　　关于宏观经济走势，我的基本判断是，中国经济增长去年的调整9.2%，这个恐怕要维持很多年，我们“十二五”可能很难见到90%的增长。我们2007年预测2008年，当时我们预见了经济危机，但是那个是一个长周期的调整，就是30年要进行一个大调整，10年要进行一次中调整，但是恰恰不巧的是，我们遇到了世界的长周期调整，也就是经济危机。但是我们政府不相信，不相信中国经济会调整，中国经济可以十年、二十年发展，这是中国发展心态，实际上根本不是，结果恰恰赶在这个会合点上。

　　我们把经济增长拉起来，没有内在的动力，完全是靠货币支撑的，最后是靠房地产泡沫的增长，有些人误以为这是新一轮的增长周期。09年许多同行和投资者认为，股市、期货都是新一轮的增长，实际上这种情况是没有发生的。

　　经济增长到10.4%以后，我们去年调到9.2%，这个调整也是刚刚开始。2008年三季度GDP增长9%，2010GDP增长9.1%，我把这两个连起来，趋势是后面不留余地，继续往下调。今年预计继续跌下去，大概是8.3%，今年的认识大家都比较一致，原因很清楚，就是因为出口的影响。但是在很多人眼中，认为这个调整很快，认为是一个政策调整，认为是小周期的调整，明年还会继续上来。

　　关于明年的预测，有三个观点：第一个观点认为现在政策在放松，这样房价才能上去，这是很多人的观点。

　　还有认为新的政府明年要上来，可能要进一步保增长，把投资拉上去，特别是房地产，我们要使劲的让它拉上来。这是第二个观点，政府要换人。

　　第三个观点就是把“三八定律”，就是逢三必上，逢八必调。我认为2013年不是上升，而是继续的调整，可能还是加深的调整。原因就不展开了，简单说一下：

　　第一我们现在规划，没有需求做支撑我们的消费增长，去年实际下降3.5%，接下来投资增长，欧债危机影响我们出口增长已经大幅度放慢，1月份下降1.5%，前两个月增长速度是5.6%，也就是我们两大需求，外需和内需的消费，这种需求都是无法支撑的，就是没有办法支撑9%以上的增长。我们的规划还得按照10%、11%，甚至更高的方面成长，这方面需求还有很大的差距，这个就会导致很多问题的发生。

　　第二个就是我们的发展阶段，今后我们面临的问题不一样，会有很大的风险。当然还有外部环境的支撑，我们认为房地产调整也会导致我们的经济继续调整，所以我想经济增长趋势，未来几年都是向下的，是一段时间，整个“十二五”都是比较低迷的，我认为预测8%-9%的增长都是很难的事情。这是第一个问题。

　　第二个问题就是讲了房地产走势，基本上也是这个观点，宏观经济的预测也是认为今年有一些开发商认为目前，上半年增长紧张一点，下半年非常好。因为我们政策放松了，明年政府要换届了，我觉得理由差不多，就是现在调整是短暂的，很快就会过去。政策一放松，需求就有了，我们房价就要上涨，基本上这么一种观点。

　　我认为我们房地产拐点，他面临是一个漫长的冬天，而不是一般的加长，就像气候变化一样。讲的是一个结构的可以，讲的是长周期的，实际上长周期是带有阶段性的。

　　我观察房地产最主要是靠资金，资金是两块的。一块是宏观的资金链，宏观的货币金融环境，总的对我们房地产影响。第二在这个背景下面，资金流向房地产速度的变化，或者讲倾向的变化，这是我这几年研究房地产最主要的依据。只有一个东西能解释，就是资金的变化。宏观面的资金还有微观流向房地产的资金。

　　我们先讲宏观面。大家认为中国去年房地产调整是由于宏观调控严厉，这个错误判断。宏观调控从来不严厉，只能是我们以前太宽松，去年还没有回落到正常的水平，还是偏松的环境，由过度轻松回到正常化的情况下。我们没有看到房地产，对整个房价有影响吗？但是对一个地方有影响，但是对另外的地方是相反的影响。

　　去年主要是限购，北京房价停止上涨，这是事实，但是会导致廊坊的房价大幅上涨。因为我们推动房价最主要的需求是投资需求。我有钱，我有强烈的投资愿望，我非要为什么非要在北京投资房子才有效率呢？只要全国不是统一的限购，我就去廊坊买房子，所以廊坊的房价一定涨。

　　实际上限购的城市都是房价涨不上去的时候才限购，都是涨的比较高的时候才限购，所以我认为限购对房价没有影响，对另外的城市有影响，对其他房价是促进上涨。限购政策以后放松了，不要寄很大的希望了。

　　我举一个例子，我们现在调控价格，前年开始约谈，就是不要涨了。约谈以后肯定是起到一定的抑制作用，但是形成一定的趋势以后，不约谈了，那价格还涨吗？涨不了了。所以我们讲的需求，主要是来自于货币过量供给，必然导致房价大幅度上涨。这个调整就是内在的调整。因为我们限购都是投资需求，因为限购自主需求。从宏观面上政策并不紧缩。

　　另一方面而是宽松。我们过去利率是2个百分点，这个政策正确是抑制经济增长呢？去年的新增的贷款，新增的货币并没有阻止经济增长，而且还保持了10%以上，说明这个是内在原因。政策紧缩并不是导致房价调整的最重要的原因，可能是一个比较次要的原因。

