整体的产业资本，需要现金流回笼的时候，做这样的项目是满足不了自己产业发展需求的领域。

　　大家都说很容易转型，转型说出来容易，做起来真的很困难。我自己很清晰的记得，在一次研讨会里面，最清晰改变生活方式就是80年代初期，因为宝洁公司进入中国，由于飘柔的出现，我们一夜之间不用肥皂，都用洗发水，宝洁很成功，因为改变了我们的生活方式。现在苹果在中国更加成功，因为也改变了我们的生活方式。但是这个企业存在不是昨天就出来的，他已经在改变生活的同时，存在了十几、二十年。

　　从理性角度上来讲，我很接受前面秦主任和王主任讲的，接下来中国的房地产发展，一定要结合中国的整个经济发展，包括金融体制等等政策。但是，是不是房地产就没有机会了呢？我们觉得房地产在未来10年到15年里面会存在阶段性的机会，这个机会里面就存在了前面郭总、吕总讲的，你去探索，你去发展，可能有一个很好机遇的切入点，你介入城市综合体或者商业项目里面，必须要有综合的实力，包括你的人才实力、资金实力和不断探索创新的能力。

　　合富辉煌是中国最早在香港上市的代理公司之一，我们是2004年7月15号在香港上市的，大家一直说我们是接触市场最多的，很多接触的服务商，在这个时期你们会不会有更好的办法去卖楼。我想告诉大家，其实我们一直做很务实的东西，因为房地产营销代理服务本来就是很传统的服务业，特别是经历了2007年单边上涨，2008年的单边下跌，2009年的大反转，我们又经历了2011年之后，我们一直做的东西，就是怎么样把网络，把实际操作执行力做的更好。这个时候不是大家不想买地，更多大家想的是生存，这个时候不是没有刚性需求，我们每一位的身边都有很好的亲戚、朋友，有着首次或者二次改善型的需求，但是需求被打压了。这些人按照政策导向型的，当发现政策好了，然后升值的空间有想象空间了，大家就出手了。突然发现政策从紧了，生存的空间降低了，于是乎大家就观望了。

　　我可以告诉大家，其实所有的人，真的要很准确的研判到趋势是很难的。因为总会有名言出现，“总是在潮水退去的时候才知道谁在裸泳”。我们在自己操作的时候就很难了。我们总告诉，把这些钱当成自己的，当你准备操作的时候，你去判断的政策走向，根据手上的现有资金，通过自己的方式达到想要的目标。大家不要想我会赚取最好的利润，如果我们能够达到阶段的目标，那就已经成功了。

　　成功的典范，大家已经看到了，那就是万科，万科就是在阶段设立自己的目标非常明确，经过一个阶段，他们发现了更好的机会，谢谢！

　　李战洪：徐总说了三点，第一点是活下来，然后是活的好。第二点是读懂政策导向，在新的秩序下，在新的变化下主动变革。第三点就是为合富辉煌打一个广告。

　　曹少山：请白总谈谈看法。

　　白勇：大家好，我是鼎创资本负责人，这个资金刚刚成立，应是投资商业。我们也是欧洲鼎丰的合伙人，有六亿美金，主要投资商业综合体。

　　我发现没有人说今天的主题—百年海河。核心我感觉到，“百年海河”能说什么，全中国包括全世界，都是从河海文化转到海洋文化。天津六百年历史，最开始就是海河发展。一百年前经历了第一次发展的高潮，原因是什么？我说两点。

　　我觉得变革分为两种：第一种是外力，第二是内力。一百年前当清政府开始倒的时候，实际上北京衰败了，天津开始有机会了，所以天津在一百年前有非常大的发展，但是之后停滞了。在几十年前的时候，成为了直辖市也没有真正发展起来了。在90年代初才有真正的发展，当然也没有真正发展起来。这是我说的第一个点，城市的发展跟国家的发展是联系在一起的。

　　发展的速度有多快，这个取决于自己和周边，为什么这么说？咱们90年代初天津成立滨海新区，一直发展不不是很快。因为那个时候动力是在南方，后来是在长三角、珠三角。最近这十年，下一步才到了环渤海，从北京开始发展，天津的滨海新区终于可以大大发展了。

　　我们再来说天津每一个区域，天津的市内六区，实际上过去和平、河西发展的不错，但是现在来看更多投资商是在河东，是在红桥。为什么？因为滨海新区在东边，沿着这个方向往河东方向是没错的。红桥因为有高铁，上海有一个虹桥，都往西边发展。武清靠着北京，再往东边走靠着滨海区的发展，这些都是动力，一定要找准方向。再落实到内力，内部的力量才是决定一切的关键。

