　　第二点，在任何市场变化情况下，你的战略不能变。之所以我们这么做，天津公司2011年获得特别好的成绩，整个天津市内六区180平米以上的房子，融创占了天津市场的一半。而且去年单盘排名前十名的项目，融创奥城是第一，海逸是四名，我们去年一共是六个盘在售，有三个盘是开发时间比较长，剩下都是在四季度开盘，我们能够得到认可，大家这些年天津的业主，包括多的同行能够有信心感觉到，融创有能力做高端精品。

　　第二个如果做高端精品的话，一定就是要有好的外部资源。任何一个项目也是一样，如果高端精品比本身自己做的产品更重要。大家想，在香港、美国，香港所有的高端房子不是在半山就是在海边，在美国纽约也是一样。如果是高端精品，唯一的外部资源是对项目最重要的要素。

　　现在融创在售的项目，我们海逸长州是在梅江区域，奥城是在奥城板块，还有就是我们的星美御，这些都是在不同的区域，我们要理解高端客户，这个特别重要的。

　　因为2003年在天津成立的时候，我们做时代奥城和海逸长州时候的，当时周边还是四千的时候，我们都卖七千。我们当时就是高端精品项目，我们现在房子是卖两万多，当时是卖七千，所以当时我们一定是高端精品。

　　我们研究高端客户的生活习惯、需求以及对功能的要求，这个我觉得是特别重要的，而且是不能拷贝的。应该说天津高端客户、北京的高端客户跟深圳的高端客户有些东西是同质的，有些东西是有差异的。

　　我们做的天津的海逸长州和时代奥城，实际上都是高端项目，但是我们在产品上有很大的差距，因为奥城这个项目，我们定位上还是城市的高级白领，海逸长州面向的还是私营业主。国家调控赚取的合理的利润，在这种情况下怎么制订产品标准，如果想做高端也是非常重要的。

　　另外最后一点就是好的物业服务，对于房地产来说，怎么来判断价值？第一肯定是售价，当然更重要一点还是看后期物业管理。如果衡量公司的能力的话，其实最主要一点就是看公司开发的项目，未来二手房的价格。

　　对于融创天津公司来讲，经过这些年我们对整个城市的理解，包括对客户的理解，包括团队努力的去做，在2011年之前我们认为我们的产品标准，我们对土地的判断，经过这些年，我们在天津有很强的能力。

　　2012年我们也是想把物业管理纳入到天津开发商的重点工作当中，同时也是把产品结合物业管理，客户对产品的需求，包括对产品质量的要求，我想这是天津下一步的重点工作。而且我想在未来的市场，高端项目一定在未来的升值空间特别大的，这个主要还是几个事。

　　大家现在都特别关心政策，我们的判断，第一是限购，今年肯定不会取消，不知道明年是不是取消，但是我们判断未来一定是取消，但是取代限购的是什么？一个是高端房贷，还有一个就是房地产税。

　　房地产税怎么收，这也是一个特别难的事。中国的问题还是各个城市发展不均衡，整个市场发展不均衡。因为中国一线、二线、三线城市，如果拿黑龙江跟北京比，就像两个国家一样。我们说未来真的市场放量，高端的市场空间应该是特别大。

　　因为国家现在土地是50：50为保障房建设，特别是天津市执行70、90政策，但是人的财富政策是增加的，好的房子未来一定是稀缺的。

　　下一点我说一下融创天津的布局，我们融创重点做四个区域，天津、北京、苏南地区、重庆。天津作为融创的大本营，我们上市以后要立足于天津，这个确实是2011年拿了三块地，1月份在滨海新区海河教育园拿了土地，在三季度我们和保利合作，在海河边拿的第二块地，而且2011年我们也取得非常好的销售业绩。

　　对于怎么获取土地，还是说几点：第一点就是城市发展方向，你对城市的理解，你拿的是不是城市的主流发展方向。第二个就是区域的供求关系。第三就是城市周边的成本。第四是不是符合公司的发展战略。

　　结合这几件事，我们在天津为什么拿这几块地。我们在上市之前拿到南开区的王府一号项目，我们当时拿那块地的时候，天津很多媒体记者和开发商都知道，天津这些年土地市场供应中心城区的供应量仅在全市供应量的6%，而且这三年天津整个市内六区外环线以内的供应量的建筑面积700万平米左右，而且这里面还有40%是公建。

　　而且到现在为止，天津整个纯住宅用地而且在10万平米以上规模的，只有王府一号一个项目。我们说这块地周边不会有土地出现，我指的是纯住宅用地，而且又是核心地理位置，旁边有三宫，而且旁边又要做绿化，再有周边道路都是重新整修，就是具备做高端精品的基本素质，而且旁边天大、南大、鞍山西道的产业。一个是居于市中心，还有就是对周边的判断。

　　我们上市之后，我们说天津的发展是“双核战略”，我们必须进滨海新区，我们了解滨海新区2010年的经济总量已经超过浦东，2011年大家知道天津GDP增长是16%，重庆是16.5%，滨海新区的增长是23%。滨海新区增长占天津的将近60%。所以我们觉得说，目前限购对滨海新区的房地产市场有一定的影响，但是我们想如果在天津立足的话，滨海新区一定是一个方向，所以我们在1月份拿的滨海新区，拿的北塘的项目也是去年8月份开盘了。

　　我们为什么选择北塘？老天津人说北塘在天津也不是特别好的地区。因为第一北塘资源特别好，有高尔夫球场、水库、大海，那边就是开发区。那个在旅游区、东疆港给包围住了，大概有500万平米的供应量，这里面有300多万是城市配套项目，而且可以作为核心内容。

　　这里面最重要的一点，我们当时对滨海新区研究的话，滨海新区提出“十大战役”，只有北塘是地方亲自招的，而且也是这几年成熟最快的。

　　我们觉得未来北塘的潜力是最大的，我们为什么进滨海新区，第二为什么选择北塘这个区域。我们还拿了中央学府这个项目，我们也知道在天津城市中心拿地，但是天津城市中心不出地，所以我们还要有整个的布局。选择海河教育园呢，天津大道修通是连接天津和滨海新区最重要的一条道路，而且海河教育园已经独立了，应该说天津以前市内六区，海河教园又是一个区域，应该差不多形成七区。海河教园是天津政府，也是黄兴国市长亲自抓的项目。海河教园区域未来升值潜力特别大，包括未来的天大、南大定的国家级的会展中心投资了170个亿，在天津大道旁边马上开工，我们觉得这个区域特别的好。

　　还有去年3季度，我们跟保利合作，在去年整个一年天津城市中心，一共供应了最大三块地，一块是棉一，被万达拿走的，第三季度就是跟保利一起拿的。在布局上主要还是对天津公司的理解，我们主要还是占据城市中心，因为我们觉得我们有高端精品的品牌优势，另外我们进入滨海新区，我们要在海河教育园发展。

　　今天因为时间的关系，主要还是跟大家沟通这两件事，希望大家更了解融创，也希望大家有机会，我们再进行深入的交流谢谢大家！