　　今年的金融政策是紧缩还是放松？大家说一定是放松，因为政府说了要微调，所以一季度的数据要看清楚，一季度贷款率上涨，去年四季度是零增长，当然我们前期都是20%-30%的增长。就是政策放松是事实，但是货币市场放松，这两个加起来才是房地产企业面临的宏观环境。我们说收缩力量大于放松的力量，这就是刚才秦主任说的，全中国人民、政府投资者，还有许多力量都要求放松房地产贷款。但是为什么商业银行提高利率？难道商业银行这么傻吗？这个根本不是商业银行有什么问题，因为商业银行没有钱，就是可贷资金不足，这个导致商业银行一定是紧缩的，政府放松那是政策放松，商业银行一定是紧缩的，因为没有钱可贷款。

　　没有钱可贷的三个原因：第一，利率太低，去年存款2.3万亿，那就是少贷2.3万亿，2.3万亿对于我们房地产企业，现在很多商业银行只让贷款一半，那当然对房地产产生影响，为什么要紧缩？因为没有钱，所以要提高利率。因为利率减少，存款太少。

　　第二现在银行的贷款期限越来越长，还本付息有压力，政府预期不好，流动性越来越少，短期贷款越来越少，所以只有升息。

　　第三，我们国家货币最主要发行量是外币占款，我们外交储备的净减少导致连续三个月的外汇占款的净减少，这是十年来首次的，这个是货币发行很大一部分是被动的发行。所以我们的房地产企业一定要考虑金融市场对我们的影响，不要光把眼睛看政府，这两个加起来才是问题。

　　我认为2012年，我们房地产金融环境是紧缩的，不是讲放松就能松的，因为没有资金什么都干不了。

　　第二个流向房地产资金的速度，这个很重要。我们去年做了一个分析，全年大家知道去年流向房地产增长速度是14.1%，上一年是25.2%，再上一年达到45%，我们讲去年四季度是零增长，这个情况是很少见的，当然到了一季度情况是稍微恢复了一点。当然我们又看到另外的情况，这个情况跟2008年一季度或者二季度似曾相识，我认为这是一个大的转折，大熊市来临。

　　现在这个数据很清楚，就是销售面积下降14%，销售额下降20.9%，这个数据并不一定完全相信，但是趋势性还是可以相信的。这样算下来，今年前两个月房价下降8%，其中住宅下降更严峻，今年住宅投资和整个房地产增长反了一个个，就是今年住宅的投资销售价格明显的萎缩，但是整个房地产要好一些。

　　所以从数据看的很清楚，2008年一季度和二季度的数据，我们讲已经反映了中国房地产内在的变化，就是没有需求，所以资金慢慢循环就更困难了，这是我们讲主要来自于资金的问题。

　　当然我们讲还有长周期的影响，2008年调整是十年，后面十年增长完全是由于过度宽松的货币政策导致的增长，这是额外的因素，甚至会出现镇痛的阶段，这是一个未来的趋势。

　　第三我讲，我不认为房地产没有机会，因为房地产过去观点是房价不上涨房地产业就没有活头，靠房价上涨支撑行业是房地产业的典型特征。我们看到许多行业发展都是相反的。我们看到的苹果，价值肯定是不断下跌的结果，我们看到的高科技，我们看到的汽车、房价要下跌，企业就不能活，这样观点在过去根深蒂固，这个观点要彻底改变。实际上不是，一个产业发展不是建立在垄断的基础上，而是靠不断满足大众的需求，根据市场去创新，提高品质和管理水平，我想我们要改变这个观点。

　　未来房地产机会在哪里？我的观点，住宅泡沫肯定是要破灭的，除了周期性，政策也是一方面，因为要正常化。我们从经济工作会议中读到，未来一段时间是去房产泡沫化，然后实体经济发展，对政策产业回到更理性的定位，过去的观点是错误的，从政策上也得不到支撑。

　　住宅有很大的风险，除非你拿的地很便宜，除非你促销，在降价竞争当中有很大的优势，如果没有优势，很多企业都会被淘汰，就是你只有靠降价来释放需求。在正常化过程当中还要忍受比较长的冬天，我们的企业应该要做好几年抗战的准备。房地产泡沫也是住宅泡沫。

　　我们讲其他的住宅市场，我现在很看好的两块，一块像万达这样的改善城市，把城市的要素重新组合，创造新的引领模式。但是我发现他们太大，复制也好，特别是对资金的过度依赖，他们还是有风险的，房地产行业的大模式，特别是过去模式有很大的问题，就是靠住宅维持的。

　　未来我认为商业地产有非常大的潜力，其中提升商业城市地段价值，我希望小型化更加轻便，甚至像二三线城市延伸的商业地产模式，这是我第一看好的。

　　第二看好是旅游休闲，人们生活在其中，特别是满足大众休闲旅游的消费在中国的城市当中，我们的酒店当中，小型中档酒店是比较兴起的。现在其他地区严重短缺，只有北京是充裕的，因为有当年的北京奥运会。像上海这么大的城市，它的住宅投资每年都是70%，只有30%是非住宅的。我主要就讲这两点机会，谢谢大家！