　　大家都知道，任何一个事情的发展，近期看政策，中期看资金，远期看市场。我讲两点：

　　第一点是我个人的判断，现在中国的经济已经进入到滞涨阶段，尤其是油价刚刚提升，CPI下一步肯定上涨，我们今年一季度GDP发展非常快。但是悲观不能帮你赚钱，乐观才能帮你赚钱，悲观只能帮你不亏钱。

　　上个月李克强副总理在《求是》杂志上写了一篇文章，他分析中国的经济增长点到底在哪里？说来说去还是在城镇化。国家的动力在城镇化，天津的变革动力在哪里？也是城镇化，城镇化的意思就是不一定要城市化，有可能是在往下面的天津的二三线，包括武清、津南、滨海新区。

　　我想再说一点，房地产下一步机会在哪？咱们知道房地产本身是不动产，实际上就是让人进行活动的壳，核心不同的房地产就是人在里面干什么不一样。住宅就是在里面住，但是一个人的需求是很多样的，老百姓富裕了，下一步肯定是购物。天津的优势还有就是工业，因为滨海新区的工业园区会更发达，所以在这里做一些工厂，当然这个也是不错的。当然还有旅游。当然天津搞房地产，人在里面干什么，是从商还是做实体，这个才是最根本的。

　　下一步把握好大方向之后，我本人也是天津的女婿，所以对天津非常有感情。我就觉得天津力量就在各位手上。天津经济三个点，投资、出口、消费。投资量非常大，咱们国家GDP天津排第二的。同时咱们天津有滨海新区，有出口加工。另外就是咱们有消费，这个可以掌握在各位手上。对于这点，我是非常看好的。

　　最后一句话，天津的力量就在各位的手上，把握大方向，脚踏实地，一步步往前走，谢谢大家！

　　曹少山：抓住大方向，读懂方向，实实在在提高使用者的生活水平。

　　市场现在的形势摆在这，有的人说是小阳春，也有人说是比较大的报复性反弹，您也是在一线战斗，帮助很多人运作市场，在现在熊市环境下，企业怎么能够成功的避险？

　　尹宝军：我对天津感情比较深，我2006年来的天津，而且一直负责北方市场。应该说我们认为从去年下半年10月份、11月份、12月份，我们看到形势发生非常严峻的变化，而且也是易居和科尔瑞的数据分析。在这种形势下，在资金面缺乏，销售量不理想的情况下。我们从去年12月份开始，整个易居的集团和易城的判断，我们现状下有很多开发商会面临巨大的问题，就是说生存的问题，这个也是嘉宾谈到的，如何生存下去，这一点我觉得是最严峻的。首先就是要活下来，下一步才是能不能活的好。

　　我们发现从去年年底开始，市场的并购非常多，包括一些股权、资产的并购非常多。在市场上就在今年形势下会越来越多，所以我们已经在这方面下了很大功夫，过去半年多我们开始研究市场，过去不仅是住宅的问题，也延续到了商业综合体的问题。我们知道天津商业体量非常大。拿写字楼举例，每年竣工量超百万，但是每年吸纳量就是二三十万。这方面开发商怎么解决资金的问题，人才的问题，以及经验管理的问题，资产运营的问题，这些都是在市场上需要大家一起面对解决的问题。

　　在这种形势下，第一要捂好自己的钱袋，能不能今年先活下来。第二就是把战略调整做好，长项能不能发挥，弱项的东西能不能尽快甩掉，能够使投资人尽快拿到你的项目，这个可以使你在市场上流通起来。

　　我昨天在武汉谈项目，现在市场上确实已经有比较活跃的投资人在看项目，因为市场上已经到了最低点，有可能在最近几个月到最低点。我们对市场判断比较敏锐就是资金量比较雄厚的港资和新加坡企业，他们在去年底还有今年初都在拿地、拿项目，在做股权交易。

　　所以我们看市场还是很活跃的，就是下一步开发商应该能够理性看到自己的优势和劣势，能够把财力集中在自己的优势上面来，来调整策略。我们也希望下一步能够跟更多的开发商合作，能够把更多的开发商解决相关的问题，比如资金的问题，项目顾问的问题，资产运营管理的问题，以及项目的处置问题。希望今年大家能够活下来，未来两三年能够活的更好。

　　曹少山：应该说这个行业政策的基调基本上已经定了，行业当中的先行者在转型当中的努力已经开始，要相信市场的力量，要相信我们在座所有开发商集体的智慧，最终我们一定能够在行业当中求得新的发展空间，谢谢大家！